kampüsü tesiste inşa eskişehir metrekarelik ili mahallesi yapı irtifak kesinlik

Anahtar kelimeler: Kampüsü Tesiste İnşa Eskişehir Metrekarelik İli Mahallesi Yapı İrtifak Kesinlik

3. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Eskişehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ███████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, davalı ile imzalandığı, irtifak hakkı sözleşmesinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanuna dayalı hazırlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine tabi olduğunu, sözleşmeye göre .. ili .. Mahallesi .. Kampüsü 15 34... parsel sayılı arsa üzerine 2.100 metrekarelik sosyal tesis şeklinde yapı inşa edildiğini, sosyal tesiste kurulan işletmeler ile kira sözleşmeleri imzaladığını, sözleşme gereğince davalıya irtifak hakkı bedeli ve hasılat payı ödemesi yaptığını, sözleşme süresinin irtifak hakkının tapuya tescil edilmesinden itibaren 10 yıl olduğunu, 16.03.2020 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi gereğince salgın hastalık (Covid-19) nedeniyle alınan önlemler kapsamında üniversitelerin kapatılması üzerine sözleşmenin 17/4 maddesi gereğince sürenin dondurulması talebinde bulunduğunu, sözleşmenin 3 ay süre ile dondurulmasının kabul edildiğini, 01.04.2020 tarihinde sosyal tesisteki işletmelerin tamamının kapalı olması gerektiğinin ve bu süre içinde kira alınmayacağının işletme sahiplerine bildirildiğini, bu kez 10.09.2020 tarihinde davalıdan sözleşmenin 2 yıl askıya alınması talebinde bulunduğunu, 30.09.2020 tarihinde talebinin reddedildiğini, bunun üzerine 08.10.2020 tarihinde sosyal tesisteki işletmelere .., .., .., .. ve .. 2020 aylarında 1/2 kira uygulaması yapıldığını, ancak .. 2020 ayından itibaren tam kira uygulamasına geçilebildiğini, davalı 02.12.2020 tarihinde mücbir sebep ortadan kalkana kadar irtifak hakkının dondurulması ve kiralama süresi, kira, elektrik ve su bedellerinin durdurulmasını kabul etmiş ise de, tesisteki işletmelerin kapalı kalması şartının yerine getirilememesi sebebiyle davalı tarafından taleplerinin uygulanmadığını ileri sürerek; uğradığı zarara karşılık şimdilik 100,00 TL alacağın en yüksek mevduat faizi ile davalıdan tahsiline, sözleşmenin 17. maddesi gereğince irtifak hakkının 01.06.2020 tarihinden itibaren 2 yıl süre ile dondurulması suretiyle muarazanın giderilmesine, dondurulan sürenin sözleşme süresine eklenmesine, kararın bir örneğinin tapuya tapuya gönderilerek eklenen sürenin tapuya tescil edilmesine, 16.03.2020 tarihinden itibaren ödenen irtifak hakkı bedeli ve hasılat payının iadesine karar verilmesini talep etmiş, davacı vekili ıslah dilekçesi ile alacak talebini 215.624,17 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu irtifak sözleşmesinin 09.04.2014 tarihinde 10 yıllık süreye tabi olmak üzere imzalandığını, davacının 31.03.2020 tarihinde sözleşmenin 17. maddesi gereğince Covid-19 salgını sebebiyle ödemelerin askıya alınması ve dondurulması ile dondurma süresinin sözleşme süresine eklenmesi talebinde bulunduğunu, bu talebin uygun görüldüğünü, daha sonra davacının 10.09.2020 tarihinde tekrar aynı talepte bulunduğunu, 30.09.2020 tarihinde davacının talebinin reddedildiğini, davacının 23.11.2020 tarihinde yaptığı talep ile bu kez 17.11.2020 tarihinden itibaren sözleşmenin dondurulmasını talep ettiğini, davacının talebinin 02.12.2020 tarihinde irtifak hakkı konusu sosyal tesiste bulunan işletmelerin kapalı kalması şartıyla uygun bulunduğunu, taşınmazdaki işletmelerin bir kısmının açık kalmasının sözleşmenin 17. maddesinin uygulanmasına imkan vermediğini, sözleşmeyi uyarlama yetkisi bulunmadığını, Covid-19 salgını olaylarının ticari risk çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; pandemi nedeniyle davalı Üniversitenin kapalı olduğu, öğrencilerin olmaması akademisyenlerin ve diğer çalışanların da