danıştayda, satın alınan taşınmazların tapu senetlerindeki hatalı satış bedelinin düzeltilmesi talebinin reddi ile dayanak düzenlemelerin iptali istemiyle açılan dava.

Danıştayda, satın alınan taşınmazların tapu senetlerindeki hatalı satış bedelinin düzeltilmesi talebinin reddi ile dayanak düzenlemelerin iptali istemiyle açılan dava.

Özet: Davacı, satın aldığı taşınmazların tapu senetlerinde bilgisi dışında ve hatalı olarak düşük gösterildiğini iddia ettiği satış bedelinin düzeltilerek gerçek değeri içeren yeni tapu senetlerinin verilmesini, bu talebin reddine ilişkin işlemi ve işlemin dayanağı olan, yabancı alıcılı işlemlerde değer tespitiyle ilgili kılavuzun ve resmi senetlere ilişkin yönetmeliğin ilgili hükümlerinin iptalini talep etmektedir; davacı, değerleme raporunda yüksek bedel belirtilmesine rağmen, tapu dairesindeki karmaşa nedeniyle fark edemediği bir düşüşün yapıldığını ve bunun mülkiyet hakkına aykırı olduğunu iddia ederken, davalı idareler, sözleşme özgürlüğü gereği satış bedelinin taraflarca serbestçe belirlendiğini, resmi senetteki esaslı unsurlarda sonradan düzeltme yapılamayacağını ve mevcut düzenlemelerin hukuka uygun olduğunu savunmaktadır.

Danıştay 10. Daire Başkanlığı █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

T.C.

D A N I Ş T A Y

ONUNCU DAİRE

Esas No

: █████████

Karar No

: █████████

DAVACI

: ...

VEKİLİ

: Av. ...

DAVALILAR

: 1- ...Bakanlığı

ANKARA

VEKİLİ

: Hukuk Müşaviri ...

2- ...Genel Müdürlüğü / ...

VEKİLİ

: Hukuk Müşaviri ...

3- ... Kaymakamlığı / ...

DAVANIN_KONUSU

: Davacı tarafından,

1- █████/2020 tarihinde satın aldığı Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ..., ..., ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazlara ilişkin tapu senetlerinde yazılı olan hatalı satış bedelinin düzeltilmek suretiyle tarafına yeni tapu senetlerinin verilmesi istemiyle yapılan █████/2020 tarihli başvurunun reddine ilişkin Muratpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nün ... tarih ve ... sayılı işlemi ile

2- Bu işlemin dayanağı olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün █████/2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı Genelgesiyle yürürlüğe konulan "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz"un "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. paragrafının ve

3- █████/2009 tarih ve 27402 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinin iptali istenilmektedir.

DAVACININ_İDDİALARI

: Davacı tarafından, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün █████████ sayılı Genelgesi gereği yabancı kişilerin alıcı ve satıcı olduğu işlemlerde taşınmaz değerleme raporu alındığı, satıcı yabancı olduğundan gayrimenkul değerlemesi yaptırılarak rapor alındığı ve raporun Muratpaşa Tapu Müdürlüğüne ön başvuru esnasında teslim edildiği, ön başvuruda emlak vergisi bildirim tutanakları üzerine raporda gösterilen değerlerin yazıldığı, ancak daha sonra bedelin bilgisi dışında azaltıldığı, satış bedelini rapordaki bedel olarak göstermesine ve gerçek satış bedeli de bu olmasına rağmen satıcının rakamı değiştirdiği, emlakçı belgelerinde, sözleşme ve komisyon alacağı makbuzunda gerçek satış değeri olan 1.703.286,00 TL'nin yazılı olduğu, taşınmazın devir tarihinde bedelin değiştirildiğini anlayamadığı, ... ve ... sayılı parsellerin harçtan muaf olduğu, bu nedenle hesaplanan harçların yakın olmasından bedelin düşük gösterildiğini anlayamadığı, tapu dairesi devir esnasında kalabalık olduğundan satış bedelini gürültüden duyamadığı, değerleme raporu ile emlak vergisi bildirim tutanaklarında yer alan, alıcı ve satıcının mutabık kaldığı satış bedeli dikkate alınmaksızın bedelin düşük gösterilmesinin, idarenin bütünlüğü ilkesine aykırı olduğu gibi mülkiye hakkının da ihlali sonucunu doğurduğu, ayrıca tapudaki gürültülü ortamın devre müsait olmamasının tapu müdürlüğündeki hatadan kaynaklı olduğu, █████/2020 tarihinde vergi dairesine giderek fark tapu harçlarını ödediği, █████/2020 tarihinde Muratpaşa Tapu Müdürlüğüne ihtarname göndererek gerçek alım satım bedelinin düzeltilmesi ve düzeltilmiş bedelleri içeren tapu senedinin verilmesinin talep edildiği, Tapu Müdürlüğünün █████/2020 tarihli işlemiyle bu talebi reddettiği, işlemin ve işlemin dayanağı düzenlemelerin hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir.

DAVALI ...BAKANLIĞI'NIN SAVUNMASI

: Davalı Bakanlık tarafından, usule yönelik olarak, kendilerine husumet yöneltilemeyeceği; esas yönelik olarak, taşınmaz satışının tapu müdürlüğünce resmi senetle resmi şekilde yapılmakla birlikte sözleşme olması nedeniyle Borçlar Kanunu gereğince tarafların sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebildiği, sözleşmenin esaslı unsuru olan bedeli de sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tarafların serbestçe belirleyebildiği ve dava konusu Yönetmeliğin 7. maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi uyarınca resmi senette belirtildiği, taşınmaz satışı sözleşmesinin esaslı unsurlarının satılan taşınmaz, satış bedeli ve anlaşma olduğu, satış işleminin bunların resmi senede yazılması ve taraflar ve görevlilerce imzalanmasından sonra geçerlilik kazandığı, bu nedenle resmi senette sonradan satış sözleşmesinin esaslı unsurlarında herhangi bir düzeltme yapılamadığı, taşınmazın piyasa değerinin altında veya üstünde satılmasının mümkün olduğu ve düzenlemelerin hukuka uygun olduğu savunulmaktadır.

