Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin, ofis/dükkanın geç ve yapı kullanım izinsiz teslimi sebebiyle oluşan kira kaybı tazminat davasına ilişkin gerekçeli kararı.
Özet: Davacı, davalı ile akdedilen ofis/dükkan satış vaadi sözleşmesi uyarınca vadesinde teslim edilmeyen ve ilk başta yapı kullanım izni bulunmayan taşınmaz nedeniyle uğradığı kira kaybı zararlarının tazminini talep ederken, davalı ise dava konusu imar planı iptalleri nedeniyle kusursuz ifa imkansızlığı ve zamanaşımı defileriyle davanın reddini istemiş olup, yapılan yargılama ve alınan bilirkişi raporları ile belediye yazışmalarında taşınmazın geç teslim edildiği, yapı kullanım izni için ek süre verildiği ve sonradan iznin dosyaya sunulduğu anlaşılmıştır.
ESAS NO
: 2023/KARAR NO
: 2025/HAKİM
: ... ...KATİP
: ... ...DAVACI
:VEKİLİ
: Av.DAVALI
:VEKİLİ
: Av.DAVA
: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ
: █████/2023KARAR TARİHİ
: █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ile müvekkil arasında ... ili, ... ilçesi, 4122 Ada, 5 Parselde kain C Blok 6 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak █████/2018 tarihli "Ofis/Dükkan Satış Vaadi Sözleşmesi"nin akdedildiği, belirtilen sözleşme uyarınca taşınmazın en geç █████/2019 tarihinde müvekkile teslim edilmesi gerekirken, taşınmazın yapı kullanım izni olmaksızın █████/2021 tarihinde müvekkile teslim edildiği, davaya konu taşınmazın teslim borcunun sözleşmenin 6.1.maddesinde açıkça belirtilmiş olmakla; yüklenicinin teslim borcunun █████/2019 tarihinde muaccel olduğu ve bu tarihte davalı tarafça temerrüde düşüldüğünün başkaca ihtar ve ihbara gerek olmadığının tartışmasız olduğu, müvekkilin kiraya vermek saikiyle satın almış olduğu taşınmazın ...'da önemli bir konum ve proje içerisinde yer almakla; taşınmazın niteliği, müvekkil tarafından tüm yükümlülüklerinin eksiksiz olarak yerine getirilmesi karşılığında verilen taahhüde uyulmaması ve taşınmazdan hukuki olarak istifade edilmesi sebebiyle müvekkilin günümüz ekonomik koşullarında ciddi ve ağır zarara uğrayarak mağdur olduğu, bu kapsamda müvekkil adına TBK.madde 76 hükmüne dair yasal koşulların mevcudiyeti nazara alınarak 200.000.-TL geçici ödeme taleplerinin bulunduğu, ticari hayatın ve ekonominin gün geçtikçe zorlaşıyor olması, yüklenici firmaların maliyetler sebebiyle işlerin devamı veya yeni projeler noktasında atılımcı olmamaları ile iş bu yargılama süreci neticesinden müvekkilin lehine kurulacak olası bir yargı kararı kapsamında, yargı kararının uygulanamaması, müvekkilin hakkı elde etmesinin zorlaşması veya imkansız hale gelme riskinin söz konusu olduğundan bahisle, davalı tarafça verilen taahhüde uyulmaması ve taşınmazdan hukuki olarak istifade edilemiyor oluşu, günümüz ekonomik koşullarında müvekkilin ciddi ve ağır zarara uğradığı, mağdur olduğu ve yasal koşulların oluştuğu gözetilerek 200.000.-TL geçici ödeme talebimizin kabulüne, müvekkilin lehine kurulacak olası bir yargı kararı kapsamında, yargı kararının uygulanamaması, müvekkilin hakkı elde etmesinin zorlaşması veya imkansız hale gelme riski gözetilerek ihtiyati tedbir mahiyetinde ihtiyati haciz talebinin kabulüne, her ne kadar harca esas değer şimdilik 250.000.-TL olarak belirtilmişse de; geç ve yapı kullanım izni olmaksızın teslim sebebiyle mahrum kalınan kira kaybı alacağının tespiti ile tespit edilen kira kaybı alacağına sözleşmede en geç teslim tarihi olarak belirtilen ve temerrüt tarihi olan █████/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya bakmakla asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, dava konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını, dava konusu taşınmazla ilgili olarak yerel idareler tarafından düzenlenen tüm imar planlarının müvekkili şirketin kusuru olmaksızın idare mahkemeleri kararları gereğince defalarca iptal edildiğini, TBK m.136 gereğince kusursuz ifa imkansızlığı söz konusu olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
