Anahtar kelimeler: Bam Esaskarar Vaadi Dahili Başkan Firma Yazim Katip Üye Özetle
T.C. ....BAM 10. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No:.... /... - .../....
T.C....BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ... HUKUK DAİRESİDOSYA NO
: ..../....KARAR NO
: .../....T Ü R K M İ L L E T İ A D I N AK A R A RBAŞKAN
: ....ÜYE
: ....ÜYE
: .....KATİP
:......İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ
: ... .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ
: ....NUMARASI
: ..../...Esas, .../... KararDAVACI
: ...VEKİLİ
: Av. ...DAVALI
: ....VEKİLİ
: Av. ....DAHİLİ DAVALI
:....VEKİLİ
: Av. .....DAVA
: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi SözleşmesindenKaynaklanan)KARAR TARİHİ
: ....KARAR YAZIM TARİHİ
: .......İlk derece mahkemesinin █████/2021 tarihli kararına karşı davacı ve davalı vekili tarafından kanun yoluna başvurulmuş, dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmiş olmakla yapılan inceleme sonucunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:Davacı vekili dilekçesinde özetle; müvekkili firma ile davalı ...... arasında ... .... Noterliği’nin ..... tarih ve ...yevmiye no.lu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince ....... no.lu bağımsız bölüm taşınmazın müvekkili tarafından sözleşme tarihinde 600.512,00 TL‘si bedelle satın alınmış olup taşınmaz bedeli peşinat ve sıralı senet şeklinde gerçekleştirildiği, son sıralı senet bedeli ödemesinin de 15.11.2018 tarihinde ......... Şubesi aracılığıyla gerçekleştirildiği, davalı tarafça sözleşme konusu taşınmazın teslim tarihinin de 31.08.2017 tarihi olmasına ve müvekkili tarafından sözleşmede yazılı olan son taksit ödemesinin de yerine getirilmiş olmasına rağmen tapuda müvekkili adına tescil işleminin gerçekleştirilmediği ve taşınmazın gecikmeli şekilde fiilen teslim edildiği, bununla birlikte taşınmazın devrini talep ettikleri süre içerisinde dava konusu taşınmaza ait tapunun sicil kayıtları kontrol edildiğinde taşınmaz üzerinde ..........Şti lehine 23.750.000,00 TL tutarlı ve 16.01.2015 tarihli ipotek tesis edildiğinin görüldüğü, bu işlemden müvekkilinin haberi olmadığı gibi işleme muvafakatinin de bulunmadığı, davalının müvekkiline ait taşınmazı teminat olarak kullanması ile karşı taraf lehine sebepsiz zenginleşmesinden kaynaklı müvekkilinin alacak hakkı doğduğu ve bu bedelin de müvekkiline ödenmesi gerektiği, davalı tarafa bir çok kereler sözlü ve e posta aracılığıyla taşınmazın tapu devrinin müvekkiline yapılması ve 3. Şahıs lehine tesis ettiği ipoteğin fekki yönünden başvurulmuş olmasına ve bu konuda ... ... Noterliği’nin ...tarih ve ...sayılı ihtarnamesiyle başvuruda bulunulmuş olmasına rağmen davalı tarafça söz konusu işlemlerin gerçekleştirilmemesi sebebiyle bu kez mahkeme aracılığıyla dava konusu ................ no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile ipotekten ve her türlü hukuki ayıp ve takyidattan temizlenmiş şekilde müvekkili adına tesciline, taşınmazın ayıpsız şekilde tescilinin mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesi ile taşınmaz kaydındaki ipoteğin tesis tarihinden itibaren davalıya faydasının karşılığı olan sebepsiz zenginleşme bedelinin tespit edilerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak şimdilik 1.000,00 TL nin ipoteğin tesis tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili davaya cevap dilekçesi ile; açılan davanın haksız ve yerinde olmadığını, davacı vekili tarafından açılan iş bu tapu iptali ve tescili talepli davasında dava değerinin tüm taşınmaz değeri üzerinden gösterilerek buna göre harçlandırılmak suretiyle açılması gerektiği, taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği alıcı tarafından tüm bağımsız bölüm bedelinin ödenmemiş olması halinde satıcıların tapuyu devretmekten imtina edebileceğinin kararlaştırıldığı, davacı dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcun tamamını ve Tapu Harçlarını ödemediği için tapu devri talep hakkının henüz muaccel hale gelmediği, bu anlamda huzurdaki davanın reddine karar verilmesi gerektiği, öte yandan davacının henüz muaccel olmayan bir hakka dayanarak açmış olduğu iş bu davanın da yerinde olmayıp taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin Tapu Devri Teminat ve Diğer Şartlar başlıklı 3.1 maddesinde; “ Satıcı alıcının satın almış olduğu, bağımsız bölümün kat irtifaklı arsa payı tapusunu bağımsız bölümün tesliminden sonra ve İskan alımından önce alıcıya verecektir. İskan alımından sonra ise kat mülkiyeti satıcı tarafından kurulup alıcıya teslim edilecektir.” Şeklinde olup, buna göre müvekkili şirketin sözleşmeye aykırılık olarak tanımlanabilecek herhangi bir eylem ve işlemi bulunmamakta olup davacının talep etmiş olduğu tapu tescil işlemlerinin bağımsız bölümün tesliminden sonra iskan alımından önce gerçekleştirileceğini diğer bir deyişle ihtilafa konu gayrimenkule ilişkin kat irtifaklı arsa payı tapusunu davacı yana vereceğini taahhüt ettiğini, iş bu bağlamda tapu devri borcunun muacceliyet tarihinin tek bir tarih değil teslim ile iskan arasındaki bir süreç olduğunu, davacın sebepsiz zenginleşmeye ilişkin alacak iddiasının da yine hiçbir yasal dayanağı bulunmamakta olup davacı yana yapılan satışın maketten konut satışı olup söz konusu ipoteğin ise arsa sahibi lehine tesis edilmiş inşaat teminat ipoteği olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ifası bakımından bu tür teminat sözleşmelerinin icrasının işin olağan usul ve düzeni, gereği olduğu, davacı yanın taşınmazın devrini talep etme hakkının muaccel hale gelmediğinden sebepsiz zenginleşmeye dayalı iddialarının da hiçbir yasal dayanağının bulunmadığı, öte yandan davacının taşınmazın rayiç bedeline ilişkin alacak talebi ile sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı alacak talebinin aynı mahiyette olduğu, davacı yan lehine ise sebepsiz zenginleşme şartlarının gerçekleşmemiş bulunduğu ve bu taleplerin de zamanaşımına uğramış bulunduğu anılan tüm bu nedenlerle yerinde olmayan davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.İlk derece mahkemesince; "…taraflar arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile, davalı firma tarafından yapımı gerçekleştirilen ...... sayılı taşınmaz üzerinde yapımı süren inşaatta yer alan ....... no.lu bağımsız bölüm taşınmazın davacıya 600.512,00 TL bedel ile satışına dair sözleşme olup bir taşınmazın devri hükümlerinin Borçlar Kanunu gereği ancak tapuda resmi şekilde yapılabileceği ancak gayrimenkul mülkiyetinin devri sonucunu doğuran sözleşmelerin bu şeklide kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yapımı söz konusu olduğunda müteahhit firma tarafından 3. Kişilere ileride devri yapılmak üzere başlangıçta belirli bir bedel karşılığında ve belirli vadelerle ödenmek koşuluyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapılması yasal olanağı bulunmakta olup bu sözleşmelerin de BK.md 29 gereği gayrimenkul mülkiyetinin devri sonucunu doğuran sözleşmeler gibi noter resmi senedi ile yapılması ve imzaların noterlikçe tasdik edilmesi zorunlu olup bu sözleşmenin geçerlilik şartını oluşturmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de .... ..... Noterliği’nin ....... tarih ve ...... yevmiye sayısı ile yapıldığı ve geçerliliği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayıp sözleşmeye konu taşınmazın teslim tarihi, satış bedeli ve ödeme planı sözleşme içerisinde ve ekli ödeme planında açıkça gösterilmiş ve taraflar arasında ihtilafsız olarak kabul edilmiş olup esasen alıcı davalı yanın sözleşme konusu taşınmazın satış bedelini ödediği konusu da taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayıp, davacı vekilinde ödemeye ilişkin tüm belgeler dava dilekçesi ekinde bir kez daha dava dosyası içerisine sunulmuştur. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri alıcısına gayrimenkulün devri şartları oluştuğunda devri talep hakkı veren sözleşmelerden olup, buradaki tek şart devri istenen taşınmazın devrin talep edildiği anda satıcı karşı taraf adına tapuda kayıtlı olmasıdır. Esasen bu sözleşmeden kaynaklı talep hakkı şahsi bir hakka dayalı olup eğer ki taşınmaz devrin talep edildiği anda davalı satıcıdan başka birisi adına kayıtlı bulunuyorsa bu durumda sözleşmenin tarafı olan davalıdan ancak taşınmazın bedelini talep etme hakkı söz konusu olabilecektir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin söz konusu olduğu durumlarda taşınmaz ile ilgili inşaatların tamamlanması, kat irtifakı tesisi, iskan ruhsatının alınması ve sonrasında kat mülkiyetinin tesis edilmesi aşamasında müteahhit adına tapular oluşturulmuş ise artık taşınmaz devrinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği sözleşme alacaklısı adına yapılmaması için bir sebep bulunmamakta olup taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile aynı şekilde bir sürecin benimsendiği anlaşılmaktadır. Dosyamız