DAVALI ... GENEL MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN SAVUNMASI: Davalı Genel Müdürlük tarafından, usule yönelik olarak, husumetin sadece kendilerine yöneltilmesi gerektiği, davanın süresinde olmadığı, işlemin bilgi verici mahiyette olduğu, yeni bir işlem olmadığından kesin ve icrai bir işlem olmadığı, ret işlemi olarak kabul edildiği takdirde ise Bölge Müdürlüğüne itiraz yolunun tüketilmediği, düzenleyici işlemlerin iptalinde davacının menfaatinin bulunmadığı; esas yönelik olarak, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerde bedelin sözleşmenin zorunlu unsuru olduğu, bedel olmadan satış sözleşmesi düzenlenmesinin mümkün olmadığı, taşınmaz satışının tapu müdürlüğünce resmi senetle resmi şekilde yapılmakla birlikte sözleşme olması nedeniyle Borçlar Kanunu gereğince tarafların sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebildiği, sözleşmenin esaslı unsuru olan bedeli de sözleşme özgürlüğü çerçevesine tarafların serbestçe belirleyebildiği ve Yönetmeliğin 7. maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi uyarınca resmi senette belirtildiği, taşınmaz satışı sözleşmesinin esaslı unsurlarının satılan taşınmaz, satış bedeli ve anlaşma olduğu, satış işleminin bunların resmi senede yazılması ve taraflar ve görevlilerce imzalanmasından sonra geçerlilik kazandığı, bu nedenle resmi senette sonradan satış sözleşmesinin esaslı unsurlarında herhangi bir düzeltme yapılamadığı, 2019/5 sayılı Genelgenin eki Kılavuzun "D- Değer Tespiti" başlıklı bölümünün 2. maddesinin 5. paragrafı uyarınca taşınmazın piyasa değerinin altında veya üstünde satılmasının mümkün olduğu, satış resmi senedinde hem yazı ile hem rakamla büyük harflerle bedellerin yazıldığı, davacının "okudum" yazarak imzaladığı, Tapu Müdürlüklerinin bildirilen değerle bağlı olduğu, değerin emlak beyan değeri veya değerleme raporu değerinden düşük veya yüksek olabileceği, davacının aldığı paylar üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulduğu, olayların oluş şekli irdelendiğinde açılan şufa davası sonucunda satış bedellerinin yükseltilerek vergi dairesine fark harcın ödendiğinin düşünüldüğü, vergi dairesinin işleminin ise tapunun işlem yapmasını gerektirmediği, işlemde ve düzenlemelerde hukuka aykırılık bulunmadığı savunulmaktadır.

DAVALI ... KAYMAKAMLIĞI'NIN SAVUNMASI

: Davalı Kaymakamlık tarafından dava konusu işleme yönelik bilgi ve belgeler sunulmuş olup, savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ

: ...

DÜŞÜNCESİ

: Davacı tarafından, █████/2020 tarihinde devraldığı Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ..., ..., ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazlara ilişkin tapu senetlerinde yazılı olan bedelin hatalı olduğu belirtilerek, söz konusu bedel hatası düzeltilmek suretiyle tarafına yeni tapu senetlerinin verilmesi istemiyle yapılan █████/2020 tarihli başvurunun reddine ilişkin Muratpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından tesis edilen ...tarih ve ... sayılı işleminin iptali istemi yönünden adli yargının görev alanına girmesi sebebiyle görev yönünden reddi, uyuglama işleminin dayanağı olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün █████/2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı Genelgesinin eki Kılavuzun "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. paragrafı ile Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinin iptali istemi yönünden ise davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.

DANIŞTAY SAVCISI

: ...

DÜŞÜNCESİ

: Dava; davacının █████/2020 tarihinde satın aldığı Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ..., ..., ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazlar için düzenlenen tapu senetlerinden ..., ... ve ... sayılı parsellere ait tapu senetlerindeki (1/2’şer hisse) bedellerin hatalı olduğu belirtilerek, söz konusu hatanın düzeltilmek suretiyle yeni tapu senetlerinin verilmesi istemiyle yapılan █████/2020 tarihli başvurunun reddine ilişkin Muratpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü’nün ... tarihli, ... sayılı işlemi ve bu işlemin dayanağı olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün █████/2019 tarihli, 2019/5 (1799) sayılı Genelgesi eki Kılavuzun "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. paragrafı ile Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinin iptali istemiyle açılmıştır.

1-Dava konusu düzenleyici işlemler yönünden;

1.1-Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz’un (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün █████/2019 tarihli, 2019/5 (1799) sayılı Genelgesi eki) "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. Paragrafı yönünden;

06.04.2010 tarihli, 27544 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan ve Bakanlar Kurulunun █████/2010 tarihli, ████████ sayılı kararı ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin “Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılması, başvuru için gerekli belgeler ve yapılacak işlemler” başlıklı 20. maddesinde; Kanunun 12. maddesinde sayılan hallerde yabancının istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanabileceği, maddede sayılan şartlardan herhangi birini sağlayan yabancının, Kanunun 12. maddesinin 1. fıkrasının b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilmesini öngörmekte, bunlar arasında; en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilenlere de yer verilmiştir.

