ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle açılan davanın, dava konusu satış işleminin başka bir dava ile iptali nedeniyle konusuz kaldığı gerekçesiyle verilen kararın temyizen değerlendirilmesi.

Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemiyle açılan davanın, dava konusu satış işleminin başka bir dava ile iptali nedeniyle konusuz kaldığı gerekçesiyle verilen kararın temyizen değerlendirilmesi.

Özet: Bu hukuki metin, davacının davalı tarafından satın alınan taşınmaz paylarına ilişkin ön alım hakkını (şufa) kullanma talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi ve istinafın, ön alıma konu satış işleminin ayrı bir davada bakiye bedel ödenmediği gerekçesiyle iptal edilerek payların eski hissedarlara döndürülmesi nedeniyle davanın konusuz kaldığına hükmetmesini konu almaktadır; davacı vekili ise bu kararı kötüniyet iddiası ve ödeme belgelerinin varlığını ileri sürerek temyiz etmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2025/6059 E. , 2026/1381 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI

: 2023/2707 E., 2025/1482 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Gemlik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: 2021/362 E., 2023/461 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu 2 91... parselde paydaş olduğunu, davalı tarafından 17.09.20 21... .10.2021 tarihlerinde taşınmazdan pay satın alındığını, iki satışa ilişkin ön alım hakkının kullanılmak istendiğini ileri sürerek, taşınmazda davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili süresinde sunduğu cevap dilekçesinde; davacının dava açmakta kötüniyetli olduğunu, davaya konu payların 1.300.000 TL bedelle satın alındığını, yapılan ödemelere ilişkin delillerin dosya içerisinde bulunduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ön alım hakkına konu payların eski hissedarları ... ve ... adına yeniden tescili gerçekleştiğinden açılan davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle açılan dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına; yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "dava konusu satış işleminin, bakiye satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle mahkeme kararı ile iptaline karar verilerek kararın Yargıtay onamasından geçtiği ve kesinleştiği, bu durumda davanın konusuz kaldığı, Mahkemece yapılabilecek başkaca bir işlem olmadığı, İlk Derece Mahkemesi kararında bir isabetsizlik bulunmadığı" gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; Mahkemece kötüniyetin ödüllendirildiğini, ön alım davasının sonuçsuz bırakılması amacıyla sonradan açılan davada bakiye bedelin ödenmediği belirtilmişse de ödemeye dair dosya içerisinde dekontların ve belgelerin bulunduğunu, ilgililer hakkında eylemlerinden dolayı suç duyurusunda bulunduklarını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 732. maddesi uyarınca, ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması hâlinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi ile değişik TMK'nın "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

Yapılan açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı tarafından 17.09.20 21... .10.2021 tarihlerinde ... ve ... tarafından davalı ...'ye yapılan satışlara ilişkin süresi içerisinde ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil davasının açıldığı, İlk Derece Mahkemesince, davaya konu satış işleminin Gemlik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/27 Esas sayılı dosyasında yapılan yargılama sonunda iptaline karar verildiği, ön alım davasının konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığı kararı verildiği görülmüştür.

Davaya konu satış işleminin iptaline ilişkin açılan Gemlik 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/27 Esas sayılı dosyası incelendiğinde; ilgili davanın 24.01.2022 tarihinde açıldığı, davacılarının ... ve ..., davalısının ise ... olduğu, bakiye satış bedellerinin ödenmediği gerekçesiyle satış işleminin iptalinin talep edildiği, davalı tarafından açılan davanın kabul edildiği, Mahkemece davalının kabulü uyarınca satış işleminin iptaline karar verildiği, davalı tarafından istinaftan feragat dilekçesinin verildiği, kararın ... tarafından istinaf edildiği, fakat Bölge Adliye Mahkemesince istinaf hakkı olmadığından istinaf taleplerinin usulden reddine karar verildiği, ilgili kararın Yargıtay 1. Hukuk Dairesince onandığı ve kesinleştiği anlaşılmıştır.

Temyiz incelemesine konu ön alım davası açıldıktan sonra, pay satan kişilerce pay satın alan kişiye karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının, 17.09.20 21... .10.2021 tarihli satışlarla doğan ön alım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak gerçekleştirildiği sonucuna varılmıştır. Ön alım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak gerçekleştirilen işlemin korunması düşünülemez.

O hâlde Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren TMK'nın 734. maddesindeki değişiklik dikkate alınarak ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.