bölge adliye mahkemesinin fırın tahliyesine ilişkin esastan ret kararının kat malikleri muvafakati, cins değişikliği ve yapı kayıt belgesi tartışmalarıyla yargıtayda temyiz incelemesi.

Bölge Adliye Mahkemesinin fırın tahliyesine ilişkin esastan ret kararının kat malikleri muvafakati, cins değişikliği ve yapı kayıt belgesi tartışmalarıyla Yargıtayda temyiz incelemesi.

Özet: Bir tahliye davasında, ilk derece mahkemesi bir fırın olarak işletilen işyerinin kısmen tahliyesine hükmetmiş, davalılar ise fırının yıkıldığı, kat maliklerinden muvafakat alındığı, yapı kayıt belgesi ve tapuda fırın olarak tescil edildiği, tahliye öncesi süre verilmesi gerektiği ve Yargıtay içtihatlarının mülkiyet değişimine izin verdiği gibi gerekçelerle karara itiraz etmiş, ancak bölge adliye mahkemesi bu istinaf başvurularını esastan reddederek ilk derece kararını onamış, dosya davalıların temyiz başvurusu üzerine yüksek mahkeme incelemesine taşınmıştır.

5. Hukuk Dairesi █████████ E. , ██████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ Esas, ████████ Karar

KARAR

: Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Gaziosmanpaşa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ Esas, █████████ Karar

Taraflar arasındaki tahliye davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ..., dahili davalı ... vekili ve dahili davalılar ... ve ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ..., dahili davalı ... vekili ve dahili davalılar ... ve ... tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; öncelikle Hadımköy Mahallesi ... Caddesi ... Sokak No:217 zemin katta bulunan ... isimli işyerinin tahliyesine, tahliye mümkün olmadığı taktirde Hadımköy Mahallesi ... Caddesi ... Sokak No:217 zemin katta bulunan ... isimli işyenin faaliyetinin durdurulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... ve dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini talep etmişlerdir.

2.Diğer davalılar cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., dahili davalı ... vekili ve dahili davalılar ... ve ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı ... ve dahili davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle;mahkeme tarafından her ne kadar fırın olarak işletilen yerin davalılar tarafından tahliyesine karar verilmiş ise de dava konusu fırın yıkılmış olup davanın konusuz kaldığını, mahkemenin gerekçeli kararında her ne kadar kat malikleri tarafından verilen muvafakatnamenin yalnızca unlu mamullere ilişkin iş yeri açma ve çalıştırmaya ilişkin olduğu, kat maliklerinin cins değişikliğine (fırına) ilişkin muvakatinin bulunmadığı kanaatine varılmış ise de müvekkilinin fırıncılık faaliyeti yapmasına davacının da arasında bulunduğu 12 kat maliki tarafından oybirliğiyle muvafakat verildiğini, ayrıca aykırılık olduğu söylenen yerlere ilişkin olarak da müvekkili tarafından yapı kayıt belgesi alındığını ve tapuda bahse konu bağımsız bölümün niteliğinin fırın olarak kaydedildiğini, ayrıca Yargıtay niteliği iş yeri olan bağımsız bölümlerin, maliklerinin seçimiyle başka bir tür iş yerine dönüştürülebileceğini kabul ettiğini, tahliyenin son çare olması ilkesini benimsediğini ve tahliye kararı verilmeden önce davalı tarafa uygun bir süre verilerek bu süre içerisinde bağımsız bölümdeki aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 33 üncü maddesinin üçüncü fıkrasındaki cezanın uygulanacağının ihtar edilmesi gerektiğini dolayısıyla davalı yana herhangi bir süre verilmeden doğrudan tahliyeye karar verilemeyeceğini, müvekkili ...'ın dava konusu fırını 20.06.2021 tarihinde diğer davalı müvekkil ... adlı kişiye devrettiğini, dava konusu yerde dava tarihi itibarıyla (24.06.2021) fırın işletmeciliği yapmadığını, somut olay bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 124 üncü maddesinin uygulanmasının da mümkün olmadığını, zira somut uyuşmazlıkta 6100 sayılı Kanun'un 124 üncü maddesinde bahsedilen kabul edilebilir bir yanılgı şartı oluşmadığını, bilirkişi raporlarındaki fotoğraflarda, fırında yahut binanın dış cephesinde herhangi bir karartının mevcut olmadığının sabit olduğunu, her ne kadar dava konusu taşınmazın davalılar tarafından tahliyesine karar verilmiş ise de tahliye kararı verilirken kişilerin tahliyesinin mümkün olmadığı gözetildiğinde kararının bu yönüyle de hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Dahili davalılar ... ve ... istinaf dilekçesinde özetle;dava konusu taşınmazın mülkiyeti taraflarına ait olup tahliyelerine karar verilmesinin mülkiyet hakkının kısıtlanması olduğunu, 12 kat maliki tarafından muvafakat verildiğini, yapı kayıt belgesi alındığını, bağımsız bölümün tapuya fırın olarak kaydedildiğini, tahliye kararı verilmeden önce belli süre verilmesi gerektiğini, doğrudan tahliye kararı verilemeyeceğini, bilirkişi raporunda her hangi bir karartma olmadığının tespit edildiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar taşınmazın niteliğinin "fırın" olarak değiştirildiği görülmüş ise de kat malikleri tarafından verilen cins değişikliğine ilişkin muvafakatnamenin yalnızca unlu mamüllere ilişkin iş yeri açma ve çalıştırmaya ilişkin olduğu, açıkça fırın olarak nitelik değişikliğine ilişkin muvafakatname verilmediği, bu durumda kat maliklerinin cins değişikliğine muvafakatinin olduğunun kabul edilemeyeceği, dava konusu yerin fırın olarak cins değişikliği yapılmasının 634 sayılı Kanun'un 24 üncü maddesine uygun olmadığı, yine alınan bilirkişi raporları doğrultusunda, davalılar tarafından fırın olarak işletilen iş yerinin gerek ana taşınmaza verdiği zararlar, İmar Yönetmeliği ve gerekse İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uygun işletilmediği, taşınmazın fırın olarak işletilmesinin bilhassa deprem olma ihtimaline binaen telafisi imkansız zararlara sebebiyet verebileceği, olası İstanbul depremi ihtimali ile yüz yüze kalan kat maliklerinin, fırın ısısından kaynaklı ana taşınmaza verilen zarar sebebiyle daha da endişe duyduğu, bu durumun kat malikleri için çekilmez bir hal aldığı, hem ana taşınmaza verilen zarardan hem de 634 sayılı Kanun'un 24 üncü maddesine göre usulüne uygun nitelik değişikliği yapılmaması sebebiyle davalıların dava konusu bağımsız bölümü fırın olarak kullanmasının hukuka uygun olmadığı, davacının fırının faaliyetinin durdurulmasına ilişkin talebinin işbu davanın konusunu oluşturmadığı anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesince bu gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., dahili davalı ... vekili ve dahili davalılar ... ve ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... ve dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Dahili davalılar ... ve ... temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

634 sayılı Kanun'un 18 inci maddesinde, kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememekle yükümlü oldukları; davacının isteminin verilen rahatsızlıklardan kaynaklı tahliye istemi olduğu gözetilerek; rahatsız edici ısı, koku, duman, gürültü vs. yönünden ise bunları gidermek için gerekli önlemlerin neler olduğu bilirkişiye tespit ettirilerek bunlara hükmedilmesi, süresi içinde yerine getirilmemesi halinde fırın faaliyetlerinden men'ine karar verilmesi gerekir.

3.Somut olayda mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu fırın olarak işletilen 1 numaralı bağımsız bölümde davalıların dava konusu yerde meydana getirdikleri iddia olunan koku, duman, aşırı sıcaklık ve gürültünün (ses) mevcut olup olmadığı ve bunların giderilip giderilemeyeceği, mümkün ise nasıl giderileceği, binanın mevcut yüke dayanıklı olup olmadığı konularında yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır.

4. Bu nedenle koku, duman, aşırı sıcaklık veya gürültünün (ses) mevcut olup olmadığı, mevcut ise bunların tahammül sınırlarını aşıp aşmadığı ve ne gibi önlemlerle giderilebileceği (gerektiğinde iş yerinin tavan ve duvarlarında yalıtım vs. gibi) konularında yerinde inceleme yaptırılarak, ayrıca binanın mevcut yüke dayanıklı olup olmadığı ve dava konusu fırının binanın statiğine zarar verme durumlarının da ayrıca değerlendirilerek uzman teknik bilirkişilerden ayrıntılı rapor alınmak suretiyle tespit ettirilerek alınacak bu önlemlerle rahatsızlık verici bu durumların giderilmemesi halinde dava konusu faaliyetin durdurulmasına karar verilmesi gerekirken teknik incelemeye dayanmayan yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davalı ve dahili davalı vekilinin ve dahili davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde yatıranlara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.