Yönetmeliğin 12. maddesinin 9. fıkrasında; maddenin 2. fıkrada belirtilen kapsam ve tutarda yatırım şartlarının sağlanıp sağlanmadığının tespitinde uygulanacak usul ve esasların, tespiti yapan kurumca belirleneceği öngörülmüş ve bu düzenleme dayanılarak davalı idare tarafından █████/2019 tarihli, 2019/1 sayılı Genelge ile uyuşmazlık konusu olan Kılavuzda, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik gereğince davalı idare olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce uygulanacak usul ve esaslar gösterilmiştir.

Uyuşmazlığa konu Kılavuz, Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılmasına esas olmak üzere, yabancının belirli miktar ve şartlar altında taşınmaz ediniminin tespitine ilişkindir. Türk vatandaşı olan davacıya söz konusu kılavuzun uygulanan yönü bulunmamaktadır. Davacı, yabancı olan kişiden taşınmazı satın alması sıfatıyla dolaylı bir ilgi içindedir. Yabancı gerçek kişilerin vatandaşlık kazanılmasına imkan sağlayan taşınmaz edinim aşamasında değerleme raporu ile taşınmaz değer tespitine ilişkin usul ve esaslar davacının uyuşmazlığın doğuş şekline göre menfaatini ihlal etmediğinden davanın bu kısmının ehliyet yönünden reddi gerekir.

İşin esası incelendiğinde;

“Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Değerleme Raporu Aranılması” konusu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün █████/2019 tarihli, 2019/1 sayılı Genelge ile düzenlenmiştir.

Kılavuz’un dava konusu edilen kısmında

: “2019/1 sayılı genelge kapsamında, satış veya satış vaadi değerinin, değerleme raporu değerinden düşük/yüksek belirlenmesi mümkündür. Bu kapsamda değerleme raporunun, satış bedeli ve tapu harcı matrahı yönünden yürürlükteki mevzuat kapsamında bire bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

İşlemlere ait tapu harçları 492 sayılı Harçlar Kanununda düzenlenmiştir. “Kayıtlı değer, emlak vergisi değeri” başlıklı 63. maddede: “Bu Kanunda sözü edilen ‘kayıtlı değer’ veya ‘emlâk vergisi değeri’ deyimi; 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder./Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır./Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır./Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.” kuralı yer almış; Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar da Kanuna ekli 4 sayılı tarifede belirlenmiştir.

Kanuna göre; taşınmaz devir ve iktisapları sırasında tapu ve kadastro harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması öngörülmüş; tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde farka isabet eden harç yönünden yapılacak iş ve işlemler gösterilmiştir.

Dava konusu edilen kuralın, yasal düzenleme ile getirilen esaslara uygun olarak ve amaçladığı konuda hazırlandığı, yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin işlemlerde piyasa değerinin tespiti ve idarece bu verilerin analizi ile çeşitli çalışmalarına altlık oluşturacak nitelik taşıdığı, hukuka aykırı bir yön içermediği görülmüştür.

1.2-Tapu Sicil Müdürlüklerince (Resmi Gazete’nin █████/2021 tarihli, 31542 sayında yayımlanan değişiklik ile “Tapu Müdürlüklerince” şeklinde değiştirilmiştir.) Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin dava konusu edilen 7. maddesinin 1. fıkrasının ğ) bendine gelince;

Yönetmelik, tapu müdürlükleri tarafından akitli işlemler sebebiyle hazırlanan resmî senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacıyla çıkarılmış olup, kapsamını düzenlenecek resmî senetlerin tâbi olacağı usul ve esaslar oluşturmaktadır. "Resmî Senet Düzenlenmesinde Uyulacak Kurallar" ise ayrıntılı olarak Yönetmeliğin Üçüncü Bölümünde gösterilmiştir.

Yönetmeliğin iptali istenilen bendinde

: “Taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel”in resmi senedin içeriğinde yer alacağı öngörülmüştür.

Resmî senette yer alan irade beyanlarından, tarafların karşılıklı olarak bilgi sahibi olmasının sağlanması, resmi senedin okunması ve okudum ibaresinin yazılması şeklindeki ilkeler resmi senedin düzenlenmesinde uyulacak önemli kurallar arasında yer almakta olup, bu bilgiler arasında bedel de yer almaktadır.

Taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel konusu yukarıda 1.1 numaralı kısımda yer verilen 492 sayılı Harçlar Kanunundaki esaslara uygun olarak düzenlendiğinden, davanın bu kısmının reddi gerekir.

2-Bireysel İşlem yönünden;

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1021. maddesinde; kurulması kanunen tescile tabi ayni hakların, tescil edilmedikçe varlık kazanamayacağı; 1027. maddesinde, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memurunun, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltilebileceği; düzeltmenin, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabileceği; tapu memurunun, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralı ("tüzük kuralları" ibaresi, 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 139. maddesiyle "Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik" şeklinde değiştirilmiştir) uyarınca resen düzelteceği kuralı yer almıştır.

Tapu Sicil Tüzüğünün “Ana veya yardımcı siciller üzerindeki düzeltmeler” başlıklı 74. maddesinin 1. fıkrasında; kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi hâlinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re'sen düzeltme yapılacağı; 2. fıkrasında; istem belgesinde yapılan yanlışlık veya eksiklik düzeltilerek belgenin uygun bir yerine yazılmak suretiyle taraflar ve tapu görevlilerince imzalanacağı ve sicilde buna uygun düzeltme yapılacağı; 3. fıkrasında; ana veya yardımcı siciller üzerinde yapılmış hata veya eksikliklerin, ilgililerce sunulan veya başka idarelerce düzenlenen belgelerden kaynaklanması hâlinde, ilgililerin gerçek durumu kanıtlayıcı belgelere dayalı başvuruları üzerine, istem yevmiye defterine kaydedilerek gerekli düzeltme yapılacağı; 4. fıkrasında ise; kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması gerektiği kuralları yer verilmiştir.

