eşler arası muvazaalı bağışla şufa hakkının engellenmeye çalışıldığı ve temyiz parasal sınırının hesaplanmasında kanun değişikliğinin zaman bakımından uygulanabilirliğinin tartışıldığı tapu iptali ve tescil davası.

Eşler Arası Muvazaalı Bağışla Şufa Hakkının Engellenmeye Çalışıldığı ve Temyiz Parasal Sınırının Hesaplanmasında Kanun Değişikliğinin Zaman Bakımından Uygulanabilirliğinin Tartışıldığı Tapu İptali ve Tescil Davası.

Özet: Bu hukuki evrak, davacının ön alım hakkını bertaraf etmek amacıyla eşler arasında muvazaalı olarak yapıldığı iddia edilen bağış işleminin iptali ve taşınmazın davacı adına tescili talebiyle açılan davada, ilk derece ve bölge adliye mahkemelerinin bağışın muvazaalı olduğuna ve ön alım hakkının bulunduğuna dair kararlarını davalıların temyizi üzerine incelerken, özellikle 04.06.2025 tarihli yasa değişikliğiyle temyiz parasal sınırlarının belirlenmesinde "davanın açıldığı tarih" esas alınması yönündeki düzenlemenin mevcut uyuşmazlığa uygulanıp uygulanamayacağı ve tamamlanmış işlemleri etkileyip etkilemediği hususunda hukuki değerlendirme yapmaktadır.

7. Hukuk Dairesi 2026/46 E. , 2026/1393 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi

SAYISI

: 2025/1398 E., 2025/1477 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Yumurtalık Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: 2023/196 E., 2025/60 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...’ın 21.06.2023 tarihinde dava konusu 1 56... parsel sayılı taşınmazın toplamda 9/28 hissesini 300.000,00 TL bedelle satın aldığını, 15.08.2023 tarihinde ise eşi olan diğer davalı ...’a sözde bağışla devrettiğini, davalılar arasındaki bu bağış işleminin davacının ön alım hakkını bertaraf etmek için muvazaalı olarak yapıldığını, tapu kaydı incelendiğinde davalılar ile aynı hanede kayıtlı dava dışı ... lehine de 07.09.2018 tarihli satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerh olduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazdaki 15.08.2023 tarihli bağış olarak gösterilen işlemin muvazaa sebebiyle iptalini, 21.06.2023 tarihli satış işlemi yönünden davacının ön alım hakkının kullanılması sebebi ile dava konusu payların davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; bağışın akrabalar arasında yapılan bir işlem olduğunu, davacı tarafın bu noktada kendisi ile çeliştiğini, davalı ...’ın sağlık sorunları bulunduğunu, babası tarafından da kendisine taşınmaz bağışlandığını, işlemin gerçek bir bağış olduğunu, tapu siciline güvenle iyiniyetli olarak edinildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "davalı ...’nın davalı eşi ...a yaptığı bağışın muvazaalı olduğu, davacının 21.06.2023 tarihli satış yönünden ön alım hakkının bulunduğu" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF VE EK KARAR

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "davalılar arasında yapılan bağış işleminin şufa hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yapıldığı, kararın usul ve esas yönünden isabetli olduğu" gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

2. Davalı ... vekilinin hükmü temyiz etmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 27.11.2025 tarihli ek kararı ile; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1-(a) hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz ve ek kararın temyizine ilişkin dilekçelerinde;

a. 04.06.2025 tarihli Kanuni değişiklik uyarınca davanın açıldığı tarihteki parasal sınırların dikkate alınması gerektiğini, somut olayda dava değerinin dava tarihi itibariyle temyiz sınırının üzerinde olduğunu, bu nedenle hükmün kesin olmadığını,

b. Davalı ...'ın taşınmazı bağışla edindiğini, ön alım hakkının kullanılamayacağını, akrabalar arasında yapılan satışlarda dâhi ön alım hakkı kullanılamazken somut olayda gerçek bir bağış olduğunu, davalıların karı-koca olduklarını, bağış işleminin zaten akrabalar arasında gerçekleşeceğini, davacıların muvazaa iddiasını ispatlayamadığını, davalının ise iddiasını ispatladığını, sağlık sorunları nedeniyle davalı ...’nın taşınmazı diğer davalı eşine bağışladığını,

c. Taşınmazın piyasa değerinin yaklaşık 10.000.000,00 TL olduğunu ileri sürerek temyiz etmiştir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

