12. asliye ticaret mahkemesinin, yüklenicinin eser sözleşmesi ve ek sözleşmeden doğan edimlerini ifa etmemesi nedeniyle geriye dönük fesih davası kararı.

12. Asliye Ticaret Mahkemesinin, yüklenicinin eser sözleşmesi ve ek sözleşmeden doğan edimlerini ifa etmemesi nedeniyle geriye dönük fesih davası kararı.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ardından imzalanan ek sözleşme kapsamında, yüklenicinin (davalı) taahhütlerini süresinde yerine getirmeyerek inşaatın fiziki ilerlemesini sağlamaması üzerine, arsa sahibi davacı, önceki fesih girişiminin ardından yapılan ek sözleşmenin geriye dönük feshini ve inşaat alanının kendisine teslimini talep ederken, yüklenici davalı ise imar ile ilgili hukuki imkansızlıklar nedeniyle edimlerini yerine getiremediğini savunarak, gerekli izinler sağlandığında sözleşmeye uygun hareket etmeye hazır olduğunu belirtmiştir.

T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ████████ Esas - ████████

TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ

T.C.

...

ON İKİNCİ ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

K A R A R

ESAS NO

: ████████

KARAR NO

: ████████

BAŞKAN

: Tuna AYDIN 35173

DAVA

: Eser Sözleşmenin Geriye Dönük Feshi

DAVA TARİHİ

: █████/2023

KARAR TARİHİ

: █████/2025

G. KARAR YAZIM TARİHİ

: █████/2025

Mahkememizde açılan Eser Sözleşmesinin Geriye Dönük Feshi istemli davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

:1-Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı yüklenici arasında, ... 54. Noterliğinin █████/2016 tarih ve 08935 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve yüklenicinin 12.05.2016 tarihinde yapı ruhsatlarını alarak inşaata başladığını. Ancak sözleşmeden kaynaklı edimlerini süresinde ifa etmediğinden, yükleniciye karşı ... 53. Noterliğinin12.06.2018 tarih ve 16665 yevmiye, 04.09.2018 tarih ve 25620 yevmiye, 21.11.2018 tarih ve 33189 yevmiye sayılı ihtarları ile 14.02.2019 tarih ve 1699 sayılı fesih talebini içerir ihtarnamenin çekildiğini. Ancak davalının sahada herhangi bir çalışma yapmadığını. Müvekkillinin iyi niyet çabalarına karşı davalının, tüm ihtar ve yazılara kayıtsız kaldığını. Bunun üzerine müvekkilinin, ... 1.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ███████ D.İş sayılı tespit dosyası ile inşaatın hali hazır durumunu tespit ettirdiğini. İş bu tespit raporunda, inşaattaki fiziki gerçekleşme oranının %23,50 olduğu, %76,50 oranında eksik imalatın bulunduğunun tespit edildiğini. Bilahare davalıya karşı ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ esas sayılı dosyası ile sözleşmenin geriye etkili feshi için dava açıldığını. Mahkemesince davanın kabulüne karar verildiği ve dosya istinaf aşamasındayken davalının, müvekkiline karşı ricacı olması ve yapılan görüşmeler sonucu ... 54. Noterliğinin 09.03.2022 tarih ve 06417 yevmiye sayılı ek sözleşmenin imzalandığını. Bu ek sözleşmenin inşaatın teslim süresi başlıklı 1.maddesinde; yüklenici, (arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri anahtar teslimi şeklinde, fiili ve hukuki teslim şartıyla) 30.05.2023 tarihine kadar geçici kabule hazır hale getirmeyi yükümlendiğini. Müvekkilinin ek sözleşmeden kaynaklı tüm edimlerini ifa etmesine karşın, davalı yüklenicinin edimlerini ifa etmediği gibi inşaat alanında fiziki gerçekleşme seviyesinide hiç ilerletmediğini. Geçici kabul tarihi 30.05.2023 geçmesine rağmen inşaat alanının henüz geçici kabule hazır olmadığını. Ek sözleşmenin imzalanmasından sonra davalıya karşı ihtarlar çekildiğini ve sonuç alınamadığını. Sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olması ve ancak Mahkeme kararı ile feshinin mümkün bulunması, Mahkeme sürecinin zaman alacağı ve bu süreçte müvekkilinin telafisi imkansız zararlarının katlanarak artacağını belirterek; ... 54. Noterliğinin 09.03.2022 tarih ve 06417 yevmiye sayılı imzalanan ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve de davalının inşaat alanına girmemesi, imalat ve ihzaratta bulunmaması, inşaat alanının müvekkiline teslimine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

2-Davacı yanında feri müdahil talebinde bulunan ... vekili dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkilinin ...Blok 14. Kat ... numaralı bağımsız bölümün tapu sahibi olduğunu, dava sonucunda müvekkilinin taşınmazını kullanmaya veya yararlanmaya kavuşmakta gecikme söz konusu olabileceğini ileri sürerek, davaya, davacı yanında katılmayı talep etmiştir.

