Anahtar kelimeler: Ferağının Binayı Etmeyi Düşeceği İnşa Düşecek Krokisi Vaadi Bölümden Hissesine
T.C.
ANTALYA4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO
: ███████ EsasKARAR NO
: ████████DAVA
: Tapu İptali ve TescilDAVA TARİHİ
: █████/2023KARAR TARİHİ
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan "Tapu İptali ve Tescil" davasının yapılan açık yargılaması sonunda;GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı şirket ile davalılar arasında, ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak, Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşme uyarınca davacı şirket tarafından ... adet bağımsız bölümden oluşan bir bina inşa edilmesi, inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin %60'nın arsa sahibine, %40'nın ise davacı şirket hissesine düşeceği, paylaşım krokisi uyarınca davacı şirketin hissesine düşecek olan bağımsız bölümlerin davalılar tarafından ferağının verileceğinin kararlaştırıldığını, davacının sözleşme uyarınca inşa etmeyi taahhüt ettiği binayı eksiksiz bir şekilde tamamlamasına ve yapı kullanma izin belgesi almasına rağmen davalılardan ... vekili ihtara karşı verdiği cevapta kat irtifakının hatalı kurulduğu, inşaat ile hisse dağıtımına esas alınan proje yüz ölçümü arasında fark bulunduğu, proje bazında yapılan hesaplamalarda hata olduğu, taşınmazın tam ve ayıpsız olarak anahtar teslimine esas tamamlanmış kabul edilmesinin de mümkün olmadığı gibi çeşitli iddialarda bulunarak, talebi kabul etmediğini, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, dava konusu “... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parsel ... nolu Depolu Asma Katlı Dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün davalı ... Tic. Ltd. Şti. adına olan 1/11 hissesinin tamamı olmak üzere... ... adına olan tapuların taşınmazın toplam hisselerinin %40'ına isabet edecek şekilde iptali ile dava konusu taşınmazın %40 hissesinin davacı şirket adına tescil edilmesine, taşınmazın üçüncü bir kişiye devir, temlik ve ipotek verilmesi gibi ihtimaller uyarınca, davacının uğrayabileceği muhtemel zararların önlenmesi amacıyla ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parsel ... nolu Depolu Asma Katlı Dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün” tapu kaydı üzerine, ihtiyati tedbir şerhi konulması ile tapu kaydı üzerine davalıdır şerhi konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, davalının ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazda 5/29 hisse sahibi olduğunu, taşınmazın █████ hissesi ise diğer davalı ... Ticaret Limited Şirketi'ne ait olduğunu, davacı ve diğer davalının katılımı ile Antalya .... Noterliği'nin ... tarih ... Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiş olduğunu, bu sözleşme ile davacı yüklenicinin ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazda “... bağımsız bölüm m2'leri belirtilmeksizin bodrum*zemin*asma kat*... katlı ve her katta zemin katta ı, ... katta ... , diğer katlarda ... bağımsız bölüm olmak üzere toplam ... bağımsız bölüm bir binayı plan ve projesine uygun olarak yapmayı” kabul ve taahhüt etmiş olduğunu, tarafların yapılacak binada; Zemin katta depolu asma katlı ... numaralı dükkân niteliğindeki bağımsız bölümün davalı ...'na,-... katta ... ve .. numaralı bağımsız bölümlerin, ... katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin, ... katta ... numaralı bağımsız bölümün, altıncı katta ... ve ... numaralı dubleks bağımsız bölümlerin davalı ... Ticaret Limited Şirketi'ne- ... katta ... numaralı bağımsız bölümün, ... katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin, ... katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin, altıncı katta ... numaralı dubleks mesken niteliğindeki bağımsız bölümün davacı ... ... ... ... Ticaret Limited Şirketi'ne ait olması konusunda anlaşmaya varmış