tam zamanlı çalışmaması nedeniyle işlerinin önemli ölçüde azaldığı, sadece bir miktar paket servis işi olduğu, bunun da yeterli olmadığı, bu nedenle davacı şirket iş yerlerinin kiralarında % 50 oranında indirim yapmış olmasına rağmen kiracı işletmelerin kiraları, elektrik, su ve doğalgaz faturaları ve malzeme tedarikçilerine olan borçlarını ödemekte sıkıntı yaşadıkları, işçi çıkardıkları, bu süreçte birçok iş yerinin kapandığı, davacı şirketin pandemi nedeniyle maddi zarara uğradığı, davacı tarafın 2020 Haziran ayından itibaren 2 yıl süre ile 2022 Haziran ayına kadar sözleşmenin dondurulması, 31.05.2022 tarihine kadar olan irtifak hakkı kira bedeli toplam 207.295,66 TL ve hasılat payı bedeli toplamı 8.328,51 TL olmak üzere toplam 215.624,17 TL'nin davalıdan tahsilini talep ettiği, davalı Üniversitenin 04.10.2021 tarihinde yüz yüze eğitime geçtiğinden bahisle davanın kısmen kabulüne, bilirkişi heyetinin ek raporunun (b) bendinde belirtilen seçeneği hakkaniyete uygun olduğundan, taraflar arasında düzenlenen 09.04.2014 tarihli sözleşmenin 16.03.2020-03.10.2021 tarihleri arasında dondurulmasına, dondurulan süre olan 1 yıl 6 ay 17 günün sözleşmenin bitiş tarihi olan 09.04.2024 tarihine eklenmesine, sözleşmenin dondurulduğu 16.03.2020-03.10.2021 tarihleri arasındaki dönem için davacı tarafından davalıya ödenen irtifak hakkı kira bedeli toplamı olan 142.069,20 TL ve hasılat payı olan 6.200,98 TL olmak üzere toplam 148.270,18 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının istinaf başvurusunun esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında düzenlenen 09.04.2014 tarihli irtifak hakkı sözleşmesinin, 16.03.20 20... .10.2021 tarihleri arasında geçen 1 yıl, 6 ay, 17 gün süre ile dondurulmasına, dondurulan 1 yıl, 6 ay, 17 günlük sürenin 09.04.2026 sözleşme bitiş tarihine eklenmesine, sözleşmenin dondurulduğu 16.03.20 20... .10.2021 tarihleri arasındaki dönem için davacı tarafından davalıya ödenen 142.069,20 TL irtifak hakkı kira bedeli ve 6.200,98 TL hasılat payı olmak üzere toplam 148.270,18 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; irtifak hakkı sözleşmesinin 17. maddesi gereğince, sözleşme süresinin Üniversitenin kapatıldığı 01.06.2020 tarihinden itibaren 2 yıl süre ile dondurulması ile 16.03.2020 tarihinden itibaren davalıya ödenen 215.624,17 TL irtifak hakkı bedeli ve hasılat payları alacağına karar verilmesi gerektiğini, sosyal tesisin yapı kullanım izni belgesi 05.09.2016 tarihinde alındığından 10 yıllık sözleşme süresinin kullanımdan itibaren başlaması gerektiğini, irtifak hakkı bedeli ilk kez 2016 yılında ödendiğinden ilk ödeme yapılan yıl ve fiilen sözleşmenin başlangıç tarihinin 2016 yılı olduğunu, buna göre dondurma süresinin sözleşmenin sona ereceği 05.09.2026 tarihine eklenmesi gerekirken 09.04.2026 tarihine eklendiğini, davada muarazanın giderilmesi talebi olduğundan aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; istinaf taleplerinin değerlendirilmediğini, davacının davada sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunmadığını, davacının talebinin dava konusu irtifak sözleşmesinin 17. maddesi uyarınca irtifak hakkının dondurulması ve dondurulan sürelerin irtifak sürelerine eklenmesine ilişkin olduğunu, sözleşmenin dondurulmasının hukuken mümkün olmadığını, davacının sözleşmenin dondurulmasını istediği dönemde taşınmaz üzerindeki dükkanları kiraya vermek suretiyle gelir elde ettiğini, kararda davacı tarafından alınan kira bedellerinin dikkate alınmadığını, sözleşmenin askıya alınması halinde davacının taşınmazı işleterek elde ettiği gelirleri iade etmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yap-işlet-devret sözleşmesindeki irtifak hakkı süresinin dondurulması, donma süresinin sözleşme süresine eklenmesi ve sözleşme uyarınca davalıya ödenen bedellerin iadesi istemine ilişkindir.

1.Taraflarca üniversite yerleşkesine sosyal tesis yapılması, inşa aşaması tamamlandıktan sonra irtifak hakkı kurulması ile tesisteki işletmelerin kiraya verilmesi suretiyle işletilmesi ve öngörülen sürenin bitiminde tahliye edilmesine ilişkin olarak imzalanan 09.04.2014 tarihli sözleşme, taraflarında kabulünde olduğu üzere, yap-işlet-devret modeli esas alınarak yapılmıştır. Yap-işlet-devret sözleşmeleri; taraflardan birinin kendisine ait olmayan taşınmaz üzerinde bina, tesis veya başkaca bir eser meydana getirmesi, diğer tarafın da taşınmazına yapılan bu eser için bir bedel ödememesi nedeniyle, yapan tarafın belli süreyle kullanmasına müsaade etmesine, dolayısıyla eser ve kira sözleşmelerine dair hükümler içerdiğinden, karma nitelikte sözleşmelerdir. Yap-işlet-devret sözleşmelerinin açıklanan bu karma niteliği nedeniyle; sözleşmeye konu eserin meydana getirilmesi ve bundan doğan talep hakları eser sözleşmesi hükümlerine, oluşturulan eserin ve bulunduğu taşınmazın kullanılması aşaması ve bundan doğan talep hakları kira sözleşmesi hükümlerine tabidir. (Dairemizin 13.02.2018 tarihli ve ██████████ E., █████████ K., Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 26.11.2007 tarihli ve █████████ E., ██████████ K., Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2014 tarihli ve ██████████ E., █████████ K., Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 02.10.2015 tarihli ve █████████ E., █████████ K., 16.04.2018 tarihli ve █████████ E., █████████ K. sayılı ilamları da aynı yöndedir).

Eser sözleşmesinden doğan davalar için, tarafların sıfatından veya işlemin mahiyetinden doğan bir nedenle tüketici mahkemesi veya ticaret mahkemesinde görülmesini gerektirir bir neden yok ise, özel bir görev kuralı bulunmadığından genel mahkeme olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kira sözleşmeleri yönünden ise görevli mahkeme, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (6100 sayılı Kanun) özel olarak düzenlenmiştir. Anılan Kanunun sulh hukuk mahkemelerinin görevini düzenleyen 4/1-a maddesi uyarınca; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesinin görevine girmektedir. Mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’ndan farklı olarak, bu düzenlemede; miktar ayırımı yapılmaksızın tahliye, alacak, tazminat, kiracılık sıfatının tespiti gibi tüm kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri sulh hukuk mahkemesi olarak gösterilmiştir.

Yapılan bu açıklamalar ışığında uyuşmazlık bir bütün olarak değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki uyuşmazlığın yap-işlet-devret sözleşmesine konu eserin işletme aşamasına ilişkin olduğu ve bu haliyle olayda kira hükümlerinin uygulanması gerektiği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; uyuşmazlığın çözümünde sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gözetilerek, esası incelemeden kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye ya da kendi yargı çevresi içinde uygun göreceği görevli ve yetkili bir mahkemeye gönderilmesine karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek başvurunun esasının incelenmesi ve yeniden karar verilmiş olma usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

2. Bozma sebebine göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 371. maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA,

2. Bozma sebebine göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacı şirket ile davalı üniversite arasında, üniversitenin arsası üzerine sosyal tesis yapılmak amacıyla 10 yıl süreyle irtifak hakkı sözleşmesi yapılmış ve sözleşmeye göre davacı tarafından irtifak hakkı bedeli de ödenecektir. Davacı taraf, Covid 19 süresinde tesisi işletemediğinden 2 yıllık sürenin sözleşme süresine eklenmesini talep etmektedir.

Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, irtifak hakkı sözleşmesine ilişkin ihtilafın Sulh hukuk Mahkemesinde mi yoksa genel Mahkeme de mi görüleceği noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle taraflar arasındaki sözleşmeyi irdelemek gerekmektedir. Davacı taraf davalının arsasına sosyal tesis yapacak ve burayı 10 yıl süreyle işletecektir. Ayrıca ilave olarak da davalı tarafa irtifak bedeli ödenecektir. Taraflar arasında yap- işlet- devret sözleşmesi kurulmuştur.

İrtifak sözleşmesi, bir taşınmaz mal (arsa, tarla, bina vb.) üzerinde diğer bir taşınmazın veya kişinin yararına sürekli ya da geçici bir kullanma hakkı kurulmasını sağlayan sözleşmedir. Türk Medeni Kanununda düzenlenen irtifak haklarının kurulma şekillerinden biridir. Üst hakkı ise bir arsanın üzerinde başkasına bina yapma hakkı verilmesi olup irtifak hakkının bir örneğidir.

TMK madde 826. maddeye göre “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” 828. maddeye göre de “üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.”

İrtifak sözleşmesi kira akdinden farklıdır. Kira sözleşmesi, kullanım hakkı sağlar ama şahsi bir haktır. İrtifak sözleşmesi, ayni hak sağlar tapuya işlenir ve taşınmazla birlikte devam eder.

İrtifak hakkı tesisi ile kurulan yap-işlet-devret sözleşmelerini çoğunluk görüşü gibi eser sözleşmesi dönemi ve kira sözleşmesi dönemi olarak ikiye ayrılarak görevli Mahkeme ve uygulanacak hükümlerin belirlenmesi yerinde değildir. Sözleşme bir bütündür ve baskın olan unsura göre niteleme yapılmalıdır. Esasen, taraflar arasında belirlenen irtifak bedeli kira ödemesi olmayıp arsa, bina ve kullanım değerlerine yapılan ilave bir ödemedir. Aksi halde sözleşme süresi bitmeden ve bina yapılmasının yöneldiği amaç hasıl olmadan kira hükümleri uygulanarak erken tahliye imkanı sağlanacaktır.

Nitekim Dairemizin Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi istemine dair █████████ Esas ve █████████ sayılı benzer kararında aşağıdaki şekilde aynı yönde karar verilmiştir:

“… Yapılan bu açıklamalar ve 6098 sayılı Kanunun 19. maddesi ışığında taraflar arasındaki sözleşmeler birlikte değerlendirildiğinde; taraflarca yap-işlet-devret modeli esas alınarak imzalanan 20... ve 17... tarihli sözleşmelerin (sözleşmeler), konusunu oluşturan iki otel ve kongre merkezinin gerek yapımını gerekse sonrasında işletilmesini içermesi nedeniyle karma sözleşme niteliğinde oldukları açıktır. Diğer bir anlatımla, yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri uyarınca, işletme devresinde MAPA tarafından İDTM’ye kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırılmış olması, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olarak değerlendirilmesi sonucunu doğurmayacaktır.

….

Açıklanan bu hükümler uyarınca; taraflar arasında yap-işlet-devret sözleşmelerine konu iki otel ile kongre merkezinin inşası ve işletme aşamalarında çıkan uyuşmazlıklara, üst hakkı sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Dolayısıyla, ortada MAPA tarafından İDTM’ye ödenecek bir kira bedeli kalmamış, işletme süresi boyunca MAPA tarafından İDTM’ye ödenmesi gereken bedel irtifak hakkı bedeline dönüşmüştür.”

Yukarıda anlatıldığı şekilde taraflar arasında, davalının arsısına irtifak sözleşmesi ile yapımı kararlaştırılan bina ve belli bir süre kullanım sözleşmesi kira sözleşmesi niteliğinde olmadığı gibi 6100 sayılı Kanun’un “Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevi” başlıklı 4. maddesi kapsamında da değildir. Bu nedenle görevli Mahkemenin genel Mahkemeler olduğu düşüncesi ile sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.