İflas Tasfiyesinde Sıra Cetveline Kayıt Kabul Talebi Davasında Müflis Şirketten Anahtar Teslim Konut Alan Tüketicinin Eksik İmalat Bedeli Alacağının Tescili.
Özet: İflas tasfiyesindeki bir inşaat şirketinden anahtar teslim konut satın alan davacı, tapu devri gerçekleşmesine rağmen eksik kalan inşaat nedeniyle konutun sözleşmeye uygun teslim edilmediğini belirterek, taşınmazın anahtar teslim olarak tamamlanma bedelinin iflas sıra cetveline alacak olarak kaydedilmesini talep ederken; iflas idaresi ise sözleşmenin şekil şartına aykırılığını, zamanaşımını ve davacının kendi edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini istemekte, mahkeme ise uyuşmazlığın sıra cetveline kayıt kabul talebine ilişkin olduğunu tespit ederek tarafların iddiaları ve toplanan deliller ışığında davanın esası hakkında değerlendirme yapmaktadır.
T.C.
İSTANBUL1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO
: 2026/888 EsasKARAR NO
: 2026/797DAVA
: Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235))DAVA TARİHİ
: 01/02/2023KARAR TARİHİ
: 22/09/2026Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:DAVA
: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı tüketici ile davalı şirket arasında ... İli, ... İlçesi, 1398 Ada, 2 Parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek ...isimli proje kapsamında ... tarihli "Gayrimenkul Satışına İlişkin Sözleşme" ve 08/07/2011 tarihli Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi'ne Ek Protokol akdedildiği, bu sözleşme uyarınca davalı şirketin, peşin ödenecek satış bedeli karşılığında, geliştirilmiş olacağı konut projesinde inşa edeceği brüt 110m2 alanlı, 3+1 veya 2+1 daireyi tüketicilere sattığı ve bu daireyi anahtar teslimi olarak teslim etmeyi ve dairenin kat mülkiyetli tapusunu devretmeyi taahhüt ettiği, dairelerin kat irifaklı tapularını en geç 30/12/2017 tarihinde her türlü takyidattan ari olarak temiz bir şekilde tapuda devir ve tescil etmeyi taahhüt ettiği, taşınmazın bulunduğu ABCD bloklarında yaklaşık 4 senedir hiç bir imalat yapılmadığı, inşaatın yarım bırakıldığı, beyanla ... İlçesi, 1398 Ada, 2 Parsel üzerinde kayıtlı C Blok, 63 nolu dairenin anahtar teslim olarak satış sözleşmesine uygun olarak davacıya teslimine, teslim sağlanmazsa talepleri artırmak üzere şimdilik 30.000,00-TL tazminatın davacıya ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı şirkete yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.CEVAP
: Müflis ...A.Ş. Adına İflas İdaresi vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın öncelikle usulden reddedilmesi gerektiği, aksi takdirde, Sözleşme şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu, Davadaki taleplerin zamanaşımına uğradığı, Davacı sözleşme hükümleri uyarınca müflis şirkete ödemesi gereken taşınmaz bedeli, vergi, tapu, iskan, resim, harç, brüt alan artışı bedeli, abonelik bedelleri, akıllı ev sistemi bedeli gibi ek veya bakiye bedelleri ödemeyip temerrüde düştüğünden, taşınmazın anahtar teslim olarak veya anahtar teslim olarak teslim edilememesi nedeniyle oluşan zararını talep edemeyeceği beyanla Davalı şirket müflis olduğu ve adil yargılanma hakkının gereği için İİK m.194 uyarınca İkinci Alacaklılar Toplantısından 10 gün sonrasına kadar davanın durdurulmasını , görevsizlik kararı verilmesini aksi takdirde davanın esastan reddini ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini karar verilmesini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ:Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; sıra cetveline kayıt kabul talebine ilişkin olduğu görüldü.Mahkememizce Yapılan İşlemler ve Toplanan Deliller:1-Mahkememizce tensip zaptı hazırlanmış ve taraflara duruşma gününü bildirir meşruhatlı davetiye usulüne uygun olarak tebliğ edilmiştir.2-Mahkememizce
