Anahtar kelimeler: Arsalar İnşa Ekspertiz İlçesi Geldiği İmzalandığını İstanbul Özetle Edilebilecek İlamı
T.C.
İSTANBUL2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO
: ████████ EsasKARAR NO
: ████████DAVA
: İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Vekâlet Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ
: █████/2016KARAR TARİHİ
: █████/2026İstanbul 2.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████/20219 tarih ve ... Esas ... Karar sayılı kararına karşı davacı karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulduğu, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi'nin █████/2023 tarih ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile kararın kaldırıldığı ve Mahkememize geldiği anlaşılan, Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Vekâlet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:Dava
: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında █████/2016 tarihli Değerleme Ekspertiz Hizmet Sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşme gereği ... ilçesi ... de yer alan arsalar için mevcut imar durumuna göre inşa edilebilecek fonksiyonlara ilişkin pazar araştırması yapılarak en yüksek verimliliği sağlayan projenin net bugünkü değerinin tespit edilmesi ve UDS 'ye göre raporlanması hizmeti karşılığında davalı tarafından 24.000 TL + KDV ödenmesi kabul ve beyan edildiğini, ödenmesi gereken 12000 TL lik kısmını peşin ödendiğini, kalan kısmın davalı tarafından iade faturası gönderilerek ödenmediğini, kalan alacak için ... 31 İcra Müdürlüğünün ... E sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını davalının takibe itiraz ettiğini belirterek ... 31 İcra Müdürlüğünün ... E sayılı dosyasına vaki itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.Cevap ve karşı dava
: Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; Davacının müvekkiline sözleşmeye uygun sözleşmede belirlenen kapsam ve içeriği ihtiva eder doğru eksiksiz bir raporu süresinde hazırlayıp sunmadığını, tam aksine süresinden sonra ve eksik hatalı ve çelişkili bir rapor sunduğunu, kendi edimini ifa edemeyen tarafın diğer taraftan edimin ifası talebinde bulunamayacağını, davacı karşı davalının iş bu davasına konu taleplerde bulunamayacağını bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep ettiğini, ayrıca karşı davalarının da ikame edilmek üzere davacı karşı davalının gereği gibi ifa etmediği borç ve yükümlülüklerini ihlal ettiği sözleşmeye istinaden müvekkilinin peşinen tahsil etmiş olduğu 12.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile müvekkiline iadesine karar verilmesini talep etmiştir.Toplanan Deliller
:Kaldırma öncesi;... 31. İcra Dairesi'nin... Esas sayılı takip dosyasının aslı,Bilirkişi ..., bilirkişi ... ve bilirkişi ...tarafından hazırlanan 01.10.2018 tarihli bilirkişi heyet raporu,Bilirkişi ..., bilirkişi ...ve bilirkişi ... tarafından hazırlanan 19.05.2018 tarihli bilirkişi heyet ek raporu,Kaldırma sonrası;Bilirkişi ..., bilirkişi ...ve bilirkişi ... tarafından hazırlanan 27.05.2024 tarihli bilirkişi heyet ek raporu,Bilirkişi ... bilirkişi .... ve bilirkişi... tarafından hazırlanan 23.10.2025 tarihli bilirkişi heyet raporu, ayrı ayrı celp edilerek dosya arasına alınmıştır.Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe
:Asıl dava, taraflar arasında düzenlenen █████/2016 tarihli değerleme/ekspertiz hizmet sözleşmesinden kaynaklı olarak davalı aleyhine başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine, karşı dava ise; taraflar arasında düzenlenen sözleşme nedeniyle davalının, davacıya peşin ödediği ancak sözleşmeye aykırılık sebebiyle davalıya iadesi gerektiği iddia olunan 12.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte ödenmesi talebine ilişkindir.....31. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasında davacı tarafından davalı aleyhine ''Değerleme Hizmet Sözleşmesinden kaynaklı ...no'lu 31.03.2016 tarihli fatura'' dayalı olarak toplam 16.320,00-TL alacağın tahsiline yönelik ilamsız takip başlatıldığı, ödeme emrinin borçluya █████/2016 tarihinde tebliği üzerine davalının yasal süresinde olan █████/2016 tarihli itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmesi üzerine takibin durduğu ve davacıya buna ilişkin tebligat yapılmadığı, öyleyse itirazın iptali davasının süresi içerisinde açıldığı görülmüştür.Taraflar arasında düzenlenen değerleme/ekspertiz hizmet sözleşmesi incelendiğinde; sözleşmenin ... ili ... ilçesi ... yer alan arsalar için mevcut imar durumuna göre inşa edilebilecek fonksiyonlara ilişkin pazar araştırmasını yaparak, en yüksek verimliliği sağlayan projenin 'net bugünkü değeri'nin tespit edilmesi ve uluslararası değerleme standartlarına (UDS) göre raporlanması çalışması olduğu, rapor kapsamında ayrıca mimari proje yön vermek amacıyla daire büyüklükleri ve dağılımları konusunda pazar araştırması sonuçları doğrultusunda öngörülerin sunulacağı, hizmeti kapsamının- yer ziyaret ve gerekli yasal araştırmaların yapılarak gayrimenkullerin incelenmesi,-piyasa etütleri yapılarak değere konu altyapının oluşturulması,-uluslararası kabul görmüş yöntemlerin kullanılarak herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın değerleme konusu varlıkların satılabileceği pazardaki peşin satış bedeli ''pazar değeri'' takdirinin yapılması ve projenin ''net bugünkü değeri''nin tespit edilmesi,-yapılan çalışmaların rapor olarak sunulmasını kapsadığı, 7. maddede ücret ve ödeme koşullarına lendi buna göre iş bu teklif uyanınca temin edilen hizmetlerin karşılığı olarak talep edilen hizmet bedelinin 24.000,00 TL +% 18 KDV olduğu,Müşterinin (... A.Ş.) yükümlülüklerinin belirtildiği 4. maddesinde ise-gayrimenkul ile ilgili bilgiler ,açık adres ,gayrimenkulün mülkiyet bilgileri (il/ilçe, ada, pafta-parsel, hisse ve /veya bölge ), tapu fotokopisi-gayrimenkulün ziyaret edilmesi esnasında maksimum seviyede yardımın sağlanması ve mevcut gayrimenkulün ve mevcut vergilerin gösterilmesi,-gayrimenkul maliki tarafından ... çalışanların lehine düzenlenmiş olan ve tapu sicil müdürlüğü ve resmi makam soruşturmaları için yetki mektubu/belgesinin verilmesi olup, teklif konusu olan değer tespit raporlarının Türkçe olarak hazırlanacağı ve 2'şer nüsha basılı olarak teslim edileceği arz edilmesi durumunda ise raporların pdf olarak bilgisayar ortamında tesliminin mümkün olduğu bir şirketin özel bir yazılım kullandığı için çalışmaların excel formatlarının paylaşamayacağı belirtilmiştir.Uyuşmazlığa konu davada, davacı tarafça düzenlenen raporun içerdiği varsayım ve kullanılan yöntemler açısından UDS'ye uygun olduğu tespit edilmiş ise de, davalı /karşı davacı vekili tarafından bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen kök raporuna yönelik 22.10.2018 havale tarihli itiraz dilekçesinde ileri sürülen hususların (rapordaki incelemelerin özensiz ve yetersiz işlendiği, sosyal tesis organizasyonu için yapılan rapor içi senaryoların birbiriyle çeliştiği, raporda yer verilen çevre proje bilgilerin eksik ve hatalı olduğu, raporda emsal dışı alan kazanımı cümlesinden bodrum, çatı ve otopark alan kullanımları değerlendirilmediği ve bu alanlar hakkında davalının bilgilendirilmediği, darft, revize ve nihai raporun ıslak imzalı olarak teslim edilmediği, sözleşme uyarınca geniş bakış açısı ile benzer bir rakip projelerin kira -satış fiyatları ,satış hızları ve özellikleri, bölge yapılaşma kalitesi, yapılaşma tipolojisi, özellikle talep gören projeler de neden talep gördükleri konularının raporda yer alması gerekirken bu konuda hiç uzman görüşünün sunulmadığı gibi) değerlendirilmesi ve Uluslararası Değerleme Standartlarına ya da Ulusal Değerleme Standartlarına uyup/uymadığı, sunulan edimin davalı/karşı davacının işini görüp/görmeyeceği konularının raporda tartışılması gerektiğinden kaldırma kararı sonrası Mahkememize ek rapor alınması yoluna gidilmiştir.Kaldırma kararı sonrası düzenlenen bilirkişi heyeti ek raporu ile, dava konusu değerleme raporunun Uluslararası Değerleme Standartları 2013 yayını açısından incelenmesinin