7. Hukuk Dairesi Kararı: Zeytinlik vasfındaki taşınmazın ön alım hakkı davasında, taşınmazın tarım arazisi niteliği ve imar planındaki durumu dikkate alınarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Özet: Davacı, davalının komşu taşınmazı satın alırken satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur; davalı ise dava ehliyetinin bulunmadığını, bedelde muvazaa olmadığını, taşınmazın tarla vasfında olmadığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, istinaf reddedilmiş, Yargıtay ise taşınmazın niteliğinin tam olarak belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Bozma sonrası ilk derece mahkemesi tekrar davayı kabul etmiş, bu karar da Yargıtay tarafından eksik inceleme nedeniyle bozulmuştur. Son olarak, ilk derece mahkemesi, taşınmazın tarımsal arazi vasfında olduğu ve davacının ön alım hakkına sahip olduğu gerekçesiyle tekrar davanın kabulüne karar vermiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI
: ███████ E., ████████ K.İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile karşı taraftan davalı asil ve vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı tarafından gönderilen ..... Noterliğinin 04.06.2018 tarihli ihbarnamesi ile davalının davacıya ait ... ada ... parsel sayılı taşınmaza sınırdaş olan .. ada ... parsel sayılı taşınmazı satın aldığını bildirdiğini, satış bedelinin ön alım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini belirterek dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın Mahkemece belirlenecek gerçek bedeli üzerinden davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesi gereğince davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, satış işleminde bedelde muvazaa yapılmadığını, dava konusu taşınmazın tarla olmadığını, belediyeden mücavir alan içerisinde yer alan ve imara açılacak arsa vasfında olduğuna yönelik bilgi verildiği için satın alındığını, bu sebeple taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesine dayalı ön alım davasına konu olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşturIII. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin 09.10.2019 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin 09.10.2019 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 25.11.2020 tarihli ve ████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ1. Bölge Adliye Mahkemesinin 25.11.2020 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 23.03.2021 tarihli ve ████████ Esas, 2027 Karar sayılı ilâmıyla; davaya konu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapuda zeytinlik vasfıyla kayıtlı olduğu, dosya kapsamına alınan Ayvacık Belediyesinin 03.10.2019 tarihli yazısına göre taşınmazın, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün Balıkesir - Çanakkale planlama bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında günübirlik tesis alanında kaldığının bildirildiği, söz konusu planın (4.25). maddesinde günübirlik turizm alanın “yeme-içme, dinlenme, eğlence ve spor imkanlarından birkaçını günübirlik olarak sağlayan, konaklama yapılmayan tesislerin yer aldığı alanlar” olarak tanımlandığı, Mahkemece, dava konusu taşınmazın tarım arazisi olarak kabulü ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bahsedilen 1/100.000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Çevre Düzeni Planının dikkate alınmadığının anlaşıldığı, bu durumda öncelikle İlçe Tarım Müdürlüğüne yazı yazılarak dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun'un 3/d maddesi kapsamında bulunan tarım arazisi niteliğinde olup olmadığının sorulması, gelen yazı cevabı ve 1/100.000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Çevre Düzeni Planındaki durumu gözetilerek taşınmazın niteliğinin tam olarak belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.3. İlk Derece Mahkemesinin 01.11.2021 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı ilâmıyla davanın kabulüne dair verilen karar süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.4. Dairemizin 22.11.2022 tarihli ve ████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile dava konusu taşınmazın tarım arazisi ya da günübirlik tesis olup olmadığının açıklığa kavuşturulduktan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.5. İlk Derece Mahkemesinin 17.10.2023 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan 5403 sayılı Kanun'a eklenen 8/i maddesine göre, davacının taşınmazına komşu dava konusu taşınmazın tarımsal arazi vasfında olduğunun kabulü ile sınırdaş tarımsal arazi maliki olan davacının davanın açıldığı tarihe göre ön alım hakkına sahip olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne dair verilen karar süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.6. Dairemizin 15.10.2024 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile ön alım davasına konu taşınmazın tapu kaydına göre zeytinlik vasfında olduğu, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinin c bendine göre tarım arazileri, 5403 sayılı Kanun'da belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere plânlanamayacağı, Ayvacık Belediyesinin 03.10.2019 tarihli yazılarıyla gönderilen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün Balıkesir - Çanakkale planlama bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planına göre, dava konusu taşınmaz günübirlik turizm alanında kaldığı, planın (4.25). maddesinde; “günübirlik turizm alanları” yeme-içme, dinlenme, eğlence ve spor imkânlarından bir kaçının günübirlik olarak sağlandığı, konaklama yapılmayan tesislerin yer aldığı alanlar olarak tanımlandığı, Mahkemece, dava konusu taşınmazın tarım arazisi olarak kabulüyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de 05.06.2015 tarihinde onaylanan ve yürürlükte olan, 1/100.000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Çevre Düzeni Planında günübirlik turizm alanında kaldığı hususunun dikkate alınmadığı, 5403 sayılı Kanun'un 3/i maddesinde, turizm amacıyla plânlanmış araziler tarım dışı alanlar kapsamında sayıldığı ve planın ölçeği ve niteliğinin belirtilmediği, 3194 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yapılan tanımlara ve bu hükümlere göre çevre düzeni planı yapılmışsa, nazım imar planının bu plana uygun olarak hazırlanacağı, uygulama imar planının da nazım imar planı esaslarına göre çizildiği, dava konusu taşınmazın güneyinin kumsala sınır, kuzeyinin kadastro yoluna cepheli olduğu, taşınmazın yakınında turizm amaçlı yapıların bulunduğu, 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planına göre günübirlik turizm alanında kaldığı, taşınmazın konumu ve çevresi ile birlikte tarım arazisi niteliğinin korunmasının hedeflenmediği değerlendirildiğinde, ön alım ile hedeflenen tarımsal arazilerin büyütülmesinin sağlanamayacağından günübirlik turizm alanı olan taşınmazda davacının ön alım hakkını kullanmasının mümkün olmadığı, hâl böyle olunca açıklanan gerekçe ve nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.7. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilâmı doğrultusunda davanın reddine karar verilmiştir.VI. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde özetle;1. Dava konusu taşınmazın tapuda tarım arazisi niteliğinde gözüktüğünü, fiilen de tarım arazisi olduğunu, İl Tarım Müdürlüğü tarafından yapılan tespitte de zeytinlik vasfında olduğunun belirlendiğini, 1/100.000 ölçekli Balıkesir - Çanakkale Çevre Düzeni Planının taşınmazın tarım arazisi niteliğini değiştirmeyeceğini, bilirkişi raporunun da bu yönde olduğunu, davanın açıldığı tarih itibarıyla yapılıp kesinleşmiş bir imar uygulamasının mevcut olmadığının belirtildiğini, Çevre Düzeni Planı ile tarım alanlarının niteliğinin değiştirilemeyeceğini, ancak alt ölçekli planlama çalışmalarında ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri doğrultusunda alanların tespiti yapılabileceğini,2. 5403 sayılı Kanun’un tarım arazine dayalı ön alım davası için aradığı şartların tamamının gerçekleştiğini, taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un kapsamında olduğu hususunun davalının da açık kabulünde olduğunu, ön alım hakkı olduğunu bildiği için müvekkiline ihtarname gönderdiğini, satış işleminin 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesi yürürlükte iken gerçekleştiğini, satıştan ve yasal ön alım hakkının doğumundan sonra gerçekleşen değişikliğin somut dava açısından bir etkisi ve önemi bulunmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesi gereğince ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VII.KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Temyiz karar harcı peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,24.06.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.