Tapu İptali ve Tescil Talepli Davada, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Anlaşmazlıklar, Ardışık Haksız Devirler ve Taraflar Arasında Sağlanan Uzlaşma Sonucu Taşınmazın Şirket Yetkilisi Adına Tescili.
Özet: Davacı şirket, bir müteahhitten taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığı dükkanın, müteahhidin taahhütlerine aykırı olarak üçüncü şahıslara devredilmesi ve bu devirler sonucu ortaya çıkan dolandırıcılık suçlamaları, karşılıksız çek, tahliye ihtarname ve ecrimisil talepleri gibi karmaşık hukuki ve cezai süreçlerin yaşandığı uzun bir anlaşmazlık döneminin ardından, nihayetinde yapılan anlaşma ve ibraname ile taşınmazın kendi hissedarı adına tescil edilmesiyle sonuçlanan olayın tüm detaylarını mahkemeye sunarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

T.C. ... 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
...
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO
: 2024/553 Esas
KARAR NO
: 2026/240
BAŞKAN
: ... ...
ÜYE
: ... ...
ÜYE
: ... ...
KATİP
: ... ...
DAVA
: Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ
: 12/04/2023
KARAR TARİHİ
: 09/04/2026
GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ
: 04/05/2026
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda, dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin ... ... Yev. No.lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden ... ili, Ç... .... .... parsel üzerinde bulunan numaralı dükkan vasfındaki bağımsız bölümü, müteahhit ...'ten satın alma saiki ile 100.000 USD ve 900.000.000 TL karşılığında anlaştığını, tarafların ücret hususunda imzaladıkları adi sözleşme uyarınca ödemelerin müvekkili şirketçe düzenli olarak gerçekleştirilirken, müteahhit ...'ün zikredilen ada parseldeki taşınmazın pay sahipleri ile arasında birtakım hukuksal sorunlar olduğunu, buna istinaden "müteahhit ...'ün arsa sahipleri ile arasında mevcut hukuksal sorunlar bitince bağımsız bölümün devrini müvekkili şirkete gerçekleştireceği, buna teminaten de 7.500.000 TL bedelinde teminat senedi verdiği ve tapu devri gerçekleştirilmezse bu senedin işleme konacağı" hususunda müvekkili şirketin avukatı ile ...'ün arasında 23/10/1995 tarihli protokol tanzim edildiğini, ancak satışın gerçekleştirilemediğini, ...'ün taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gereklerine aykırı davranarak dava konusu taşınmazı 13/06/1995 senesinde 4.200.000 TL borcuna teminat olarak ...'e devrettiğini, ...'ün de dava konusu taşınmazı 25/10/1996 tarihinde ...'a devrinin gerçekleştirince, bu devrin müvekkili şirket, ... ve dava konusu taşınmazın o zamanki maliki ... ve hatta ...arasında sürecek olan yargı süreçlerinin başlangıcı olduğunu, dava konusu taşınmazın ...'a devri gerçekleşince, ...'ın müvekkili şirkete ihtarname keşide ederek; ... 25. Noterliği'nin 10/12/1996 tarih ve 66946 yevmiye numaralı ihtarında özetle; "taşınmazı 25.10.1996 tarihinde satın aldığını, 25.10.1996 tarihinden itibaren biriken kira bedelleri ile birlikte aylık 100.000.000,00TL (yüzmilyontürklirası) kira bedelinin tarafına ödenmesini, kira sözleşmesi akdetmek için tarafıyla iletişime geçilmesini aksi takdirde kiralanan tahliye edilmesini ve yine aksi takdirde tahliye davası açacağını" şeklinde ihtar edildiğini, bu ihtarname sonrasında müvekkili şirketin ...'ün aleyhine dolandırıcılıktan suç duyurusunda bulunulduğunu, ... 21. Asliye Ceza Mahkemesi 1997/1050 Esas sayılı dosyası ile kamu davası açıldığını, müteahhit ... aleyhine kamu davası açıldıktan sonra, müvekkili şirketin zararını karşılama saiki içinde olduğunu beyan eden ... ile müvekkili şirket arasında; "... 25. Noterliği 26.01.1995 Tarih ve 5587 Yev. No.lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gereği olan satışın 31.03.1997 tarihine kadar ... tarafından müvekkil Şirkete gerçekleştirileceği, aksi takdirde ...'ün 15.000.000.000,00TL (onbeşmilyartürklirası) karşılığı, Vakıflar Bankası Kızılay Şubesi'ne ait D7285087 no.lu keşide ettiği çekin ve 23.10.1995 tarihli protokol uyarınca keşide ettiği 7.500.000,00TL tutarındaki senedin de işleme konulacağına" ilişkin 07.02.1997 tarihli sözleşme imzalandığını, ancak 31.03.1997 tarihine kadar müteahhit ...'