Uyuşmazlıkta, davacının ½’şer hisselerini satın almak istediği -aynı zamanda ortaklığın giderilmesi davasına konu olan- taşınmazlar için maliki tarafından ... tarihli, ... sayı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne istemde bulunulduğu, ...Sulh Hukuk Mahkemesinin ... tarihli, E: ..., K: ... sayılı yazısı ile satış işleminde sakınca bulunmadığının bildirilmesi üzerine resmi senet düzenlenerek █████/2020 tarihinde satış işlemi gerçekleştirilmiştir. Davacı tarafından anılan taşınmazların tapu senetlerinde yazılan bedellerin hatalı olduğundan bahisle resen tapu sicilinde düzeltilmesi ve yeni tapu senedi verilmesi yolundaki talebinin reddedilmesi üzerine bu işlem ile dayanağı düzenleyici işlemlerin iptali istemiyle görülen dava açılmıştır.

Malik olan satıcının yazılı istemi ile başlayan ve davacının alıcı sıfatıyla hareket ederek sonuçlanan satış işleminin yansıdığı tapu sicilindeki kayıtlardan bedele ilişkin kısmının hatalı olduğu öne sürülen husus; satış sonrasında davacının tek başına yapmış olduğu başvuru üzerine Tapu Sicil Tüzüğünün 74. maddesindeki düzenlenen ana veya yardımcı siciller üzerindeki idari yol yoldan yapılabilecek düzeltmeler arasında bulunmamaktadır. Davacının satış bedelinin satıcı tarafından bilgisi dışında değiştirildiği, gerçek satış bedeli olmadığı, bu hususun emlakçı tarafından düzenlenen makbuz ve değerleme raporunda belirli olduğu yolundaki iddialarına dayanılarak, hatalı bedelin tapu senedinde yer verildiğinden bahisle tapu sicilinden düzeltilmesi ancak 4721 sayılı Kanunun 1027. maddesine göre ancak adliye mahkemesi kararına dayanması halinde mümkündür.

Bu kapsamda, davacının düzenlenen tapu senedinde yer alan bedelin düzeltilere yeniden tapu senedi düzenlenmesi istemiyle tek başına yapmış olduğu başvurunun idari yoldan düzeltme esaslarını gösteren Tapu Sicil Müdürlüğünün 74. maddesi kapsamına girmemesi nedeniyle reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir.

Dava konusu işleme karşı Tapu Sicil Müdürlüğünün 26. maddesi zorunlu başvuru yolu öngörmediğinden, davalı idarenin idari davaya konu edilebilecek kesin işlem bulunmadığı, idari başvuru süreçlerinin tüketilmediği, davada süre aşımı bulunduğu yolundaki usule ilişkin iddiaları ise yerinde görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Onuncu Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

MADDİ OLAY VE HUKUKİ SÜREÇ

Davacı; Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, ... Mahallesi'nde kain olup tapunun ... ada ..., ..., ... ve ... sayılı parsellerinde kayıtlı, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ...tarihli ve ... sayılı müzekkeresine istinaden üzerinde "hakkında izale-i şüyu davası açıldığı"na dair şerh bulunan taşınmazların ½ hissesini, eski malik Anna Magdalena Skipper adlı yabancı uyruklu kişiden, adı geçen Mahkemenin satışında sakınca olmadığı yolundaki yazısı üzerine, █████/2020 tarihinde satın almıştır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün █████/2019 tarihli ve 2019/1 (1795) sayılı Genelgesi gereği, █████/2019 tarihinden itibaren yabancı uyruklu kişilerin alıcı ya da satıcı olduğu işlemlerde taşınmaz değerleme raporu arandığından, bahse konu satışta da gayrimenkul değerlemesi yaptırılarak rapor alınmış ve rapor Muratpaşa Tapu Müdürlüğüne ön başvuru esnasında teslim edilmiştir.

Ancak davacı, satışa esas resmi senet ile tapuda kaydında yer alan satış bedellerinin, taşınmaz değerleme raporundaki rayiç değerine ve bu miktarla aynı olan gerçek satış değerine aykırı olarak, bilgisi dışında satıcı tarafından düşük yazıldığını belirterek rapordaki satış değeri üzerinden hesaplanan fark tapu harçlarını █████/2020 tarihinde Muratpaşa Vergi Dairesi Müdürlüğüne ödemiştir.

Ardından davacı, satışa esas resmi senedi düzenleyen ve tapu siciline tescil işlemini gerçekleştiren Antalya Muratpaşa Tapu Müdürlüğüne hitaplı, █████/2020 tarihli ihtarname ile; ... nolu parselin satış bedelinin 90.000,00 TL gösterildiği, ancak gerçek satış bedelinin 655.000,00 TL olduğu, ... nolu parselin satış bedelinin 120.000,00 TL gösterildiği, aslında 818.000,00 TL olduğu, ... nolu parselin satış bedelinin 90.000,00 TL gösterildiği, aslında 140.000,00 TL olduğu, resmi senette ve buna dayanılarak düzenlenen tapu sicilindeki satış bedellerinin hatalı olduğu, fark tapu harçlarının ödendiği, resmi senet üzerinde yazılı bedellerin düzeltilerek gerçek satış bedeli üzerinden yeniden düzenlenecek tapu senetlerinin tarafına verilmesini Antalya Muratpaşa Tapu Müdürlüğünden talep etmiştir.

Muratpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünce verilen ...tarihli ve ...sayılı cevapta, █████/2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı Genelge eki Kılavuzun "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. paragrafı ile Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendi uyarınca satış bedelinin tayininin taraflara ait olduğu, Tapu Müdürlüğü görevlilerinin bu hususa müdahale hakkının bulunmadığı, satış bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarından olduğundan satış bedeline ilişkin hata iddiasının resmi senet üzerinde düzeltilebilecek yanlışlık veya eksikliklerden olmadığı, Müdürlüklerince yapılacak bir işlem olmadığı belirtilmiştir.

İdarenin işbu cevabı üzerine █████/2020 tarihinde bakılmakta olan dava açılmıştır.

Öte yandan, satın alma işleminden sonra satışa konu Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, ... Mahallesi, ... Ada ..., ..., ... ve ... numaralı parsellerin diğer ½ paydaşı olan ... tarafından açılan önalım (şufa) hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında, ...Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih ve E: ..., K: ... sayılı kararı ile; taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının şufa hakkının davalının vergi dairesi nezdinde düzelttirdiği tutarlar üzerinden kullandırılmasına, bu suretle şufa bedeli olarak belirlenen 1.706.600,00 TL'nin davalı ...'a ödenmesine karar verilmiş olup, anılan karar istinaf ve temyiz aşamalarından geçerek kesinleşmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

USUL YÖNÜNDEN

1- Muratpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nün ...tarihli ve... sayılı işleminin incelenmesi:

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun "İdari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırı" başlıklı 2. maddesinde, iptal davaları; idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlâl edilenler tarafından açılan davalar olarak tanımlanmış; 14. maddesinin 3. fıkrasının (a) bendinde, dilekçelerin görev ve yetki yönünden inceleneceği; 6. fıkrasında, görev hususunun ilk incelemeden sonra tespit edilmesi halinde de davanın her safhasında 15. madde hükmünün uygulanacağı; 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde ise, dava dilekçeleri üzerine yapılan ilk inceleme sonunda, adli yargının görevli olduğu konularda açılan davaların reddine karar verileceği hükme bağlanmıştır.

Davacı, Antalya Muratpaşa Tapu Müdürlüğüne hitaplı olarak düzenlenen █████/2020 tarihli ihtarname ile, uyuşmazlığa konu taşınmazlara ilişkin olarak düzenlenen satış sözleşmesi, yani resmi senette ve buna dayanılarak düzenlenen tapu kütüğünde yazılı bulunan satış bedellerinin hatalı olduğunu belirterek hem resmi senet (satış sözleşmesi) üzerinde yazılı bedellerin hem de tapu kütüğündeki kaydın, gerçek satış bedeli doğrultusunda düzeltilerek yeni düzenlenecek tapu senetlerinin tarafına verilmesini talep etmiştir.

Bununla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 ve devamı maddelerinde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi, aynı Kanun'un 26. maddesinde de açıkça belirtildiği gibi, tarafların içeriğini karşılıklı ve birbiriyle uyumlu özgür iradeleriyle serbestçe belirleyebildiği bir özel hukuk sözleşmesidir. Öte yandan, taşınmaz satış sözleşmesi, aynı Kanun'un 207. maddesinde, satıcının, satılanın mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşme olarak tanımlandığından, "taşınmazın satış bedeli" sözleşmenin esaslı (asli) unsuru niteliğindedir.

Diğer taraftan, taşınmaz satış sözleşmesinin yasal şekle tabi olması nedeniyle tapu müdürlükleri nezdinde düzenlenip onaylanması, özel hukuk işlemi niteliğini etkilememekte ve tapu müdürlüklerine tarafların özgür iradeleri üzerinde değişiklik yapma hak ya da yetkisi vermemekte; bir diğer ifadeyle, resmi senetteki basit yazım yanlışlıkları dışındaki hususları re'sen düzeltme noktasında tapu müdürlüklerine verilmiş idari bir görev olmadığından, bu yöndeki taleplerin reddine ilişkin idari işlemlerin denetimini yapacak yargısal merciin tespitinde, genel kuraldan ayrılmaya hukuken olanak bulunmamaktadır.

Bu itibarla, dava konusu işlemin, "resmi senedin düzeltilmesi" isteminin reddine ilişkin kısmının, tarafların özgür iradeleriyle vücuda getirdikleri taşınmaz satış sözleşmesinin içeriğine/asli unsuruna ilişkin bulunması ve özel hukuk sözleşmesinin hukuka aykırılığı, iptali ya da düzeltilmesi, değiştirilmesi istemlerinin, idari bir işlem niteliğini haiz olmayıp İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 2. maddesi kapsamında yer almaması nedeniyle, uyuşmazlığın anılan kısmının görüm ve çözümünün adli yargı yerine ait olduğu sonucuna varılmaktadır.

Dava konusu işlemin, "tapu kütüğü kaydının düzeltilmesi" isteminin reddine ilişkin kısmına gelince;

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1027. maddesinde, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memurunun, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebileceği, tapu memurunun, basit yazı yanlışlıklarını re'sen düzeltebileceği hükme bağlanmış olup, Kanun hükmünde geçen mahkemenin "adli mahkemeler" olduğu izahtan varestedir.

Buna göre, uyuşmazlığın, tapu kütük kaydında yer alan ve basit yazım hatası şeklinde nitelendirilemeyecek olan satış bedelinin düzeltilmesi isteminin reddinden doğan kısmının görüm ve çözümünün de adli yargı yerine ait olduğu kanaatine ulaşılmaktadır.

