Kiralanan taşınmazın tahliye edilmemesi ve ön alım davası nedeniyle malikin uğradığı maddi ve manevi zararların tazmini talepli dava.
Özet: Bir şirketin satın aldığı taşınmazın, mevcut kiracısı tarafından kira sözleşmesi bitmesine rağmen tahliye edilmemesi ve açılan ön alım davası nedeniyle teminat gösterilememesinden kaynaklanan maddi ve manevi zararların tazmini talebiyle açılan davada, davacı; tahliye edilemeyen dönemdeki kira kaybı, tahliyeden sonra dahi mülkü kullanamamaktan doğan gelir kaybı, tedbir şerhi nedeniyle oluşan zararlar ve ticari hayat üzerindeki olumsuz etkiden kaynaklı manevi tazminat talep ederken, davalı davanın reddini savunmaktadır.
T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO
: ████████ EsasKARAR NO
: █████████DAVA
: Taşınmazın Tahliye Edilmemesi Nedeniyle TazminatDAVA TARİHİ
: █████/2020KARAR TARİHİ
: █████/2025GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH
: █████/2026Mahkememizde görülmekte olan Taşınmazın Tahliye Edilmemesi Nedeniyle Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
:Davacı vekilinin dava dilekçesinde ÖZETLE; Müvekkil ... Sanayi ve Ticaret A.Ş 01 Kasım 2007 yılında inşaat malzemesi imalatı alanında ... Mah. ... Sok. No:17-30, Zeytinburnu, İstanbul adresinde (Davutpaşa VD ....) brüt 1.400 m2 bir alanda faaliyetine başladığını, müvekkil firmanın kısa sürede büyüme ivmesi yakalamış olduğundan yeni yatırımlar yapmak kararı almıştır ve Düzce ... Bölgesi 2 Ada 19. Parsel üzerinde kurulu (... ADA 255, 2. Parsel) 10.567,23 m2 sanayi arsası ve 2.600 m2 kapalı alanı olan hazır kurulu fabrikayı toplam 2.250.000 TL’ye satın aldığını, davaya konu taşınmazın satın alındığı tarihten önce ... Sanayi Ticaret Limited Şirketi ile davalı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 15.06.2011 tarihinde başlamak 14.07.2012 tarihinde bitmek üzere kira sözleşmesi akdedilmiş ve söz konusu kira kontratı 3 kira dönemi uzatıldığı öğrenildiğini, davacının maliki olduğu taşınmazı davalının haksız ve hukuka aykırı fiilleri ile kullanamadığının tespitine; 14.07.2014 ile 01.09.2017 tarihleri arasında müvekkilin ödediği kira ve aidat bedelinin tahsil ettiği kira ve aidat bedelinden mahsubu sonucunda kalan bedelin faizi ile birlikte tahsiline; 15.01..2018 tarihinden günümüze kadar mülkü kullanamamadan kaynaklı tahsil edilemeyen kira ve aidat bedellerinin faizi ile birlikte tahsiline; Taşınmaz üzerine tedbir şerhi işlenmesi ve açılan davadan dolayı taşınmazın teminat olarak kullanılamamasından dolayı uğranılan zararın faizi ile birlikte tanzimine; şirketin ticari hayatını olumsuz etkilediğinden uğranılan 10.000-TL manevi zararın davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacının haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın usulden ve esastan reddine, yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini beyan etmiştir.DELİLLER
:Düzce .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası, Gebze Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası, İstanbul .... İcra Dairesinin ... Esas sayılı dosyası, Düzce Tapu Müdürlüğü yazı cevabı, İstanbul ... Sulh Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ve tüm dosya kapsamı.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
:Dava, kiralanan taşınmazın tahliye edilmemesi nedeniyle ve önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası nedeniyle mahkemece konulan tedbir kararından dolayı uğranılan maddi ve manevi zararın tazmini talebine ilişkindir.Somut olayda; dava konusu Düzce ... Bölgesi ... Ada 19. Parsel üzerinde kurulu (... ADA 255, 2. Parsel) 10.567,23 m2 sanayi arsası ve 2.600 m2 kapalı alanı olan hazır kurulu fabrika alanının dava dışı ...