ün, müvekkili şirkete taşınmazın satışını gerçekleştiremediği için, müvekkili şirketin avukatlarının, Vakıflar Bankası Kızılay Şubesi'ne ait D7285087 no.lu ve 15.000.000.000 TL çeki Bankasına ibraz etmiş ancak karşılığının olmadığını öğrenince, ... 17. İcra Müdürlüğü'nün 1997/5674 Esas sayılı dosyasında takip başlattıklarını ve karşılıksız çeke ilişkin olarak da şikayette bulunduklarını, bu arada müvekkili şirketin; taşınmazın maliki ...'ın keşide ettiği ihtarnameye karşılık olarak, "...'e karşı hukuki ve cezai süreç başlatacağını, bu sırada kendilerine süre tanınmasını" istediğini, ...'ın ise müvekkili şirkete süre tanıdığını ancak o süre içerisinde müteahhit ...'ün, müvekkili şirkete karşı olan sorumluluklarını yerine getirmediği için, taşınmazın o zamanki maliki ...'ın da müvekkili şirket aleyhine, ... 16. Asliye Hukuk Mahkemesi 1998/80 Esas sayılı dosyasında müdahalenin meni ve ecrimisil talepli dava ikame ettiğini, dava konusu bağımsız bölümden doğan anlaşmazlıklara ilişkin cezai ve hukuki süreçler devam ederken, taraflar arasında bir anlaşma sağlandığını ve dava konusu bağımsız bölümün mülkiyeti, ...A.Ş hissedarı ve yetkilisi olan "Yusuf Ziya GÜLKOK" adına satış yolu ile 12.06.1998 tarihinde tescil edildiğini, dava konusu taşınmazın satış bedelinin, müvekkili şirket tarafından ...'a ödendiğini ve bu satış dolayısıyla; bir tarafın müvekkili şirket olduğu diğer tarafın ise ... olduğu ... 16. Asliye Hukuk Mahkemesi 1998/80 Esas sayılı dosyasında süren yargılamadan feragat edileceğine ve tarafların birbirinden hiçbir alacağı olmadığına ilişkin anlaşma ve ibraname imzalandığını, müvekkil şirketinin ...'a yaptığı ödeme için de keşidecisinin ... ve ..., lehtarının da müvekkili şirket ...Basım Yayım Dağıtım A.Ş. olduğu ve hepsinin de dava konusu taşınmazın satışı ile aynı tarihe havi, yani 12.06.1998 düzenleme tarihli, sırasıyla; 10.06.1999 ödeme günlü 7.000 USD, 10.07.1999 ödeme günlü 7.000 USD bedelli, 10.08.1999 ödeme günlü 7.000USD bedelli, 10.09.1999 ödeme günlü 7.000 USD bedelli ve 10.10.1999 ödeme günlü 7.000 USD bedelli, 5 adet senet keşide edildiğini, dolayısıyla, dava konusu taşınmazın bedeli, ... ve ...'ten daha sonradan alınmak üzere müvekkili şirketçe ...'a ödendiğini, taşınmazın ... ve ... arasında satışına müteakip, taraflar ... ve müvekkili şirketin, anlaşma ve feragatname imzalayarak özetle; aralarında mevcut tüm hukuki ve cezai süreçlerin sona ereceği ve en nihayetinde taşınmaz satışı gerçekleştiği için ... 25. Noterliği 26.01.1995 Tarih ve 5587 Yev. No.lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesin feshedildiğinin imza altına aldıklarını, ...'ün ise keşide ettiği senetleri peyderpey müvekkili şirkete ödediğini ve tarafların 1995 senesinde başlayan hukuki uyuşmazlıkları, müvekkili şirketin süreçlerde uğradığı zararların ve satıştan doğan borcun tamamının ... tarafından ödenmesiyle son bulduklarını, tüm bu hukuki süreçlerin detaylıca açıklanmasını sebebinin ise; dava konusu taşınmazdan doğan ve müvekkili şirketin başlattığı hukuki ve cezai süreçlerin sonucunda yapılan anlaşma, ibraname ve feragatnamelere ilişkin bütün sözleşmelerin, müvekkili şirketin yetkililerinden ve ortaklarından olan ve 18.04.1984 tarihli ticaret sicil gazetesinde de yayımlandığı üzere, şirketin kurulduğu tarihten bu yana müvekkili şirketin münferiden temsile yetkili olan ... tarafından takip edilmiş ve imzaların hepsinin de ...A.Ş.'yi temsilen imza edildiğini, ancak; müvekkili şirketin yaşadığı ve taraf olduğu bütün hukuki süreçlerin akabinde, istenilenin ve amaçlananın aksine, dava konusu bağımsız bölümün mülkiyeti şirket adına değil, ortaklardan ve yetkililerden olan ... adına tescil olunduğunu ve ...'ün 20.01.2020 tarihinde vefat etmesi ile, dava konusu taşınmazın mülkiyeti, ...'ün mirasçılarına geçtiğini, bu doğrultuda; ... 