25.12.2025 tarihli Kanuni değişikliğin uygulanması gerektiğini belirterek diğer davalı adına sunulan temyiz itirazlarını tekrarlamıştır.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1.04.06.2025 tarihli ve 7550 sayılı Ceza ve Güvenlik Tedbirlerinin İnfazı Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 20. maddesiyle 6100 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "hükmün verildiği" ibaresi "davanın açıldığı" şeklinde değiştirilmiş, değişiklik Kanun'un Resmî Gazete’de yayımı tarihi olan 04.06.2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

6100 sayılı Kanun'un "Zaman bakımından uygulanma" kenar başlıklı 448. maddesinde yer alan "Bu Kanun hükümleri, tamamlanmış işlemleri etkilememek kaydıyla derhâl uygulanır." hükmü gereğince, parasal sınırlara ilişkin yapılan bu değişikliğin, kanunun yürürlük tarihinden itibaren uygulanacağı, tamamlanmış işlere ise uygulanma imkanının bulunmadığı kuşkusuzdur.

Tüm bu açıklamalara göre eldeki davada; Bölge Adliye Mahkemesince 06.11.2025 tarihinde karar verildiği, 7550 sayılı Kanun'la getirilen davanın açıldığı tarihteki parasal sınırların uygulanacağına ilişkin düzenlemenin 04.06.2025 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girdiği dikkate alındığında, yeni düzenlemenin eldeki davaya uygulanması gerektiği, dava değerinin 306.000,00 TL olduğu, dava tarihindeki temyiz sınırının ise 238.730,00 TL olduğu gözetildiğinde temyiz dilekçesinin değerden reddine ilişkin ek kararın isabetli olmadığı anlaşıldığından kaldırılmasına karar verilmiştir.

2. Esasa ilişkin temyiz itirazları incelendiğinde; davacı, davalılardan ...’nın 21.06.2023 tarihinde dava konusu taşınmazdan pay satın aldığını, 15.08.2023 tarihinde ise bu payı eşi olan diğer davalı ...’a bağışladığını, bağışın önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yapıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş, Mahkemece bağışın muvazaalı olduğu değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. Ön alım davası tapuda eşler arasında bağış olarak resmi senette gösterilen işleme karşı açılmıştır. Davacı, eşler arasında yapılan işlemin bağış değil satış olduğu savına dayanmıştır. Önceki satışişlemine karşı süresinde açılmış bir dava olmadığı için muvazaa zinciri takip ve ispat edilerek ön alım davasının kabul edilmesi mümkün olsa da son işlem taraflarının resmî senette gösterilen işlemin kayden bağış olmasının ispatı gerekir.

Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Onalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi" başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar onalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.

Anılan düzenlemede, ön alım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla ve temel prensip mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olmakla birlikte, ön alımda paydaşın temlik hakkı sınırlandırılmakta, ancak bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için ön alım hakkının kullanılabileceği öngörülmüştür.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal ön alım hakkı doğmayacaktır. Ön alım hakkı payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır.

Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hâkim olduğu durumlarda ön alım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.

Anılan kararın gerekçesinde “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “Mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “Akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu hâlde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması hâlinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “Hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı”nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı hâlinde temlikle ön alım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.

Resmî işlemin bağış olması ve tarafları karı-koca olması dikkate alındığında davacının davasının dinlenme olanağı yoktur. Anılan sebeplerle hükmün bozulması gerekir.

Kabule göre de, Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'un 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikle dava konusu payın rayiç bedelinin Hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği, ön alım hakkı sahibinin belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderinin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlü olduğu gözetilerek, anılan kanun değişikliği uyarınca işlem yapılması ve sonuca göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. Davalı ... vekilinin ek karara yönelik temyiz itirazlarının kabulüyle 27.11.2025 tarihli ek kararın KALDIRILMASINA,

2.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

(Karşı Oy)

K A R Ş I O Y

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, kayden paydaşı olduğu 1 56... parsel sayılı taşınmazda dava dışı paydaşların paylarını 21.06.2023 tarihinde davalı ...’ya sattıklarını, davalı ...’nın da satın aldığı payları 15.08.2023 tarihinde bağış suretiyle diğer davalı eşi ...’a devrettiğini, ancak yapılan bu işlemin önalım hakkını kullanmasını engelleme amaçlı ve muvazaalı olduğunu ileri sürerek, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.