Şirketi tarafından davalı şirkete 15.06.2011 tarihinde başlamak 14.07.2012 tarihinde bitmek üzere kiralandığı, söz konusu kira kontratının 3 kira dönemi uzatıldığı, kira sözleşmesi devam ederken 14.01.2014 tarihinde davacının bu taşınmazı satın aldığı ve kira döneminin sonunda taşınmazın tahliyesini davalıdan talep ettiği, davalı tarafından tahliye edilmemesi üzerine kiraya veren sıfatıyla tahliye ve kira tespit davası açtığı, davalının davaya konu taşınmazı zamanında boşaltmaması ve ön alım davası açması nedeniyle taşınmazı kullanmaması bakımından davacının; █████/2014-█████/2017 tarihlen arasındaödediği kira bedeli ile aldığı kira bedeli arası farkın faizi ile tahsili, █████/2018 tarihinden dava tarihine kadar taşınmazı kullanamamasından dolayı tahsil edilemeyen kira ve aidatbedellerinin tahsili, taşınmaz üzerine tedbir şerhi konması ve açılan davadan dolayıtaşınmazın teminat olarak gösterilememesinden dolayı uğranılan zararın faizi ile tahsili talebinde bulunmuştur.Bu kapsamda taraflar arasındaki uyuşmazlığın; davalı tarafından taşınmazael atmanın ve haksız kullanımın vaki olup olmadığı, davalının kullanımının haklı ve hukukibir ilişkiye dayanıp dayanmadığı, davacının zarar tazmini talebinde haklı olup olmadığı, yanısıra davalı tarafından açılan tapu iptal ve tescil davası nedeniyle davacının tazminat talephakkının bulunup bulunmadığı noktasında toplandığı anlaşılmıştır.Dosyada mübrez İstanbul .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile 01.12.2015 tarihinde dava konusu taşınmazın ihtiyaca binaen tahliyesine karar verildiği ve tahliye kararının kesinleşmesine müteakiben taşınmazın █████/2018 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmıştır.Dosyada mübrez İstanbul .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... Esas ve ... Karar sayılı ilamı ile; “ Davanın kısmen kabulü ile mecurun 15.07.2015 tarihinden itibaren brüt kirasının 13.983,00TL olarak tespitine fazlaya ilişkin talebin reddine..” şeklinde karar verildiği ve kararın kesinleştiği görülmüştür.Dosyada mübrez Düzce .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasının yapılan incelemesinde; konusunun sözleşmeye dayalı önalım hakkı nedeniyle tapul iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu, yargılama kapsamında davalıdır şerhi konulduğu ve yapılan yargılama kapsamında davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verildiği ve kararın kesinliştiği anlaşılmıştır.Mahkememizce uyuşmazlığın çözümü adına bilirkişiler eliyle tarafların ticari kayıt ve belgeleri incelenmiş ve hazırlanan █████/2025 tarihli ek rapor dosya kapsamına uygun görülerek hükme esas alınmıştır.Davalı tarafından açılan önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davası nedeniyle davacının tazminat talebi hakkında yapılan incelemede; davalının dava konusu taşınmazla ilgili olarak açtığı tapu iptal ve tescil davasında mahkemesince davalıdır şerhi konulduğu, davacı da bu itibarla █████/2018 tarihi ile dava tarihi olan █████/2020 arasında taşınmazı kullanamamasından doğan zararlarını talep etmektedir. HMK'nın 399 maddesi uyarınca haksız ihtiyati tedbir nedeniyle tazminatın koşullarından birisi haksız ihtiyati tedbir nedeniyle bir zararın doğmuş olmasıdır. Mahkemece konulan tedbirin, davalıdır şerhi niteliğinde olduğu, bu tedbirin davacının taşınmazı kullanmasına ve satışına engel teşkil etmediği, dolayısıyla haksız ihtiyati tedbir nedeniyle bir zararın söz konusu olmadığı takdir ve sonucuna varılarak davacının bu talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.Taşınmazın geç tahliyesi nedeniyle davacının uğradığını iddia ettiği kira farkı, ödemek zorunda kalınan kira bedeli ve aidat bedeline ilişkin yapılan incelemede; Kira tespit davası uyarınca belirlenen aylık kira bedeli üzerinden yapılan hesaplama neticesinde 14.01.2014-15.01.2018 tarihleri arasında ödenmesi gereken kira alacağının 767.092,64 TL olarak hesaplandığı, bu süre içerisinde davalı tarafından KDV dahil 597.076,64 TL ödeme yapıldığı, dolayısıyla davacıya 170.016,18 TL eksik kira alacağı ödendiği anlaşılmıştır. Dolayısıyla hesaplanan bu miktar üzerinden davacının kira farkı alacağı talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.Davacının dava konusu taşınmazın tahliye edilmemesi nedeniyle 14.07.2014 – 01.09.2017 dönemi için Zeytinburnu’ndaki başka bir adrese ödemek zorunda kaldığı kira, stopaj ve aidat tutarlarının tahsili talebine ilişkin yapılan