25. Noterliği 26.01.1995 Tarih ve 5587 Yev. No.lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış vaat edilen kişinin müvekkili şirket iken, bütün süreçler müvekkilin şirket adına işlemişken, ...'dan satın alınan dava konusu taşınmazın bedeli de müvekkili şirket tarafından ödenmişken, ...'a müvekkili şirketçe yapılan satış bedeli ödemesinin akabinde müteahhit ... tarafından satış bedeline ve müvekkili şirketin zararına ilişkin ödemeye müstenit senetler de yine müvekkili şirket adına keşide edildiğini ve müvekkili şirkete ödenmişken; nihai sonuçta dava konusu taşınmazın mülkiyet tescilinin şirket adına değil de bireysel olarak ... adına yapılmasının; bütün süreçleri münferiden imza yetkisine sahip olarak takip eden ...'ün vekalet görevinin kötüye kullandığının ve bu sebeple ... adına yapılan tescilin de yolsuz tescil olduğunu gösterdiğini belirterek ; müvekkili şirketin verdiği yetkiyi kötüye kullanarak, dava konusu bağımsız bölümün kendi adına tescilini sağlamak suretiyle yolsuz tescil yaratan ...'ün mirasçılarına intikal eden tapusunun iptaline karar verilerek, ... İli Çankaya İlçesi Korkutreis Mah. 1149 Ada 63 Parsel üzerinde ve Strazburg Cad. No:31/A (Eski No:31/22) adresindeki bağımsız bölümün müvekkili şirket adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılardan ...'ün cevap süresinden sonra beyanda bulunduğu yöndeki mahkememiz tespitinden sonra davalı vekilinin davalının yurt dışı giriş çıkış kayıtlarının getirtilmesini talep ettiği, bu kapsamda ... İl Emniyet Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye verilen cevapta davalının 02/03/2023 tarihinde yurt dışına çıkış yaptığının, 2 ay sonra 03/05/2023 tarihinde tekrar giriş yaptığının yine 06/10/2024 tarihinde yurt dışına çıkış yaptığının, 1 ay sonra 12/11/2024 tarihinde yurda giriş yaptığının bildirildiği, bu haliyle davalı ...'ün yurtdışında mukim olduğu yönünde bir iddiada bulunulmaması ve davalının arızi olarak yurtdışına giriş çıkışlarının bulunması karşısında cevap dilekçesinin bu davalı yönünden süresinde sunulmadığı anlaşılmıştır.
Dava dilekçesinin davalı ...'na usulüne uygun tebliğ edildiği, süresinde cevap sunmadığı anlaşılmıştır.
Davalı ...'ün cevap dilekçesinde, davalılar ... ve ...'ün 10/05/2023 tarihli beyan dilekçesinde özetle; İhtiyati tedbir kararına itiraz ettiklerini, yaklaşık ispat koşulunun oluşmadığını, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, şirketin geçmişte yapılan genel kurullarında şirket yöneticisi olan murisin ibra edildiğini, sorumluluk davası açılmasına dair genel kurul kararı bulunmadığını, ibraya dair karara karşılık sonradan dava açılmasının genel kurul kararının iptali ile mümkün olduğunu, müvekkillerinin şirket kurucularından olan murislerinin vefat ettiğini, müvekkillerinin şirket ortaklık gelirlerinden başka mülkiyeti kendilerine olan ve davacı şirketin kullanımındaki dükkan vasfındaki davaya konu edilen taşınmaz için de kira talep ettikten sonra şirketin diğer ortağının asılsız ithamlarla davayı açtığını, tapu iptali tescil davasının şirket adına açılabilmesi için ortaklar kurulundan karar alınması veya şirket ortağının şahsi olarak dava açabileceğini, dava konusu edilen taşınmazın müvekkillerinin murisi adına tescil edilmesinin diğer şirket ortağının bilgisi ve rızası ile yapılan bir tescil olduğunu, murisin hak ve alacaklarına karşılık bir tescil yapıldığını, şirket adına dava açmak üzere vekaletname veren şirket ortağının ve temsilcisi Muharrem Başer'in dilekçe ekinde sunduğu elinde bulunan anlaşma ve feragatname başlıklı belgede dava konusu taşınmazın muris adına tescil edileceğinin yazılı olduğunu, tescilin şirketin diğer ortağının bilgisi dahilinde olduğuna delil olduğunu, davaya konu edilen taşınmazın tescil tarihi üzerinden yaklaşık 25 yıl sonra huzurdaki dava ile talepte bulunulmasının sebebinin müvekkillerinin şirkette büyük hisseye sahip olmaları ve Muharrem Başer'in bu hisselerin kendisine devrini talep etmesi, müvekkillerinin de bu talebi kabul etmemesinden kaynaklı olduğunu belirterek ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, davanın görev yönünden reddini, davacının taleplerinin zamanaşımına uğramış olması sebebi ile davanın zamanaşımı nedeniyle reddini, davanın dava şartı yokluğundan usulden reddini, usulden reddi taleplerinin kabul edilmez ise davanın esastan reddine karar verilmesini savunmuştur.