olduklarını, davacı şirketin, yapılan sözleşmede tarafların ortak iradesi olan dağıtım yüzdesinin ( yapılacak yapının %60'nın arsa sahiplerine,%40'nın yükleniciye ait olacağı) sağlanmadığı iddiası ile davalıya başvuruda bulunduğunu, Antalya .... Noterliği'nin ... tarih, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 2. Bölümünün 10.Maddesinde “Yapılacak olan binada ki dükkânın tamamı arsa sahibi ...'na ait olacaktır. Bunun karşılığında arsa payı oranına göre arsa sahibine düşen daire hisselerinin tamamı müteahhit firmaya ait olacaktır.” düzenlemesinin bulunduğunu, davacının arsa sahiplerine vekâleten aldığı inşaat ruhsatında belirlenen bağımsız bölüm m2'nin hatalı hesaplandığını, bu inşaat ruhsatına bağlı olarak kat irtifakı ve bağımsız bölüm mülkiyet dağılımının hatalı yapıldığını, bu hataların düzeltilmesi halinde davacının alacağı olan (yapının %40'ına karşılık gelen) mülkiyet hakkının ... numaralı (asma kat ve bodrum depolu işyeri) bağımsız bölüm dışında kalan bağımsız bölümlerden ve ... numaralı bağımsız bölümde diğer hissedarlar adına tescil edilen hisseden aldığı ve alacağı mülkiyetlerle tamamlanacağını, bu düzeltme sonrasında gerçekten kalan bir alacağın varlığı halinde, kalan kısmı kendi mülkiyet hakkından vermeyi ... günü adi yazılı belge ile taahhüt etmiş olduğunu, ancak davacı, hatalı işlemleri düzelterek (ki bu konuda arsa sahipleri tarafından verilen geniş kapsamlı vekâletle tam yetkilidir.) işbu davayı açtığını, açılan dava da davacı, .... günü teknik rapor düzenlettiklerini, bu rapor kapsamında toplam inşaat alanının 1.033,80-m2 ve müvekkilin 5/29 arsa payına karşılık gelen inşaat alanının 178,24-m2 olduğunu, ... bağımsız bölümün 270,91-m2 yüzölçümlü alanına karşılık gelen █████ hissesinin tescil edildiğini bu sebeple davacının müvekkil adına tescil edilen ... bağımsız bölümün █████ hissesinde %40 yüklenici payı alacağı olduğunu beyan ettiğini, davacının iddiasına dayanak yaptığı ... günlü teknik raporun hatalı olduğunu, öncelikle .... numaralı bağımsız bölümün (emsal dışı olan ve bu sebeple hesaplamaya dahil edilmemesi gereken) asma kat ve depo alanı bağımsız bölüm m2 hesaplamasına dahil edilmiş olduğunu, yapılan bu yanlış uygulama ile gerek toplam inşaat alanı gerekse de mı 5/29 hissesine karşılık gelen inşaat alanı müvekkil aleyhine değişmiş olduğunu, yine ortak alan olan terasın, dubleks bağımsız bölümler oluşturulmak suretiyle özel mülkiyete konu edilmiş olması ve bu alanların emsal dışı tutulması da teknik raporda göz ardı edilmiş olduğundan açılan davanın reddini talep etmiştir.Taraflara usulüne uygun meşruhatlı davetiyeler tebliğ edilerek taraf teşkili sağlanmıştır.Antalya ... .Asliye Hukuk Mahkemesinin ... /... Esas ... /... Karar sayılı ... tarihli gerekçeli kararı ile dosyanın görevsizlik karar verilerek, Mahkememize gönderildiği ve yukarıdaki esas sırasına kaydedildiği görülmüştür.Antalya ....Noterliğine müzekkere yazılarak Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi onaylı örneği celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.... Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın tapu kaydı celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.Antalya ... .Noterliğine ve ... .Noterliğine müzekkere yazılarak ihtarnamelerin onaylı suretlerinin celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne müzekkere yazılarak ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parseldeki taşınmaza ait kentsel dönüşüm işlemleri ile ilgili Kentsel Tasarım Müdürlüğünün ... tarih ... sayılı yazısı ve ekleri, mimar projesi ve yapı kullanma izin belgesi celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.Mahkememizce yargılama sırasında; ... günlü ... nolu ara karar gereğince mahallinde delillerin değerlendirilmesi amacıyla bir inşaat, bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir nitelikli hesap bilirkişiler ile birlikte keşif yapılmasına karar verilmiş, keşif sonucu alınan ... tarihli raporda özetle;"...Yukarıda geniş bir şekilde açıklandığı ve takdiri yüce mahkemeye ait olmak üzere; Davacı yüklenicinin, ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parsel ... nolu Depolu Asma Katlı Dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün” davalı ... Tic. Ltd. Şti. adına olan 1/11 hissesinin tamamı, ... adına kayıtlı █████ hissesinin bir kısmı olmak üzere toplam %40'ına tekabül edecek şekilde iptali ile dava konusu taşınmazın %40 hissesinin adına tescil edilmesine ilişkin davada,1. Davacı dava konusu taşınmazın müşterek maliklerinden ... Ltd. Şti ile ... tarihinde Noterden Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini yaptığı ancak uygulanamaz hükümleri bulunması nedeniyle diğer davalı müşterek malik ... ... da dahil tüm arsa malikleri ile birlikte .... tarihli aynı adı taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı,2. Sadece arsa sahiplerinden ... şirketini bağlayan ilk sözleşmede bir taraftan dairelere yönelik m2 belirtilmeksizin paylaşım, bir taraftan da %60 arsa sahipleri %40 davacı yüklenici payı belirtildiği, her iki arsa sahibini ve davacı yükleniciyi bağlayan ... tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de bağımsız bölümler için m2 belirtilmeksizin beyanı yer almakla birlikte 60 ve 40 oranına yer verilmediği, yeni sözleşmede eski sözleşmenin teknik şartname hükümleri dışında akıbetine ilişkin bir açıklamaya yer verilmediğinden ve arsa maliki ... ilk defa bu sözleşme ile taraf haline gelmesi nedeniyle yine de %60 ve %40 oranının geçerli sayılıp sayılmayacağının mahkemenin takdirinde olan bir husus olduğu,3. ... tarihli sözleşmede 8 bağımsız bölümün arsa sahiplerine, 6 bağımsız bölümünde davacı da olmak üzere ... bağımsız bölümlük ... katlı bir bina yapımı içerdiği ve sadece bağımsız bölüm paylaşımı açısından, 8/1494 57 arsa sahiplerine, 6/14- %43 oranı da davacıya ait hesaplandığı,4. Davacının sadece arsa sahiplerinden ... ... temsilcisi ile ... tarihli adi yazılı ek sözleşme yaptığı ancak resmi sözleşmeden sonra değişiklik gerektirecek hususunda TBK m. 13 uyarınca resmi yapılması gerekmesine rağmen adi yazılı yapılmasının dikkate alınıp alınmayacağının mahkemenin takdirinde olan bir husus olduğu,.... Dava konusu ... nolu bağımsız bölüm bakımından ... tarihli kentsel dönüşüm teknik raporunun m2 bazlı % 60 ve 40 paylaşım açısından davalıların paylarının %40'tan fazla bulunduğu için tapu iptal ve tescil talep edildiği, ancak davalı ... şirketi bakımından ... tarihli noter sözleşmesi, davalı ... bakımından adi yazılı sözleşmenin taahhüt olarak sahibini bağladığının kabulü halinde tescil ile tescil sebebi arasında farklılığın doğabileceği aksi halde sadece ... tarihli noter sözleşmesinde yer alan paylaşım krokisinin geçerli sebep olabileceği,6. Davacının talep ettiği ... nolu Depolu asma katlı dükkan nitelikli bağımsız bölümün ... dava tarihi itibari ile değerinin ... ,-TL olduğu %40 nın değerinin ... ,-TL*... - ... TL , ... sözleşme tarihi itibari ile değerinin ... ,-TL, davacının talep ettiği %40nın değerinin ... ,-TL, *... -... ,-TL olduğu;7- ... de bahsedilen %60 oranı dikkate alındığında Davalının taşınmazdaki 5/29 hissesi karşılığı ortak alanlar hariç 5/29*0,60*1667m2-287,41m2 olmaktadır. Davalıya verilen toplam inşaat alanı ise ortak alan hariç brüt 235,48 m2 olduğu,” sonuç ve kanaatine varılmıştır.Tarafların tüm itirazlarını karşılar mahiyette ek rapor alınmıştır. Alınan... tarihli ek raporda özetle;"... . ... tarihli kök raporda borçlar hukuku açısından TBK hükümlerine yer verilerek bilimsel açıdan değerlendirilmiş ve ek sözleşmenin esaslı noktaları içerip içermediği hususu mahkemenin takdirine bırakılmıştır. ... tarihli ek sözleşmede de ayrıca % 60 ve % 40 