Paylı mülkiyette ön alım hakkından doğan tapu iptali ve tescil davasında, satış bedeli muvazaası ve fiili taksim savunmalarının hukuki yönden yargıtayca değerlendirilmesi.
Özet: Paydaşlar arasındaki taşınmaz payı satışından kaynaklanan ön alım hakkının kullanılmasına dair tapu iptali ve tescil davasında, davacı paydaşın satış bedelinin muvazaalı olduğu iddiasıyla gerçek bedel üzerinden hakkını kullanma talebi, davalının ise davanın süresinde açılmadığı ve fiili taksim olduğu savunmaları üzerine ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, bölge adliye mahkemesi ise bedel ve usul farklılıkları nedeniyle ilk kararı kaldırarak ön alım bedelini yeniden belirlemiştir; temyiz incelemesinde ise yeni yasa değişikliğiyle ön alım hakkında rayiç bedelin hakim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi ve tapu giderleriyle birlikte hak sahibi tarafından kesin sürede depo edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI
: 2025/4633 E., 2025/4406 K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Kadınhanı Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: 2024/26 E., 2025/278 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin pay sahibi olduğu 178 parselde bir kısım paydaşların payını davalıya 18.10.2019 tarihinde sattığını, taşınmazdaki pay satışına dair müvekkiline noter aracılığıyla bir bildirim yapılmadığını, davalının gerçekte 20.375,00 TL'ye satın aldığı hâlde müvekkilinin ön alım hakkını kullanmasını engellemek için tapuda satım bedelinin yüksek ve muvazaalı olarak 50.000,00 TL gösterildiğini, Mahkemece belirlenecek satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmaya hazır olduklarını belirterek tapu iptali ve tescil talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davacının dava konusu taşınmazın satışından haberinin olduğunu, davanın süresinde açılmadığını, taşınmazın önceki malikleri tarafından miras sebebiyle aralarında filen taksim edildiğini ve kullanıldığını, tapuda gösterilen bedelin bir kısmının peşin ödendiğini, kalan kısmının ise kısmi ödeme olarak ödendiğini belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, 178 parselde davalıya ait 1/2 hissesinin tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, depo bedeli olarak belirlenen 65.672,90 TL'nin nemalarıyla birlikte kararın kesinleşmesini müteakiben davalıya ödenmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmaz payına ilişkin ön alım bedeli 52.000,00 TL olmasına rağmen hükümde açıkça gösterilmediğinden infazda tereddüt oluşturulduğu, ön alım bedeli üzerinden nispi harç hesaplanması gerekirken fazla harç alındığı, davacının bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanmadığı dikkate alınmaksızın lehine fazla vekâlet ücretine hükmedildiği ve kendini vekil ile temsil ettiren davalıya vekâlet ücreti verilmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf itirazlarının reddine, davalı vekilinin istinaf itirazlarının kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, 178 parselde davalıya ait 1/2 hissesinin tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, ön alım bedelinin 52.000,00 TL olarak belirlenmesine, nemasıyla birlikte 87.113,98 TL'nin getirisiyle birlikte kararın kesinleşmesine müteakiben davalıya ödenmesine, davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden 20.375,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden 31.625,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; fiili taksime ilişkin yeterli araştırma yapılmadığını, geçmiş yıllara ait uydu görüntülerinde arazinin parçalar hâlinde ekilmiş olmasının fiili taksim yapıldığının bir göstergesi olduğunu, tanık beyanlarının çelişkili olduğunu, tapu giderlerinin hesaba katılmadığını, bilirkişi raporuna karşı yapılan itirazlarının dikkate alınmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.2. Davacı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde özetle; davalı lehine verilen vekâlet ücretinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası şöyledir:"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nin 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734/2 hükmü uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734/2 hükmünde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734/2 hükmünde yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmî senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.VI.KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,23.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.