CEVAP

:1-Davalı vekili süresinden sonra sunduğu beyan dilekçesinde özetle: imarla ilgili hukuki imkansızlık nedeniyle sözleşme şartlarının kendilerinden kaynaklanmayan nedenlerle yerine getirilmediğini, yine de müvekkili yüklenici şirketin, sözleşmeye sadakat ilkesi çerçevesinde halen ayakta olan sözleşmesel edimlerini yerine getirmeye hazır olduğunu, NİP tadil kararının lehe sonuçlanmasına paralel şekilde başta inşaat yapı ruhsatını yenileyerek, ek sözleşme sonrası hak ettiği tapu devirlerinin yapılmasını takiben yeniden üstlendiği tüm edimlerini noksansız şekilde ifa etme niyeti ve iradesi olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep ve cevap etmiştir.

2-Davalı yanında feri müdahil talebinde bulunan S.S. ... Park Konut Yapı Kooperatifi vekili dilekçesinde özetle; Davacı tarafından, müvekkili kooperatif ile davalı ... Yapı Ticaret Limited Şirketi aleyhinde, ... 11.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████Esas sayılı dosyasında dava açıldığını. ... Büyükşehir Belediye Meclisinin █████/2013 tarih ve 508 sayılı kararı ile ilgili alanda plan değişikliği ve parselasyonunun tamamlanmasıyla, davacının protokole bağlı vermiş olduğu taahhüde istinaden (eski 44842/2)29392/1 parseldeki arsanın█████/2023 tarihinde müvekkili Kooperatifin mülkiyetine geçirildiği ve protokol gereği ödenmesi gereken paranın arsa sahibi kooperatife ödendiğini. Davalı ile müvekkili kooperatifin sahibi oldukları arsalar üzerinde inşaat yapılması amacıyla davalı firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını. Protokol hükümlerini yerine getirdiklerini. 2018 yılında inşaatın durduğunu ve bilahare kooperatif genel kurul kararı ile faaliyetine yüklenici nam ve hesabına devam ettiğini, yüklenici ile müvekkili kooperatif arasında muvazaa iddiasında bulunulduğunu, ancak davacı taraf davalı ile ikinci kez protokol ve sözleşme imzaladığı ve davalı yüklenici firma tarafından inşaata devam edilmesinin sağlandığını. İş bu dava sonucu verilecek kararda, müvekkili kooperatifinde etkileneceğinden bahisle davaya müdahil olmayı talep etmiştir.

3-Davalı yanında feri müdahil talebinde bulunan Eyüp Erhan Arman vekili dilekçesinde özetle; davanın olası sonuçlarının müvekkilinin hukuki menfaatini etkileyeceğinden davalı satıcı Arte Yön Yapı Tic.Ltd.Şti. yanında olmak üzere HMK 66. maddesi kapsamında düzenlenen fer'i müdahil sıfatı ile davaya katılmayı talep etmiştir.

4-Davalı yanında feri müdahil talebinde bulunan Özgür Polat vekili dilekçesinde özetle; Müvekkilinin, ... 53.Noterliği’nin 11,06.2021 tarih ve 14989 yevmiye no’lu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi sözleşmesi ile, davalının hayata geçireceği ve inşaat bitiminde davacı kooperatif ile yaptığı sözleşme gereği mülkiyeti kendisine verilecek olan, ... İl iÇankaya İlçesi Alaacatlı Mah. 44844 ada 2 no’lu parsel’de ... doğu cephe 11.Kat No:41 No’lu bağımsız bölümü, davalı müteahhitin, müvekkiline satmayı vaad ederek, tüm satış bedeli ödenmek suretiyle sözleşme imzalandığını. İnşaatın tamamlanmasına müteakip, davalı tarafın söz konusu taşınmazın 41 no'lu bağımsız bölümünü müvekkiline devredeceğinden, davacı kooperatif ile davalı müteahhit şirket arasında görülmekte olan işbu dava münasebetiyle, dava sonucundan müvekkillinin olumsuz etkilenmesinin söz konusu olabileceğinden, davaya, davalı yanında fer’i müdahil olarak katılmayı talep etmiştir.

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, eser sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesi istemine ilişkindir.