Öte yandan, davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce işbu işlemin idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem olmadığından bahisle davanın incelenmeksizin reddine; ayrıca bu işleme karşı zorunlu itiraz yolu tüketilmeksizin doğrudan dava açıldığından bahisle dava dilekçesinin merciine tevdiine karar verilmesi ileri sürülmekte ise de, idari yargı yerinin görevli olmadığı bir uyuşmazlıkta bu iddiaların değerlendirilmesine hukuki olanak bulunmamaktadır.

2- Davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün ehliyet itirazının incelenmesi:

Davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından, davacı ile düzenleyici işlemler arasında makul ve meşru bir menfaat ilişkisi olmadığı, bu nedenle davacının düzenleyici işlemler yönünden işbu davayı açmakta subjektif ehliyetinin bulunmadığı ileri sürülmektedir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun "İdari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırı" başlıklı 2. maddesinin (a) bendinde, iptal davaları, idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlâl edilenler tarafından açılan davalar olarak tanımlanmıştır.

Davacı tarafından iptali istenilen ve fakat yukarıda adli yargı yerinin görevinde olduğu kanaatine varılan █████/2020 tarihli Muratpaşa Tapu Müdürlüğü işleminde, işlemin dayanağı olarak, █████/2019 tarihli ve 2019/5 (1799) sayılı Genelge eki Kılavuzun "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. paragrafı ile █████/2009 tarih ve 27402 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinin gösterildiği dikkate alındığında, dava konusu düzenleme hükümlerinin iptalini istemekte davacının menfaati bulunduğu sonucuna varıldığından, davalı idarenin iddiasına itibar edilmemiştir.

3- Davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün süre itirazının incelenmesi:

Davalı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından, davacının imzası bulunduğu resmi senedin █████/2020 tarihinde düzenlendiği, davacı tarafından bu tarihten itibaren 60 günlük yasal itiraz ve dava açma süresi geçtikten sonra, █████/2020 tarihli ihtarname ile resmi senede karşı itiraz edildiği, süresinde yapılmayan itirazın reddine ilişkin █████/2020 tarihli işlemin dava açma süresini canlandırmayacağı ileri sürülmektedir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun ''Dava açma süresi'' başlıklı 7. maddesinde, dava açma süresinin, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda altmış gün olduğu, bu sürenin idari uyuşmazlıklarda yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlayacağı, ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başladığı, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabileceği; 10. maddesinin, başvuru tarihinde yürürlükte olan halinde, ilgililerin, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilecekleri, altmış gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı, ilgililerin altmış günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde dava açabileceği hükümlerine yer verilmiştir.

Uyuşmazlıkta, davacı tarafından resmi senetteki ve buna istinaden düzenlenen tapu kütüğü kaydındaki satış bedelindeki hatanın düzeltilmesinin, önalım (şufa) hakkına bağlı olarak aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasında önalım hakkı sahibince tarafına ödenecek şufa bedelinin gerçeğe uygun olarak (taşınmazın satın alınması esnasında mal varlığından çıkan gerçek tutar kadar) tespit edilmesi amacıyla istenildiği, dolayısıyla söz konusu istemin doğrudan davacının mülkiyet hakkına ilişkin bir konu olduğu, bu haliyle davacının 2577 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca idareye her zaman başvurabileceğinin ve talebinin reddedildiğinin tebliği üzerine 60 günlük dava açma süresi içinde dava açabileceğinin kabulü gerektiği sonucuna varılmaktadır.

Bu itibarla, █████/2020 tarihli uygulama işleminin █████/2020 tarihinde davacıya tebliği üzerine █████/2020 tarihinde açılan davanın, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7. maddesi uyarınca 60 günlük yasal süre içinde açtığı anlaşıldığından, davalı idarenin bu itirazı da yerinde görülmemiştir.

4- Davalı idarelerin husumet itirazlarının incelenmesi:

Uyuşmazlıkta, █████/2009 tarih ve 27402 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin ilgili maddesinin de iptalinin istenildiği ve anılan Yönetmeliğin ilk halinde yer alan dava konusu kuralın, davalı Bakanlığın selefi olan (mülga) Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından Resmi Gazete'de yayımlandığı, Yönetmelik değişikliklerinin ise "Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) tarafından" çıkarıldığı, ayrıca Yönetmelik hükümlerinin "Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bakan" tarafından yürütüleceğinin Yönetmelikte açıkça kurala bağlandığı dikkate alındığında; davalı idarelerin husumet itirazı yerinde görülmemiştir.

ESAS YÖNÜNDEN

A) Dava Konusu Yönetmeliğin İncelenmesi

1- İlgili Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun;

"Genel Hükümler" başlıklı Birinci Kısmının "Borç İlişkisinin Kaynakları" başlıklı Birinci Bölümünün "Sözleşmeden Doğan Borç İlişkileri" başlıklı Birinci Ayrımında yer alan

"I. Sözleşme özgürlüğü" başlıklı 26. maddesinde,

"Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler." hükmüne;

"Özel Borç İlişkileri" başlıklı İkinci Kısmının "Satış Sözleşmesi

" başlıklı Birinci Bölümünün "Genel Hükümler" başlıklı Birinci Ayrımında yer alan "A. Tanımı ve hükümleri" başlıklı 207. maddesinde,

"Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir." hükmüne;

Aynı Bölümün "Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar" başlıklı Üçüncü Ayrımında yer alan "A. Şekil" başlıklı 237. maddesinde,

"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır." hükmüne;

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde,

"(1) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.

…

(4) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

…

(6) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir. Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır." hükmüne yer verilmiştir.

Türk Medeni Kanunu'nun 913, 997, 998, 1000, 1012, 1017. maddelerine dayanılarak hazırlanan, Danıştay Birinci Dairesinin █████/2013 tarih ve E:████████, K:████████ sayılı kararıyla Danıştay incelemesinden geçerek, █████/2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan, █████/2013 tarihli ve █████████ sayılı Bakanlar Kurulu kararı eki Tapu Sicil Tüzüğü'nün "Resmî senet düzenlenmesi" başlıklı 21. maddesinde,

"(1) Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmî senet düzenlenir.

(2) Resmî senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.

" kuralı yer almıştır.

Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 4. fıkrasına dayanılarak █████/2009 tarih ve 27402 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan, █████/2021 tarihli ve 31542 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Yönetmelikle adı "Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik" olarak değiştirilen Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin;

"Amaç" başlıklı 1. maddesinde,

"(1) Bu Yönetmeliğin amacı, tapu sicil müdürlükleri tarafından akitli işlemler sebebiyle hazırlanan resmî senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir." kuralına;

"Kapsam" başlıklı 2. maddesinde,

"(1) Bu Yönetmelik, █████/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesine göre tapu sicil müdürlükleri tarafından düzenlenecek resmî senetlerin tâbi olacağı usul ve esasları kapsar." kuralına;

"Resmî senedin içeriği" başlıklı 7. maddesinde,

"(1) Resmî senette;

…

ğ) Taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel,

... yer alır." kuralına yer verilmiştir.

2- Hukuki Değerlendirme

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinin 1. fıkrası ile 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Söz konusu resmi şeklin nasıl olacağı hususu, 2644 sayılı Kanun'un yine 26. maddesinin 1. fıkrasında belirlenerek "resmi senedin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenmesi" gerektiği öngörülmüştür.

2644 sayılı Kanun'un 26. maddesinin 4. fıkrasında ise, davalı Bakanlığa, anılan resmi senedin düzenlenmesine ilişkin usul ve esasların belirlenmesi konusunda yönetmelikle düzenleme yetkisi verilmiştir. Dolayısıyla, dava konusu işlemde yetki ve şekil yönünden hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

Öte yandan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 207. maddesinde, taşınmaz satış sözleşmesi, satıcının, satılanın mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşme olarak tanımlandığından, "taşınmazın satış bedeli"nin sözleşmenin esaslı (asli) unsuru niteliğinde bulunduğu kuşkusuz olup; davalı Bakanlığa verilen düzenleme yetkisinin de Borçlar Kanunu'ndaki bu tanıma uygun olarak kullanılması gerektiği açıktır.

Dava konusu bentte, "taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel", resmi senedin içeriğinde yer alması gereken hususlar arasında sayılmıştır.

Buna göre, taşınmaz satış sözleşmesinin kurulabilmesi için zorunlu asli unsurlar arasında yer alan "taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel"in resmi senette yer alması gerektiğini düzenleyen dava konusu kuralda dayanağı mevzuata bu yönden bir aykırılık bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, 6098 sayılı Kanun'un, Kanun kapsamındaki bütün sözleşmeler bakımından uygulanacak hükümleri gösteren "Genel Hükümler" başlıklı kısmında yer alan 26. maddesinde, tarafların, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebileceği açıkça hükme bağlanmış olup; taşınmaz satış sözleşmesinin içermesi gereken asli unsur niteliğindeki "satış bedeli"nin tarafların karşılıklı ve birbiriyle uyumlu özgür iradeleriyle, taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değerinden bağımsız olarak serbestçe belirlenebilmesi, anılan Kanun hükmünün zorunlu sonucudur.

Bu itibarla, resmi senette yer alacak satışa konu taşınmazın satış bedelinin, "taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri" ile sınırlı tutulmayıp "taşınmazın devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel"in de resmi senette yer almasına imkan veren dava konusu düzenlemede, 6098 sayılı Kanun'da sözleşmeler yönünden genel ilke olarak kabul edilen sözleşme serbestisine ve hukuka aykırılık görülmemektedir.

B) Dava Konusu Kılavuzun İncelenmesi

1-İlgili Mevzuat

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun;

"Amaç" başlıklı 1. maddesinde,

"(1) Bu Kanunun amacı; Türk vatandaşlığının kazanılması ve kaybına dair iş ve işlemlerin yürütülmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektir.";

"Kapsam" başlıklı 2. maddesinde,

"(1) Bu Kanun, Türk vatandaşlığının kazanılması ve kaybına ilişkin esasların düzenlenmesine ve vatandaşlık hizmetlerinin yürütülmesine ilişkin usulleri kapsar.";

"Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller" başlıklı 12. maddesinin, dava konusu Genelge eki Kılavuzun tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan halinde,

"(1) Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler.

...

b) 4/4/2013 tarihli ve 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu.

...

(2) Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek hali bulunanların talepleri Bakanlıkça reddedilir." hükümlerine yer verilmiştir.

Anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan ve 6/4/2010 tarihli, 27544 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in, dava konusu Genelge eki Kılavuzun tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan haliyle 20. maddesinde,

"(1) Kanunun 12 nci maddesinde sayılan hallerde yabancı, istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanabilir.

(2) Aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancı, Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir: ...

b) En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen, ..." kuralına yer verilmiş; bilahare █████/2022 tarihli ve 31711 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı eki Yönetmelikle anılan maddeye eklenen 9. fıkrayla,

"(9) İkinci fıkrada belirtilen kapsam ve tutarda yatırım sağlanıp sağlanmadığının tespitinde uygulanacak usul ve esaslar, tespiti yapan kurumca belirlenir." kuralı sevk edilmiştir.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin 2. fıkrasına dayanılarak hazırlanan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün █████/2019 tarih ve 2019/5 (1799) sayılı Genelgesiyle yürürlüğe konulan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz'un;

"Amaç ve Kapsam" başlıklı kısmında,

"Bu Kılavuz, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması konusunda tapu müdürlüklerinin yapacakları işlemlerde uygulanacak usul ve esasları düzenlemek ve yabancı kişilerin bilgilendirilmesi amacıyla hazırlanmıştır." kuralına;

"D- Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin dava konusu 5. paragrafında da,

"2019/1 sayılı Genelge kapsamında, satış veya satış vaadi değerinin, değerleme raporu değerinden düşük belirlenmesi mümkündür. Bu kapsamda değerleme raporunun, satış bedeli ve tapu harcı matrahı yönünden yürürlükteki mevzuat kapsamında bire bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır.” kuralına yer verilmiştir.

Öte yandan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Genel Hükümler" başlıklı Birinci Kısmının "Borç İlişkisinin Kaynakları" başlıklı Birinci Bölümünün "Sözleşmeden Doğan Borç İlişkileri" başlıklı Birinci Ayrımında yer alan "I. Sözleşme özgürlüğü" başlıklı 26. maddesinde, "Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler." hükmü yer almıştır.

2- Hukuki Değerlendirme

Her ne kadar dava konusu Kılavuz, önce █████/2023 tarihinde değişikliğe uğramış, bilahare █████/2024 tarihli ve 2024/4 sayılı Genelge ile yürürlükten kaldırılmış ise de; her iki tarihte yapılan düzenlemede de dava konusu kuralın esas itibarıyla korunduğu ve davacının iddialarını ortadan kaldıracak nitelikte bir değişiklik yapılmadığı anlaşıldığından, Kılavuzun ilgili kısmının iptali isteminin konusuz kaldığından bahsedilemeyeceği sonucuna varılarak uyuşmazlığın esasının incelenmesi uygun görülmüştür.

Diğer taraftan, dava konusu Kılavuzun, 5901 sayılı Kanun'un 12. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin 2. fıkrasının (b) bendi kapsamında, taşınmaz edinimi yoluyla (istisnai yoldan) Türk vatandaşlığı kazanılması konusunda tapu müdürlüklerinin yapacakları işlemlerde uygulanacak usul ve esasları düzenlemek amacıyla hazırlanmış olup, uyuşmazlığa konu taşınmazları satın aldığı sırada Türk vatandaşı olan davacının, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığını kazanma talebinin bulunmadığı ve salt satış işlemi öncesinde taşınmaz değerleme raporunun alınmış olmasının, dava konusu Kılavuzun davacıya uygulanmasını gerektirmeyeceği açık olduğundan, Kılavuzun iptali talep edilen düzenlemesinin davacıya uygulanması yersiz ise de; sonuç itibarıyla davalı idarece uygulandığı belirtilerek davacı hakkında işlem tesis edilmiş olduğundan, uyuşmazlığın esasının incelenmesine geçilmiştir.

Dava konusu düzenleme ile taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarına, satış değerinin, taşınmazın mevcut piyasa değerini gösteren değerleme raporundan düşük belirlenmesi imkanı getirilmiştir.

Taşınmaz değerleme raporu, Sermaye Piyasa Kurulu'nun veya Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin internet sayfalarında yayımlanmış olan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından, Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan TDES-310 Borç Verme ve Teminat Amaçlı Gayrimenkuller İçin İyi Uygulamalar Kılavuzunda belirlenen normlara uygun olarak düzenlenmesi gereken, taşınmazın mevcut piyasa değerini gösteren, yabancı gerçek kişilerin taşınmazı edinim aşamasında sunduğu bir rapordur.

Yukarıda ifade edildiği üzere, 6098 sayılı Kanun'un 26. maddesinde, tarafların, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebileceği açıkça hükme bağlanmış olup; taşınmaz satış sözleşmesinin içermesi gereken asli unsur niteliğindeki "satış bedeli"nin tarafların karşılıklı ve birbiriyle uyumlu özgür iradeleriyle, taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değerinden bağımsız olarak serbestçe belirlenebilmesi, anılan Kanun hükmünün zorunlu sonucudur.

Bu itibarla, resmi senette yer alacak satışa konu taşınmazın satış bedelinin, taşınmazın mevcut piyasa değerinden düşük belirlenmesine imkan veren, herhangi bir zorunluluk ya da kısıtlama getirmeyen dava konusu düzenlemede, 6098 sayılı Kanun'da sözleşmeler yönünden genel ilke olarak kabul edilen sözleşme serbestisine ve hukuka aykırılık görülmemektedir.

KARAR SONUCU

Açıklanan nedenlerle;

1. Muratpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nün ... tarihli ve... sayılı işleminin iptali istemi yönünden, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca GÖREV NEDENİYLE DAVANIN REDDİNE,

2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün █████/2019 tarihli ve 2019/5 (1799) sayılı Genelgesiyle yürürlüğe konulan "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Hakkında Kılavuz"un "D-Değer Tespiti" başlıklı kısmının 2. maddesinin 5. paragrafı ile █████/2009 tarihli ve 27402 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Tapu (Sicil) Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ğ) bendinin iptali istemi yönünden DAVANIN REDDİNE,

3. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam ... TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

4. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ... TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı Bakanlık ile Genel Müdürlüğe verilmesine,

5. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,

6. Bu kararın tebliğini izleyen günden itibaren 30 (otuz) gün içinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'na temyiz yolu açık olmak üzere, █████/2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.