:... 1.İcra Dairesi'ne... Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak davacıya ait taşınmaz tapu kaydı celp edilerek delil olarak incelenmiştir.3-Mahkememizce davacının iddiasına konu taşınmazdaki eksik inşaat ve imalat bedellerinin tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırılmış, Bilirkişi heyeti tarafından mahkememize bilirkişi kök raporu ve ek raporu sunulmuştur.4-Bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmiştir.Delillerin Değerlendirilmesi ve Kararın Hukuki Gerekçeleri:Dava; sıra cetveline yönelik alacak kayıt kabul davası niteliğindedir.Davacı Mahkememiz nezdinde açmış olduğu davada; davalı müflis şirketin yap satçı nitelikte projeden satış mahiyetinde davaya konu taşınmazları davacıya anahtar teslim olarak satış ve devirini vaat ettiğini, bunun üzerine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulduğunu, müflis şirkete satış bedelinin ödendiğini, müflis şirket tarafından anahtar teslim olarak taşınmazların satış ve devrinin taahhüt edilmesine rağmen yalnızca tapudaki bağımsız bölüm mülkiyetinin inşaatın belirli bir aşamaya gelmesi üzerine devredildiğini ve fakat müflis şirket tarafından ilgili taşınmaz inşaatının anahtar teslim olarak tamamlanmadığını ve süreç içerisinde satıcı şirketin iflas ettiğini, taşınmaz inşaatının yarım kaldığını davacıya müflis şirket tarafından vaat edilen anahtar teslim olarak taşınmazın eksiklerinin öncelikle aynen ifasına mümkün değilse tamamlanma bedelinin müflisten alacakları olarak sıra cetveline kayıt edilmesinin asli talep olarak talep edildiği anlaşılmaktadır.Davalı müflis şirket tarafından davacıya proje üzerinden anahtar teslim olarak satılan taşınmaz yönünden taşınmaz mülkiyeti davacıya devredilmiş ise de taşınmazın inşaatının anahtar teslim olarak bitirilerek teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Nitekim müflis şirket tarafından davacının taşınmazı anahtar teslim olarak çekincesiz biçimde teslim aldığına dair dosya kapsamına herhangi bir delil sunulmamıştır.Taşınmazın yalnızca mülkiyetinin teslim edilmesi taraflar arasındaki projeden anahtar teslim olarak satılan taşınmazların davacıya eksiksiz olarak teslim edildiğini ispatlayamayacağı anlaşılmaktadır.Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesini düzenleyen 6098 sayılı Kanun'un 112. Maddesi şu şekildedir:"MADDE 112- Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür."Borcun taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak aynen ifa edildiğini ispat yükü müflis şirket üzerinde olup, bu yönde müflis şirket tarafından herhangi bir delil sunulmamıştır. Bilindiği üzere 2004 sayılı Kanun'un 195. Maddesi gereğince iflas sonucunda müflisin tüm borçları muaccel hale gelmekte olup, yine aynı kanunun 198. Maddesi gereğince müflisin para borcu niteliğinde olmayan borçları para borcuna eş kıymete çevrilerek müflis borcu olarak sıra cetveline kaydedilmektedir.Bu bağlamda davacıya projeden anahtar teslim olarak taşınmaz satış ve devrini taahhüt eden müflis şirketin yalnızca mülkiyetini devrettiği taşınmazları anahtar teslim hale getirmek yönünden davacıya yönelik borcunun müflis tarafından gereği gibi ifa edilmediği bu yönden müflis şirketin davacıya karşı borçlu olduğu, taraflar arasındaki sözleşme ve projeden satışa göre davacının borcun aynen ifasını isteyebileceği, borçlu şirketin iflası neticesinde tüm borcunun muaccel hale geldiği ve müflisin anahtar teslim olarak satış ve devrini vaat ettiği ve davacıya karşı borçlandığı taşınmazın yalnızca tapu üzerinden devrinin müflis şirketin "anahtar teslim" şekli yönelik davacıya olan borcunu ortadan kaldırmayacağı, davacının borcun aynen ifasını isteyebileceği ancak borçlu şirketin iflası neticesinde 