... 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2023/179 Esas 2024/96 Karar sayılı 20/02/2024 tarihli kararı ile "... Bölge Adliye Mahkemesi 20. Hukuk Dairesi'nin istinaf ilamında da belirtildiği üzere, somut uyuşmazlıkta davacı taraf, şirket temsilcisi ... adına tescil edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tescili istemiyle işbu davayı açmış olup, şirket ile yönetici arasındaki yönetim ve temsil ilişkisinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı davada görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir." gerekçesiyle davanın göreve ilişkin dava şartı yokluğu sebebi ile HMK'nun 114/1-c ve 115/2. Maddeleri gereğince usulden reddine, dosyanın görevli ... Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmesine, karar verilmiş, bu kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi'nin 16/05/2024 tarihli 2024/534 Esas 2024/673 Karar sayılı ilamı ile "6102 sayılı TTK'nın 4. maddesinde, her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ile, tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın bu kanunda ve maddenin b,c,d,e,f bentlerinde öngörülen hususlarda doğan hukuk davalarının ticari dava sayılacağı düzenlenmiş, aynı yasanın 5. maddesinde ise, aksine hüküm bulunmadıkça dava olunan şeyine veya tutarına bakılmaksızın Asliye Ticaret Mahkemelerinin tüm ticari davalara bakmakla görevli olduğu düzenlenmiştir. Buna göre asliye ticaret mahkemeleri tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir denildikten sonra "Bir yerde asliye ticaret mahkemesi varsa, asliye hukuk mahkemesinin görevi içinde bulunan ve 6102 sayılı Yasa'nın 4. maddesi hükmünce ticari sayılan davalarla özel hükümler uyarınca ticaret mahkemesinde görülecek diğer işlere bakacağı belirtilmiştir. 6335 sayılı Yasa'nın 3. maddesi ile değişik 6102 sayılı TTK'nın 5/3. maddesi uyarınca Asliye Ticaret Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemeleri arasındaki ilişki iş bölümü ilişkisinden çıkartılıp görev ilişkisine dönüştürülmüştür. Davalılar, davacı şirketin eski ortağı ve aynı zamanda yetkilisinin mirasçılarıdır. Taraflar arasındaki tapu iptal tescil davası şirket ile şirket ortağı/yetkilisi mirasçıları arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanmaktadır. Bu durumda şirket ile şirket ortağı/yetkilisi mirasçıları arasında görülecek olan tapu iptal tescil davası ticari dava niteliğinde olup, görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesidir (Emsal Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 04/03/2020 tarih 2020/111 Esas 2020/2366 Karar sayılı ilamı
). Bu durumda mahkemece, şirket ile şirket ortağı/yetkilisi mirasçıları arasında görülecek olan tapu iptal tescil davasında görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemesi olduğu, göreve ilişkin dava şartının gerçekleşmediği gözetilerek yazılı şekilde hüküm kurulmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Tüm bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin davanın usulden reddi yönündeki kararında herhangi bir isabetsizlik görülmediğinden davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiş ve takdiren aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/(1)-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş, mahkememize tevzi edilen dosya mahkememizin 2024/553 Esasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.
Dava; davalıların murisi şirket temsilcisi adına tescil edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tescili istemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı celbedilmiş, taraflarca süresinde ve usulüne uygun dayanılan deliller toplanmış, davacı tanıkları dinlenmiş, taşınmazın değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmıştır.
... Ticaret Sicili Müdürlüğü'nün yazı cevabı ile davacı şirketin 18/04/1984 tarihli 992 sayılı Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edilen Şirket Ana Sözleşmesi, ticaret sicili dosyası ve şirket genel kurul toplantı tutanakları celbedilmiştir.
Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nin 06/04/1998 tarihli 4517 sayılı nüshasına göre davacı şirketin 23/12/1997 tarihli Olağan Genel Kurul Toplantısı ile; yönetim kurulu üyeliğine 3 yıl süre ile ..., Ahmet Gülkök ve Muharrem Başer'in seçildiği, bununla birlikte ... ve Muharrem Başer'in münferiden şirketi temsile yetkili kılındıkları görülmüştür.
Tapu Sicil Müdürlüğü müzekkere cevabına göre; dava konusu ... ili, Çankaya ilçesi, Korkutreis Mahallesi, 1149 Ada 63 Parsel'de kayıtlı, 22 (31/A) bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tescil tarihinden itibaren devrine ilişkin tüm resmi senetleri ile birlikte takdiyatlı tapu kayıtları dosyasına kazandırılmış, davaya konu asma katlı dükkan vasfındaki bağımsız bölümün, 25/10/1996 tarihinde ...adına kayıtlı iken ... tarafından satın alındığı, 12/06/1998 tarihinde, arsa üzerine inşa edilmekte olan kagir apartmanda zemin kat 22 nolu asma katlı dükkanın kat irtifakına tekabül eden 2918400/16076800 arsa payı dava dışı ... adına kayıtlı iken davalıların murisi ...'e 1.700.000.000 TL bedelle satılarak bedelinin nakden ve tamamen alındığı, karşılığında asma katlı dükkan ile arsa payının aynı bedelle alınıp kabul edildiği, malik ...'ün ölümü ile mirasçıları olan davalılara taşınmazın payları nispetinde intikal ettirildiği, dava tarihi itibariyle davalıların paylı malik oldukları görülmüştür.
