Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayalı, Organize Sanayi Bölgesi için kamulaştırılan sulu tarım arazisinin bedel tespiti ve tescili davasında değerleme yöntemleri ile objektif değer artış oranının temyiz incelemesi.
Özet: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, ilk derece mahkemesinin kabul kararına karşı her iki tarafın istinaf başvurusu üzerine bölge adliye mahkemesi, taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği ve %4 kapitalizasyon oranı hususunda ilk dereceyle mutabık kalırken, bilirkişi raporundaki üretim giderlerinin brüt gelirin %40ı oranında belirlenmesi ve objektif değer artış oranının %150 olarak uygulanması gerektiği yönündeki hesaplama hatalarını düzelterek kamulaştırma bedelini 669.689,90 TL olarak yeniden tespit etmiş ve davanın kabulüne karar vermiştir.
MAHKEMESİ
: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk DairesiSAYISI
: 2024/845 Esas, 2024/2097 KararKARAR
: Yeniden esas hakkında verilen kararİLK DERECE MAHKEMESİ
: ... 3. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: 2022/138 Esas, 2023/568 KararTaraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Organize Sanayi Bölgesi adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Aydın ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 7 53... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın ... Organize Sanayi Bölgesi adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile tespit olunan kamulaştırma bedeline davanın dört ay içerisinde sonuçlandırılmadığı gözetilerek bu sürenin bitiş tarihi olan 13.08.2022 tarihinden karar tarihi olan 25.07.2023 tarihine kadar yasal faiz işletilerek işlemiş faiziyle birlikte davalıya derhal ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile ... Organize Sanayi Bölgesi adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf Sebepleri1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; arazi niteliğindeki dava konusu taşınmaza net gelir metoduna göre değer tespitinde uygulanan objektif değer artış oranının çok yüksek olduğunu, taşınmazın sulu tarım arazisi olarak nitelendirilmesinin doğru olmadığını, münavebeye esas alınan ürünlerin doğru seçilmediğini ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğunu, çevre düzenleme planında sanayi alanında kaldığını, münavebeye esas alınan ürünlerin doğru olmadığını, net gelir metoduna göre yapılan hesaplamanın hatalı olduğunu, kapitalizasyon faiz oranının % 3 olarak uygulanması gerektiğini, uygulanan objektif değer artış oranının çok düşük olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.C. Gerekçe ve SonuçBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın bilirkişi raporuna yansıyan nitelikleri itibarıyla sulu tarım arazi olarak değerlendirmesi, yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre sulu tarım arazisi niteliğindeki taşınmaz yönünden %4 kapitalizasyon faiz oranı uygulanması ve dosyaya yansıyan niteliklerinine göre objektif değer artışı uygulanması gerektiğinin düşünülmesinin yerinde olduğu, ancak net gelir metoduna göre hesaplama yapılırken 2022 yılı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerinin esas alınmamasının, yine maliyet cetveline göre bulunan üretim giderinin brüt gelirin %50'sine yakın olması, bu hali ile ekonomik tarım yapılabilmesi için Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin 1/3'ünden fazla olamayacağını gözetmeden, masrafları takdiri olarak brüt gelirin %40'ı oranında belirleyerek hesaplama yapan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınmasının hatalı olduğu, taşınmazın konumu, ulaşım kolaylığı, yerleşim yerleri ile sanayi bölgesine yakınlığı ve potansiyeli nazara alındığında objektif değer artış oranının % 150 olarak belirlenmesi gerekirken, daha az oranda değer artışı tespitinin doğru olmadığı, tüm bu hususlar gözetilerek yeniden yapılan hesaplama sonucu toplam kamulaştırma bedelinin 669.689,90 TL olarak belirlendiği, fark kamulaştırma bedelinin davacı idarece depo edildiği gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz Sebepleri1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukuki NitelendirmeUyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.2. Değerlendirme1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2. Dosyadaki bilgi ve belgelerden, ilgili belediye cevabi yazısına göre belediye sınırı içinde olup belediye hizmetlerinden faydalanan ve etrafı meskun olan dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu anlaşılmaktadır.3. 2942 sayılı Kanun'un kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenleyen 11 inci maddesinin birinci fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak raporun sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, taşınmazı arazi vasfında kabul edip net gelir metoduna göre değer tespiti doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine,Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,17.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.