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesi gereğince müflisin anahtar teslim şekline yönelik borcunun para alacağına çevrilerek davacı adına sıra cetveline alacak olarak kaydı gerektiği anlaşılmaktadır.Anahtar teslim olarak kararlaştırılan bir taşınmaz satışında, mülkiyetin tapuda devredilmiş olması inşaatın tamamlanmadığı gerçeğini ve buna bağlı hukuki sonuçları ortadan kaldırmaz. Bu durum hukukumuzda kural olarak sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi kapsamında "eksik iş" hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.Sözleşmedeki "anahtar teslim" olgusu, taşınmazın sadece tapuda devrini değil, yapının fen ve sanat kurallarına uygun, tamamen bitmiş ve yapı kullanma izni (iskân) alınmış şekilde fiilen teslimini kapsar.Yargıtay ve doktrine göre, inşaat tamamen bitirilmeden ve özellikle anahtar teslim sözleşmelerde iskân ruhsatı alınmadan mülkiyet devredilse dahi, hukuken geçerli bir teslimden söz edilemez.Mülkiyetin devredilmiş olması inşaatın bittiği anlamına gelmez. İnşaat tamamen bitirilmedikçe, mülkiyet devredilse dahi hukuken geçerli bir teslimden söz edilemez.Davacıya projeden anahtar teslim olarak satış yapan müteahhüt konumundaki müflis şirket yönünden inşaatın tamamlanmaması bir "ayıp" (nitelik kusuru) değil, "eksik iş" (nicelik/ifa eksikliği) niteliğindedir.İnşaatın anahtar teslim olarak müflis şirket tarafından tamamlanmamış olması ve iflasın borçları muaccel kılması neticesinde müflis şirketin davacıya karşı taşınmazın anlaşmaya uygun teslimi hususunda temerrüt halinde olduğu açıktır.Davalı müflis vekili tarafından davacının alacağının zamanaşımına uğradığı iddia edilmiş ise de davalı müflis şirket tarafından davacıya hiçbir zaman usulüne uygun olarak taşınmazın teslim edilmediği bu nedenle teslim ile başlayacak olan zamanaşımının işlemeye başlamadığı anlaşılmakla bu yöndeki zamanaşımı iddiasına itibar edilmemiştir.Yukarıda yer verilen 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesi, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda borçlunun sorumluluğunu düzenleyen temel tazminat hükmü niteliğindedir.Bu madde uyarınca; borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.Özetle tapuda taşınmaza yönelik mülkiyetin davacı tarafından devralınmış olması müflis yüklenicinin davacıya karşı inşaatı proje ve fenne uygun olarak anahtar teslim biçimde bitirme ve davacıya teslim etme borcunu ortadan kaldırmaz. İnşaatın tamamlanmaması TBK 112 uyarınca borca aykırılık teşkil eder ve bu nedenle davacıya projeden anahtar teslim olarak satılan bağımsız bölümlere yönelik olarak taşınmazın fenne ve projeye uygun anahtar teslim hale getirilebilmesi yönünden davacı bakımından uğranılan zarara ilişkin eksik iş bedeli müflisten alacak olarak talep edilebilecektir.Bu kapsamda Mahkememizce davacıya ait taşınmaz yönünden bilirkişi incelemesi yaptırılarak taşınmazın mevcut durumu ile projede davacıya vaat edilen projeye uygun anahtar teslim biçiminde davacıya teslimine yönelik taşınmazdaki inşaat eksikliklerinin tespiti, taşınmazın inşaatının projeye göre tamamlanma oranı ve alacağın muaccel hale geldiği ve müflis tarafından taşınmazın anahtar teslim olarak tamamlanarak davacıya teslim edilemeyeceği anlaşılan iflas tarihi itibariyle davacının sıra cetveline kaydını talep edebileceği eksik iş bedellerinin tespiti için bilirkişi raporu alınmıştır.Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda davaya konu müflis tarafından inşa edilen sitenin tamamı, siteye ilişkin onay alan projeler ve mevcut inşaatın projeye uygunluğu, projeye göre davacıya taahhüt edilen inşaatın hali ve iflas tarihi itibariyle eksik işlerin ve eksik işlere yönelik imalat ve inşaat bedellerinin tespiti ve sitenin bütününün gözetilerek eksikliklerin tespiti hususunda bilirkişiler tarafından gerekli değerlendirmeleri yapıldığı, davacıya ait taşınmazın ve taşınmazların bulundukları blokların inşaat ve tamamlanma seviyelerinin farkları ve bloklara göre eksik bırakılan inşaat ve imalat bedelleri taşınmazlar tek tek incelenmek suretiyle tespit edilmiş olup, alınan bilirkişi raporunun bütün halinde fenne, projeye uygun, piyasa rayiçlerine ve iflas tarihindeki durum ve koşullara uygun olduğu, taşınmazların ayrı ayrı bloklara göre ve öznel olarak eksiklikleri ve eksikliklere göre tamamlanma oranlarının mühendislik ilkelerine ve proje durumuna göre usul ve yasaya uygun, Yargıtay içtihatlarına göre gerekçeli ve denetime elverişli olarak tespit edildiği anlaşılmakla hükme esas alınması gerektiği anlaşılmıştır.Davacı tarafından bilirkişi raporuna itiraz edilerek tamamlama oranları ve bedellerin düşük belirlendiği iddia edilmiş olup, Mahkememizce bu konuda ek rapor alınmış; ek raporda davacının itirazları tek tek gerekçeli olarak değerlendirilmiş, davacının emsal olarak sunduğu bilirkişi raporundaki eksikliklerin mevzuata uygun olarak karşılıklı olarak gerekçeli bir şekilde değerlendirildiği, Mahkememizce alınan rapor ve ek rapordaki tespitlerin gerekçeli usul ve yasaya elverişli olduğu anlaşılmakla davacının rapora karşı itirazlarına itibar edilmemiştir. Kaldı ki davacı tarafından emsal olarak sunulan raporda alacağın muaccel hale geldiği iflas tarihi itibariyle değerlendirme yapılmadığı, rapor tarihine göre rayiç değerlere göre değerlendirme yapıldığı bu yönden de söz konusu raporun davamıza emsal alınamayacağı anlaşılmakla davacının rapora itirazlarına itibar edilmemişitr.Müflis şirket iflas idaresi vekili ve davacı vekili tarafından bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi sunulmuş olup, her blok ve taşınmaz için tamamlama oranları ve bedellerin ayrı ayrı tespiti gerektiği iddia edilerek rapora itiraz edilmiş ise de bilirkişi raporunda davacıya ait taşınmazın ve diğer taşınmaz bloklarının hepsinin ayrı ayrı değerlendirildiği ve bloklar ile tamamlanma oranlarının farklılığının ayrı ayrı değerlendirilerek her taşınmaza özgü eksik işlerin taşınmazın mevcut tamamlanma oranlarına göre ayrı ayrı değerlendirilerek gerekçelendirildiği ve eksik iş bedellerinin tespit edildiği anlaşılmakla yerinde olmayan itiraza itibar edilmemiştir.Müflis şirket iflas idaresi vekili tarafından bilirkişi raporuna itiraz olarak taşınmazın tespit edilen tamamlanma oranlarının daha yüksek olması gerektiği iddia edilmiş ise de Mahkememizce alınan bilirkişi raporundaki tespitlerin usul ve yasaya uygun gerekçeli ve mühendislik ilkelerine uygun olduğu, Mahkememizce alınan raporda taşınmazların tek tek gezilerek blok ve inşaat durumuna göre tamamlanma oranlarının inşaatın mevcut durumuna göre ayrıştırıldığı dolayısıyla tek tek taşınmazlara ve bloklara göre özgülenmiş Mahkememiz dosyasındaki raporun taşınmazın mevcut durumu ve tamamlanma oranlarına uygun olduğu, iflas idaresi tarafından tamamlanma oranının daha yüksek olarak tespit edilmesi gerektiğine yönelik itiraz ve iddialarının herhangi bir somut delile dayanmadığı gibi teknik veriler ile tespit edilmiş bilirkişi raporuna karşı soyut beyandan ibaret tamamlanma oranının daha yüksek olması gerektiğine yönelik herhangi bir teknik gerekçe içermeyen müflis vekilinin itirazına itibar edilmemiştir.Kaldı ki 2004 sayılı Kanun'un 198. Maddesine göre iflas idaresinin müflis yerine taraf olarak sözleşmeye girme ve aynen ifayı yerine getirme hakkı da bulunmakta olup, alınan rapordan daha düşük maliyetler ile iflas idaresi tarafından sözleşmenin aynen ifasının mümkün olması halinde borcun aynen ifasının da iflas masası tarafından yerine getirilmesinin mümkün olduğu, buna karşılık iflas idaresi tarafından