Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı bedelinin tespiti ve tescili davasında tarımsal arazi değerlemesi, kapitalizasyon faizi ve objektif değer artışının temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrak, davacı idarenin belirli parseller üzerindeki irtifak hakkının kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle açtığı davaya ilişkindir; ilk derece mahkemesi kamulaştırma bedelini belirleyip tescile karar vermiş, davacı idare ise taşınmazın vasfı, sulanabilirlik durumu, kapitalizasyon faizi, münavebe ürünleri, üretim gideri hesaplaması, objektif değer artışı gibi unsurlarda değerlemeye itiraz ederek istinafa başvurmuştur; Bölge Adliye Mahkemesi, arazi niteliğindeki taşınmazlara net gelir esasına göre değer biçilmesini, münavebedeki enginar ürününün uygunluğunu, üretim giderlerinin brüt gelirin 1/3ü oranında hesaplanmasını ve kapitalizasyon faizinin %4,5 olarak belirlenmesini isabetli bularak davacı idarenin istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, karar davacı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.
MAHKEMESİ
: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk DairesiSAYISI
: 2025/1144 Esas, 2025/1839 KararKARAR
: Esastan retİLK DERECE MAHKEMESİ
: ... 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: 2024/690 Esas, 2025/298 KararTaraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.Kararın davacı idare vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1 39... ve 23 parsel, 1 64... parsel sayılı taşınmazlarda kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın bulunduğu ... ilçesi tarihi ipek yolu üzerinde yer alan, Evliya Çelebi'nin Seyahatname'sinde anlatılan, Bizans zamanından kalan hamamları, Mimar Sinan tarafından yapılan tarihi ... Cami, tarihi evler ve 5 asırlık doğal anıtlarıyla koruma altında bulunan doğa ve kültür turizmi için çok önemli bir ... olduğunu, son dönemde kültür turizmi yanında sağlık turizmi ile öne çıkan ... ilçesi termalleriyle Marmara Bölgesinin göz bebeği haline geldiğini, Karagöl Yaylası ile doğa turizminde de ön plana çıktığını, ileri sürerek diğer objektif unsurların yanında tüm bu hususlarında değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespitini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.IV. İSTİNAFA. İstinaf Yoluna Başvuranlarİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.B. İstinaf SebepleriDavacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın sulanabilir olduğunun tespit edilmediğini, kapitalizasyon faizinin %4,5 olarak alınmasının doğru olmadığını, taşınmaz sulu olarak değerlendirilmemiş olup münavebede enginarın kullanılmasına itiraz ettiklerini, genel itibarı ile verimlerin, fiyatların ortalamadan yüksek, masrafların düşük tutulması ile gerçek değerden yüksek bir net gelir bulunduğunu, üretim giderlerinin üretim gelirlerinin 1/3'ünden fazla alınmayacağında bahisle üretim giderlerinin bu oranda alınmasının hukuka aykırı olduğunu, objektif değer artışının dayandırıldığı unsurların sayıldığını, ancak bunların taşınmazda mevcut olup olmadığını ve mevcutsa ne oranda mevcut olduğunu ve ne oranda değer artışına katkı sağladığının açıklanmadığını, irtifakın yapının değerinde ne gibi bir azalışa neden olduğunun açıkça gösterilmesi gerektiğini, kamulaştırma bedeline faiz işletilmiş olmasının hukuka aykırı olduğunu, müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.C. Gerekçe ve SonuçBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazların imar durumuna ilişkin yazı cevabında; Sakarya ili, Güney Planlama Alt Bölgesi 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında dikili ve marjinal tarım alanları yapılaşma şartlarını taşıdıkları bildirilmiş olup, parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemedeki konumları dikkate alındığında arazi vasfında kabul edilmelerinde isabetsizlik görülmediği, arazi vasfındaki taşınmazlara net gelir esas alınarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, taşınmazlarda yetiştirilen ürünlerin münavebe durumlarının İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verileri ile örtüşür şekilde uygulandığı, dava tarihi olan 2022 yılı İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerinin hükme esas alınması, (keşif sırasında 1 39... parselde dikili olduğu da görülen) enginar bitkisinin ... İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü veri cetveli itibari ile yörede yaygın olarak yetiştirilen mutat ürünlerden olması nedeniyle münavebeye dahil edilmesi, üretim giderlerinin brüt gelirin 1/3'ü oranında hesaplanması, kapitalizasyon faizinin %4,5 oranında belirlenmesinin, davaya konu taşınmazlar bakımından takdir edilen objektif değer artırıcı unsur oranlarının uygun olduğu, dava konusu 1 64... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan depo olarak kullanılan kerpiç yapı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanan ve değerlendirme tarihi olan 2022/1. döneme ait Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğ'e göre yapı sınıfı, bu yapı sınıfına uygun birim fiyatları ve yaşına uygun yıpranma payı düşülerek değerlendirme yapılmasında, daimi irtifak hattının geçtiği güzergah dikkate alınarak %35 değer azalışı katsayısı uygulanmasında isabetsizlik bulunmadığı, kamulaştırma fark bedeline davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrası olan 13.08.2022 tarihinden karar tarihi olan 08.05.2025 tarihine kadar yasal faiz uygulanmasının yerinde olduğu, davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi, yine kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına 30.000,00 TL maktu vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru olduğu, bu itibarla İlk Derece Mahkemesi kararı usul ve esas yönünden kanuna uygun görüldüğünden davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.B. Temyiz SebepleriDavacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.C. Gerekçe1. Uyuşmazlık ve Hukukî NitelendirmeUyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti istemine ilişkindir.2. Değerlendirme1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacı idare vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Davacı idare harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,12.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.