Anahtar kelimeler: Marmaris Hissedarla Vaadi Hissesinin Noterliğinin Payı Anlaşmanın Kesinlik İnşaat Şartı
MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI
: ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Marmaris 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirket ile müvekkili arasında .... Noterliği’nin 06.12.2017 tarihli 10699 sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmeye konu taşınmazda müvekkilinin 1/2 hissesinin bulunduğunu, diğer 2 hissedarla yapılmış bir anlaşmanın bulunmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı tarafından tapu kaydına satış vaadi sözleşmesinin şerh edildiğini ancak geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak ifa isteyemeyeceği gibi şerh de koyduramayacağını ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve 15.12.2017 tarihli satış vaadi şerhinin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; diğer hissedarların davacının anne ve babası olduğunu, diğer paydaşların da sözleşmeye onaylarının bulunduğunu, davacının şirket adına sözleşmeyi imzalayan vekile vekaletname verdiğini, böylece sözleşme şartları uyarınca gayrimenkulün yıkımı ve yeniden yapılması işlemlerine başlandığını, 29.01.2018 tarihinde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı tarafından diğer maliklerin sözleşmeye onayları olduğuna dair yazılı belgenin dosyaya sunulduğu, diğer maliklerin mahkemece dinlendiği müteveffa malikin sözleşmeye onayının bulunduğu kendilerinin de sözleşmeyi onayladıklarını bildirdikleri, iptali istenen sözleşmeye başından itibaren maliklerin onayı bulunduğu, davacının sözleşmenin ifasında imkânsızlık bulunduğu iddiası ile ilgili mahallinde yapılan keşif üzerine alınan bilirkişi raporu ile birlikte sözleşmede kararlaştırılmış inşaatın mümkün olduğu, taşınmazın arsa haline gelmesi halinde gerekli izinler alınarak ifanın yapılabileceğinin belirtildiği, fiziken veya hukuki bir ayıp olmadığı ve bu sebep ile de sözleşmenin butlanına karar verilemeyeceği, sözleşmenin şekil şartına uygun olması, herhangi bir butlan sebebi bulunmaması ayrıca şahsın kendi imzaladığı sözleşmenin hükümsüzlüğünü öne sürmesinin dürüstlük kuralına da aykırı olacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz hakkında 30.01.2018 tarihinde 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı alındığı ve sonrasında riskli yapının yıkıldığı, sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan (█████/2023 tarihli 7471 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik öncesi) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi uyarınca 2/3 çoğunluğun yeterli olduğu, somut olayda davacı ile davalı arasındaki sözleşmenin askıda geçersiz iken sözleşme konusu taşınmazın 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi üzerine, davacı hissedar dışında 1/4 hisseyi satın alan ... ile de kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacı tarafça dava dışı ...'a karşı önalım davası açılmış ise de davanın kabulü ya da reddinin sonucu değiştirmeyeceği, davanın reddine karar verilmesi usule, yasaya ve dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; sözleşme içeriğinde 6306 sayılı Yasa'dan faydalanılması konusunda anlaşma bulunmadığını, bu konuda yetki de verilmediğini, müvekkilinin bilgi ve rızası olmaksızın 30.01.2018 tarihinde riskli yapı şerhi konulduğunu, yüklenici tarafından diğer hissedarlar ile yapılmış sözleşmenin dosyaya sunulmadığını, ...’ın 05.10.2018 tarihinde hissesini ...’a satmış ve davalı yüklenicinin ise bu kişiyle dava açıldıktan sonra sözleşme akdetmiş ise de dava öncesi diğer hissedarlarla akdedilmiş sözleşme bulunmadığını, 6306 sayılı Yasa kapsamında değerlendirme yapılsa bile ortada çoğunluğu sağlamış bir sözleşme bulunmadığını, öte yandan davalının 6306 sayılı Yasa kapsamında sözleşmenin geçerli olduğuna ilişkin hiçbir açıklaması ve ilk derece mahkemesinin bu yönde değerlendirmesi olmamasına rağmen istinaf mahkemesinin bu iddiaların dışına çıkarak 6306 sayılı Yasa kapsamında dosyayı incelemeye almasının hukuka uygun olmadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm malikleri tarafından düzenlenmediği iddiasına dayalı geçersiz olduğunun tespiti istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekir. (HMK m. 353/1-b/1) Bölge Adliye Mahkemesi tarafından duruşma yapılmaksızın istinaf başvurusunun reddine karar verilebilmesi için dosyanın tekemmül etmiş bulunması, başka bir anlatımla, İlk Derece Mahkemesi tarafından toplanan delillere göre, istinaf başvurusunda bulunan taraf ya da tarafların itirazının incelenip denetlenerek bir kanaate varılması mümkün olmalıdır. Bir başka deyişle, ilk derece mahkemesi kararında hiçbir eksiklik veya yanlışlık olmadığı duruşma açılmaksızın anlaşılabilecek kadar açık ve netse, bu kapsamda bir değerlendirme yapılabilir. Ayrıca, yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında karar verilebilir.Diğer taraftan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/3 bendi kapsamında delil olarak bir eksiklik tespit edilmesi ve bu eksikliğin duruşma yapılmadan tamamlanmasının mümkün olması ve bu eksikliğin giderilmesinden sonra İlk Derece Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğunun anlaşılması halinde de, istinaf başvurusunun b/1 bendi kapsamında reddine karar verilmesi gerekir.Bu üç halde Bölge Adliye Mahkemelerine duruşma yapmaksızın davanın esası hakkında karar verebilme hak ve yetkisi bulunmaktadır.Bu anlatımlar çerçevesinde somut olay incelendiğinde; İlk Derece Mahkemesince iptali istenen sözleşmeye başından itibaren diğer maliklerin onayı bulunduğu, şahsın kendi imzaladığı sözleşmenin hükümsüzlüğünü öne sürmesinin dürüstlük kuralına da aykırı olacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince de 6306 sayılı Yasa kapsamında değerlendirme yapılarak başlangıçta askıda geçersiz olan sözleşmenin sonradan geçerli hale geldiği, kararın sonucu itibariyle doğru olduğu belirtilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince, ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilmesi halinde HMK’nın 353/1-b-2 maddesi gereğince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden davanın esası hakkında hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulmasını gerektirmiştir.HMK'nın 373/2 maddesinde "Bölge Adliye Mahkemesinin düzelterek veya yeniden esas hakkında verdiği karar Yargıtay'ca tamamen veya kısmen bozulduğu takdirde dosya, kararı veren bölge adliye mahkemesi veya uygun görülen diğer bir Bölge Adliye Mahkemesine gönderilir." hükmünü içermektedir. Yukarıda belirtildiği üzere Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesi değiştirilmesi karşısında karar verilmek üzere dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesi uygun görülmüştür.Kabule göre de; eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması gerekmektedir. Somut olayda; davacı tarafından diğer hissedarlarla sözleşme yapılmadığı belirtilerek sözleşmenin geçersizliğinin tespiti dava konusu edilmiştir.Dairemiz yerleşik içtihatlarına göre, sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilmektedir. Dava konusu olayda böyle bir durum bulunmadığından sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez.Diğer yönden Bölge Adliye Mahkemesince 6306 sayılı Kanun’a göre değerlendirme yapmış ise de, sözleşmenin yapıldığı tarihte geçerli olan Kanun’un 6. maddesi hükmünde kat karşılığı olarak payların değerlendirilmesinde paydaşların 2/3 çoğunluğu ile karar verileceği kabul edilmiştir. Dava dışı ... ile yüklenici arasında yapılan sözleşmeye konu payla ilgili davacı tarafından yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açıldığı, bu davanın kabul edildiği, kararın henüz kesinleşmediği anlaşılmaktadır. Kararın bu haliyle kesinleşmesi halinde bu hissenin davacıya döneceği, bu durumda bu hisse ile ilgili yapılmış sözleşme olmadığından 6306 sayılı Yasa'da aranan çoğunlukla yapılmış bir sözleşmenin bulunmadığının kabulü gerekecektir. Gerekçede bu husus belirtilmesine karşın bu davanın neticesi beklenilmeden karar verilmesi de doğru olmamıştır.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgilisine iadesine,Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,17.11.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.