ön alım hakkına dayalı tapu iptali davasında yeni yasa ile belirlenen rayiç bedelin karar kesinliğine etkisi inceleniyor.

Ön alım hakkına dayalı tapu iptali davasında yeni yasa ile belirlenen rayiç bedelin karar kesinliğine etkisi inceleniyor.

Özet: Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, ilk derece mahkemesinin kabul kararını kaldıran bölge adliye mahkemesi, taşınmazda fiili taksimin varlığı ihtimali üzerinde durulmadığı gerekçesiyle davanın reddine hükmetmiş, davacının bu karara yönelik temyiz dilekçesini ise dava değerinin kesin olması nedeniyle reddetmiştir; ancak Yargıtay, Türk Medeni Kanununun 734/2 maddesinde yapılan ve ön alım hakkı davalarında payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören, geriye dönük uygulanabilen yeni yasal düzenleme ışığında, dava değerinin henüz netleşmediği ve dolayısıyla kararın kesin olmadığı gerekçesiyle bölge adliye mahkemesinin temyiz ret kararına ilişkin ek kararının hatalı olduğunu belirtmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2025/5954 E. , 2026/1505 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI

: 2023/2235 E., 2025/1388 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Bursa 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: 2021/311 E., 2023/272 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacıya veraseten intikal eden...Mahallesi, 1 59... parselin hissedarları arasında taşınmaz üzerinde fiili taksimin de yapılmadığını ancak diğer maliklerin paylarını üçüncü kişilere devrettiklerini, davalılardan ...'ın hisseyi 10.000,00 TL karşılığında, ...'ün 11.000,00 TL karşılığında ve ...'nin ise 10.000,00 TL bedel karşılığında aldığının öğrenildiğini belirterek hisselerinin iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın hak düşürü süreden sonra açıldığını, satış tarihinde taşınmazda fiili olarak taksim edilmiş vaziyette olduğunu, Yargıtay kararları gereğince ön alım hakkının kullanılamayacağını, müvekkilince taşınmazın 150.000,00 TL'ye satın alındığına dair aralarında şahitler huzurunda imzalanmış yazılı sözleşme bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile şartları oluşan davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalılar vekilleri tarafından süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar bilirkişiden taşınmazın fiili taksime uygun olmadığı yönünde görüş alınmış ise de; eldeki davada taşınmazda hissedarların kendilerine özgü olacak şekilde ayrı ayrı kullandıkları kısımların bulunup bulunmadığının tespitinin gerektiği, taşınmazın yasal olarak fiili taksime uygun olup olmadığı hususunun sorgulanmadığı, zira davada istenilen hususun taşınmazın aynen taksimi olmadığı, ayrıca mahkemece yapılan keşif sırasında da taşınmazın hissedarlar tarafından ne şekilde kullanıldığının bizzat müşahede edilmiş olduğu, mahkemece taşınmazın yasal olarak fiil taksime uygun olmadığı gerekçe gösterilerek, fiilen ayrı ayrı kullanılmasına rağmen bu durumun görmezden gelinmesi ve davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda açıklanan kararına karşı davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz isteminde bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 18.11.2025 tarihli ek karar ile kararın kesin olması nedeniyle temyiz başvuru dilekçesinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili 18.11.2025 tarihli ek karara karşı temyiz dilekçesinde özetle; taşınmazın aynına ve kamu düzenine ilişkin davalarda kesin karar verilemeyeceğini, keşifte belirlenecek değerin tapu iptal ve tescil davalarında dava değeri olması gerektiğini, fiili taksime ilişkin değerlendirmenin hatalı olduğunu belirterek ek kararın kaldırılmasını, kararın da bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1. 18.11.2025 tarihli ek karara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi; 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 4721 sayılı TMK’nın “Kullanılması” kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilecek kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.” şeklinde değiştirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK’ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı belirtilmiştir.

Yapılan açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Bölge Adliye Mahkemesince 18.11.2025 tarihli ek kararı ile; harçlandırılan dava değeri dikkate alınarak kararın ''kesin'' olması nedeniyle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiş ise de yukarıda belirtilen Kanun değişikliği uyarınca dava değerinin bu aşamada belirli olmadığı dikkate alınarak Bölge Adliye Mahkemesinin 18.11.2025 tarihli ek kararın ve usule uygun olmayan kesinleşme şerhinin kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

2. Asıl karara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

Somut olayda; davalı vekili taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürmüş ve İlk Derece Mahkemesince fiili taksime uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş iken Bölge Adliye Mahkemesince fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve yeniden kurulan hükümle davanın reddine karar verilmiştir. Ancak fiili taksime ilişkin yapılan araştırma yeterli değildir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda tanıkların davaya konu taşınmaz başında dinlenmeleri gerekirken dosya kapsamında dinlenen tanıkların keşifte taşınmaz başında dinlenmediği, satış tarihinde davacının ve davalıya pay satan satıcının taşınmazda fiilen kullandığı yer olup olmadığı hususunun açıklığa kavuşturulmadığı tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler gereğince davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının tereddüte yer vermeyecek şekilde araştırılması, yerinde keşif yapılarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 259. maddesi gereğince tarafların tanıklarının taşınmaz başında dinlenmesi, çelişkili beyanlar varsa giderilmesi ve tanıklarca gösterilecek yerlerin fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmesi, dosya içerisinde bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilmek suretiyle eylemli paylaşım olup olmadığının tespit edilmesinden sonra sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve incelemeye dayalı verilen kararın bozulması gerekmiştir.

VI KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesince verilen 18.11.2025 tarihli ek kararın ve kesinleşme şerhinin ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.