kat malikleri kurulu toplantısında alınan güçlendirme kararının iptali davasında arabuluculuk şartı ve kat mülkiyeti kanunu uygulanabilirliği temyiz incelemesi.

Kat malikleri kurulu toplantısında alınan güçlendirme kararının iptali davasında arabuluculuk şartı ve kat mülkiyeti kanunu uygulanabilirliği temyiz incelemesi.

Özet: Davacı tarafından, kat malikleri kurulu toplantısında alınan güçlendirme kararının yasal çoğunluğa aykırı olduğu gerekçesiyle iptali talebiyle açılan dava, ilk derece mahkemesince kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmediği için usulden reddedilmiştir. Davacının bu karara karşı yaptığı istinaf başvurusu, bölge adliye mahkemesince ana taşınmazın kat mülkiyetine tabi olduğu ve dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanacağı tespit edilerek esastan reddedilmiş, ilk derece mahkemesinin arabuluculuk eksikliğine ilişkin kararı onanmıştır.

5. Hukuk Dairesi 2025/8970 E. , 2026/2476 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI

: 2025/358 Esas, 2025/952 Karar

KARAR

: Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İstanbul 24. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: 2023/2000 Esas, 2024/1267 Karar

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve asli müdahil tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; 09.12.2016 tarihli olağan üstü genel kurulda güçlendirme kararının 5/7 oy çokluğu ile alındığını, güçlendirme ile ilgili olan kararlarda 4/5 çoğunluk gerektiğini, kanunun emredici nisaplarını uyulmamış ve yok hükmünde bir karar olduğunu, bu yüzden dava açmak için süre sınırı olmadığını, binada 7 kat maliki olduğunu, 1 nolu kat maliki ...'ın toplantıya katılmadığını, o dönemki malik ...'ın ise güçlendirmeye karşı çıktığını, binanın yıkılıp yeniden yapılmasının daha doğru olacağını beyan ettiğini, alınan kararın 5/7 çoğunluk kararı ile alındığını, gerek arsa payı gerekse kişi sayısı olarak 4/5 çoğunluk olmadığını belirterek neticede 09.12.2016 tarihli genel kurul toplantısında alınan bu kararların iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar cevap dilekçelerinde; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki uyuşmazlığın kat malikleri kurul kararının iptaline ilişkin olup dava açılmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmediği, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu, davacı tarafça arabuluculuğa başvurulmadığı, kanun değişikliği ile getirilen amacın dava açmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi olduğu, dava şartı yerine getirilmeden dava açıldığı ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceği gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinaf başvurusunda özetle; İlk Derece Mahkemesinin vermiş olduğu kararın açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu, dosyadaki deliller incelenmeden, ceza dosyalarının içeriğine bakılmadan, ceza dosyalarının bekletici mesele yapılıp yapılmayacağı değerlendirilmeden, polis raporu ve belediyenin yapı kullanım izni yoktur ve iskan yoktur belgeleri incelenmeden, binayı kullanmadıklarına dair beyanları dikkate alınmadan özetle herhangi bir inceleme yapılmadan karar verildiğini, ana gayrimenkulde kat mülkiyetine geçilmediğini, halen oturma izin belgesi alınmadığını, bu sebeple 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (634 sayılı Kanun) 17 nci maddesinin üçüncü fıkrasının uygulama alanı bulduğunu, zira ilgili mevzuat hükmü gereğince ana gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlerin 2/3'ü kullanılmaya başlanmış ise kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağının belirtildiğini, dolayısı ile de ana gayrimenkulde kat mülkiyetine geçilmediğini, halen oturma izin belgesi alınmamış olsa dahi kat malikleri ortak gider ve avans borcundan sorumlu tutulamayacağını, ancak 2/3 kullanım yoksa kat mülkiyetinden söz edilemeyerek kat mülkiyeti kanununa tabi olmadığını, iş bu davada 634 sayılı Kanun'un uygulama alanı bulmadığını belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu ana taşınmazın İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 6 96... parsel üzerinde kurulu kat mülkiyetine tabi yönetim planına göre 7 bağımsız bölümün bulunduğu, yapının 1978 yılında ilgili belediyeden alınan ruhsat eklerine istinaden yapılmış olduğu, yapı kullanım izin belgesinin alındığı da bilirkişi raporundan anlaşılacağı gibi dava konusu ana taşınmazı üzerinde kat mülkiyetinin kurulduğu bu nedenle 634 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağı bu nedenle davacı asilin istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve asli müdahil temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

2. Asli Müdahil temyiz dilekçesinde; İlk Derece Mahkemesinin ve bölge adliye mahkemesinin vermiş olduğu kararın açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu, dosyadaki deliller incelenmeden karar verildiğini, ana gayrimenkulde kat mülkiyetine geçilmediğini, halen oturma izin belgesi alınmadığını, 2/3 oturum bulunmadığını, bu sebeple 634 sayılı Kanun'un uygulama alanı bulmadığını belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Davacı ve Asli Müdahil vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı ve asli müdahilden peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.