kök raporda yapıldığı ve genel olarak uygunluk görüşlerini korudukları kanaati bildirildiğinden ve kaldırma kararı doğrultusunda yeniden değerlendirme yapılmadığı görüldüğünden Mahkememizce dosyanın yeni bir bilirkişi heyetine tevdi edildiği, üç kişilik bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen rapor ile bu kez, 29.01.2016 tarihli sözleşme bedelinin 24.000 TL + %18 KDV = 28.320,00-TL olduğu, davalının, sözleşme gereği 12.000,00-TL avansı ödediği, davacının iş teslimi aşamasında 31.03.2016 tarihli 28.320,00-TL e- faturayı düzenlediği, avans düşüldükten sonra bakiye 16.320,00-TL'nin talep edildiği, davalının, “ayıplı/eksik ifa” savıyla 21.04.2016 tarihli 16.320,00-TL tutarında iade faturası kestiği, davacının ise ... tarihli ... 13. Noterliği ... yevmiye sayılı ihtarıyla iade faturayı süresinde ve açıkça reddettiği, e-fatura sisteminde teknik iadenin mümkün olmaması nedeniyle noter yoluyla iade ettiğini bildirdiği, davacının defterlerinde 16.320,00-TL alacak görünmekte iken davalının defterlerinde cari hesap bakiyesinin 0-TL olduğu, raporun UDS'ye genel uygunluğu, saha çalışması yapıldığı, alternatif ve nakit akış temelli analiz bulunduğu, ancak emsal/benchmarking derinliği, SWOT, çevre proje okumaları, sunuş biçimi (ıslak imza) ve süre konularında şekli/ölçekte eksiklikler tespit edildiği, bu bulguların, hizmetin hiç ifa edilmediğini değil, kısmen eksik/eleştirilebilir ifa edildiğini gösterdiği, mali sonuç bakımından bunun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki ayıplı ifada bedelden indirim hususunu gündeme getireceği, avansın toptan iadesininin gerekmeyeceği, davacı/karşı davalı tarafından gerekli çalışmanın yapıldığı hususunda bir ihtilafın bulunmadığı, bu noktada izaha muhtaç hususun davacı/karşı davalının edim yükümlülüğünü gerektiği gibi ifa edip etmediğine ilişkin olduğu, nitekim bu noktada teknik bilirkişi tarafından yapılan inceleme ve değerlendirmeler neticesinde dava konusu rapor için Uluslararası Değerleme Standartlarına ya da Ulusal Değerleme Standartlarına uymadığı şeklinde değerlendirilemeyeceği, sunulan edimin davalı/karşı davacının işini görmesi hususunda yeterli olmakla birlikte, raporun %95 mertebesinde yeterlilik derecesinde olduğu, eksiliklerin ise işin yaklaşık olarak %5 mertebesinde olduğunun bildirildiği, hâl böyle olunca asıl dava yönünden davacı/karşı davalının %5'lik tenzilatın ardından bakiye ücrete hak kazandığından bahsedilebileceği, karşı dava yönünden ise davalı/karşı davacının ödediği bedelin iadesini talep edebilmesinin mümkün olmadığı görüş ve kanaatinin bildirildiği, raporun kaldırma kararını karşılar mahiyette ve eksiklikleri giderir şekilde olduğu, düzenlenen █████/2025 tarihli bu raporun hükme esas alınabileceği anlaşılmıştır.Taraf iddia ve savunmalarına, taraflar arasında akdedilen █████/2016 tarihli değerleme/ekspertiz hizmet sözleşmesine, ... 31. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasına, Uluslararası Değerleme Standartlarına, tanzim edilen █████/2025 tarihli bilirkişi raporuna ve tüm dosya kapsamına göre, asıl dava yönünden sözleşme gereği davacı tarafından düzenlenen raporun %95 mertebesinde yeterlilik derecesinde olduğu, eksiliklerin ise işin yaklaşık olarak %5 mertebesinde olduğu, öyleyse davacı/karşı davalının %5'lik tenzilatın ardından bakiye ücrete hak kazandığı, bu durumda sözleşme bedelinden %5 düşüldüğünde ve ödenen avans bedeli düşüldüğünde geriye kalan 13.488,00-TL üzerinden icra takibinin aynı koşullar altında devamı gerektiği, karşı dava bakımından ise davalı/karşı davacının ödediği bedelin iadesini talep edebilmesinin mümkün olmadığı, zira davacının ediminin çoğunu ifa etmesi karşısında bedele hak kazandığı ve peşin ödenen bedelin iadesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla bu talebin reddi gerektiği değerlendirilmiş, asıl ve karşı davalar bakımından takdire bağlı aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.HÜKÜM