:Mahkememizde açılan işbu dava Adi yazılı şekilde yapılmış taşınmaz satış vaadi sonrasında devredilen taşınmazın geç teslim edilmiş olduğu ve yapı kullanım izni alınamamış olduğu iddiasına dayalı mahrum kalınan kira gelirinin davalıdan tahsili talebine ilişkindir. ... 2. Tüketici Mahkemesi'nin 2023/ esas 2023/ karar █████/2023 tarihli Görevsizlik kararı ile mahkememize tevzi edilen dosyada yapılan yargılamanın sonunda;Alacağın varlığının tespiti amacıyla dosya bilirkişiye tevdi edilerek rapor tanzim edilmiştir. Düzenlenen █████/2025 tarihli raporda "Davacı ile davalı şirket arasında ... İli, ... İlçesi, 4122 Ada, 5 Parselde kain C Blok 6 nolu bağımsız bölüme ilişkin 10.02.2018 tarihli “Ofis/Dükkan Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiği taşınmazın en geç 31.12.2019 de teslim edileceğinin belirtilmesine rağmen bu sürede teslim edilememesi sebebiyle taraflar arasında 12.10.2021 tarihinde yapılan ek protokol ile tapu devrinin yapıldığı ve yapı kullanım izni için 6 ay ek süre verildiği, sürenin 12.04.2022 tarihinde sona erdiği, Davanın açılış tarihinin 19.01.2023 olduğu, dava açıldıktan sonra 13.07.2023 tarihli ... Belediyesi tarafından dosyaya sunulan müzekkere cevabında yapı kullanım iznine rastlanmadığı bildirilmiş olduğu, yine ... Belediyesi tarafından dosyaya sunulan 03.06.2024 tarihli müzekkere cevabında yapı kullanım izin belgesinin ekte olduğu belirtilmiş olmasına rağmen müzekkere cevabında yapı kullanım izin belgesine rastlanmamış olduğu, ... Belediyesi arşivinden şifahen verilen bilgide de C bloğa ait yapı kullanma izninin bulunmadığının teyit edilmesi sebepleri ile mahkemenin verdiği görev gereği dava tarihi itibariyle yapı kullanımizin belgesinin alınmaması sebebiyle dava tarihine kadar geçen dönem için hesaplama yapıldığı, Dava konusu taşınmazda inşaat ruhsatının iptal edilmesinde ve vaad edilen sürede teslim edilememesinden kaynaklı davalının kusurunun bulunup bulunmadığının takdiri sayın mahkemenize ait olmak üzere kira tazminatı hesabı yapıldığı, Davacının davalıdan geç teslim/yapı kullanım izni alınmaması sebebiyle talep edebileceği kira tazminatı miktarının 247.084,00 TL olduğu" tespit edilmiştir. Alınan █████/2025 tarihli ek raporda "Davacı ile davalı şirket arasında ... İli, ... İlçesi, 4122 Ada, 5 Parselde kain C Blok 6 nolu bağımsız bölüme ilişkin 10.02.2018 tarihli “Ofis/Dükkan Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiğitaşınmazın en geç 31.12.2019 de teslim edileceğinin belirtilmesine rağmen bu sürede teslim edilememesi sebebiyle taraflar arasında 12.10.2021 tarihinde yapılan ek protokol ile tapu devrinin yapıldığı ve yapı kullanım izni için 6 ay ek süre verildiği, sürenin 12.04.2022 tarihinde sona erdiği, Davanın açılış tarihinin 19.01.2023 olduğu, dava açıldıktan sonra 13.07.2023 tarihli ... Belediyesi tarafından dosyaya sunulan müzekkere cevabında yapı kullanım iznine rastlanmadığı bildirilmiş olduğu, yine ... Belediyesi tarafından dosyaya sunulan 03.06.2024 tarihli müzekkere cevabında yapı kullanım izin belgesinin ekte olduğu belirtilmiş olmasına rağmen müzekkere cevabında yapı kullanım izin belgesine rastlanmamış olduğu, ... Belediyesi arşivinden şifahen verilen bilgide de C bloğa ait yapı kullanma izninin bulunmadığının teyit edilmesi sebepleri ile mahkemenin verdiği görev gereği dava tarihi itibariyle yapı kullanım izin belgesinin alınmaması sebebiyle dava tarihine kadar geçen dönem için hesaplama yapıldığı, Dava konusu taşınmazda inşaat ruhsatının iptal edilmesinde ve vaad edilen sürede teslim edilememesinden kaynaklı davalının kusurunun bulunup bulunmadığının takdiri sayın mahkemenize ait olmak üzere kira tazminatı hesabı yapıldığı, Dosya kapsamına göre dava konusu taşınmazın yapı kullanım izni alınmadan davacıya teslim edildiği sabittir. ... kararlarına göre iskan ruhsatının yüklenici tarafından alınmaması eksik ifa (eksik iş) olduğunu kabul etmiş olup dosya kapsamına göre iskan ruhsatı alınması davalının sorumluluğundadır. Dava konusu taşınmaz yönünden yapı kullanım izninin alınmasının hiç mümkün olmaması durumunda bir kısım zararının oluşacağı, belli bir süre sonra alınması ihtimaline göre davacının zararının bulunmayacağı veya daha az/kira kaybı kadar olabileceği için bu aşamada davacının bu yöndeki zararının bulunup bulunmadığının tespiti mümkün olmadığı, Davacının geç teslim sebebi ile uğramış olduğu zararın emsal kira bedeli kadar olabileceği, bu yönden ilk rapor öncesi verilen görev gereği 13.04.2022-19.01.2023 tarihleri arası 247.084,00 TLolduğu ve davacının itirazına göre 01.01.2020-19.01.2023 tarihleri arasına göre 514.999,00 TL olduğu" tespit edilmiştir. Dava ticari alım satım ilişkisinden kaynaklı tazminat talebine ilişkindir. Taraflar arasında ofis niteliğindeki bağımsız bölüm için satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olup, davalının satış vaadinde belirlenen vadede taşınmazı teslim edememesi ayrıca bağımsız bölüm için yapı kullanım izninin alınmamış olması sebebi ile davacının hem bağımsız bölüm için yapı kullanım izninin alınmamış olması, hem de bağımsız bölümün fiilen geç teslim edilmiş olması sebebi ile zarara uğradı iddiası ile huzurdaki dava ikame edilmiştir.Taraf arasındaki sözleşme ve protokollere bakıldığında, █████/2018 tarihli satış vaadi sözleşmesine göre, taşınmazın davalı tarafça en geç █████/2019 tarihinde teslim edileceği belirlenmiş, taşınmazın bu tarihte teslim edilememiş olması üzerine taraflar arasında █████/2021 tarihli ek protokol ile taşınmazın █████/2021 tarihi itibari ile fiilen teslim edildiği ancak yapı kullanım izninin halen daha alınmadığı, bu hali ile teslimin eksiksiz olarak kabul edilmeyeceği ve yapı kullanım izni alınması için davacıya 6 ay süre verildiği belirtilmiştir.Somut durumda irdelenmesi gereken hususlar, taşınmazın geç teslim edilmesi ile yapı kullanım izninin bulunmuyor olmasından kaynaklı olarak davacının zararının bulunup bulunmadığı, bulunuyor ise ne kadar zararının bulunduğu, yapının geç teslimi ile yapı kullanım izninin alınmamasında davalının kusurunun bulunup bulunmadığı ve somut durumda mücbir sebeplerin var olup olmadığıdır.Bu doğrultuda dosya bilirkişiye tevdi edilmiş olup, bilirkişi kök ve ek raporlarında özetle; taşınmazın satış vaadi sözleşmesi tarihinde ve gerekse de ek protokolün yapılma tarihlerinde, dava konusu taşınmazın bulunduğu parsel yönünden idari yargıda imar planına ilişkin davaların bulunduğu, bu davaların 2017 yılı esaslı olarak başladığı ve 2021 yılında dahi idari yargıda bu parsel ile ilgili davaların devam ettiği, yani davalının bu parsele ilişkin davaları bildiği veya bilmesinin mümkün olduğu, davalının tacir olduğu da değerlendirildiğinde basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğu ancak bu yükümlülüğe uygun şekilde davranmadığı ve kusurlu olduğu, somut durumda davalı açısında mücbir sebeplerin bulunmadığı, davacının yapı kullanım izni alma son tarihi olan █████/2022 tarihi ile dava tarihi arasında 247.084,00 TL zararının bulunduğu, ilk sözleşmede belirlenen teslim tarihi ile değerlendirildiğinde ise bu █████/2019 tarihi ile dava tarihi arasında davacının zararının 514.999,00 TL olduğu rapor edilmiştir.Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelere bakıldığında, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile dahi yapı kullanım izninin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Taraflar ilk sözleşme ile taşınmaz teslim tarihini █████/2019 tarihi olarak belirlemiş olmakla, davalının bu tarihte temerrüde düştüğü anlaşılmıştır. Her ne kadar daha sonradan yapılan protokol ile yapı kulanım izni için süre verilmiş ise de, bu protokolde açıkça teslimin eksiksiz olarak kabul edilmeyeceği belirtilmiştir. Bu durumda dava tarihi itibari ile dahi yapı kullanım izni almamış olan davalının temerrüt tarihi ile dava tarihi arsındaki sürede davacının zararlarından sorumlu olması gerekmektedir. Her ne kadar yapı fiilen teslim edilmiş ise de, İmar Kanunu 30. Maddesine göre yapı kullanım iznin olmayan taşınmazın kullanılmasının mümkün olmadığı, fiili durumda ülkemizde her ne kadar bireysel olarak bu şekilde kullanıma rastlanıyor ise de, devredilen davaya konu taşınmazın niteliğinin ofis olduğu ve ticari amaçla kullanılmak üzere inşa edildiği, bir tacirin yapı kullanım izni olmayan bir yapıyı kullanmasının ve ticaretini bu nitelikte bir yapıda devam ettirmesinin hayatın olağan akışına ve hukuka da uygun olmadığı anlaşılmakla, davalının taşınmazın fiilen teslim edildiği ve taşınmazın davacı tarafça kiraya verildiği yönündeki savunmalarına itibar edilmemiş, bilirkişilerce hesaplanan temerrüt tarihi olan █████/2019 tarihi ile dava tarihi arasındaki 514.999,00 TL yönünden davanın kabulüne karar vermek gerekmiş, bu bedele █████/2022 tarihli █████/2022 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamede verilen süre de dikkate alınarak █████/2022 tarihinden itibaren yasal faiz işletmek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM
: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davanın KABULÜ ile 514.999,00 TL tazminatın █████/2022 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine,2-Davacının bu dava sebebiyle yaptığı toplam yargılama gideri 8.704,25 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,3-Alınması gereken 35.179,58 TL karar harcından 4.269,37TL ve 4.550,00TL tamamlama harçlarının mahsubu ile bakiye 26.360,21 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,4-Yatırılan 4.269,37TL ve 4.550,00 TL olmak üzere toplam 8.819,37 TL'nin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden kabul edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre hesaplanan 82.399,84 TL vekalet ücretinin davalıdan taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,6-Arabuluculuk Ücret Tarifesi kapsamında ... Hazinesinden karşılanan arabuluculuk ücreti olan 1.600,00 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,7-Taraflarca yatırılan gider avansının bakiye kısmının karar kesinleştiğinde 6100 sayılı HMK'nun 333 maddesi uyarınca taraflara iadesine,Dair 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize sunulacak veya mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye verilecek bir dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesinde ... açık olmak üzere karar verildi.█████/2025Katip ...¸e-imzalıdırHakim ...¸e-imzalıdır