kayseri bölge adliye mahkemesi 6. hukuk dairesinin, kooperatif ortağının üçüncü şahsa satılan daire için tapu iptali ve tescil talepli istinaf başvurusunu incelediği dava.

Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin, kooperatif ortağının üçüncü şahsa satılan daire için tapu iptali ve tescil talepli istinaf başvurusunu incelediği dava.

Özet: Davacı kooperatif ortağı, kurayla kendisine tahsis edilen dairenin kooperatif tarafından kötü niyetle üçüncü bir şahsa satıldığını ve kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davrandığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil veya tazminat talebinde bulunmuştur. Davalı kooperatif ise, inşaat sürecindeki alt yüklenicilik ilişkileri ve ana sözleşmenin feshi nedeniyle kuranın geçersiz hale geldiğini, davacıya bağıtlanmış bir daire olmadığını savunmuştur. İlk derece mahkemesi, davacının ödemelerinin diğer hak sahiplerine göre eksik olduğunu ve kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davranmadığını tespit ederek davanın reddine karar vermiştir.

T.C.

KAYSERİ

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

6. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO

: ████████

KARAR NO

: ████████

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

: KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ

: █████/2025

NUMARASI

: ███████Esas - ████████Karar

DAVANIN KONUSU

: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

İSTİNAF KARAR TARİHİ

: █████/2026

İSTİNAF KARAR YAZIM

TARİHİ

: █████/2026

Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 'nin ███████ Esas ████████ Karar sayılı ilamına karşı, davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya dairemize gelmekle dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda ;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; " müvekkilin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, müvekkilinin yaklaşık 15 yıldır ortak olduğu kooperatife

ödemeler yaptığını, 2010 yılında dairelerin belirlenmesi amacıyla Noter kurası çekildiğini ve müvekkiline

Kayseri İli ... İlçesi ... Mevkii ... Ada ... Parsel ... numaralı dairenin müvekkiline isabet ettiğini

ancak müvekkiline isabet eden dairenin davalı kooperatif tarafından ... Ltd. Şti. firmasına

05.12.2019 tarihinde satılmış olduğunu, davalı kooperatifin kat irtifakı tesis edilmiş olan bloklardaki

dairelerin bir kısmını kooperatif ortakları üzerine tescil etmişken, müvekkilinin de aralarında bulunduğu bir

kısım üyelere ise dairelerinin verilmediğini ve kötü niyetli bir şekilde üçüncü kişilere satışının yapılmış

olduğunu, davalı kooperatifin eşitlik kuralarına aykırı davrandığını, müvekkilinin hiçbir borcu yokken hak

sahibi olduğu dairenin müvekkili adına tescil edilmeyip üçüncü şahsa satıldığını, diğer davalı ...

Ltd. Şti.’nin de hiçbir araştırma yapmadan kötü niyetli olarak taşınmazı satın almış olduğunu, davalı

şirketin basiretli tacir gibi hareket etmesi gerektiğini beyan ederek, dava konusu taşınmaz kaydına tedbir

konulmasına, davanın kabulü ile tapuda davalı ... Ltd. Şti. adına yolsuz tescil olan Kayseri İli ...

İlçesi ... Mevkii ... Ada ... Parsel ... nolu taşınmazın tescilinin iptal edilerek müvekkili adına tescil

edilmesine, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin dava tarihinden itibaren

işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini " talep

ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı yan beyanlarına aksine davacı ile beraber diğer ortakların bulunduğu inşaat kısmında kura çekilişi 2018 yılından itibaren geçersiz hale gelmiş olduğunu, davacı dahil diğer ortaklara da bağıtlanmış bir daire söz konusu olmadığını, şöyleki davacının içinde bulunduğu ... ...,... ve ... Ada ...Parsellerdeki kooperatifin faaliyet gösterdiği 2. Etap inşaatların asıl arsa sahibi ... isimli şahıs olduğunu, ... isimli şahsın ise bu arsaları kat karşılığı olarak ...'dan aldığını ve kendi üzerinde bir miktar kar mahiyetinde daire ve dükkan bıraktıktan sonra müvekkili kooperatifi ile kat karşılığı sözleşme yapıldığını, kura çekilişi de bu sözleşmede kooperatife kalacak daireler için yapıldığını, kooperatif bu manada alt yüklenici olduğunu söz konusu inşaatların ruhsatlarının dahi ... ve ... adına olduğunu, asıl arsa sahibi ... ile müvekkili arasında yapılan sözleşme gereği ... ile müvekkili kooperatif arasında yapılan sözleşmeye göre müvekkilinin kooperatife kalacak dairelerden 5 adedinin ...'a bırakıldığını, bir kısım üyelere fiilen tapu verilmesinin imkansız hale geldiğini, bu sebeple 2. Etap inşaatlarda kura çekilişlerinin tüm ortaklar için geçersiz hale geldiğini, dolayısı ile davacıya özgülenmiş ve davacının hak sahibi olduğu bir tapudan söz edilemeyeceğinden ... ...ada ...parseldeki ...numaralı bağımsız bölüm üzerindeki ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini , mahkeme aksi kanaatte ise davacı taraf yönüyle davadan olan alacaklarının tespit edilerek lazım gelen harcın tamamlattırılmasına karar verilmesini, davacının tapu tescil talebinin reddi ile davacının mevcut ödemeleri ve kooperatifin amaçlarının gerçekleşmesi için yapması gereken ödemelerin dikkate alınarak tazminat hesap edilerek ödenmesine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini" talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk derece mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonucunda; "Davalı kooperatif tarafından sunulan belgelere göre tapu verilen diğer kooperatif üyelerinin tapu verilme tarihindeki ödemelerinin davacı ödemelerinden fazla olduğu, diğer bir ifade ile davacının ödemelerinin eksik olduğu ve kooperatifçe eşitlik ilkesine aykırı davranmadığı tespit edilmiştir.

Davalı taraf, daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Kayseri 8. Noterliği’nin ... tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile feshedilerek, sözleşmenin feshine ilişkin dava açılmış olduğunu, Noter kurasının da feshedilen KKİS’ne göre yapıldığını, akabinde yeniden kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olduğunu beyan etmiş ve kura tutanaklarının geçersiz olduğunu iddia etmiştir. Davalı kooperatif ile dava dışı arsa sahipleri arasınnda kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshine ilişkin açılmış olan Kayseri 13.Asliye Hukuk Mahkemesi ████████ Esas sırasına kaydedildiği ve dosyanın derdest olduğu görülmüştür. Anılan dosya kapsamında bazı taşınmazların tapularının iptal edilebileceği ve kooperatif üyelerinin etkilenmesi mümkün olmakla mahkememiz kararı açısından sonuca etkili değildir. Zira davacının kooperatif üyesi olarak borcu bulunduğu ve borcu bulunan üye tescil ve bedel iadesi talep edemeyeceğinden ...." gerekçesiyle Davanın reddine karar verilmiştir.