oranlarına yer verilmiş olduğuna ilişkin itiraz açısından da aynı hususlar geçerliliği koruyacaktır. Ancak ek rapor bakımından itiraza rağmen bu hususta görüşümüzde bir değişiklik olmamakla birlikte tarafını bağlayan bu şekildeki bir hususa bizzat imza atan taraf geçersizdir şeklinde beyanda bulunduğunda TMK m.2 açısından mahkemece ayrıca değerlendirme yapılmasını da gerektirebilecek nitelikte olduğunu belirtmek isteriz. Çünkü TMK m. 2 açısından yerleşik Yargıtay içtihatlarında hakkın kötüye kullanılması anlamında resmi yapılması gereken sözleşmeye imza attıktan sonra onun geçersiz olduğunun belirtilmesi halinde artık geçersizlik dikkate alınmamakta ve geçerliymiş gibi değerlendirilebilmektedir.Dolayısıyla böyle bir durumun oluşup oluşmadığı hukuki niteleme olacağından mahkemece değerlendirilmesi gerekecektir.2. Hesaplama hatasına yönelik itiraz ise bu ek raporda düzeltilmiştir. Buna göre, Ortak alanlar hariç Davalıya verilen inşaat alanı toplamı 136,79m24-82,50m24-16,19m2-235,48m2 olarak autocad ortamında olan mimari projeden hesaplanmıştır.Davalının taşınmazdaki 5/29 hissesi olduğu dikkate alındığında ortak alanlar hariç 5/29*0,60*1667m2— 172,448m2 olmaktadır. Davalıya verilen toplam inşaat alanı ise ortak alan hariç brüt 235,48 m2 dir.3. Davacının talep ettiği ... nolu Depolu asma katlı dükkan nitelikli bağımsızbölümün ... dava tarihi itibari ile değerinin ... ,-TL olduğu %40 nın değerinin... , TL*... - — ... , ... sözleşme tarihi itibari ile değerinin... ,-TL, davacının talep ettiği %40nın değerinin ... ,-TL, *0,40X-... ,-TL olduğu;4. Kurulan kat irtifakı ve kat irtifakına esas alınan yapı kullanım izin belgesindeki metrajlar hatalı olabileceği yönündeki görüşe aynen katılmaktayız. Ancak; kat irtifakı ve kat irtifakına esas hesaplama yapılması heyetimizin uzmanlık alanına girmemektedir. Heyete Mimar bilirkişi ilave edilmesi halinde talep edilen hesaplamalar yapılabilecektir." sonuç ve kanaatine varılmıştır.DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
: Dava, düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan adi yazılı sözleşme kapsamında tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmadığı takdirde payına isabet eden tutarın tahsili istemine ilişkindir.Davacı ile dava konusu taşınmazın maliklerinden davalı şirket ... Ltd. Şti arasında Antalya .... Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yapıldığı,Sözleşmenin 4. Sayfasında "arsa sahibi ve müteahhit, ekli bina yerleşim krokisinde de görüleceği üzere yapılacak binayı %60 arsa sahibi, %40 müteahhit olarak paylaşacaklardır. (Dükkanlar hariç sadece daireler) paylaşımda arsa sahibi mevcut projede bulunduğu katta, bulunduğu cephede yer almayı şimdiden kabul ve taahhüt eder.Daire büyüklükleri ise, %60 inşaat payı ve arsa sahibinin arsa payları dikkate alınarak projeye yansıtılarak tespit edilecektir...Sözleşme eki krokide de belirtildiği üzere, arsa sahibi sadece dairelerden %60 payına (konut alanı) düşen bağımsız bölüm ve eklentilerini alacak, ortak alanların dışında yapılacak tüm bağımsız bölümler ve eklentileri ile bu bölümlere bağlantılı bodrumdaki tüm alanlar müteahhite kalacaktır. Bu konuda taraflar anlaşmış ve diğer bağımsız bölümleri müteahhite kalmasını kabul etmişlerdir..." düzenlemelerinin bulunduğu, bu sözleşmede arsa maliki diğer davalı ...'nun taraf olmadığı, sözleşme ekindeki paylaşım krokisinde hangi bağımsız bölümlerin kime ait olduğunun belirtildiği, krokide davalı ... yönünden paylaşımda da bilgiye yer verilmediği görülmüştür.Antalya .... Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu kez davacı ve diğer davalılarında taraf olduğu sözleşmenin düzenlendiği, bu sözleşmede "...ekli paylaşım krokisine göre zemin katta depolu asma katlı ... numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün ...'na, ... . Katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümler, ... . Katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümler, ... . Katta ... numaralı bağımsız bölüm, ... . Katta ... ve ... numaralı dubleks bağımsız bölümler ... Şirketi'ne ait olacak ve diğer ... . Katta ... numaralı bağımsız bölüm, ... . Katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümler, .... Katta ... ve ... numaralı bağımsız bölümler, ... katta ... numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümler ise müteahhit ve satın alma vaadinde bulunana bırakılacağının kararlaştırıldığı,.." sözleşme eki krokide de söz konusu paylaşımın belirtildiği görülmüştür.Söz konusu sözleşmede yukarıda belirtilen davacı ile davalı şirket arasında ... tarihinde düzenlenen sözleşmede belirtilen hükümlerin geçerli olduğuna dair kayıt bulunmadığı gibi bu sözleşmedeki %60 arsa sahibi, %40 müteahhite ait olacağına ilişkin düzenlemenin de yer almadığı görülmüştür.Dava dilekçesi ekinde ve tarafların kabulünde olan ek sözleşme başlıklı ... tarihli davacı şirket yetkilisi ile davalı ... vekilinin imzasının bulunduğu adi yazılı ek sözleşmede, "Antalya .... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu ... ili ... ilçesi ... Mahallesinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 5/29 hisse maliki ... bu arsa üzerine kentsel dönüşüm ile yapılan taşınmaz üzerindeki 5/29 hisse payını %40'ına karşılık gelen kısmını yüklenici ... ... ... Tic. Ltd. Şti'ne sözleşme şartlarına uygun binanın anahtar teslimi inşaatının tamamlanması halinde yüklenici payı olarak vermeyi kabul ve taahhüt eder.Yüklenici hak edişine öncelikle ... numaralı bağımsız bölüm dışında kalan bağımsız bölümlerden ve ... numaralı bağımsız bölümde diğer hissedarlar adına tescil edilen hisseden alacaktır..." düzenlemesinin bulunduğu görülmüştür.Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz(TBK m. 12). Yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunludur.(TBK m. 14).Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. (TBK m. 29).Türk Borçlar kanununun 217. maddesi gereğince; Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; Türk Borçlar Kanununun 217. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir. Vaad alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen vaad borçlusunun edimini yerine getirmemesi halinde edimin hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akid ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında semen (satış bedeli) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen; satışı vaad olunan taşınmaz bedeli, vaad alacaklısının da karşı edimidir. Taşınmaz satış sözleşmesi yapıldığı zamanda, taşınmazın maliki olunması gerekmez.Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin █████/2006 tarih, █████████ Esas, █████████ Karar sayılı emsal içtihadında; ".... Mahallesi ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerine bina yapımını, ... kattaki ... ve ... nolu daireleri davacıya vermeyi yükümlenmiş, karşılığında kooperatife ait dairelerin tapularının devredilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmiş, alınan bilirkişi raporunda inşaatın seviyesi belirtilmeden kira kaybı hesabı yapılmıştır. Kooperatife tapuda henüz pay devredilmiş değildir. Görülüyor ki, bu sözleşmeyle yüklenici bir inşaat yapmayı, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bedeli ödemeyi yükümlenmiştir. Karma akit niteliğinde yapılan bu sözleşmelerde iki ayrı hukuki müessese vardır. Birisi, geçerliliği şekle bağlı olmayan inşaat yapım (eser sözleşmesi), diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan, taşınmaz malda pay devridir. Taşınmaz malda mülkiyetin devrini içeren sözleşmelerin, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca resmi biçimde yapılması zorunludur. Kanunun belli bir şekle uyulmasına ilişkin kuralları emredici nitelikte