Davacı vekili delil olarak;... 53. Noterliğinin █████/2016 tarih ve 08935 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, ... 8.Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.09.2020 tarihli ve ████████ E, ████████ K. Sayılı kararına, Tapu Kaydına , Belediyede bulunan taşınmaza ilişkin yapı ruhsatı, imar düzenleme ve değişikleri ile yapı tatil tutanakları..vs bilgi ve belgeye,... 53.Noterliğinin 09.03.2022 tarihve 06417 yevmiye sayılı düzenledikleri EK SÖZLEŞME ye, sözleşme konusu taşınmaza ilişkin imar plan değişiklikleri ve bunların iptaline ilişin ... İdare Mahkemesi kararları ile ... BİM ve Daşıştay 6. Dairesi Kararına, Noter ihtarlarına, keşif, bilirkişi incelemesine, davalı vekili ise ; yine aynı delilere, imar plan değişikliği kararları ile bunların iptaline ilişkin açılan idari yargıdaki davalara, Belediyenin yapı tatil tutanaklarına dayanılmıştır.

Davacı yanında Feri müdahale talep edenin, dava konusu eser sözleşmesine konu ... İli ...İlçesi Alaacatlı Mah. 44844 ada 2 no’lu kart irtifakına çevrilen parsel’de yapılmakta olan ...Blok 14. Kat ... numaralı bağımsız bölümü tapuda devir aldığı, davalı yanında feri müdahale talep edenlerin ise; harici satış vaadi sözleşmeleriyle, davalı müteahhitte, söz konusu parsel üzerinde yapılmakta olan bağımsız bölümleri tapu harici satın alan kişiler olduğu anlaşılmakla, yapılan yargılama neticesinde verilecek kararda etkilenecekleri nazara alınarak, HMK' nun 66 maddesi gereğince feri müdahale taleplerinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Taraflar arasında imzalanan ... 53. Noterliğinin █████/2016 tarih ve 08935 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşme incelendiğinde; ... ili, ...ilçesi, 2.Bölge, 44844-

2 Ada ve parselde inşaa edilecek konut blokları, sosyal donatılar ve çevre tanzimi dahil düzenleme şeklinde satış vaadi ve anahtar teslimi daire inşaatı yapım sözleşmesi olduğu. 44844-2 parsel üzerinde kat karşılığı anahtar teslimi olarak nitelikleri arsa sahibi tarafından

onaylanan projesinde ve ek şartnamelerde belirtilen toplam 336 adet konutun, sosyal donatılar

(Yaz kış hem açık hem kapalı olarak kullanılabilen ısıtmalı yüzme havuzu, bahçe çevre

düzenlemesi, peyzaj havuzu, bahçe duvarları, bekçi kulübeleri, basketbol sahası, tenis kortu,

daire başına en az bir araçlık kapalı yer altı otoparkı, daire başı en az bir araçlık açık otopark) ve

teknik altyapıları da dahil olmak üzere, yapı kullanım belgesi alınması ve kullanıma hazır hale

getirilmesi olduğunu. Yine sözleşme tarihinden itibaren 2 ay içerisinde yapı ruhsatı alınacağı, yapı ruhsat tarihinden itibaren de 36 ay içerisinde inşaatın tamamlanıp, yapı kullanma izin belgesinin alınacağı ve sözleşmenin konusunu oluşturan, nitelikleri arsa sahibi tarafından onaylanan projesinde

belirtilen, toplam 336 adet dairenin (kullanım alanlarının toplamı 73 adet 107 m2'lik ve 73 adet

150 m2'den az olmamak üzere) 146 dairesinin arsa sahibine, 190 dairenin ise yükleniciye ait

olacak şekilde paylaşıldığı,

.... arsanın imar işlemleri .. Vs nin, yine yapı denetim firması ücretinin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı görülmüştür.

Belediyenin düzenlediği 03.12.2018 tarihli yapı tatil tutanağı ile; yapı denetim firmasının 27.11.2018 ve 30.11.2018 tarihli inşaat faaliyetlerinin imar düzenlemesi iptali nedeniyle durdurulması talebi üzerine, yerinde yaptığı inceleme neticesinde, inşaatın üç bloktan oluştuğu, ...blok %20, B blok %40, ... %60 seviyesinde olduğu tespit edilerek, yapım faaliyeti durdurulmuştur.

Bilahare, davacı yer sahibi kooperatifin, sözleşmenin geriye etkili feshi için 08.07.2019 tarihinde başvurusu üzerine, ... 8.Asliye Hukuk Mahkemesince yapılan yargılama neticesinde;15.09. 2020 tarihli ve ████████ E, ████████ K. Sayılı kararıyla; Yapı ruhsatının 12.05. 2016 tarihinde alındığı göz önünde bulundurulduğunda inşaatın bitirilmesi gereken tarihin (17.05.2016 + 36 ay =)17. 05.2019 olduğu halde, yapılan keşif neticesin alınan 11.05.2020 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; ...blok temel kazısının yapıldığı, temel betonu ile 3. bodrum kat kolon ve perde imalatının tamamlandığı, bir kısım döşeme kalıbının kurulduğu, B blok 2 bodrum kat, zemin kat ve 16 katın betonarme imalatının tamamlandığı, elektrik boş boru ve kablosunun çekildiği, bodrum katın su içerisinde olduğu, ... 2 bodrum kat, zemin kat, 34 adet normal katın beton imalatının tamamlandığı, elektrik boş boru ve kablosunun çekildiği, ...blokun %6,60, B blokun %27,50, C blokun %...,00 oranında ilerlemiş olduğu, yapılan işin tamamlama oranının %25.33 olduğu kabul edilerek, davacının geriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmiştir. İş bu kararın davalı yüklenici vekili tarafından istinaf edilmesi ve sonrasın da istinaf isteminden feragati nedeniyle 13.04.2022 tarihinde kesinleşmiştir.

Yine söz konusu inşaatın 31.08.2020 tarihli yapı tatil tutanağıyla; yapı denetim firmasının, hizmet bedellerinin müteakip bölümünün yatırılmadığı gibi, imar planının ... 13. İdare Mahkemesi nin 17.05.2018 tarih ve █████████E., █████████K. sayılı kararı ile iptal edildiği ve inşaat yapımının belediyenin 03.12.2018 tarihli yapı tatil tutanağı ile ...blok %20, B blok %40, ... %60 seviyesinde durdurulmuş olmasına rağmen, inşai faaliyetin devam ettiğine dair ihbarı üzerine, belediyece yapılan incelemeyle ...blok %20, B blok %40, ... %62 seviye ye ulaştığı tespit edilerek yapı tatil edilmiştir.

Dava konusu taşınmaza ait ABB nin imar tadili işlemlerini iptali için açılan, ... 13. İdare Mahkemesinin 17.05.2018 tarih ve █████████E., █████████K. sayılı kararı ve ... 15. İdare Mahkemesi 31.10.2019 tarih ve █████████E.,█████████K.sayılı kararıyla imar tadili kararların iptal edildiğini, anca yargılama süreci neticesinde, ...6. Dairesinin 25.01.2022 tarihve █████████E., ████████K.sayılı kararı ile Mahkemelerin, Belediyenin imar tadili işlemlerin iptali kararlarını kaldırıldığı ve eski imar durumuna dönüldüğü, anlaşılmıştır.

Tarafların asıl sözleşmenin geriye etkili fesih kararı ve Danıştayın anılan kararı sonrasında, yeniden bir araya gelerek ... 53.Noterliği'nin 09.03.2022 tarihve 06417 yevmiye sayılı düzenledikleri EK SÖZLEŞME ile; ASIL SÖZLEŞME GEREĞİNCE, arsa sahiplerine isabet edecek bağımsız bölümlerin anahtar teslimi şeklinde 30.05.2023 tarihine kadar geçici kabule hazır hale getirileceği, 30.08.2023 tarihinde iskan başvurusu yapılacağı, 31.12.2023 tarihine kadar da yapı kullanma izin belgesinin alınacağı, idari yargı ve tüketici mahkemelerinde geçecek süre dikkate alınarak en geç 30.08.2025 tarihine değin yapı kullanma izin belgesi alınmaması halinde teminat olarak tutulan 5 adet dairenin cezai şart olarak arsa sahibi kooperatifin mülkiyetine geçeceği, B blok betonarme iskeleti bitince 6 adet, ...blok kaba inşaat ve dış duvarlar bitince 7 adet, iç duvarlar, sıva, asma tavanlar, ışın bandı bitiminde her blok için 2 adet olmak üzere toplam 6 adet, .... bağımsız bölüm tapusunun yükleniciye verileceği, yüklenicinin 15.05.2019 tarihinden itibaren sözleşmede ön görülen kira kaybına ilişkin senet düzenleyeceği, senedin 31.08.2023 tarihinde iskan başvurusu yapılmadığı takdirde teminat senedi olmaktan çıkarak, muaccel hale geleceği, yüklenicinin bu sözleşme ile öngördüğü edimlerinden herhangi birisini süresinde ifa etmediği takdirde herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının gerçekleşmiş olacağı ve cezai şart olarak yüklenicinin hiçbir imalat bedelini talep etmeyeceği, devir aldığı bağımsız bölüm tapularının tamamını bila bedel iade edeceği, kararlaştırılmıştır.

... Büyükşehir Belediyesi 13.05.2023 tarihli cevabi yazısında; imar planlarının iptal edilmesi sebebiyle yapı denetim firmasının talebi üzerine 03.12.2018 tarihinde yapı tatil zaptı düzenlendiği, mühürleme işlemine rağmen inşaatın devam ettiği ve 31.08.2020 tarihinde yeniden yapı tatil tutanağı düzenlendiği, ruhsat iptalinin yeni imar planının kesinleşmesini müteakip değerlendirile- bileceğinden dolayı, bu aşamada yapı ruhsatlarında herhangi bir iptalin söz konusu olmadığı, durdurulan sürelerin talep edilmesi halinde ruhsat geçerlilik süresine ilave edileceği, belirtilmiştir.

İş bu dava açıldıktan sonra yine belediyesince 24.10.2023 tarihinde; ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı olarak inşaat faaliyeti yürütüldüğü (...blokun %30, B blokun %65, C blokun %70 seviyelerine ulaştığı) tespit edilerek yapı tatil zaptı düzenlenmiş ve yapı mühürlenmiştir. Ayrıca ... Büyükşehir Belediyesi Belediye Encümen'inin 16.11.2023 tarih ve 2171 sayılı kararında 44844 ada 2 parseldeki dava konusu inşaatın 3194 sayılı Kanunun .... maddesinde belirtilen ruhsat alınmadan veya ruhsat eklerine aykırı yapılmasından dolayı, yapı sahibi kooperatife ve yapı müteahhidine ayrı ayrı olmak üzere 4.514.459,541 TL para cezası verilmiştir.

Yine ... Büyükşehir Belediyesi cevabi yazıların da; dava konusu parselinde aralarında olduğu parsellere ait plan değişikliklerinin ... 13. İdare Mahkemesinin 17.05. 2018 tarih ve █████████E., █████████K. sayılı kararı ve ... 15. İdare Mahkemesi 31.10.2019 tarih ve █████████ E. ,█████████K.sayılı kararıyla iptal edildiğini. Müellif konumundaki davacı kooperatifin yeni bir teklifte bulunmadığı. ...6. Dairesinin 25.01.2022 tarihve █████████E., 2022/ 744 K. sayılı kararı,yine 07.02.2022 tarih ve █████████E., █████████K. sayılı kararları ile; KDGPA sınırı ve 1/25000 ölçekli nazım imar planı değişikliği yönünden davanın reddi kararının onanmasına, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişiklikleri yönünden iptal kararının bozulmasına, yeniden karar verilmek üzere dosyanın Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine karar verildiği, bahsi geçen bölgede imar planlarının iptal edilmesiyle yapı denetim şirketinin talebi üzerine inşaatların 03.12.2018 tarih ve 14 sayılı yapı tatil tutanağı ile durdurulduğu, buna rağmen inşaai faaliyetlerin devam etmesi üzerine 31.08.2020 tarih, 20 sayılı yapı tatil tutanağı ile tekrar durdurulduğu, inşaatın devam etmesi üzerine 24.10.2023 tarih, 18 sayısıyla yeniden yapı tatil zaptı düzenlenerek inşaat faaliyetlerinin durdurulduğu, bu aşamada yapı ruhsatlarında herhangi bir iptalin söz konusu olmadığı, durdurulan sürelerin talep edilmesi halinde ruhsat geçerlilik süresine ilave edileceği, mevcut haliyle inşaata devam edilemeyeceği belirtilmiştir.

Mahkememizce, tedbir talebinin değerlendirilmesi amacıyla mahallinde yapılan keşif sonrası inşaat mühendisi bilirkişi ...'den alınan 24.08.2023 tarihli raporda: davaya konu taşınmaz üzerinde yapılan üç blokun olduğu, ...blokta %10, B blokta % 49,63

ve ... da % 54,07 oranında ilerleme sağlandığı, 2023 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri ile tamamlanan imalatın bedelinin 380.314.904,00TL olarak hesaplanmıştır.

Taraf delilleri toplandıktan sonra, uyuşmazlığın esasına yönelik olarak rapor hazırlanması için İnşaat mühendisi Semih Nakip, nitelikli hesap uzmanın Semra Kanalp Erden ve mali müşavir Melek Bolat dan oluşturulan heyete alınan 26.09.2024 tarihli raporda; Taraflar arasında akdedilen 09.03.2022 tarihli ek sözleşmenin, ...6. Dairesi'nin 25.01.2022 tarihli kararından sonra akdedildiği, Danıştay'ın 25.01.2022 tarihli kararı ile ABB Meclisinin imara planı tadili kararının tekrar yürürlük kazandığını, böylece 09.03.2022 tarihli ek sözleşmeye göre davalı yüklenicinin inşaata devamının önünde engel kalmadığı, nitekim yüklenicinin de inşaatı belirli bir seviyeye kadar devam ettirdiği, fakat ek sözleşmenin süre sonu olan 30.05.2023 tarihine kadar tamamlayamadığı, dava konusu inşaatın bitirilme tarihinin taraflar arasındaki sözleşmeye göre 30.05.2023 olduğu, gerek dava tarihi itibariyle, gerekse dosyadan tespit edilen (yargılama sırasında) son tatil tarihi olan 24.10.2023 itibariyle inşaatın %90 veya üzerinde bir seviyeye getirildiğinin tespit edilemediği. Böylece davacı yönünden sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) koşullarının oluştuğu, bu hususta hukuki takdir ve değerlendirmenin Mahkemeye ait olduğunu. Ancak davalının yargılama sırasında da inşaata devam ettiği ve 28.07.2023 tarihinde yapılan keşifte hazırlanan bilirkişi raporunda, inşaatın ...blokta %10, B blokta %49,63, C blokta %54,07 oranında olduğunun tespit edildiği, daha sonra 24.10.2023 tarihinde yapının ruhsatsız olduğu gerekçesiyle mühürlendiği ve söz konusu yapı tatil zaptında inşaatın ...blokta %30, B blokta %65, C blokta %70 oranında olduğunun tespit edildiği, 24.10.2023 tarihinden sonra ise herhangi bir ilerleme olup olmadığının tespit edilemediğini. Dolayısıyla davalı yüklenicinin 30.05.2023 tarihine kadar inşaatı bitirememekle birlikte, bu tarihten sonra bitirmeye yönelik davrandığı, fakat 09.03.2022 tarihli ek sözleşmeden itibaren 30.05.2023 tarihine kadar geçen sürede ruhsata aykırılığın giderilmesi ve inşaatın "ruhsatsız inşaat" durumundan çıkartılarak mühürlenmesine engel olacak gerekli hukuki ve idari gerekliliklerin taraflarca yerine getirilip getirilmediği, bu hususta tarafların sözleşmenin devamı için üzerlerine düşen çabayı gösterip göstermedikleri, inşaatın 09.03.2022 tarihli ek sözleşmede kararlaştırılan 30.05.2023 tarihine kadar tamamlanamamış olmasında ruhsatın etkili olup olmadığı hususları da bir arada değerlendirilerek, yükleniciye süre verilip verilmeyeceği ve 1983/3 E. 1984/1 K. sayılı 25.01.2984 tarihli Yargıtay İBK uyarınca Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili şekilde değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususlarında takdirin Mahkemeye ait olduğunu. Yine İnşaatın 09.03.2022 tarihli ek sözleşmede kararlaştırılan tarih olan 30.05.2023'e kadar tamamlanmamasında, imar ve/veya ruhsat ile ilgili olarak davacıya izafe edilebilecek herhangi bir kusur bulunmaması ve tamamlanmamasından davalının sorumlu olması halinde, inşaat seviyesinin %90 altında olması nedeniyle davacının sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) talep edip edemeyeceği konusunda takdirin Mahkemeye ait olduğu belirtilmiştir,

Taraf vekillerinin rapora itirazları vede 25.01.2984 tarih ve 1983/3 E. 1984/1 K. sayılı Yargıtay İBK kararı ile iş bu davadan sonrada işin devam ettirildiği nazara alınarak, yüklenicinin yapım işinin %90 seviyesine gelip gelmediğinin tespiti amacıyla mevcut heyet ile mahallinde. █████ 2024 tarihinde keşif yapılarak alınan 12.02.2025 tarihlli ek raporda; Keşfen yapılan yerinde tespitler sonucunda da yargılama sırasında kayda değer bir

ilerlemenin tespit edilemediği, kök raporumuzda yer verdiğimiz imalat seviyelerinin

keşifte de teyit edildiği, sadece kayda değer olmayan ve sonuca etkili olmayan cüzi

bir fark bulunduğu, dolayısıyla keşifte de tespit ve teyit edilen oranlara göre,

inşaatın halihazırdaki bitirilme seviyesinin ileriye etkili feshe cevaz verecek ve buna

ilişkin hesaplama yapılmasına imkan sağlayan bir seviyede olmadığı, bu seviyenin

ancak geriye etkili feshe cevaz verebilecek ve buna ilişkin hesaplama yapılmasına

elverişli seviyede olduğu,

İnşaatın halihazır seviyesi ileriye etkili feshe elverişli olmadığı için bu konuda farazi bir

hesaplama yapmak da mümkün olmayacağı gibi böyle bir hesaplamanın sağlıklı ve doğru da olmayacağı,

böylece davacı yönünden sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) koşullarının oluştuğu,

bu hususta takdiri Mahkemeye ait olduğu, Mahkemece sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurmasına karar verilmesi halinde, yapılan imalatın dava tarihi itibariyle, Bakanlık tarafından yayımlanan

yapı yaklaşık birim maliyetleri ile toplam tutarın 362.806. 241,18 TL olarak hesaplandığını,

Sözleşme uyarınca yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısının 58 adet, inşaatın

tamamlanma seviyesine göre ise 52 adet olduğu, tapu kayıtlarından

toplam 73 adet bağımsız bölümün satışının verildiğinin tespit edildiği, bildirilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşme eser sözleşmesi olup TBK'nun 470 vd.maddelerine tabidir. TBK'nun 473.maddesinde; yüklenicinin, işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde, işsahibi; teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebileceği, hüküm mevcut ise de, işin süresinde yapılmaması / yüklenici temerrüdü halinde iş sahibinin hakları hususunda bir düzenlemeye yer verilmediği görülmektedir.

Ancak, bu durumda, genel hükümleri düzenleye 6098 sayılı TBK nun iki taraflı sözleşmelerde borçlu temerrüdünü düzenleyen 123, 124 ve 125.maddelerinin uygulama yeri bulacağı açık olup TBK'nun 123. maddesinde; Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.", 124. maddesinde; "Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur: 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa. 2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa. 3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa. ", 125.maddesinde;" Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir." hükümleri yer almaktadır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 25.01.2984 tarih ve 1983/3 E. 1984/1 K. Sayılı kararında; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici temerrüdü söz konusu olduğunda kural olarak (TBK m.123-125) hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği, ancak somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağı belirtilmiş ve yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla geriye/ileriye etkili fesih ayrımında eşik oranın, inşaatın %90 seviyesinde tamamlanması olduğu belirtilmiştir.

Tüm dosya kapsamı, dava, cevap, asıl sözleşme, ek sözleşme, ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin asıl sözleşmenin geriye etkili fesih kararı, noter ihtarları, ... Büyükşehir Belediyesi yazı cevapları, yapı tatil tutanaklar, bilirkişi heyetinden alınan rapor ve ek rapor birlikte değerlen dirildiğinde; Taraflar arasında, ... 53. Noterliği'nin █████/2016 tarih ve 08935 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı imzalanan asıl sözleşme ile; davacı kooperatife ait ... ili, ...ilçesi, 2.Bölge, 44844-

2 Ada ve parselde anahtar teslimi olarak, 146 adeti arsa sahibi kooperatife ve 190 adeti davalı yükleniciye verilmek üzere, 336 adet bağımsız bölümün yapımının kararlaştırıldığı. Davalını işe başladığı ancak süre dolduğu halde işin %25.33 oranında yapılması nedeniyle arsa sahibi davacının başvurusu üzerine, iş bu asıl sözleşmenin geriye etkili fesihine, ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesince karar verildiği ve bu kararın kesinleştiği. Bu aşamadan sonra tarafların yeniden bir araya gelerek, geriye etkili feshine karar verilen ana sözleşmeye atıf yapılarak, bu sözleşme kapsamında arsa sahibine teslim edilecek dairelerin anahtar teslimi şeklinde 30.05.2023 tarihine kadar geçici kabule hazır hale getirileceği ve müteahhide verilecek daire sayıları ile aşamaların hususunda 09.03.2022 tarihli ek sözleşme imzalanarak karar altına alındığı. Ancak yine davalı müteahhit tarafından teslim için belirlenen süre geçtiği halde işin tamamlama oranın dava tarihi ve sonrasında ...blokta %30, B blokta %65, C blokta %70 oranında olduğu anlaşılmıştır. Davalı yüklenici işin bitirilmemesinin hukuki engeli olarak; söz konusu parsele ait imar planın Mahkeme kararı ile iptali gösterilmiş ise de, Belediye yazıların göre ... 13. İdare Mahkemesinin 17.05.2018 tarih ve █████████E., █████████K. sayılı kararı ve ... 15. İdare Mahkemesi 31.10.2019 tarih ve █████████E., █████████K.sayılı kararıyla imar tadili kararlarının iptal edildiği, ancak bilahare bu kararların ...6. Dairesinin 25.01.2022 tarih kararı ile iptali nedeniyle, imar durumun eski haline döndüğü ve bu karar sonrasında 09.03.2022de ek sözleşmenin yapıldığı, yüklenici davalının inşaatlara devam ettiği, yani yasal durumun buna bir engel oluşturmadığı gibi belediyenin son yapı tatil tutanağının tarihinin iş bu sözleşmede belirtilen iş bitirme tarihi olan 30.05.2023 den sonrası 24.10.2023 tarih olduğu, görülmekle bu itirazının haklı olmadığı anlaşılmıştır. Yine önceki yapıt tatil tutanakları ve yapı ruhsatı süresi hususlarında ise; yapı denetim firmasının ücretinin ödenmemesinde, yasal düzenleme gereğince yapı denetim sözleşmesi, arsa sahibi kooperatif ile yapı denetim firması arasınd yapıldığı vede ücrette sorumlu arsa sahibi davacı sorumlu ise de, taraflar arasındaki sözleşme kapsamından, bu ücretin, yüklenici tarafından karşılanacağı, yine imar planı vs işlerden de yüklenicin sorumlu olduğu, dava konusu edilen ek sözleşmenin, imar palanı ile ilgili oluşan hukuki engelin Danıştay kararı ile ortadan kalktığı ve yüklenicinin bunu bilerek ek sözleşmeyi imzalayarak 30.05.2023 tarihinde arsa sahibi kooperatife dairleri teslim edileceği kabul edildiği ve bu şekilde işin yapımına başlandığı, 2018 ve 2020 tarihli yapı tatil nedeni olan imar planı iptali engeli kalktığı ve yapı denetim ücretinin yüklenici tarafından giderilebilecek bir husus olduğu halde işi yapıp teslim etmediğinden kusurun davalı yükleniciden olduğu davacıya atfı kabil bir kusurun bulunmadığı görülmüştür. Ayrıca yükleniciye teslimi gereken bağımsız bölümlerin zamanında devir edilmemesi nedeniyle nakit akışının sağlanmadığından işin yürütülemediği itirazının incelenmesinde, yaptığı işin miktar ve aşamasına göre 58 adeti hak ettiği hale de 72 adetin yükleniciye devir edildiği, tespit edilmekle bu savunmasında yerinde olmadığı da anlaşılmıştır.

Tüm bu açıklamalar neticesinde, arsa sahibi davacını TBK nu 125.maddesi kapsamında borçlu yüklenicinin geline aşamada, artık bu işi yaparak teslim edemeyeceği nedeniyle, yeniden süre vs faydasız olduğundan bahisle sözleşmeden dönme hakkını kullandığını belirterek, sözleşmenin geriye etkili feshin talep ettiği ve yapılan incelemede yüklenicinin işi getirdiği seviyesinin %90 altında kaldığı da görülmekle, bu hakkının kullanımının da iyiniyet kurallarına aykırı olmadığı anlaşılmakla, davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir.

İş bu davada yalınızca sözleşmenin geriye etkili feshi talep edildiği nazara alınarak, yüklenicinin, kar dışında kalan yaptığı işin yapım maliyeti bedelini, iş sahibinin ise , müteahhide verdiği dairelerin tapusunun iadesini isteyebileceği halde, bu istemler için harcı yatırılarak açılmış bir dava bulunmadığı görülmekle, bu hususlar bir karar verilmemiştir.

Dava konusu fesih istenen sözleşme değeri, asıl sözlemede 1.130.000 TL olarak gösterildiği nazara alınarak, bu miktar dava değeri kabul edilerek, dava harçları ve vekalet ücreti hesap edilmiştir.

Yine davacı, asıl sözleşmeninde geriye etkili feshi talep edilmiş ise de; bu hususta daha önce açtığı davada ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 15.09.2020 tarihli ve ████████ E, ████████ K. Sayılı, 13.04.2022 de kesinleşen karar ile geriye fesihine karar verildiği, tarafların tekrar bir araya gelerek akdetikleri 09.03.2022 tarihli ek sözleme ile asıl sözleşmenin canlandırılmadığı ve bu hususta kesin hüküm bulunduğu nazara alınarak, dava şartı yokluğundan bu istemin usulden reddine karar vermek gerekmiştir

Ayrıca davalının inşaat alanına girmemesi, imalat ve ihzaratta bulunmaması ile müvekkiline teslimine karar verilmesi isteminin ise; iş bu karar sonrası kendiliğinden gerçekleşecek sonuçlar olup feri nitelikteki bu talepler yönündeki istemin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM

: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davacının ... 53. Noterliği'nin █████/2016 tarih ve 08935 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili feshi talebinin HMK'nun ███████. Maddeleri gereğince kesin hüküm nedeniyle DAVA ŞARTI YOKLUĞUNDAN USULDEN REDDİNE,

2-Davacının ... 53. Noterliği'nin █████/2022 tarih ve 06417 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde yapılan EK SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHİNE,

3-Davacının sair istemlerinin reddine,

4-A)Davacının ... 53. Noterliği'nin █████/2016 tarih ve 08935 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili feshi davasında alınası gereken 615,40 TL harcın davacıdan alınarak hazineye irad kaydına,

B)Davacının ... 53. Noterliği'nin █████/2022 tarih ve 06417 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde yapılan ek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi davasında hesaplanan 77.190,30 TL karar ve ilam harcından 19.297,58 TL peşin harç, 637,45 TL tamamlama harcı toplamı olan 19.935,03 TL harcın düşümü ile eksik kalan 57.255,27 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

5-A)Davacı tarafından yatırılan 179,90 TL başvuru harcı, 19.297,58 TL peşin harç, 25,60 TL vekalet harcı, 637,45 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 20.140,53 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

B)Davacının karşıladığı 618,00 TL yazışma gideri, 32.500,00 TL bilirkişi ücreti, 4.305,20 TL keşif harcı, 3.590,00 TL delil tespiti gideri olmak üzere toplam 41.013,20 TL yargılama giderinin, kabul / talep oranına göre hesaplanan 20.506,60 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geri kalan 20.506,60 TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

6- A) Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen tutar üzerinden takdir edilen 170.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

B) Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca maktu 30.000,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

7-Karar kesinleştiğinde taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının re'sen yatırana iadesine,

Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı oy birliği ile verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2025

"Bu Evrak 5070 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre UYAP Sistemi Üzerinden Elektronik Olarak İmzalanmıştır."