İşbu kararı davacı vekili süresinde istinaf etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle;Müvekkil, ...Yapı Kooperatifi Ortaklığına 2007 yılında girmiş olup, yaklaşık 18 yıldır kooperatife ortak olduğunu, üvekkil, kooperatif ortaklığına girdiği tarihten beri düzenli olarak ödemelerini yaptığını, 2010 yılında kooperatif tarafından, kooperatif ortaklarının dairelerinin belirlenmesi amacıyla noter onaylı kura çekilişi yapılmış olup, müvekkil ve diğer kooperatif ortaklarının ortaklık hakkı olarak daireleri belirlendiğini, Kayseri 8. Noterliğinin ... tarih ve ... Yevmiye Numarasıyla müvekkil ve diğer ortakların ortaklık hisselerine düşen daireler belirlendiğini ve resmi olarak belgelendiğini, yapılan bu kura çekilişi ile müvekkilin ortaklık hissesine tapu bilgileri Kayseri İli ... İlçesi ... Mevkii ... Ada ... Parsel ... Nolu daire isabet ettiğini, müvekkil kendisine düşen bu daire üzerinde hak sahibi olduğunu, müvekkilin hak sahibi olduğu daire, davalı kooperatif tarafından gerçek hak sahibi olmayan diğer davalı ...LTD.ŞTİ.'ye 05.12.2019 tarihinde haksız ve hukuk aykırı bir şekilde satış gösterilmek suretiyle tescil edildiğini, davalı kooperatif kat irtifakı tesis edilmiş olan bloklardaki daireleri bir kısım kooperatif ortakları üzerine tescil etmişken, müvekkilin de aralarında bulunduğu birçok ortağın dairelerini haksız ve kötüniyetli olarak 3.kişilere sattığını, müvekkile isabet eden daire, davalı ...LTD.ŞTİ.'ne 05.12.2019 tarihinde satıldığını ve tapu iptali ve tescili davasının açıldığı tarih olan 29.04.2022 tarihinde tekrar davalı kooperatif üzerine devredildiğini, bu durum da tarafların kötüniyetli olarak hareket ettiğini gösterdiğini, kooperatifin, müvekkilin ortaklık hakkına isabet eden daireyi, müvekkilin haberi olmadan diğer davalıya satması hukuken mümkün değilken, davalı kooperatif tarafından müvekkilin bilgisi dışında diğer davalı ... LTD.ŞTİ.'ye satılması da hukuka ve kanuna aykırı olup tarafların kötüniyetli hareket ettiğini ispatladığını, bu durumda da davanın kabul edilmemesi hukuka aykırı olduğunu, yerel mahkemece yapılan yargılama esnasında, davalılar tarafından noter kura çekilişinin mahkeme kararı ile iptal edildiği ve geçersiz olduğu ve davacıya bağıtlanan bir dairenin söz konusu olmadığını iddia edilmiş ancak Kayseri 13.Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ E. Sayılı dosyası ile bu davanın derdest olduğu tespit edildiğini, kaldı ki noter kura çekilişleri geçersiz sayılmış olsa dahi kooperatif ortaklarının hak kaybı yaşamaması için yeni bir kura çekilişi yapılması gerektiğini, müvekkilin halen davaya konu daire üzerinde hak sahipliği devam ederken davalı kooperatif tarafından kötüniyetli olarak taşınmazın satılması hukuka aykırı olduğunu, ...LTD.ŞTİ.'nin kurucusu davalı kooperatifin de ortağı olan ... olup, söz konusu şirket 25.10.2019 tarihinde ticaret siciline tescil edildiğini ve 1 ay sonra da ilgili taşınmazı davalı kooperatiften satın aldığını, yerel mahkemece yargılama esnasında bu husus belirtildiğini ve davalı ...LTD.ŞTİ.'ne ilişkin sicil kayıtlarının ve SGK'dan sigortalı olarak çalıştırdığı işçi sayısının öğrenilmesi amacıyla müzekkere yazılması talep edildiğini, ayrıca davalı kooperatifin herhangi bir genel kurul kararı olmaksızın kooperatiften daire satma yetkisi de bulunmadığını, buna ilişkin olarak kooperatifin son 10 yıllık olağan ve olağanüstü genel kurul toplantı tutanaklarının ve kooperatifin zorunlu defter ve kayıtlarının celbi talep edildiğini, bununla birlikte kooperatifle kooperatife iş yapan yüklenici firmalar arasındaki sözleşmeler ve hakediş raporlarını celbi de talep edildiğini, mahkemece eksik ve hatalı inceleme ile bütün deliller değerlendirilmeden karar verildiğini, yerel mahkemece yapılan yargılama esnasında alınan bilirkişi raporunda kendisine daire verilen üyelerin ödeme miktarları belirtilerek müvekkilin ödemesinin bu üyelerden düşük olduğu tespit edildiğini, müvekkilin dava tarihindeki toplam ödeme miktarı, sözkonusu üyelerin ödeme miktarlarına çok yakın olduğunu, bilirkişi raporuna göre müvekkilin dava tarihi itibariyle toplam ödeme miktarının 240.803,74 TL, daire tahsis edilen dava dışı ...'in dava tarihi itibariyle toplam ödemesinin 247.254,00 TL olduğu tespit edildiğini, müvekkilin toplam ödemesi ile daire tahsis edilen üye ...'in toplam ödemesi arasında 6.450,26 TL gibi çok az bir fark bulunduğunu, birbirine bu kadar yakın bir ödemenin söz konusu olduğu bir durumda üyelerden birine daire teslim edilip, diğer üyeye teslim edilmemesi hukuka, hakkaniyete ve eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, yerel mahkemece, eksik ve hatalı bilirkişi raporu dikkate alınarak müvekkilin borcu bulunduğu ve tescil ve bedel iadesi talep edemeyeceği gerekçesi ile davamızın reddedilmesi ve bütün delillerimizin değerlendirilmemesi hukuka aykırı olduğunu, kısaca arz ve izah edilen ve re'sen belirlenecek nedenlerle; Kayseri 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin ███████ E.-████████ K. Sayılı 22.05.2025 tarihli kararının istinaf incelemesi sonucu kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılarak davanın kabulüne, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLERİN VE İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:

Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve resen kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.

Dava, kooperatif üyeliğine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Dava konusu uyuşmazlık davacının kooperatife karşı edimlerini yerine getirip getirmediği ve tapu iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı hususundadır.

Dava konusu olayda; davacı, davalı kooperatifin üyesi olup kendisine isabet eden dairesinin tapusunun verilmediğini ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapusunun iptal ve tescil kararı verilmesini talep etmiştir.

Yargıtay yerleşik uygulamasına göre,''... kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davalı kooperatife karşı tüm akçalı edimlerini yerine getirmiş olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan ortağa borca rağmen tapularının verilmiş olması halinde de davacı tapu talep edebilecektir. (Y.23HD. 13.07.2020, █████████E., █████████ K)'' Bu hususta davacının bilirkişi raporuna itirazlarını karşılar nitelikte bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak ve bilirkişi raporunda adı geçen ortaklara tapunun verilip verilmediği, tahsis aşamasında kalıp kalmadığı da eşitlik ilkesi uyarınca ödemelerin bu noktada karşılaştırılıp irdenelenek sonucuna göre hüküm tesisi gerekirken davanın reddi yerinde görülmemiştir. Bu şekilde mahkemece eksik inceleme, araştırma ve değerlendirme sonucunda hüküm tesis edildiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.

Yukarıda belirtilen gerekçelerle sonuç olarak HMK'nın 355. Maddesi uyarınca istinaf başvurusu sebepleriyle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda istinaf eden davacının istinaf sebepleri yukarıda belirtilen yönlerden yerinde görüldüğünden HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi gereğince istinafa konu edilen yerel mahkeme kararın kaldırılmasına, 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-a.6. maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM

: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacının istinaf başvurusunun KABULÜ İLE ,

2-HMK'nın 353/1-a.6 md. gereğince, Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 'nin ███████ Esas ████████ sayılı kararın KALDIRILMASINA,

3-HMK'nun 353/1-a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri GÖNDERİLMESİNE,

4-Davacı vekili tarafından yatırılan istinaf karar harcının talepleri halinde davacıya iadesine,

5-İstinaf incelemesi duruşmalı olarak yapılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

6-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ve istinaf yoluna başvurma harcının ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,

7-HMK'nın 302/5 maddesi gereğince iş bu ilamın kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararın yerine getirilmesi için gerekli bildirilmlerin, HMK'nın 359/4 maddesi gereğince iş bu kararın taraflarına tebliği işlemlerinin yapılması ve varsa artan gider avansının ilgili tarafa iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına,

Dair, dava dosyası üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince, KESİN olarak oybirliği ile karar verildi. █████/2026