daire satış sözleşmesinden kaynaklanan, aynı bağımsız bölüm üzerindeki birden fazla hak iddiası ile tapu tescil veya bedel iadesi taleplerini içeren uyuşmazlıkta verilen ilk derece ve bölge adliye mahkemesi kararlarının temyiz incelemesi.

Daire satış sözleşmesinden kaynaklanan, aynı bağımsız bölüm üzerindeki birden fazla hak iddiası ile tapu tescil veya bedel iadesi taleplerini içeren uyuşmazlıkta verilen ilk derece ve bölge adliye mahkemesi kararlarının temyiz incelemesi.

Özet: Davacı ile davalılar arasında imzalanan daire satış sözleşmesine istinaden davacının 300.000 TL ödeme yapmasına rağmen sözleşmenin davalılarca tek taraflı feshedilmesi üzerine, davacının belirli bir bağımsız bölümün tapu tescilini veya ödenen bedelin faiziyle iadesini talep ettiği davada, üçüncü bir tarafın (asli müdahil) aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddia etmesiyle uyuşmazlık derinleşmiş; ilk derece mahkemesi, davacının tapu tescili talebini reddederek davalıların 300.000 TLyi faiziyle iade etmesine hükmederken, asli müdahilin ilgili bağımsız bölüm üzerindeki talebini kabul etmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2026/352 E. , 2026/1401 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI

: 2023/1243 E., 2023/1659 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Sinop 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: 2019/340 E., 2023/64 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalılar arasında daire satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede adı geçen ...'ın aynı zamanda ... İnş. ve Tic. Ltd. Şti.’nin sahibi ve yetkili temsilcisi olduğunu, davacı ile davalıların 3 16... parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak binanın "sol taraf en üstün altındaki 135 m² lik daire için" anlaştıklarını, sözleşmeye göre daire bedeli 300,000,00 TL’nin 18.01.2019 tarihinde davalı ...'ın banka hesabına yatırıldığını, binada yapılmış olan kat irtifakına göre 3. kattaki 24 numaralı bağımsız bölümün davacıya satılan yer olduğunu, aynı katta bir dubleks daire yapıldığını, davalılardan ...'ın davacıya bu yapılan dublekse çıkışın davacıya sattığı daireden yapılacağını belirterek antlaşma şartlarının değiştiğini ve sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, davacının sözleşmede yazan şartlara uygun başka bir daire vermesini talep ettiğini; ancak davalının bu talebi kabul etmeyerek almış olduğu parayı da maddi durumu iyi olmadığı için ileride iade edebileceğini söylediğini, davalı tarafın davacıya satılan meskenin bulunduğu kattaki dubleks meskeni gerekçe göstererek satış sözleşmesini tek taraflı feshettiğini, tapu kayıtlarına göre davacıya satılan dairenin 3. kat 24 numaralı bağımsız bölüm olduğunu, davalıların taraflar arasında yapılmış olan daire satış sözleşmesini feshederek sözleşme gereği edimini yerine getirmemesi nedeni ile 3 16... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 3. katındaki 24 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tescil taleplerinin kabul edilmemesi halinde ise, 18.01.2019 tarihinde ödenen 300,000,00 TL ile davacının uğradığı munzam zararına karşılık şimdilik 1.000,00 TL’nin 18.01.2019 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu sözleşmenin tüzel kişi Şirket adına yetkilisi sıfatıyla imzalandığını, bu nedenle Yücel İnan'ın sorumluluğunun bulunmadığını, dava tarihi itibarıyla teslim süresinin dolmadığını, bu nedenle davalının temerrüdünün gerçekleşmediğini, davalının asıl talebi tapu iptalinin kabul edilmemesi halinde talep ettiği en yüksek banka faizi talebinin yersiz olduğunu, davacının taşınmazın 3. katın 24 numaralı bağımsız bölümü dava konusu olarak belirlediğini, ancak sözleşmede yer alan sol taraf en üstün altı olarak tanımlanan yer olmadığını, bu nedenle dava konusu edilen kat irtifakı ile tedbir konulan taşınmazın ilgisinin olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. ASLİ MÜDAHALE

Asli Müdahil ... vekili 14.01.2022 tarihli dilekçesinde özetle; eldeki davada davacı ...'ın, dava konusu edilen ve kendisine satılan taşınmazın 3. kat 24 numaralı bağımsız bölüm olduğunu iddia ettiğini, davacının iddialarının aksine dava konusu taşınmazın asli müdahil tarafından adi yazılı protokol ile davalılardan satın alındığını, protokole göre, 24 numaralı dairenin asli müdahile satıldığını, davacı ...'a satılan daire ile müvekkiline satılmış olan dairenin farklı taşınmazlar olduğunu, davacıya 19 numaralı dairenin satıldığını, taşınmaz üzerinde hak iddia eden ...'ın davasının reddedilmesi gerektiğini, davalı müteahhit tarafından asli müdahil ...'a ilgili taşınmazın teslim edildiğini, müvekkilin 2020 yılının Temmuz ayından itibaren ilgili dairede ikamet ettiğini, bu taahhüde dayanarak asli müdahil tarafından sözleşmede yer alan peşin ödemenin yapıldığını, gerekirse bakiye kısım mahkeme veznesine depo edilebileceğini belirterek, dava konusu 24 numaralı dairenin davalılardan ... adına olan tapu kaydının iptali ile asli müdahil adına her türlü takyidattan ari olarak tesciline, davalılardan ...'ın 24 numaralı bağımsız bölüme yönelik davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

IV. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile asıl dava yönünden dava konusu 24 numaralı bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil talepli davasının reddine, terditli bedel iadesine ilişkin talebin kabulü ile 300.000,00 TL’nin ödeme tarihi olan 18.01.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davacının munzam zarar talebinin reddine, asli müdahil ...'ın davalılara karşı açtığı davasının kabulü ile dava konusu 24 numaralı bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile asli müdahil ... adına tesciline, asli müdahil ... tarafından depo edilen 299.894,72 TL’nin tapu iptali ve tescil kararının kesinleşmesinin ardından davalı ...'a ödenmesine karar verilmiştir.

V. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar vekilleri tarafından ayrı ayrı istinaf yoluna başvurulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

1. Bilirkişi raporunda gerekçeli kararda belirtildiği şekilde davacı ...’ın 24 numaralı daire için talepte bulunamayacağı, talep konusunun 19 numaralı daire olması gerektiği şeklinde bir ifadenin yer almadığını, raporda sadece sözleşmeye göre dava konusu yapılan 24 numaralı daire ile davalıların dava konusu olduğunu iddia ettikleri 19 numaralı daire karşılaştırılması ve değerlendirilmesi yapıldığını, raporda hangi dairenin sözleşmeye uygun olduğu konusunda net bir ifade ve tespit bulunmadığını,

2. Davalıların sözleşme konusu olduğunu iddia ettikleri 19 numaralı dairenin toplam 98 m² olduğunu, 24 numaralı dairenin ise 133 m² büyüklüğünde olup, sözleşmeye uygun olduğunu, bu 35 m²’lik farkın ayıplı ifa olarak değerlendirilebileceğini, 19 numaralı dairenin teknik şartlar yönünden, m² yönünden sözleşmeye uygun olmadığı gibi dosyaya sunulan krokiye de uymadığını, dava konusu yapılan 24 numaralı dairenin; gerek 133 m² alan ile sözleşmede belirtilen 135 m² alana yakın olması gerek mimari proje olarak 24 numaralı dairenin satış sözleşmesindeki teknik şartlara uygun olması, dosya içindeki delillerden ve tanık beyanlarından da açıkça anlaşıldığı üzere kot farkı nedeni ile arka taraftaki gerekçeli kararda belirtildiği şekli ile su deposu tarafındaki bloğun bir kat eksik olması nedenleri ile satış sözleşmesinde belirtilen ve dava konusu olan taşınmazın 24 numaralı daire olduğunun açık olduğunu,

3. Davacı yönünden dava konusu meskenin teslim alınması veya fiilen kullanılır olmasının somut olaya göre mümkün olmadığını, ayrıca gerekçeli kararda da belirtildiği gibi 19 numaralı dairenin üçüncü bir şahsa satıldığını, davalılardan ...'ın Sinop’ta yüzlerce insanı mağdur ederek yurt dışına kaçtığını, tüm bu fiili durumlara göre, davalıların dürüstlük ve iyiniyet kurallarına aykırı davrandıkları sabit olup, bu nedenle davacı yönünden tapu iptali ve tescil talebinin reddi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, ayrıca tapu iptalinin kabul edilmemesi halinde terditli talepleri olan munzam zarar taleplerinin de karşılanmadığını, bu yönde 24 numaralı dairenin gerçek ve piyasa değerinin tespitinin yapılmasını talep ettiklerini, ancak bu talebin reddinin de usulsüz olduğunu,

4. Asli müdahilin talebinin hem usulden hem esastan reddi gerektiğini, asli müdahilin işbu dosyaya dilekçe sunarak müdahil olmasının mümkün olmadığını, asli müdahil tarafından davaya dayanak yapılan tarihsiz protokolde dava sonuçlandığında geri kalan miktarın ödeneceği ve dava ... aleyhine sonuçlanırsa ödenen peşinatın iade edileceğinin yazılı olduğunu,

5. Asli müdahilin dava konusu taşınmazı satın aldığında bu taşınmaz için ...'ın hak iddiasında bulunduğunu ve bununla ilgili dava açıldığını bildiğinin de sözleşmesinden anlaşıldığını belirterek; İlk Derece Mahkemesinin davacı ... yönünden tapu iptali ve tescil talebini reddetmesinin, satış bedelinin yasal faizi ile iadesi yönündeki hükmü kabul anlamına gelmemekle beraber munzam zarar talebinin reddedilmesinin ve asli müdahilin müdahillik talebi kabul edilerek asli müdahil lehine tapu iptali ve tesciline karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Asıl dava, yap-satçı konumunda olan davalı müteahhitten şahsi hak temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde terditli olarak bedel iadesi ve munzam zarar tazmini istemine, asli müdahil yönünden açılan dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yap-satçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde 6098 sayılı Kanun'un 1 63... . maddeleri gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

3. Davacı 13.12.2019 tarihli dava dilekçesinde ikinci kademede davaya konu dairenin rayiç bedeli dikkate alınarak tazminat talebinde bulunmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlâl etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna "akdi tazminat", borçlunun sorumluluğuna da "akdi sorumluluk" denilmektedir. 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hâlihazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

4. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince, davacı ile davalı yüklenici arasındaki sözleşmeye göre "sol taraf en üstün altındaki 135 m² lik dairenin" taşınmazda yer alan 19 numaralı bağımsız bölüm olduğu yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları ile de sabit olduğundan; 19 numaralı dairenin dava tarihindeki güncel değerinin taşınmazda keşif yapılıp konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak belirlenmesi, davacının dava dilekçesindeki talebini ıslah etmesi hâlinde bu miktar üzerinden tazminata hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, İlk Derece Mahkemesi kararının bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.