Dava konusu taşınmazın değerinin tespiti amacıyla mahkememizce aldırılan 30/09/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; ... İli, Çankaya İlçesi, Korkutreis Mahallesi, 1149 ada 63 parselde kain 314,00 m² yüzölçümlü arsa üzerinde bulunan “Arsa” nitelikli ana taşınmazda yer alan; 41/314 arsa paylı, “Asma Katlı Dükkan” nitelikli, Zemin Kat, (22) numaralı bağımsız bölümün; 12.04.2023 dava tarihi itibariyle değerinin 6.000.000 olduğu rapor edilmiş, bu değer üzerinden hesaplanan 1.707,75 TL peşin harcın düşülmesinden sonra bakiye 100.757,25 TL harç süresinde ikmal edilmiş, bu itibarla dava dosyası tek hakim tarafından heyete tevdi edilerek yargılamaya devam olunmuştur.
Dava konusu taşınmazın adres değişikliğine ilişkin kayıtlar Çankaya Belediye Başkanlığı'ndan celbedilmiştir.
... 25. Noterliği'nin 26/01/1995 tarihli 5587 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi incelendiğinde; satış vaadinde bulunanın ..., satış vaadini kabul edenin davacı şirket olduğu, satış vaadinin konusunun ... İli, Çankaya İlçesi, Korkutreis Mahallesi, 1149 ada 63 parselde inşa edilen binada kurulan kat irtifakı ve kat mülkiyetine göre 22 nolu dükkan vasfındaki bağımsız bölüm olduğu, davacı şirket adına imza sahibinin şirket temsilcisi ...olduğu (bu tarih itibariyle tek başına temsile yetkili), satış vaadi bedeli olan 200.000.000 TL'nin nakden ve tamamen alındığının ve dükkanın 30/06/1995 tarihinde tapuda ferağ verileceğinin düzenlendiği görülmüştür.
... 25. Noterliği'nin 10/12/1996 tarihli 66946 yevmiye sayılı ihtarnamesi incelendiğinde; ihtar eden ... tarafından, ihtar olunan davacı şirkete yönelik, ... İli, Çankaya İlçesi, Korkutreis Mahallesi, 1149 ada 63 parselde yer alan 22 numaralı dükkanın ihtar edenin ihtiyacına tahsis olunduğundan bahisle 25/10/1996 tarihinde satın alındığı belirtilerek mecurun terk ve tahliyesi, tahliye anına kadar kira bedellerinin ödenmesinin ihtar edildiği görülmüştür.
Davacı vekilinin dava dilekçesinde dayandığı 07/02/1997 tarihli sözleşme ve 23/10/1995 tarihli protokol asıllarını sunması için 1 aylık makul kesin süre verilmiş ancak belge asılları sunulmamıştır.
Davacı vekilinin dava dilekçesinde ek-7 olarak sureti sunulan "Anlaşma ve İbranamedir" başlıklı ibra eden ... ve ibra eden ...Anonim Şirketi adına ve kendi adına Y.Ziya Gülkök arasında tanzim edilen ... 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1998/80 Esas sayılı dosyasının konusu olduğu sözleşme aslını ve yine ek-9 olarak sureti sunulan "Anlaşma ve Feragatnamedir" başlıklı ...Anonim Şirketi adına Y.Ziya Gülkök ile kendi adına ve ... Limited Şirketi'ni temsilen ... arasında tanzim edilen davaya konu taşınmazın ... adına satış yolu ile tescili konulu sözleşme aslını sunmak üzere 1 aylık makul kesin süre verilmiş ancak belge asılları sunulmamış, duruşmada dinlenen davacı tanığı ... ise Ek-9'da yer alan belgenin ... ile arasında tanzim edildiğini ve belge altındaki imzanın kendisine ait olduğunu beyan etmiş olmakla işbu belgenin mevcudiyetinin tanık beyanı ile ispatlandığı değerlendirilmiştir.
Davacı vekiline davacı şirketin 1995 yılından itibaren ticari defter ve kayıtlarını sunması yahut ticari defter ve kayıtların bulunduğu yer ve irtibata geçilecek kişiye ilişkin iletişim ve adres bilgilerini bildirmesi için iki haftalık kesin süre verilmiş ancak ticari defter ve kayıtların imha edildiğinden bahisle sunulamadığı bildirilmiştir.
Davacı vekilinin dava dilekçesi ekinde sunduğu ... 17. İcra Müdürlüğü'nün 1997/5674 Esas sayılı dosyasının fiziken ilgili İcra Dairesi'nden istenilmiş, ilgili icra dosyasının imha olduğu bildirilmiştir.
Taraflara tanıklarını bildirmeleri için kesin süre verilmiş, davacı vekili iki tanık bildirmekle tanıkları dinlenmiş, süresinde cevap dilekçesi sunan davalı ... vekili ise eldeki davanın tanıkla ispatının mümkün olmadığından bahisle davacı tanıklarının dinlenmesine itirazlarını sunmuş ve tanık bildirmemiştir.