: İzah olunan gerekçelerle,A)Davanın KISMEN KABULÜ ile,1-Davacı tarafından davalı aleyhine yürütülen ... 31. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı takip dosyasına davalı borçlu tarafından yapılan itirazın KISMEN İPTALİNE, takibin 13.488,00-TL üzerinden aynı koşullar altında DEVAMINA, fazlaya ilişkin istemin reddine,2-İcra takibine yapılan itiraz haksız olduğundan ve likit (belirlenebilir) hüküm altına alınan alacak (13.488,00-TL) üzerinden % 20 oranında hesaplanan 2.697,60-TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,3-Harçlar Kanunu uyarınca asıl davada kabul edilen dava değeri (13.488,00-TL) üzerinden alınması gereken 921,36-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 197,11-TL peşin harcın mahsubu ile eksik olan 724,25-TL harcın asıl dava davalı karşı dava davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,4-Asıl dava davacı karşı dava davalı tarafından yatırılan 197,11-TL peşin harcın asıl dava davalı karşı dava davacıdan alınarak davacıya verilmesine,5-Asıl dava davacı karşı dava davalı taraf dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca asıl davanın kabul oranına göre hesaplanan ve takdir olunan 13.488,00-TL vekalet ücretinin asıl dava davalı karşı dava davacıdan alınarak davacıya verilmesine,6-Asıl dava davalı karşı dava davacı taraf dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca asıl davanın red oranına göre hesaplanan ve takdir olunan 2.832,00-TL vekalet ücretinin asıl dava davacı karşı dava davalıdan alınarak davacıya verilmesine,B)Karşı davanın REDDİNE,7-Harçlar Kanunu uyarınca karşı dava üzerinden alınması gereken 732,00-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 204,93-TL peşin harcın mahsubu ile eksik olan 527,07-TL harcın asıl dava davalı karşı dava davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,8-Asıl dava davacı karşı dava davalı taraf dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı davanın red oranına göre hesaplanan ve takdir olunan 12.000,00-TL vekalet ücretinin asıl dava davalı karşı dava davacıdan alınarak davacıya verilmesine,C)ORTAK HÜKÜMLER9-Kaldırma öncesi asıl dava davacı karşı dava davalı tarafından yargılama nedeniyle yapılan 288,90-TL posta ve tebligat gideri, 1.500,00-TL bilirkişi ücreti ile kaldırma sonrası asıl dava davacı karşı dava davalı tarafından yargılama nedeniyle yapılan 135,00-TL posta ve tebligat gideri, 4.750,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 6.673,90-TL yargılama giderinin asıl ve karşı davanın kabul ve red oranı dikkate alınarak hesaplanan 6.006,51-TL yargılama giderinin asıl dava davalı karşı dava davacıdan alınarak asıl dava davacı karşı dava davalıya verilmesine, kalan 667,39-TL yargılama giderinin asıl dava davacı karşı dava davalı üzerinde bırakılmasına,10-Kaldırma öncesi asıl dava davalı karşı dava davalı tarafından yargılama nedeniyle yapılan 26,00-TL posta ve tebligat gideri, 2.100,00-TL bilirkişi ücreti ile kaldırma sonrası asıl dava davalı karşı dava davacı tarafından yargılama nedeniyle yapılan 25.250,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 27.376,00-TL yargılama giderinin asıl ve karşı davanın kabul ve red oranı dikkate alınarak hesaplanan 2.737,60-TL yargılama giderinin asıl dava davacı karşı dava davalıdan alınarak asıl dava davalı karşı dava davacıya verilmesine, kalan 24.638,40-TL yargılama giderinin asıl dava davalı karşı dava davacı üzerinde bırakılmasına,11-Taraflarca yatırılan gider avansından artan kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine re'sen iadesine,Dair, asıl dava davacı vekilinin ve asıl dava davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 (iki) hafta içinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olduğu, istinaf dilekçesinde istinaf yoluna başvuru konusu edilen hususlar ile nedenlerinin belirtilmesinin gerektiği, süresi içerisinde karara karşı istinaf yoluna başvurulmaması halinde hükmün kesinleşeceği ve infaz edilebileceği açıklanmak suretiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2026Katip¸e-imzalıdırHakim¸e-imzalıdır