idava satıştan amacın payın paydaşı olamayacağını haberdar tlye engellemek antalya

Anahtar kelimeler: İdava Satıştan Amacın Payın Paydaşı Olamayacağını Haberdar Tlye Engellemek Antalya

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., █████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 1 29... parsel sayılı taşınmazda yer alan dava dışı ... adına kayıtlı payın 10.06.2022 tarihinde 900.000,00TL’ye davalılardan ... tarafından satın alındığını, payın değerinin bu bedel olamayacağını, payın gerçek değerinin bu olmadığını, amacın ön alım hakkının kullanılmasını engellemek olduğunu, müvekkilinin satıştan haberdar edilmediğini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı olan payın iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

II.CEVAP

Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde; payın resmî senetteki bedel üzerinden satın alındığını, davacının muvazaa iddialarını yersiz olduğunu, iddianın genel ve soyut nitelikte olduğunu ve taşınmaz üzerinde önceden paydaşlar arasında fiili taksimin yapılmış olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 23.02.2023 tarihli ve ████████ Esas, ███████ Karar sayılı kararındaki "...keşifte ve duruşmada dinlenen tüm tanık beyanlarında ittifak ile sabit olduğu üzere davalının taşınmaz üzerinde kullandığı yerin belirli olduğu, Mahkeme gözleminde de belirtildiği üzere davaya konu satış yapıldığı iddia edilen kısmın içerisinde ağıl olduğu ve tel ile sınırlarının belirlendiği, davacı tanıklarının beyanları da dâhil olmak üzere dinlenen tanık beyanları ve mahkeme keşif gözlemi ile satışı yapılan kısmın sınırlarının belli olduğu, fiilen bu kısmın taksim edilerek satışı yapan ...'ya özgülendiği, davacı tanığı ve davalı tanıklarının beyanından davacının da dava konusu taşınmazda kullandığı belli bir alanın mevcut olduğu, dosyada mevcut bilirkişi raporunda sınırların belirgin olduğunun belirtildiği, önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davalarının payı satın alan malike karşı açılacağı, davalı ...'nın eldeki davada husumet ehliyetinin bulunmadığı.." gerekçesiyle davalılardan ... yönünden pasif husumet, diğer davalı ... yönünden davanın esastan reddine karar verilmiştir.

IV.İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 27.11.2024 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararındaki "...İlk Derece Mahkemesince yapılan keşif ve aldırılan bilirkişi raporları, mahalli bilirkişi ve dinlenen tanık beyanları, mahkeme gözlemi ile tüm dosya kapsamı göz önünde tutularak taşınmazda fiili taksim bulunduğundan bahisle davanın reddine ilişkin kararında usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı..." gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V.TEMYİZ

A.Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

1. Davaya konu olan payın değerinin 900.000,00 TL etmeyeceğini,

2. Bedelin muvazaalı olduğunu,

3. Fiili taksime yönelik delilin dosyada bulunmadığını,

4. İncelemenin eksik yapıldığını,

5. Bilirkişi raporunda taşınmazın değerine yönelik yapılan hesaplamanın hatalı olduğunu,

6. Bilirkişi raporunda belirtilen diğer yönlerin de hatalı olduğunu,

7. Taşınmaz üzerinde bulunan tel çitin taksime yönelik değil hayvanların o alandan kaçmasını engellemek için konulmuş olduğunu,

8. Kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) düzenlenen yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI.KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nin 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Fazla yatırılan onama harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan bir tarım arazisidir. TMK'nın 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.

Yasal ön alım hakkının başlıca iki amacı vardır. Bunlar, paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal ön alım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanun'da yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır.

Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır. TMK'nın düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi ön alım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde ön alım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal ön alım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir.

Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir kanun hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK'nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK'nın 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki d ayanağını da TMK'nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde TMK'nın 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır.

Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.

03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanun'un amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

5403 sayılı Kanun, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir.

5403 sayılı Kanun'da 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.

Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur.

Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı hâlinde ön alım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların kanun değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir.

Hatta, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanun'un 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı getirerek aynı yasanın 1. maddesinde açıklanan "...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi.." amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu kanun koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı DÜzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır.

Kanun koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan ön alım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz.

5403 sayılı Kanun'un ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, MK m.2'nin dayanak yapıldığı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan kanunlara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun ön alım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyorum.