Anahtar kelimeler: Atıfla Vasıflı Tasdiki Büyüklüğünde Projelerin Vaadi Yana Akdedildiğini Yazildiği Parselde
ESAS NO
: 2025/KARAR NO
: 2025/HAKİM
: ... ...KATİP
: ... ...DAVACI
:VEKİLİ
: Av.DAVALI
:VEKİLİ
: Av.DAVA
: Eser SözleşmesiDAVA TARİHİ
: █████/2023KARAR TARİHİ
: █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH
: █████/2025Mahkememizde görülmekte olan Eser Sözleşmesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:DAVA
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı Kooperatif ile davalı şirket arasında ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 6802 ada 3 parselde kayıtlı 3.948,49 m2 büyüklüğünde arsa vasıflı taşınmaza ilişkin ... 9. Noterliğinin ... y. Nolu █████/2017 tarihli Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davacı ile davalı firma arasında yapılan sözleşme maddelerine atıfla 2017 yılından bu yana kadar projelerin tasdiki ve inşaat ruhsatı için başvuru daha yapılmamış olduğunu, davacı kooperatifin sözleşme gereği sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirilmesi için ... 9. Noterli Nolu █████/2017 tarihli düzenleme şeklinde vekaletnamesini verdiğini, müvekkili şirketin sözleşme gereği teslim etmesi gereken taşımazı teslim ettiğini, ancak davalı müteahhitin sözleşme tarihinin üzerinden 6 yıl geçmiş olmasına rağmen sözleşmede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmediğini sözleşmede yer alan haklı fesih maddesi düzenlendiğini, davalı müteahhitin sözleşmedeki yükümlülüklerini zamanında yerine getirmediği gerekçesiyle yapılan inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiğini ... 10. Noterliğince düzenlenen ihtarname ile fesih kararı davalı şirkete bildirilmiş davalı şirketçe fesih kabul edilmediğinden,yine bahse konu sözleşme maddelerinden taşınmazların sözleşmede belirlenen sürede teslim edilmemesine istinaden her daire için aylık 500,00 TL kira ödeyeceği kararlaştırıldığını beyanla İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karış taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.CEVAP
:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacının iddia ve taleplerinin yerinde olmadığını, sözleşmenin 7.maddesi gereğince arsa sahibinin fesih hakkının bulunmadığını, davacının sözleşme kurulması sırasında kusurlu davrandığını, sözleşme öncesi sorumluluklarını yerine getirmediğini, davacının taşınmazın bulunduğu yer ile ilgili olarak imar planının iptaline yönelik dava bulunduğuna ilişkin müvekkiline bilgi verilmediğini, idare mahkemesince taşınmazın bulunduğu bölgeye ilişkin verilen imar planının iptali kararı sonrası tapuda değişiklikler meydana geldiğini, sözleşmenin imzalandığı █████/2017 tarihinden itibaren müvekkilinin belediyeye yapmış olduğu başvuruların reddedildiğini, davacının kusurlarından ve sözleşmeye konu arsayı takyidatsız temiz şekilde inşaata hazır halde müvekkiline teslim etmemesinden dolayı inşaat ruhsatının alınamadığını, ayrıca müvekkilinin faal ve adresinin olduğunu iddia ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.DOSYANIN SAFAHATI
:... 8 Asliye Hukuk Mahkemesinin █████/2024 tarih 2023/ esas 2024/ sayılı görevsizlik kararı ile mahkememize geldiği ve işbu esas sırasına kaydedildiği anlaşıldı.HUKUKİ DELİLLER
:Eksik harcın tamamlattırıldığı, dava dilekçesi, cevap dilekçesi, beyan dilekçeleri, yazılan müzekkere cevapları ve tüm dosya kapsamı ve 1 fen bilirkişisi ve 1 eser sözleşmeleri konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor aldırıldığı görüldü.Bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen █████/2025 tarihli raporunda özetle: "1. Davalı yüklenicinin özen yükümlülüğü kapsamında, işi uzmanı olarak sözleşme imzalamadan önce taşınmazın hukuki ve fiziki durumunu yeterince etüd etmesinin kendisinden beklenmesinin gerektiği ve ....m.15.6 hükmü ile de bu yükümlülüğün yerine getirilmiş olduğunun davalı Yüklenici tarafından beyan ve kabul edildiği dikkate alındığında arsa sahibi tarafından teslimin gerçekleştiği, 2. ... İl Müdürlüğü yazısı ile davalı Yüklenicinin 26.07.2021 tarihinde yapı müteahhidi yetki belgesinin 5 yıl süre ile iptal edilmiş olduğu, 3. ... konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 6802 ada 3 parsel sayılı sayılı taşınmazın imarın iptali sonucu 3591 ada 29-30-31 parsel ve 6141 ada 4 parsellere nakledilmiş olduğu, anılan taşınmazların hisseli olduğu, 4. Taraflar arasında imzalanan ...’in 06.11.2017 tarihli olduğu, sözleşme tarihinden önce 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv alan ilan edilen bölgede imar planının mahkeme kararı ile iptal edilmiş olduğu, Sözleşme sonrası ise yeni imar planı uygulamasının yapılamadığı, aradan geçen süre içerisinde Yüklenicinin de yapı müteahhidi yetki belgesinin 5 yıl süre ile iptal edilmiş olduğu ve Sözleşme konusu taşınmazın da önceki uygulama parsellerine döndüğü dikkate alındığında makul sürenin aşılmış olduğu ve TBK.m.136 uyarınca imkansızlık halinin var olduğu, 5. İşin uzmanı olan ve basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü altında olan davalı yüklenicinin kusurunun bulunduğunun kabulü gerektiği ve davacı arsa sahibinin dönme isteminin haklı olduğu" hususlarının tespit edildiği bildirilmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
:Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili feshi istemine ilişkindir.Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı kooperatif ile davalı şirket arasında ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 6802 ada, 3 parselde kayıtlı 3.948,49 m2 büyüklüğünde arsa vasfındaki taşınmaz üzerine inşaat yapılmasına dair ... 9.Noterliğinin █████/2017 tarih ve ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (eser sözleşmesi) imzalandığı, davacı taraf, dava tarihi itibariyle 6 yıl geçmesine rağmen davalının inşaata başlamadığını dolayısıyla yükümlülüklerini yerine getirmediğinden TBK 473. Maddesi uyarınca sözleşmeden geriye etkili olarak feshini talep etmiştir. Davalı taraf ise, davacının kusurlu davrandığını sözleşme öncesi sorumluluklarını yerine getirmediğini, sözleşmeye konu yerin bulunduğu yer ile ilgili imar planını iptaline yönelik davayı bildirmediğini sözleşmenin 7. Maddesi uyarınca müteahhitten kaynaklanmayan sebeplerle yaşanan gecikmelerden dolayı sözleşmenin feshedilmeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir. Taraflar arasındaki arsa payı karşılı inşaat sözleşmeinde teslim süresi, inşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren 36 ay olarak kararlaştırıldığı, dava tarihi itibariyle de davalının inşaata başladığı görülmüştür. ... Belediyesinden gelen cevabı yazılardan sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle, imar planının iptal edildiği ve ruhsat işlemlerinin durdurulmuş olduğu anlaşılmaktadır. Daha sonra ise, █████/2022 tarihinde sözleşmeye konu parselin; uygulama öncesi kadastro kök parselleri dönüşü sağlanarak ... Mahallesi 6141 ada 4 parsele, 3591 ada 29-30-31 parsellerde hisseli olarak tapuya tescil edildiği görülmüştür. Yine ... İl Müdürlüğü gelen cevabı yazıdan da, davalı yüklenicinin █████/2021 tarihinde yapı müteahhidi yetki belgesinin 5 yıl süre ile iptal edilmiş olduğu anlaşılmıştır.Taraflar arasındaki sözleşmenin 15/6. Maddesi ise; "Müteahhit iş bu sözleşmenin imzalanmasından önce inşaat yapılacak arsayı hem hukuki hem de fiilen incelememiştir. Bu nedenle sözleşmenin imzasının takiben arsa hakkında fikir beyanıyla sözleşmeden vazgeçemez ve bağımsız bölüm artırımı talep edemez." şeklindedir. Her ne kadar davalı taraf inşaat yapılacak alanın imar planının iptal edildiğinin kendisine bildirilmediğini iddia etmişse de, davalı yüklenici işinin ehli olup, sözleşme tarihinde arsa üzerinde bulunması muhtemel, fiili ve hukuki engelleri bilmek zorundadır. Yüklenicinin yer verilen özen yükümlülüğü kapsamında, işi uzmanı olarak sözleşme imzalamadan önce taşınmazın hukuki ve fizikidurumunu yeterince etüd etmesinin kendisinden beklenmesinin gerektiği ve sözleşmenin 15/6 maddesi ile de bu yükümlülüğün yerine getirilmiş olduğunun davalı yüklenici tarafından beyan ve kabul edildiği dikkate alındığında arsa sahibi tarafından teslimin gerçekleştiği kanaatine varılmıştır. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin █████/2017 tarihli olduğu, sözleşme tarihinden önce 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv alan ilan edilen bölgede imar planının mahkemekararı ile iptal edilmiş olduğu, sözleşme sonrası ise yeni imar planı uygulamasının yapılamadığı, aradan geçen süre içerisinde yüklenicinin de yapı müteahhidi yetki belgesinin 5 yıl süre ile iptal edilmiş olduğu ve sözleşme konusu taşınmazın da önceki uygulama parsellerine döndüğü dikkate alındığında makul sürenin aşılmış olduğu ve TBK.m.136 uyarınca imkansızlık halinin var olduğu anlaşılmıştır. O halde, taraflar arasındaki sözleşmenin imar uygulamasının iptal edilmesi ve yapı müteahhidinin de yetki belgesinin iptal edilmesi dikkate alındığından ifa imkansızlığı nedeniyle davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, işin uzmanı olan ve basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü altıdan olan davalı yüklenicinin ifa imkansızlığında kusuru bulunmadığını ispatlayamadığı anlaşılmakla arsa sahibi davacının sözleşmeyi geriye doğru feshetmesinde haklı olduğu kanaatine varıldığından davacının davasının kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM
: Yukarıda açıklanan nedenlerle ;1-Davanın KABULÜ İLE
: Taraflar arasında imzalanan ... 9. Noterliğinin █████/2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde FESHİNE,2-Harçlar Yasası gereğince alınması gerekli 59.293,08-TL harçtan başlangıçta alınan 179,90-TL peşin harcın ve 14.779,00-TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 44.334,18-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,3-Davacı tarafça yapılan 179,90-TL Peşin Harç, 14.779,00-TL Tamamlama harcı, 179,90-TL Başvurma Harcı, 8.000,00-TL Bilirkişi Ücreti ve 272,75-TL tebligat ve posta giderinden oluşan yargılama gideri toplamı olan 23.411,55-TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 133.520,00-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,5-Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine,Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize sunulacak yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye verilecek bir dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesinde ... açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. █████/2025Katip ...¸e-imzalıdırHakim ...¸e-imzalıdır