Davacı tanığı ... duruşmadaki beyanında; "davaya konu taşınmazın bulunduğu Strazburg caddesi 31 nolu binada hem arsa sahiplerinden biri hem de kat maliki olarak bulunmaktayım, aynı zamanda bina inşa edildikten sonra ilk oturanlardan birisiyim. Dava konusu bina muteahhit tarafından arsa payı karşılığı yaptırılmış olup, inşaat sonucu 10 daire 1 dükkanın müteahhite verilmesi kararlaştırılmıştı. Müteahhit tarafından kendi uhdesine düşen dükkanın ...A.Ş.'ye devri için satış vaadi sözleşmesi tanzim edildiğini biliyorum. İlgili binada oturum başladıktan sonra düzenlenen kat malikleri kurulu toplantılarına ...A.Ş.'yi temsilen sıklıkla ...katılır ve imzasını ...A.Ş. Adına atardı. Bu toplantılara zaman zaman da ... katılmış ve yine imzasını ...A.Ş. adına atmıştır. Müteahhit tarafından dava konusu taşınmazın ...A.Ş.'ye devri için taşınmaz satış sözleşmesi tanzim edilmiş ise de teminat karşılığı taşınmazın başkasına devrinin sağlandığını, bu nedenle bir yargılama sürecinin gerçekleştiğini, fakat nihayetinde dava konusu taşınmazın hukuki süreçler sonucunda ...A.Ş. Adına tapuya tescil edildiğini biliyorum. Tanıklığım için ücret talep etmiyorum. Benim bilgim ve görgüm bundan ibarettir " şeklinde beyanda bulunmuş, davalılar vekili tarafından tanığa yönelik: "Davaya konu taşınmazın satın alınması sürecinde muhasebe süreçleri ile şirket bünyesinde herhangi bir ödemenin yapılıp yapılmadığı hususunda tanığın bir bilgisinin bulunup bulunmadığının sorulmasını talep ederiz. Yine şirketin günlük ve mali işleri yönünden çoğunlukla Muharrem Başer'in ilgilenip ilgilenmediğinin sorulmasını talep ederiz " şeklinde soru sorulmuş, tanık beyanında: "Davaya konu taşınmazın satın alınması sürecinde muhasebe süreçleri ile şirket bünyesinde herhangi bir ödemenin yapılıp yapılmadığı hususunda hiçbir bilgim yoktur. Davacı şirketin işletmesinde her gün hem ...hem de ... bulunurdu. Hatta ...kasada oturur, ... ise dükkanın girişinde yahut üst kattaki odasında bulunurdu. " şeklinde beyanda bulunmuş, davalı vekili söz alarak: "Davalıların murisi ...'ün ölümünden sonra Muharrem Başer'in diğer mirasçılardan hisseleri devralması ile ilgili yaşanan süreç hakkında tanığın bilgisinin olup olmadığının sorulmasını talep ederiz" şeklinde soru yöneltmiş, tanık beyanında: "Bana yöneltilen soru hakkında hiçbir bilgim ve görgüm bulunmaktadır. Davadan sonra duyuma dayalı bilgi sahibi oldum. ... mirasçılarını da tanımam " şeklinde beyanda bulunmuştur, davalı vekili yine söz alarak: "Muharrem Başer'in ayrı bir yayınevi kurup, bir kısım yazarları bu kurduğu yayınevi bünyesinde istihdam ettiğine ilişkin tanığın bilgisinin olup olmadığının sorulmasını talep ederiz " şeklinde soru yöneltmiş, davalı vekilinin sorusunun yargılamaya konu vakıaları aydınlatmaya yönelik olmaması nedeniyle soru tanığa yöneltilmemiştir.