olduğundan hakim görevi gereği kendiliğinden dikkate almalıdır. Sözleşme şekil eksikliği yönünden geçersiz olunca buna dayanılarak herhangi bir istemde bulunulamaz. Ne var ki sözleşme büyük ölçüde yerine getirilmiş ise geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olup iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz (TMK.2.Md.). Dairemizin yerleşen uygulaması da bu yöndedir.O halde mahkemece yapılacak iş, inşaatın getirildiği seviyenin bilirkişiden ek rapor alınarak saptanması, eserin tümüne yakın bölümü tamamlanmış ise davanın şimdiki gibi kabulü, aksi takdirde yukarda açıklanan nedenlerle reddine karar vermek olmalıdır. Eksik inceleme ve hukuki nitelemede yanılgıya düşülerek hükme varılması bozma nedenidir..." şeklinde belirtilmiştir.Dava konusu somut olayda, dava dilekçesinde ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel ... nolu depolu asma katlı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün davalı... ... Şirket adına olan 1/11 hissesinin tamamı olmak üzere ... ... Limited Şirketi ve ... adına olan tapuların taşınmazın toplam hisselerinin %40'ına tekabül edecek şekilde iptali ile dava konusu taşınmazın %40 hissesinin davacı adına tescil edilmesine ilişkin talep yönünden yapılan değerlendirmede: Antalya .... Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde davalı ...'nun taraf olmadığı, bu sözleşmede davacı yüklenici ile arsa sahibi davalı şirket arasında yapılan anlaşma gereği arsa sahibinin %60, yüklenicinin %40 oranında pay sahibi olacağı hususunun kararlaştırıldığı, bu sözleşmede davalı ...'nun taraf olmaması nedeniyle yine yukarıda belirtilen Antalya .... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşmede de iptal ve tescili talep edilen ... numaralı bağımsız bölümün davalı ... ... ait olduğu hususunun sözleşme ve eki paylaşım krokisinde belirtildiği, resmi şekil şartına uygun olarak yapılan bu sözleşmenin taraflar açısından bağlayıcı ve geçerli olduğu anlaşılmıştır.Davacı tarafça dava dilekçesi ekindeki ek sözleşme ise, taşınmaz devrini içermekte olup, bu sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı ve mevcut hali ile geçersiz olduğu anlaşılmıştır.Resmi şekil şartı bulunmayan sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuş ise de; resmi şekil şartı gereken ve kamu düzenine ilişkin olan taşınmaz devrini içeren sözleşmenin geçerliliği hususunun mahkememizce kendiliğinden dikkate alınması gerektiği, buna göre taraflar arasında resmi şekil şartına uyularak düzenlenen sözleşmede geçersiz olan sözleşmedeki hükümler bulunmadığı gibi bu sözleşmedeki şartların yerine getirilmediğine ilişkin de taraflar arasında bir ihtilafın bulunmadığı dolayısıyla resmi şekilde yapılan sözleşmede bulunmayan hükümlerin şekil şartına uyulmamış sözleşmeye üstünlük tanınarak davacı lehine davalı arsa sahibinin durumunu ağırlaştıracak şekilde uygulanmasının kamu düzeni ve TMK 2. Maddesindeki dürüstlük kuralı ile de bağdaşmayacağının kabulü ile tapu iptali tescil, bu mümkün olmadığı taktirde bedelle ilişkin talep yönünden davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1- Davanın REDDİNE,2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gerekli ... TL karar ve ilam harcından peşin alınan ... TL ile tamamlama harcı olarak yatırılan ... TL harcın mahsubu ile fazla yatan ... TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,3-Davalı ... ... kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap edilen ... TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı ... ...'ya VERİLMESİNE,4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,5-Artan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde istek aranmaksızın taraflara İADESİNE,Dair; davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2026Başkan ...¸e-imzalıdırÜye ...¸e-imzalıdırÜye ...¸e-imzalıdırKatip ...¸e-imzalıdır