suluova paydaş hissedarın sattığını paylarını samsun parsellerdeki kesinlik şartı eksiklikleri

Anahtar kelimeler: Suluova Paydaş Hissedarın Sattığını Paylarını Samsun Parsellerdeki Kesinlik Şartı Eksiklikleri

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Suluova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ███████ E., ███████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacıların dava konusu 1 21... , 1 31... , 1 32... ve 1 33... parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu, dava dışı hissedarın paylarını 12.05.2022 tarihinde davalı ...'a sattığını, davalı ...’ın da 1 31... , 1 32... ve 1 33... parsellerdeki paylarını 17.06.2022 tarihinde diğer davalı ...’e sattığını, 1 33... parsel sayılı taşınmaza ilişkin yapılan ikinci satışta bedelde muvazaa bulunduğunu, davacıların paydaş olduğu taşınmazdaki bu satışlardan dolayı ön alım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazlardan davalılar adına kayıtlı payın iptali ile müvekkilleri adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; paydaşlar arasında fiili taksim olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; paydaşlar arasında fiili taksim olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında özetle; taşınmazlarda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini, paydaşlar arasında fiili taksim bulunmadığını, dava tarihinden sonra taş döşeme ve sınır çekme işlemleri yapıldığını, dosya kapsamına ibraz ettikleri ... görüntülerine göre dava tarihinde sınır ayrımı olmadığı gibi taş ve duvar yapısı da bulunmadığını, bilirkişi raporunda, keşifte görülen sınır taşlarının görüntülerde görülmediğinin tespit edildiğini, yanlı tanık beyanları üzerinden karar verildiğini, fiili taksim iddiasının davalılar tarafından ispat edilemediğini, fiili taksimin olmadığını teknolojik delillerle ortaya konulduğunu, Mahkemece gerekçenin hatalı olduğunu ve Bölge Adliye Mahkemesince istinaf sebeplerinin değerlendirilmediğini, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. Davacılar vekilinin davalı ...’a yönelik temyizi yönünden yapılan incelemede;

Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanunun 366. maddesi atfıyla aynı Kanunun 352/1-(b) hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Dosya içeriğine ve davalılar zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamasına göre, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istenen dava konusu 1 21... parsel sayılı taşınmaz hissesinin resmî satış senedindeki değeri 408.000,00 TL olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 544.000,00 TL’nin altında kalmaktadır.

Açıklanan sebeple davacı vekilinin davalı ... ...’a (yani dava konusu 1 21... parsel sayılı taşınmaza) yönelik temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiştir.

2. Davacılar vekilinin davalı ...’e (yani dava konusu 1 31... , 1 32... ve 1 33... parsel sayılı taşınmazlara) yönelik temyiz istemlerine gelince;

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, usul ve kanuna uygun olup davacılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir

VI. KARAR

1.Yukarıda V-B-1 paragrafında açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin davalı ...’a yönelik temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,

2.Yukarıda V-B-2 paragrafında açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin davalı ...’e yönelik yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Temyiz karar harcı tam yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf istemi esastan reddedilmiştir. Hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Dairenin sayın çoğunluğu tarafından dava konusu 1 21... parsel sayılı taşınmazın dava değeri olarak belirlenen 408.000,00 TL'nin Bölge Adliye Mahkemesince kararın verildiği 2025 yılı itibariyle kesinlik sınırı olan 544.000,00 TL'nin altında kaldığı gerekçesi ile davacılar vekilinin davalı ... ...’a yönelik temyiz isteğinin değerden reddine karar verilmiştir.

24.11.2016 tarihli ve 6763 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 44. maddesiyle 6100 sayılı Kanun'a eklenen ve 02.12.2016 tarihinde yürürlüğe giren "Parasal sınırların artırılması" başlıklı Ek 1. madde hükmü uyarınca, 362. maddedeki parasal sınırların her yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılacağı ve parasal sınırların uygulanmasında hükmün verildiği tarihteki miktarın esas alınacağı belirtilmiştir.

04.06.2025 tarihli ve 7550 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 20. maddesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "parasal sınırların artırılması" başlıklı Ek 1. maddesinin 2. fıkrasında yer alan "hükmün verildiği" ibaresi "davanın açıldığı" şeklinde değiştirilmiş, değişiklik Kanun'un Resmî Gazete'de yayımı tarihi olan 04.06.2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Somut olayda; davanın açıldığı 2023 yılında temyiz sınırı 238.730,00 TL'dir. 6100 sayılı Kanunun "Zaman bakımından uygulanma" kenar başlıklı 448. maddesinde yer alan "Bu Kanun hükümleri, tamamlanmış işlemleri etkilememek kaydıyla derhâl uygulanır." hükmünün, bu değişikliğin yapıldığı tarihten sonraki kararlara uygulanabilirliği görüşüne katılmak mümkün değildir. Zira, paranın alım gücündeki düşüşte gözetilerek davanın her iki tarafı için de güvence olan üst yargı denetimini sağlamak amacıyla, maddenin değişiklikten önceki ilk metniyle ilgili Anayasa Mahkemesi tarafından hak arama özgürlüğü temel amaç olmak üzere iptal kararı verildikten sonra, kanun koyucu tarafından hüküm tarihi yerine dava tarihini öncelenmiş ve mevcut değişiklik yapılmıştır. Bu göz ardı edilemez bir gerçektir. Yürürlük tarihinden önceki kararlar yönünden tamamlanmış işlem yorumu yapmak, hak arama özgürlüğünü zedeleyen, hakkın özünü yargısal denetimden uzak tutan bir yaklaşımdır. Yargısal uygulamalarla açığa çıkan "kazanılmış hak" ilkesini, mevcut değişiklikle daha adil ve sağlıklı sonuçlar elde edilmesine vesile olabilecek üst mahkeme denetiminin önüne almak, hak arama özgürlüğünün sınırlandırılmasıdır ve adalete güven temel kuramını da etkilemektedir. Dairemiz tarafından denetim yapıldığı tarih itibariyle 6100 sayılı Kanunun parasal sınırlara ilişkin Ek 1. maddesinin 2. fıkrası yürürlüktedir. Bu itibarla, temyiz incelemesinin de yürürlüğe girmiş olan bu kanun maddesine göre "dava tarihi" esas alınmak suretiyle yapılması gerekmektedir.

Açıklanan gerekçeyle, miktar yönünden dava tarihi itibariyle temyiz incelemesi mümkün olduğundan işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davalı ... ...’a yönelik temyiz isteminin miktar yönünden reddine ilişkin sayın çoğunluğun kararına katılmıyorum.

K A R Ş I O Y

Dava, yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili işlemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmaz, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olan tarım arazisidir.

Değerli çoğunluk tarafından temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmiş ise de bu görüşe usulden ve esastan katılmak mümkün değildir.

Usule ilişkin;

Esasa ilişkin muhalefet gerekçelerime gelince;

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Yasal önalım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal önalım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı Kanun'da yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi amaçlanmıştır.

Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal ön alım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.

4721 sayılı Kanunun düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da 4721 sayılı Kanun'un bu maddesi oluşturmaktadır (..., ... (...) Davaları, 4. b., ... 2008, s.440).

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde ön alım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır. Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı hâlde 4721 sayılı Kanunun 2. maddesine dayanarak verdiği kararların, 5403 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesi ile artık uygulama dayanağı kalmamıştır.

Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.

03.07.2005 tarihli ve 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Kanunun amacı; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.

5403 sayılı Kanun'un, 15.05.2014 tarih ve 29001 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanan 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile değiştirilmiştir. Yeni yasal düzenleme ile asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramları tanımlanmış, belirlenen büyüklükteki tarımsal araziler üzerinde gerçekleştirilecek mülkiyeti aktarıcı nitelikli işlemlerin yanı sıra, intikal ve miras taksimi işlemlerinde önemli değişiklikler öngörülmüştür. Kural olarak tarımsal alanlarda gerçekleştirilecek tapu ve kadastro işlemlerinde, tarımsal nitelik taşıyan alanların asgari tarımsal arazi büyüklüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü, arazi sınıfları arasındaki dönüştürme katsayıları, tarımsal alanlar arasındaki ekonomik bütünlük vb. kavramların tarım müdürlüklerince irdelenerek doğrudan işlem tesis edilmesi mümkün olmadığından söz konusu taleplerle ilgili olarak il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerince olumlu görüş verilmesi durumunda işlemlerin gerçekleştirilmesi yoluna gidilmiştir.

5403 sayılı Kanunda 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile, tarım arazileri Tarım ve Orman Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyecek, hisselendirilemeyecek, pay ve paydaş sayısı artırılamayacaktır.

Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasa'nın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur.

Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir.

Hatta, 6537 sayılı Kanun'un 5. maddesi ile 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı getirerek aynı Kanun'un 1. maddesinde açıklanan “...asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmişti. Ne var ki, ön alım hakkının kötüye kullanılması sonucu yasa koyucu 28.10.2020 kabul tarihli, 04.11.2020 tarih ve 31294 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7255 sayılı Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırmıştır.

Yasa koyucunun sınırdaş parsel malikine tanınan önalım hakkını kaldırması yasanın amacında da değişikliğe gittiği anlamı çıkarılamaz.

5403 sayılı Kanunun ilk hâli ve sonrasındaki değişiklikler bir bütün olarak ele alındığında, Medeni Kanun'un 2. maddesinin dayanak yapıldığı İBK’nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Birçok paydaşı olan tarım arazisi vasfında olan paylı bir taşınmazda, bir paydaşın payını devretmesi hâlinde davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması hâlinde ön alım hakkını kullanamayacağına ilişkin uygulamaya devam edilmesi, kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasalara ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Açıklanan gerekçelerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun önalım hakkına engel teşkil etmeyeceği düşüncesinde olduğumuzdan, yerel Mahkemenin davanın reddine ilişkin hükmünün bozulması gerektiği kanaatiyle, Sayın Çoğunluğun kararına katılmıyorum.