Davacı tanığı ... duruşmadaki beyanında; "Davaya konu taşınmazın müteahhiti olarak inşaatı yürüttüm ve burada yer alan dükkan vasfındaki taşınmazı davacı ...A.Ş.'ye sattım. Fakat satımın gerçekleştiği tarihte dükkan vasfındaki taşınmazı daha önce ... isimli dava dışı kişiye teminat karşılığı tapuda tescil ettirmiştim. ... isimli kişi finans işleri ile ilgileniyordu, kendisinden borç almıştım, borcun karşılığı ona teminat olarak taşınmazı devretmiştim, borcumu ödediğimde ... da bana taşınmazı iade edecekti. Aramızda güven ilişkisi mevcuttu. Ben dükkan vasfındaki taşınmazı ...A.Ş.'ye satarak tapuda devrini sağlayacağım zaman ... benden borcumu aşan miktarda para ödemesi istedi, yine bu kişiye Düzce ilinde yaptığım inşaattan taşınmaz verecektim, ama benden fazla miktarda taşınmaz istedi. Bunun üzerine ... ile aramızda niza oluştu, kendisi tapu devrinden kaçındı. Bu olaylar olurken ...A.Ş. davaya konu dükkanın bedelini bana peyder pey ödemişti, ödemeler yapılırken ...ile ... beraber gelip ödeme yapıyorlardı, ben ise ödeme makbuzlarını ...A.Ş. adına kesiyordum. Bana sorduğunuz üzere ... kendi namına dava konusu dükkan vasfındaki taşınmaz için herhangi bir ödemede bulunmadı veya kendisi adına bir makbuz kesmedim. Yine ... kendi mal varlığından ödemede bulunduğu yönünde bana bir beyanda bulunmadı. Satım ilişkisinin başladığı andan itibaren taşınmazın ...A.Ş. Adına satın alınması görüşüldü ve kararlaştırıldı. Satın alma işlemini ...ile ... beraber yürütüyorlardı. Devrin sağlanacağı gün benim ...'a Düzce ilindeki inşaatımda yer alan 3 adet dükkanı tapuda devretmem, aynı gün ...'ın da dava konusu taşınmazı davacı tarafa tapuda devretmesi gerekiyordu. Bunun için ben Düzce iline yanımda ...A.Ş.'yi temsilen ...ve ...'ı temsilen kendisinin yetkilendirdiği şu an ismini hatırlamadığım bir kişi bulunduğu halde Düzce iline tapu devrini sağlamak üzere gittim. Bu sırada ... ilinde tapu devrini sağlamak üzere ... ile ...A.Ş.'yi temsilen ... kalmıştı ve kendileri tapu devrini sağladılar. Taraflar bir an önce tapuyu edinmek için acele ediyorlardı. İşler çok hızlı gelişti. ...ve ... arasında taşınmazın neden ...A.Ş. Adına değilde ... adına tescil edildiği hususunda bir konuşmaya şahit olmadım, bunun gerekçesini bilmiyorum. Tapu devrini sağlayarak üzerime düşen görevi yerine getirdiğim için bu konu üzerine düşünmeye gerek görmedim. Ancak daha önce izah ettiğim üzere görüşmelerin başlamasından itibaren taşınmaz hep ...A.Ş. Adına satın alınmak üzere konuşulmuştu. Tanığa dava dilekçesinin Ek-9 kaydında yer alan "Anlaşma ve Feragatnamedir" başlıklı tanık ... ile ...A.Ş. Adına Y. Ziya Gülkök tarafından imzalanan belge sureti gösterildi ve belge hakkında bilgi sahibi olup olmadığı, belgedeki imzanın kendisine ait olup olmadığı soruldu. Tanık cevaben; bana göstermiş olduğunuz belgedeki imza bana aittir. Bu belgeyi dava konusu taşınmazın davacı adına tescilini sağlamak ve davacı ile aramda edimlerin ifa edildiğini belgelemek için tanzim ettik dedi. Tanığa dava dilekçesinin Ek-7 kaydında yer alan "Anlaşma ve İbranamedir" başlıklı ... ve ... tarafından imzalanan belge gösterildi. Tanık cevaben; bu belge hakkında bilgi sahibi değilim dedi. Tanığa dava dilekçesinin Ek-8 kaydında yer alan 5 adet senet sureti gösterildi. Tanık cevaben; bana suretlerini göstermiş olduğunuz senetler davacı ...A.Ş.'nin dava konusu taşınmazın bedelini ...'a ödemesinden sonra benim davacı şirkete bu ödemenin karşılığını peyder pey ödemem için verilen senetlerdir. Bu senetler gerçektir. Ben bu senet bedellerini dava konusu taşınmazın daha önce bana ödenen bedelinin karşılığı olarak davacı ...A.Ş.'ye ödedim dedi. Tanıktan dava konusu taşınmaz adına tescil olunan ... ile davacı ...A.Ş. Arasında kiralayan kiracı ilişkisi kapsamında kira ödemesi bulunup bulunmadığı hususunda bilgisi soruldu. Tanık cevaben; ...A.Ş. Ortakları ...ile ... çok iyi anlaşırlardı, sadece bu dükkanın satımı sırasında avukatların yeterli olmadığından bahisle birbirlerini suçlayıcı beyanlarda bulundular, ancak aralarında bir niza doğduğuna yahut kira ilişkisi bulunduğuna şahit olmadım. Yukarıda Düzce iline ...'a tapu devrini sağlamak üzere giderken Muharrem Başer'in de bizimle geldiğini söylemiştim. Muharrem beyin gelme sebebi devirde yine bir aksaklık çıkarak kendilerine dükkan devrinin sağlanamayacağı hususunda endişe etmesidir, sağlamaya almak için bizimle Düzce iline gelmişti. Düşüncem o ki ...benimle Düzce iline gelmemiş olsaydı taraflar tapu devrini ...A.Ş. Adına sağlayabilirlerdi, benim bilgim ve görgüm bundan ibarettir. Tanıklığım için ücret talep etmiyorum" şeklinde beyanda bulunmuş, davalı vekili tarafından: "öncelikle dava konusu taşınmaz 1995 yılında ilk olarak ...adına tescil edilmiş ve tanık tarafından da ... 15. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/462 Esas sayılı dosyasında ...'e dava açılmış olması karşısında bu hususun tanıktan sorulmasını talep ederiz" şeklinde soru yöneltilmiş, tanık beyanında: "Finans işlemleri yapan asıl kişi ...olup, yukarıda bahsettiğim ... kendisinin çalışanıdır. Aradan 30 yıl gibi bir zaman geçtiği için tescillerin kimin adına yapıldığını net olarak hatırlayamamış olabilirim. Ancak ...ve ... aynı tarafı temsil ediyordu. ... taşınmazın devri için ...A.Ş.'den benim Düzce'de devredeceğim taşınmazlar yanında nakit ödeme de talep edince daha sonra öğrendiğim üzere ... tarafından kendisine tapu devri sırasında nakit ödemede bulunulmuş, bana sormuş olduğunuz üzere nakit ödemenin ...'ün kendi mal varlığından yapılıp yapılmadığını bilmiyorum." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Tüm dosya kapsamından; davacı yan davalılar murisi ...'ün, davacı şirketin taşınmazını yolsuz tescil suretiyle kendi adına tescilini sağladığını iddia etmiş, davacı şirketin eski ortağı ve aynı zamanda yetkilisi olan kayıt maliki müteveffa ...'ün mirasçıları olan davalılar ise şirket yetkilisi olan murisleri ...'ün kendi nam ve hesabına taşınmazı satın aldığını savunmuştur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” düzenlemelerine yer verildiği, değinilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunmasının zorunlu olduğu, bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku bulunmadığı değerlendirilmekle; davacı taraf dava konusu dükkan vasfındaki bağımsız bölümün bulunduğu binanın müteahhiti olan ...'ten davacı şirketin nam ve hesabına satın alındığını, ancak yapı müteahhidi ...'ün taşınmazın tapusunun davacı şirket adına tescilini sağlayamadığını, bunun üzerine tapu maliklerine karşı dava süreçlerinin işletildiğini, son olarak davalıların müşterek murisi ... ile bina müteahhidi olan tanık ... arasında akdedilen, dava dilekçesinin Ek-9'unda yer alan "Anlaşma ve Feragatnamedir" başlıklı belge itibariyle; duruşmada tanık ... tarafından belgenin bu iki taraf arasında tanzim edildiği ve belge altındaki imzanın kendisine ait olduğunu doğrulayan beyanı da dikkate alındığında, davaya konu 22 numaralı dükkanın tapusunun davacı ...A.Ş. yetkilisi ve hissedarı olan ...'e devrinin kararlaştırıldığı, devralan ...'ün anlaşmayı kendi nam ve hesabına değil davacı ...A.Ş. nam ve hesabına imzaladığı, bu belge itibariyle davacı tarafından satın alınan dükkan vasfındaki taşınmazın davacı tarafça tekrar tapusunun edinilmesinin amaçlandığı, her ne kadar davalı tarafça taşınmazın davalıların müşterek murisi ... tarafından kendi nam ve hesabına satın alındığı iddia edilmiş ise de dosya kapsamında dinlenen davacı tanığı ... beyanı ile de sabit olduğu üzere dava konusu taşınmazın esasen davacı şirket nam ve hesabına davalıların müşterek murisi, davacı şirketin o dönemki münferiden temsile yetkilisi ve ortağı olan ... tarafından satın alındığı, buna göre davacı şirket yerine davacı şirketin münferiden temsile yetkilisi ve ortağı olan ... adına yapılan işlemin baştan itibaren geçersiz olup davalı murisi oluşan tescil yolsuz tescil niteliğinde olduğundan, davacının tapu iptali ve tescil talep hakkının mevcut olduğu, bu haliyle tapuda oluşan kaydın yolsuz tescil niteliğinde bulunduğunun ve yolsuz tescil yönünden Türk Medeni Kanunu'nda öngörülen yasal koşulların oluştuğunun kabulü gerektiği anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile; ... İli, Çankaya İlçesi, Korkutreis Mahallesi, 1149 Ada, 63 Parsel sayılı taşınmazda kain zemin katta bulunan asma katlı dükkan vasfındaki 22 nolu bağımsız bölümün (31/A numaralı dükkan) davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-İş bu kararın kesinleşmesini takiben karardan onaylı bir suretin Çankaya Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesine, bu aşamada kısa karardan bir örneğin Çankaya Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesine,
3-İş bu kararın kesinleşmesini takiben ... 13. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2023/179 Esas sayılı dosyasında konulan 14/02/2024 tarihli ihtiyati tedbir kararının kaldırılması için Çankaya Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına,
4-492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 409.860 TL karar ve ilam harcının 1.707,75 TL peşin harç, 100.757,25 TL tamamlama harçları toplamı 102.465 TL harcın mahsubu ile bakiye 307.395 TL karar ve ilam harcının davalılardan tahsili ile hazineye irat kaydına, davacı tarafından yatırılan 102.465 TL peşin harcın davalılardan alınarak davacıya ödenmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 179,90 TL başvurma gideri, 1.397,40 TL posta gideri, 3.500 TL bilirkişi gideri olmak üzere toplam 5.077,30 TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 756.000 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
7-HMK'nın 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının yatırana iadesine,
Dair, taraf vekillerin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar, açıkça okunup, usulen anlatıldı. 09/04/2026
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza