Ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde, 7571 sayılı Kanun ile TMK 734/2 maddesinde yapılan, rayiç bedel tespiti ve ödeme yükümlülüğü düzenlemelerinin, kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış davalara da uygulanacağı.
Özet: Bu hukuki evrak, hissedarlar arası ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasını incelemektedir. Davacı, müvekkilinin hissedarı olduğu taşınmazdaki davalıya ait payın ön alım hakkı kullanılarak adına tescilini talep etmiş, davalı ise taşınmazın gerçek satış bedelinin tapuda belirtilenden yüksek olduğunu ve davacının kötü niyetli olduğunu iddia etmiştir. İlk derece mahkemesinin belirli bir bedel karşılığında davayı kabul etmesi ve istinaf mahkemesinin bu kararı onaması üzerine davalı kararı temyiz etmiştir. Temyiz incelemesinde, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren ve geriye dönük uygulanacak olan 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesinde yapılan değişiklikler önem kazanmaktadır. Bu değişiklikler, ön alım hakkının kullanılmasında payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi ve bu bedelin hak sahibi tarafından yatırılması gerektiğini hükme bağlamaktadır.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI
: 2022/916 E., 2025/1505 K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: 2019/393 E., 2021/322 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı duruşma istemli olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin miktardan reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 1 33... parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduğunu, davalının, müvekkilinin de hissedar olduğu dava konusu taşınmazın ½ hissesini satın aldığını resmî senette taşınmazın değerinin yüksek gösterildiğini belirterek 1 33... parsel sayılı taşınmazın satış bedelinin tespiti ile ön alım hakkına dayalı olarak dava konusu payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; dava konusu taşınmazın 1.000.000,00 TL bedel karşılığında müvekkili tarafından satın alındığını, satış bedelinin de müvekkili tarafından nakden ödendiğini, ... Noterliğinin 24.09.2019 tarihli ihtarnamesinin tebliğ edildiğini, davacının taşınmazın gerçek değerinin satış bedelinin çok daha altında olduğu yönündeki iddiasının gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, 1 33... parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı olan 1/2 hissesinin iptali ile, iptal edilen hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, mahkeme veznesine yatırılan ve ... Gaziosmanpaşa Şubesinde açılan vadeli hesaba gönderilen 510.000,00 TL ön alım bedelinin (işlemiş nemalarıyla birlikte) karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemece tarafların somut olaydaki niyetleri de göz önünde bulundurulması gerekirken bu yöndeki iddiaları dinlenmediğini, zira dava konusu taşınmazın gerçek değerinin tapu kaydında sehven gösterilen bedelden çok daha yüksek olduğunu bilen ve bu durumdan yararlanmak amacıyla ön alım hakkını kullanan davacının kötü niyetle hareket ettiğini, müvekkili ile taşınmazı satın aldığı eski malik ... arasında düzenlenen 10.09.2019 tarihli satış sözleşmesi ile, dava konusu taşınmazın satış bedelinin 1.000.000,00 TL olarak belirlendiği ve müvekkil tarafından satış bedeli olarak ...'a 1.000.000,00 TL ödendiği sabit olduğunu,Vergi Usul Kanunun 371. maddesi uyarınca sehven eksik beyan edilen bakiye 500.000,00 TL'nin tapu harcı, pişmanlık zammı ile birlikte gerek müvekkil ve gerekse de taşınmazın eski maliki ... tarafından ayrı ayrı yatırıldığını, ön alım hakkının ancak paylı mülkiyet ilişkisi devamı hâlinde söz edilebileceğini, dava şartı olan paylı mülkiyetin yargılama boyunca devam etmesi gerekliliği ortadan kalkacak, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekeceğini, taşınmazın şufa hakkının kullanıldığı tarihteki gerçek değeri üzerinden karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmü ise şöyledir:"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1/2 hükmünde, TMK'nın 734/2 hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından,ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde yatırana iadesine,Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,24.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.