incelemede; bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplama uyarınca davacının 15.07.2014-10.10.2017 itibarı ile gerçekleşen kira giderleri toplamının 1.418.817,60 TL olduğu ve davacının dava konusu taşınmazdan elde ettiği kira gelirleri toplamının ise 597.076,64 TL olduğu, dolayısıyla davacının zarar miktarının (1.418.817,60-597.076,64=) 821.740,96 TL olduğu anlaşılmakla, bu miktar üzerinden davacının talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.Dava konusu taşınmaz davalı tarafından 15.01.2018 tarihinde tahliye edildiği için bu tarihten sonraki dönemlere ilişkin bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplamalar dikkate alınmamıştır. Aynı şekilde davacı tarafından ödenen aidat tutarları da, davacı tarafından bu hususta hizmet alındığı için zarar olarak değerlendirilmemiş ve hesaplamaya dahil edilmemiştir.Bu açıklamalar ışığında davacı tarafın maddi tazminat taleplerinin kısmen kabulü ile, 821.740,96-TL ödemek zorunda kalınan kira farkı alacağı ve 170.016,18-TL eksik kira bedeli olmak üzere toplam 991.757,14-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar vermek gerekmiştir.Davacı tarafın manevi tazminat talebi bakımından yapılan inceleme de; yürürlükte olan TBK'nın 58. ve TMK'nın 24. maddelerinde korunan kişisel hakların ihlalinden doğan bir eylem sözkonusu olduğunda manevi tazminat adıyla yapılacak bir ödeme kişilik hakları saldırıya uğrayan kişi ya da kişilerde manevi tatmin duygusunu tatmin eder. Kişilik hakları hukuka aykırı olarak saldırıya uğrayan kimse, kusur varsa zararın tazminini ve bu kapsamda manevi zarar sebebiyle de manevi tazminatın ödetilmesini isteyebilir. Bu kapsamda somut olayda davacı taraf, tahliyenin zamanında yapılmaması ve haksız ihtiyati tedbir kararı sebebiyle taşınmazına zamanında kavuşamadığını gerekçe göstererek manevi tazminat talebinde bulunmuş ise de dosya kapsamı itibari ile davacı taraf, taşınmazına kavuşamamaktan ve haksız ihtiyati tedbir kararından dolayı manevi zarar gördüğünü somut deliller ortaya koyamamıştır. Bu nedenle Borçlar Kanununun 58. maddesi uyarınca manevi tazminat talebinin koşullarının oluşmaması nedeni ile reddine dair karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.HÜKÜM
: Gerekçesi kararda açıklanacağı üzere;1-Davacının maddi tazminat talebinin KISMEN KABULÜ İLE,821.740,96-TL kira farkı ve 170.016,18-TL eksik kira bedeli olmak üzere toplam 991.757,14-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,2-Fazlaya ilişkin maddi tazminat talebinin ve koşulları oluşmayan manevi tazminat talebinin reddine,Maddi Tazminat Bakımından;3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 67.746,93-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 170,78-TL peşin harcın ve 17.077,50 TL tamamlama harcının mahsubu ile eksik kalan 50.498,65-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,4-Davacı tarafından yatırılan 54,40-TL başvurma harç, 170,78 TL peşin harç ve 17.077,50TL tamamlama harcının davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,5-Davacı tarafından yapılan bilirkişi ücreti ve posta gideri olmak üzere toplam 54.500TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre hesaplanan 54.064TL'sinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,6-Davalı tarafından herhangi bir yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,7-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 154.763,57 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,8-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre red edilen miktar üzerinden hesaplanan 8.242,86-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,Manevi Tazminat Bakımından;9-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 615,40 TL maktu karar ve ilam harcının davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,10-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan10.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine,11-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. █████/2025Başkan ...e-imzalıdırÜye ...e-imzalıdırÜye ...e-imzalıdırKatip ...e-imzalıdır