bu yönde daha düşük maliyet ile aynen ifayı yerine getirme hususunda bir anlaşma yapıldığına yönelik somut bir delil veya verinin sunulmaması gözetildiğinde maliyetlerin daha düşük olduğu ve aynen ifanın bu suretle masa menfaatine yönelik olduğu bakımından da bir tespitin yapılmadığı, belirlenen bedellerden daha düşük maliyet ile aynen ifanın yapılabilmesi halinde iflas masası tarafından bu yola gidilmesinin mümkün olması karşısında bilirkişi raporuna müflis yönünden itiraza bu bakımdan da itibar edilmemiştir.Sonuç olarak Mahkememizce alınan bilirkişi raporunun ve davaya konu taşınmaz ile taşınmazların bulundukları blokların inşaat tamamlanma durumu, inşaattaki eksik işler, taşınmaz projesi, iflas tarihi itibariyle müflis tarafından davacıya fenne ve projeye uygun bir ifanın ve teslimin gerçekleştirilmiş olmadığının açık olması, müflis şirketin proje ve fenne uygun olarak taşınmazı anahtar teslim inşa ederek davacıya teslim etmediği, bilirkişi tarafından taşınmazların tek tek incelenerek projedeki eksikleri ve iflas tarihi itibariyle tamamlanma bedellerini iflas tarihindeki piyasa rayiçlerine uygun olarak tespit etmeleri, raporun gerekçeli, denetime elverişli ve yerleşik içtihatlar ile piyasa rayiçlerine uygun olması karşısında bütün halde değerlendirilmesi neticesinde hükme esas alınması gerektiği, müflis şirketin taşınmazları eksik inşa ettiği, eksikliklerden taraflar arasındaki sözleşme ve taahhütler gereği müflisin sorumlu olduğu, müflis tarafından kusursuzluğun ispatlanamadığı bu suretle eksik inşaat ve imalat bedellerinden davacıya karşı sorumlu olduğu anlaşılmıştır.Davacının aynen ifa talebinin mümkün olmadığı anlaşılmakla davacının tazminata yönelik terditli talebi sıra cetveline kayıt talebi yönünden değerlendirilerek; davacının dava tarihi ve karar tarihi itibariyle tapu kayıtlarına göre taşınmaz maliki olduğu, davacı tarafından işbu davada terditli talep olarak davacının sıra cetveline kaydını talep ettiği dairesine isabet eden eksik imalat ve inşaat bedeli yönünden 168.220,80-TL alacağının davacının taşınmazında yapılan inceleme neticesinde müflisin temerrüde düştüğü ve alacağın muaccel olduğu kabul edilen iflas tarihinde davacının dairesine özgü eksik inşaat ve imalat bedelinin 168.220,80-TL olduğunun tespit edildiği anlaşılmakla davacının davasının kabulü ile taleple bağlılık ilkesi ve dava değeri gözetilerek 168.220,80-TL'nin davacı alacağı olarak iflas tasfiye ... 1. İcra Dairesi'nin ... E. Sayılı iflas dosyasında yürütülen müflis ... ŞİRKETİ'nin sıra cetveline davacı alacağı olarak 4. Sıradan kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM; Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davanın KABULÜNE,Buna göre; 168.220,80-TL davacı alacağının iflas tasfiye işlemleri ... 1. İcra Dairesi'nin ...E. Sayılı iflas dosyasında yürütülen müflis ... ŞİRKETİ'nin sıra cetveline davacı alacağı olarak 4. Sıradan KAYIT VE KABULÜNE,3-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 732,00 TL harcın peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına,4-Davacı tarafından yapılan 732,00 TL Peşin harç ve 732,00 TL başvurma harcı 16.000,00 TL bilirkişi ücreti ve 1.127,00 TL posta gideri olmak üzere toplam 18.591,00 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,5-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan A.A.Ü.T'ye göre 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,6-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,7- 1.600,00 TL Arabulucu ücretinin davalıdan tahsiliyle hazineye irad kaydına,Dair; Gerekçeli mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde istinaf yolu açık olduğuna dair davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.22/09/2026Katip¸e-İmzalıdır.Hakim¸e-İmzalıdır.