Ön Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında, Bedelde Muvazaa ve Taşınmazda Fiili Taksim İddialarının İncelenmesi
Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, davacının ön alım hakkını ihlal etmek amacıyla taşınmazdaki payın fahiş bedelle davalıya satıldığı iddiasıyla tapu iptali ve tescili talep ettiği, davalının ise fiili taksim ve hakkın kötüye kullanıldığını savunarak davanın reddini istediği bir davaya ilişkindir; ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesinin fiili taksim olmadığı gerekçesiyle davacının talebini kabul etmesine rağmen, Yargıtay davalının diğer temyiz itirazlarını yerinde görmeyerek, yeni yürürlüğe giren Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından gecikmeksizin belirlenip ön alım hakkı sahibi tarafından yatırılması gerektiğini vurgulamış ve bu hususun değerlendirilmesi gerekliliğine işaret etmiştir.
7. Hukuk Dairesi         2025/5595 E.  ,  2026/1375 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI
: 2025/3368 E., 2025/3295 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ
: Eskil Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI
: 2024/73 E., 2025/126 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaş olduğu 5 76... parsel sayılı taşınmazda paydaş olan ... ve ...’nın hisselerini davalıya sattıklarını, davacının ön alım hakkını engellemek için ise satış bedelini fahiş bedelden gösterdiklerini, bedelde muvazaa yapıldığını ayrıca satış sonrası davacının bilgilendirilmediğini belirterek ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının bedelde muvazaa iddiasını ispat etmesi gerektiğini, davanın değerinin tapuda görünen satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı iken davacı tarafça sadece 10.000,00 TL üzerinden harç ödenerek davanın açıldığını, davacının ön alım konusunda rızasına başvurulmadığını kötüniyetle iddia ettiğini ve ön alım hakkını da kötüniyetle kullandığını, dava konusu taşınmazın davalının hisse almasından önce taraflar arasında fiilen taksim edildiğini, Mahkeme aksi kanaatte ise satış tarihi ile ön alım tarihi arasındaki uzunca süre nedeniyle ekonomik nedenler enflasyon, paranın değer kaybetmesi gibi nedenlerden dolayı dava tarihi itibariyle taşınmazın değerinin tespitini talep ederek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dinlenen tanık beyanlarında tutarlı olarak ifade edildiği üzere dava konusu taşınmazda hisse devri gerçekleşmeden önceki tarihlerde herhangi bir paydaş tarafından fiili kullanım olmadığı, taşınmazın boş olduğu, paydaşlar arasında belediyeye yapılan imar başvurusu nedeniyle bir kroki düzenlenerek sözlü ve yazılı olarak aralarında kimin hangi bölgeyi imar düzenlemesi sonucunda alacağının kararlaştırıldığı ancak hiç bir paydaş tarafından taşınmazın kullanılmadığının ifade edildiği, anlaşmanın fiili taksim iradesini ortaya koymaya yeterli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, 5 76... parselde kayıtlı taşınmazın davalı adına kayıtlı hissesinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda fiili taksim olduğunun hem tanık beyanları ile hem de tüm hissedarların imzasını taşıyan belgelerle sabit olduğunu, davalıya hisse satışından önce, hissedarlarca belediyeye sunulan ve hisse çözümü istenilen haritada davacının dava konusu ettiği 5 76... nolu parselden hisse bile almadığını, bunun yerine hissesini 5 75... nolu parselden hisse aldığını, dolayısıyla kendi yaptığı fiili taksime aykırı olarak üstelik kötüniyetle bu taşınmaz için ön alım hakkı kullandığını, dava konusu hissenin davalı tarafından satın alındıktan sonra da fiili taksim uyarınca davalı tarafından kendi hissesi depo olarak herhangi bir itiraza uğramadan kullanıldığını, bu durumun tanık beyanları ile sabit olduğunu, bilirkişi raporunun davalının gerçek zararını karşılamaktan ve hakkaniyetten uzak olup davacının haksız zenginleşmesine davalının ise fakirleşmesine yol açacağını, depo bedelinin geç yatırılmasından dolayı müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK'nin) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında önalım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
TMK'nin "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları göz önünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda, ön alım davalarında önalım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile önalım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken önalım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda önalım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.
VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.