Davalılar, bağış işleminin muvazaalı olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının kayden paydaşı olduğu 1 56... parsel sayılı taşınmazda dava dışı üç paydaşın 3/28’er hisselerini 21.06.2023 tarihinde 100.000,00’er TL bedelle davalı ...’ya satış yoluyla temlik ettikleri, davalı ...’nın bu satış akdi ile edindiği toplam 9/ 28... .08.2023 tarihinde bağış suretiyle diğer davalı eşi ...’a devrettiği; 16.11.2022 tarihinde evlenmiş olan davalıların akit tarihleri itibarıyla karı-koca oldukları, davalı ...’ya pay satan kişilerin davalılar ile akrabalık ilişkileri olmadığı gibi bu hususa ilişkin iddia ve savunmanın da bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan, davacı tanıkları yapılan bağış işleminin önalım hakkının bertaraf edilmesi amaçlı olduğunu davalıların yakın akrabası olan vekilinden duyduklarını ifade etmişler, davalı tanıkları ise dava konusu bağışın davalıların çocukları olmadığı için yapıldığını beyan etmişlerdir.

Bilindiği üzere, yapılan taşınmaz temlikine ilişkin resmi akdin tarafı olmayan ancak bu işlemden zarar gören üçüncü kişiler, muvazaa iddiasında bulunabilirler ve bu iddialarını tanık dahil olmak üzere her türlü delille kanıtlayabilirler.

Yine, 14.02.1951 tarih ve 1949/17 esas, 1951/1 karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı da, özet olarak “Olgu (vakıa) ve belirtilerden (karinelerden) olayda yasa gereğince iyiniyet savında bulnamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetinin diğer yana tanıtlandırılmasına artık neden yoktur ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya ortadan kaldıran iyi ve kötüniyetin bu durumda yargılıkça kendiliğinden gözönünde tutulması gerekir” şeklinde karara bağlanmıştır.

Hemen belirtilmelidir ki, somut olaya benzer bir davayla ilgili Hukuk Genel Kurulu’nun 24.02.2010 tarih ve 2010/6-94 E. 2010/100 K. sayılı kararında da “...kötüniyetli temliklerde salt araya bağış işleminin girmesi nedeniyle şufa hakkının kullanılamayacağının kabul edilmesi durumunda, pay satın alanların şufa hakkının kullanılmasını önlemek için kötüniyetli bir şekilde hemen satın aldıkları payı bir yakınlarına bağış yoluyla devrederek şufa hakkının kullanılması olanağını büsbütün ortadan kaldıracakları; bu durumun da kanun koyucunun amacı ile bağdaşmayacağı kuşkusuzdur...” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.

Somut olayda da; davacının önalım hakkını kullanabileceği hak düşürücü süre içerisinde dava konusu yapılan 21.06.2023 tarihli satışa yönelik önalım hakkını kullanabileceği kuşkusuzdur. Yine, 15.08.2023 tarihli bağış akdinin de önalım hakkını engellemek amacıyla yapıldığını her türlü delille kanıtlayabileceği tartışmasızdır. Dosya kapsamı itibarıyla da, davalıların evlenme tarihi olan 16.11.2022 tarihine ve mahkemece getirtilen tıbbi belgelere göre davalıların çocukları olmadığı için bağış yapıldığı savunmasının yerinde olmadığı; davacı tanıklarının beyanları, davalıların karı-koca olmaları ile temlik tarihlerinin yakınlığı ve hayatın olağan akışı dikkate alındığında davalılar arasında yapılan bağış işleminin davacının önalım hakkını engelleme amacıyla gerçekleştirildiğinin kanıtlandığı belirlenmek ve benimsenmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmadığı görüşünde olduğumuzdan Sayın Çoğunluğun davalılar arasındaki işlemin bağış olması nedeniyle önalım hakkının kullanılamayacağı yönündeki bozma gerekçesine katılamıyoruz.

Ne var ki; 25.12.2025 tarihinde 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 36. maddesiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir” olarak değiştirilmiştir. Ayrıca 7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 4721 sayılı Kanuna geçici madde eklenmiş olup, geçici 1. maddenin 2. fıkrası “ Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır” hükmünü getirmiş olup, eldeki davada da anılan yasal değişiklikler gözetilerek işlem yapılması gerektiğinden hükmün sadece bu gerekçeyle bozulması gerektiği görüşüyle Sayın Çoğunluğun bozma kararına gerekçe itibarıyla iştirak edemiyoruz.