içerisine getirtilip inceleme konusu yapılan ......... sayılı taşınmaz üzerinde kurulu bulunan taşınmaz üzerindeki .........lu bağımsız bölüm taşınmaza ait tapu kayıtlarında kat irtifakının 25.07.2016 tarihi itibariyle davalı .... Endüstri Sanayi ve Ticaret AŞ. Adına tesis edildiği, 26.03.2019 tarihi itibariyle de kat irtifakının kat mülkiyetine çevrildiği anlaşılmaktadır. Davacı tarafça sözleşme bedelinin ödenmediğine dair bir iddia bulunmamakla birlikte davacı şirkete ait ticari defter ve dayanağı kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak düzenlenen bilirkişi raporu dosyamız içerisine alınmış, incelene tüm dosya kapsamına göre davacının sözleşmeye konu taşınmazı devir koşullarının oluştuğu,dava tarihi itibariyle taşınmazın devrini ifadan kaçınması için bir sebep bulunmadığı, yapılan ihtara rağmen sözleşmeden kaynaklı devir borcunu yerine getirmediğinden açılan davanın haklı ve yerinde olduğu, tapu harcının yatırılması işleminin ise tapuda taşınmaz devri yapılırken yapılması gerekli bir işlem olup davalı tarafın hem devirden kaçınıp hem de tapu harcının davacı tarafından yatırılması hususunu bu aşamada ileri sürmesinin yasal mevzuat ve sözleşme hükümleri karşısında yasal ve haklı bir sebebinin bulunmadığı, sebepsiz zenginleşme talepleri yönünden ise getirtilen tapu kayıtları itibariyle tapu kaydında yer alan ipoteğin kaldırılmış olduğu anlaşılmakla bu talepler yönünden açılan davanın da konusuz kaldığı anlaşılmakla bu talebine ilişkin hususta dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına…" karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın devrini talep ettikleri süreçte dava konusu taşınmaza ait tapunun sicil kayıtları kontrol edildiğinde taşınmaz üzerinde .........Şti. lehine 23.750.000 TL tutarlı ve 16.01.2015 tarihli ipotek tesis edildiğinin görüldüğünü, müvekkilinin bilgisi bulunmadığı gibi işleme de muvafakati olmadığını, davalı müvekkilinin taşınmazını kendi lehine ve 3. Şahıslara teminat olarak kullandığını, bu muvafakatsiz kullanımının da bankaların verdiği teminat mektubu gibi gayrimenkul rayiç bedeli üzerinden ve tesis tarihinden itibaren hesaplanacak bir sebepsiz zenginleşme değer hesabı yapılarak müvekkiline ödenmesi gerektiğini, dava açıldığı tarihte taşınmaz üzerinde söz konusu ipotek mevcut olduğundan davada haklı olduklarından lehlerine vekalet ücreti hükmedilmesi gerektiğini, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın güncel değerinin tespiti yapılmadan sözleşme bedeli üzerinden karar verilmesinin doğru olmadığını bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasını, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Davalı .......... A.Ş vekili istinaf dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunda, yalnızca davacı tarafın ticari defterlerinin incelenip, müvekkili şirketin ticari defterlerinin incelenmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, taleplerine rağmen müvekkili şirketin ticari defterleri üzerinde defter incelemesi yapılmadığını, davacının sebepsiz zenginleşme talebi yönünden, gerekçeli kararda herhangi bir karar verilmediğini, davacının sebepsiz zenginleşme talebi reddedilmiş ise, reddolunan kısım yönünden müvekkili şirket lehine vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmesi gerektiğini, davacı yanın sebepsiz zenginleşmeye ilişkin iddialarının da hiçbir yasal dayanağı bulunmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte sebepsiz zenginleşme iddiasına ilişkin alacak taleplerinin zamanaşımına uğradığını, tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olup işbu davanın Bursa Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılması gerektiğini, taraflar arasındaki sözleşme bağlamında, alıcı tarafından tüm bağımsız bölüm bedelinin ödenmemiş olması halinde, satıcıların tapuyu devretmekten imtina edebileceği kararlaştırılmış olup; davacının dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ve tapu harçlarını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, hali hazırda muaccel olmayan bir hakka dayanarak ikame etmiş olduğunun işbu davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu bildirerek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.6100 Sayılı HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmakla birlikte, kamu düzenine aykırılık halleri bu hükmün istisnasıdır ve Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sırasında resen gözetilmesi gerekir.HMK'nun 353/1-a-4 maddesinde; diğer dava şartlarına aykırılık bulunması halinde kararın kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için İlk Derece Mahkemesi'ne duruşma yapmadan kesin olarak gönderebileceği düzenlenmiştir.Davanın açılması harca tabi usuli bir işlemdir. Davanın açılması nedeniyle alınacak yargı harçlarının türü, ödeme yeri, zamanı ve usulü, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 27 ve devamı maddeleri ile bağlı tarifede gösterilmiştir. Harcın eksik yatırılması halinde yapılacak işlemler ve izlenecek yol ile harcın yatırılmaması ve yaptırımı aynı Kanun'un 27 ve 32. maddelerinde belirtilmiştir. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 27. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, harç peşin veya süresinde ödenmemiş ise, müteakip işlemlere ancak harç ödendikten sonra devam olunacağı vurgulanmış ve 30. maddesinde, yargılama sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa yalnız o oturum için yargılamaya devam olunacağı, takip eden oturum gününe kadar noksan değer üzerinden harç tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağı, HMK'nın 150/5. maddesinde gösterilen süre içerisinde dosyanın işleme konulmasının eksik harcın ödenmesine bağlı olduğu açıklanmıştır.Başvuru harcı ile karar ve ilam harcına ilişkin açıklanan hükümler, 6100 sayılı HMK'nın 114/(2). fıkrasında, "Diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümler saklıdır." şeklindeki düzenleme gereğince dava şartı niteliğindedir.Görüldüğü üzere, 492 Sayılı Harçlar Kanununda, harcın alınması veya tamamlanması tarafların isteklerine bırakılmayıp, anılan hususun istinaf edenin sıfatına bakılmaksızın, mahkemece kendiliğinden gözetileceği düzenlenmiş ve buyurucu nitelikteki 492 Sayılı Harçlar Kanunun 32. maddesinde yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı öngörülmüştür.Somut olayda, davacı, dava dilekçesinde dava değerini 60.000 TL olarak göstermiş, mahkemece dava açılırken bu miktar üzerinden nisbi harç alınmıştır. Mahkemece de dava değeri 600.000 TL olarak kabul edilerek harç alınmıştır. Oysa gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda dava değeri, dava tarihindeki taşınmaz değeridir. Mahkemece dava edilen taşınmazın dava tarihindeki değeri belirlenmemiştir. Dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin belirlenmesi aynı zamanda HMK.nun 341. ve 361.maddelerine göre kanun yollarının açık olup olmadığının belirlenmesinde de önem arz etmektedir. Bu nedenle mahkemece taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi gerekirken bu hususun yerine getirilmemesi doğru değildir.Buna göre mahkemece yapılması gereken iş; dava konusu taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen değer üzerinden yürürlükte olan harçlar tarifesi uyarınca hesaplanacak peşin dava harcının eksik kalan kısmını ödemesi konusunda usulünce davacı tarafa süre verilmesi, bu sürede eksik harcın tamamlanmaması halinde, HMK'nın 150. maddeye göre dosyanın işlemden kaldırılması, davacı veya davalı tarafından harcın tamamlanması halinde ise, yargılamaya devam ederek, sonucuna göre bir karar vermek olmalıdır.Kabule göre de, davacı taşınmaz üzerindeki ipotekten dolayı davalının sebepsiz zenginleştiğini beyanla 1.000 TL alacağın tahsili isteğinde bulunmuşsa da mahkemece bu talep hakkında olumlu-olumsuz bir karar verilmemiştir.Açıklanan nedenlerle tarafların istinaf istemlerinin kamu düzeni gereği kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.HÜKÜM
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1. Tarafların istinaf başvurusunun kamu düzeni gereği KABULÜNE,2. ... .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... Esas -.../.... Karar sayılı ve █████/2021 tarihli kararının, dava şartlarına aykırılık bulunduğu halde karar verilmiş olması nedeniyle HMK.nun 353/1-a.4 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,3. Davanın yeniden görülmesi için dosyanın MAHKEMESİNE İADESİNE,4. İstinaf talebinde bulunan tarafından yatırılan istinaf peşin harcının talep halinde kendisine iadesine,5. İstinaf talebinde bulunan tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin yerel mahkemece verilecek nihai kararda nazara alınmasınaDair, tarafların yokluğunda dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK.nun 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak oybirliğiyle karar verildi. █████/2023Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ....