kat malikleri kurulu kararının toplantı usulü, yönetici seçimi, aidat belirleme ve ödeme yöntemlerindeki usulsüzlükler nedeniyle iptali davasının temyiz incelemesi.

Kat malikleri kurulu kararının toplantı usulü, yönetici seçimi, aidat belirleme ve ödeme yöntemlerindeki usulsüzlükler nedeniyle iptali davasının temyiz incelemesi.

Özet: Bir kat maliki, kat malikleri kurulunun usulüne uygun çağrı yapılmadan, gündemsiz ve divansız toplandığını, karar defterinde tarih değişikliği yapıldığını, yönetici seçiminin geçersiz olduğunu, aidat belirlenmesi, elden ödeme ve yöneticinin yetkileri gibi mali kararların hukuka aykırı olduğunu iddia ederek kurul kararlarının iptali için dava açmış, ilk derece mahkemesinin kabul, bölge adliye mahkemesinin kısmen kabul kararlarının ardından temyize başvurmuştur.

5. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ

: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ Esas, █████████ Karar

DAVA TARİHİ

: 09.07.2021

KARAR

: Yeniden esas hakkında verilen karar

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: █████████ Esas, ████████ Karar

Taraflar arasındaki kat malikleri kurul kararının iptali davasında yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Ankara ili, ..., ...Mahallesi 75 26... parsel sayılı (1322 cadde, 65 numarada bulunan) taşınmazın 2 numaralı bağımsız bölümünün maliki olduğunu, müvekkili davacıya 07.06.2021 tarihinde 10.02.2021 tarihli Kat Malikleri Kurul Kararının imzasız örneğinin gönderildiğini, herhangi bir imza ya da resmiyet içermeyen bu yazı karşısında müvekkilinin, bu binanın yöneticisi olduğunu iddia eden 3 numaralı bağımsız bölüm malikinden ilgili belgenin resmi kanalla gönderilmesini talep etmesi üzerine “karar defteri” başlıklı ve noter tasdikli 6 sayfadan ibaret bir fotokopi gönderildiğini, gönderilen belgeden davalının bir kat malikleri kurulu toplantısı gerçekleştirdiği ve davacı müvekkilini borçlandırdığını, davalı tarafça karar defterinde oynama yapılıp tarihlerin de değiştirildiğini, kat malikleri kararlarının kül hâlinde iptali gerektiğini, kat malikleri kurul toplantısının yönetim planına uygun olarak yapılmadığını, ana gayrimenkul yönetim planına göre olağan toplantıların her yılın mayıs ayının 1. haftası yapılacağının belirtildiği nazara alınarak kat malikleri kurulu toplantısının olağanüstü toplantı şeklinde olması gerektiğini, kaldı ki ne olağan ne de olağanüstü bir toplantının hiçbir zaman yapılmadığını, davalı tarafından davacı müvekkiline gönderilen ve yönetici seçildiğini iddia ettiği kat malikleri kurulu 10.02.2021 tarihli olup bu tarihte böylesi bir toplantı yapılmadığını, Karar Defterinin 1. sayfasında toplantının yapıldığının iddia edildiği tarih üzerinde oynama yapıldığını, okunduğu şekli ile davalının gönderdiği fotokopide 20.05.2021 tarihi yazılı iken sonradan bu tarihin 10.02.2021 olarak yazıldığını, davaya konu kat malikleri toplantısının 10.02.2021 tarihinde olağanüstü olarak ve 20.05.2021 tarihinde olağan olarak yapılmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte kat malikleri kurul toplantısına çağrı yapılmamış olup davacı müvekkilinin davet edilmediğini, toplantı çağrısı yapılmadığından bu toplantının gündemi hakkında da herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, toplantı usullerine de uyulmadığını, usul ve esaslara aykırı olarak yapılan kat malikleri kurulu toplantısının gündemi belli olmadığı gibi hazirun cetveli de yapılmadığını ve divan heyeti oluşturulmadığını, yönetici de seçildiği iddia edilen toplantıda divanın nasıl oluştuğu ile kimlerin neye oy verdiği ya da vermediğinin hiçbir şekilde belli olmadığını, davalının yönetici seçilmesi usul ve esaslara uyulmayarak gerçekleştirilmiş olup yönetici seçimine dair kararın iptali gerektiğini, Kat malikleri kurulunun internet bazlı uygulamaları kullanarak bilgilendirilmesine dair kararın iptali gerektiğini, iptali istenen kurulda yeni yıla ait aidat tutarlarının hangi usul ve esaslarda belirlendiğinin belli olmadığını, davalı kat maliki geçmiş on iki ay boyunca fahri de olsa ana gayrimenkulün giderleri ile meşgul olmuş ve işletme projesinin hazırlanması için gerekli geçmiş on iki aylık veri mevcut olduğu ve yönetici olduğunu iddia eden davalı da bunları bildiği hâlde, işletme projesi hazırlanmadan aylık ödeme planı çıkartılmış olup ortak giderlere katılma hesap ve borçlandırmasının iptali gerektiğini, ana gayrimenkulün adına açılmış bir banka hesabı bulunmasına rağmen ödemelerin elden bizzat davalıya yapılmasına dair kararın hukuka aykırı olduğunu, ortak giderler için yapılacak olan ödemelerin elden yapılması kararının iptali gerektiğini, nakit para ile ödeme yetkisinin daha sonraki yöneticilere de aktarılması kararının iptali gerektiğini, yöneticiye verilecek olan yetkiler daha sonra da seçilecek yöneticiye verilecek şekilde ileriye dönük olarak verilemeyeceğinden bu kararın da iptali gerektiğini, mevcut bir banka hesabı ve otomatik ödeme talimatı varken başka bir hesap ve ödeme talimatı verilmesi kararının iptali gerektiğini, yönetici olduğunu iddia eden davalı sürekli şekilde elden ödeme yetkisi istemekte olup ödemelerin karşılığını da "yevmiye" şeklinde yapmakta ısrarcı olup elden ödeme ve yevmiye usulü ödeme hakkında alınan kararın iptali gerektiğini, yönetici olarak seçilen davalının 2020 yılı için ibra edilmesine dair alınan kararın iptali gerektiğini, yönetici olduğunu iddia eden davalı 2020 yılı için ibra edildiği hâlde, 2021 öncesinde yeni bir kurul çağrısında bulunmadığını ve görevini yerine getirmediğini, geçmişe yönelik alınan kararın iptali gerektiğini, aidat gecikme faizinin aylık %10 olarak belirlenmesi mümkün olmadığından aidat gecikme zammı kararının iptalinin elzem olduğunu, iptali istenen kurulda doğalgaz saati hakkındaki maddenin anlaşılamadığını, metnin birinci kısmında doğalgaz saati bakım ya da değişiminden bahsedilmekte ise de Başkent Doğalgaz tarafından saatin değişimi için değil, kontrol nipelinin takılması için talepte bulunulduğunu ve kontrol nipel takım ücreti işçilik dahil 250,00 TL civarında iken metinde neyin karşılığında olduğu belli olmayan 10.000,00 TL gibi bir rakamdan bahsedildiğini, bu karar ile davacı müvekkili ile diğer kat maliklerinin borçlandırılmaya çalışıldığını, bir borçlandırma söz konusu ise iptali gerektiğini belirterek anılan kat malikleri kurul kararının iptaline ve her bir kurul kararının ayrı ayrı iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın yalnızca kat malikleri yönetimine ya da genel kurula yöneltilmesi gerektiğinden husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine düşen ısınma ve kapıcılık masraflarını ödememekte ya da eksik ödemekte olup bu durum nedeniyle diğer kat maliklerinin merkezi sistemle ısınma ihtiyaçlarını karşılamak için davacının mezkur ödemelerini yaptıklarını, davacının genel kurula davet edildiğini ve katılacağını beyan etmiş olduğunu; ancak alınan haklı kararlardan memnun olmayarak sırf zaman kazanmak ve cüzi bir ödemeden haksız olarak kaçınmak için kötüniyetli dava açtığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının apartman giderlerine katılmak istememesi nedeniyle dava açtığını, kat malikleri toplantısının 10.02.2021 tarihinde yapılmış olduğunu, davalının 10.02.2021 tarihinde toplantıya katılacağını WhatsApp hesabından bizzat beyan ettiğini ve toplantıya katılmış olduğunu, mahkemece ilgili kat maliklerinin tanık olarak dinlenilmeleri hâlinde gereken cevabı vereceklerini, davalının toplantıda agresif tutumlarıyla ve matematik oyunları ile diğer malikleri suçlar biçimde ondan fazla para alındığını beyan ettiğini, resmi olarak daha önce 2 numaralı bağımsız bölüm malikini vermediği aidatları icraya vererek alabilmek için ve çıkardığı huzursuzluklara son vermek için karar defterini doldurarak ilk kararla resmi olarak işlem yapmış olduğunu, aidatlarını ödemesi için davacıya hatırlatmak amacıyla 07.06.2021 tarihinde 10.02.2021 tarihinde alınan kararların bilgisayar ortamında maddelerini gösteren bir yazı gönderdiğini, kat malikleri kurul toplantısının yönetim planına uygun olarak yapılmış olduğunu, davalının kendi katıldığı toplantının varlığını reddetmekte olduğunu, davacının kat malikleri toplantısına çağrılmış olduğunu, söz konusu toplantının yapıldığını ve kararların alınmış olduğunu, 6 kat malikinden 5 kat malikinin bu kararlara uyduğunu ve ısınma dâhil tüm giderleri karşılamış olduğunu, davalının sırf ödemeden imtina etmek için açtığı bu davanın reddi reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne 10.02.2021 tarihli kat malikleri kurul kararının iptaline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; genel kurul karar defterinde bulunan imzalardan bütün kat maliklerine genel kurul tarihinden önce bildirim yapıldığını ve kat maliklerinden davalı dışındaki ilgililerin de genel kurula katıldığını, davalı kat malikinin ise genel kurula katılacağına dair yazısının dosyaya sunulduğunu davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının 09.07.2021 tarihinde açtığı dava ile 10.02.2021 tarihli kat malikleri toplantısının iptalini talep ettiği, tapu kayıtlarından, kat irtifakı kurulu 75 26... parsel sayılı taşınmazdaki 2 numaralı bağımsız bölümün davacı adına kayıtlı olduğu anlaşılmakla yönetim planının 10 uncu maddesine göre kat malikleri kurulunun her yıl mayıs ayının birinci pazar günü toplanacağı düzenlendiğinden, 10.02.2021 tarihli kat malikleri toplantısının olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu, davacının olağanüstü kat malikleri kurulu ikinci toplantısına katıldığı davalı tarafça iddia edilse de incelenen toplantı tutanağında toplam 6 kat malikinden 5'inin imzasının bulunduğu görülmekle davacının toplantıya katılmadığı kabul edilmekle birlikte, imzasız dahi olsa toplantı karar tutanağı 07.06.2021 tarihinde davacıya tebliğ edilerek davacının kararları öğrendiği ve davanın 634 sayılı Kanun’un 33 üncü maddesinde öngörülen 1 aylık süreden sonra açıldığı ve 10.02.2021 tarihli toplantıda toplam 6 kat malikinden 5'inin oyu ile yönetici ve denetçi seçimi, apartman sakinlerine bilgilendirmenin GSM telefonu ile yapılması, kat maliklerinin cep telefonunu kullanmaları ve WhatsApp grubunu kontrol etmeleri, numaralarını değiştirmeleri hâlinde yeni iletişim numaralarını yöneticiye bildirmeleri, aidat tutarları, aidatların yeni açılacak hesaba kadar elden ödenmesi ve yeni hesap açılması, elden ödemelerin makbuz karşılığı alınması, abonelikler için yöneticiye para çekip yatırma yetkisi verilmesi, doğalgaz kullanımının kart sistemiyle devam etmesi ve yöneticiye karta gaz alınması için yetki verilmesi, aylık yevmiye ile temizliğin yapılması, yöneticiye apartman ve müştemilatı için harcama yetkisi verilmesi, ibra, aidat ödemelerinin tamamlanması ve Ocak 2021 tarihinden bu güne ödemeyi geciktirenler ve bundan sonraki gecikmeler için aylık aidattan her ay için %10 temerrütle gecikme zammı alınması, icra takibi yapılması, var olan kazan sistemi ile devam edilmesi, onarım, boya ve temizlik konularında yöneticinin yetkilendirilmesine dair kararlar alınmış olup toplantıda alınan kararlar incelendiğinde, gecikme tazminatının % 10 olarak alınmasına ilişkin alınan karar dışında yok veya mutlak butlanla batıl, 634 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesinde düzenlenen süre şartına bakılmaksızın iptali gereken bir karar alınmadığı, toplantıda Ocak 2021 tarihinden itibaren aidat ödemeyi geciktirenlere her ay için yüzde on(%10) temerrütle gecikme zammı alınmasına karar verilmiş ise de 634 sayılı Kanun’un 20 nci maddesinin ikinci fıkrasında; "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." hükmü gözetilerek yasal oranın üzerinde gecikme tazminatı oranı belirlenmesi Kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersiz olduğu, zira aidat borçlarını süresinde ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü kılınması asıl olup, tüm kat maliklerince oy birliği ile alınmış bir karar olmadıkça kat malikinin yasal oranın üstünde gecikme tazminatından sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı, diğer kararlar yönünden yapılan toplantılarda alınan kararlar yok hükmünde olmayıp davanın süresinde açılmadığının kabulü gerektiği; ancak gecikme tazminatının %10 olarak alınmasına ilişkin karar oybirliği ile alınmadığından geçersiz ve yok hükmünde olduğu, bu karara karşı açılan davanın süresinde kabul edilmesi ve yasal gecikme tazminatı oranının yükseltilmesine ilişkin kararın geçersiz olması nedeniyle bu kararın iptali gerektiğinden davanın kısmen kabulü ve kısmen reddi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine, Kat Malikleri Kurulunun 10.02.2021 tarihli olağanüstü toplantısının 13 üncü maddesinde yer alan; "Ocak 2021 tarihinden bu güne ödemeyi geciktirenler ve bundan sonraki gecikmeler için aylık aidattan her ay için yüzde on(%10) temerrütle gecikme zammı alınmasına" ilişkin alınan karar yok hükmünde olduğundan iptaline, Kat Malikleri Kurulunun 10.02.2021 tarihli olağanüstü toplantısında alınan diğer kararlar yönünden davanın bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmadığı gözetilerek fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı yönetim tarafından davacı müvekkiline 07.06.2021 tarihinde herhangi bir imza ya da resmiyet taşımayan bir kağıt gönderildiğini, bunun üzerine davacı tarafından 08.06.2021 tarihinde "Sayın muhattap, ... Apartmanı yöneticisi olduğunuz iddiası ile 10.02.2021 tarihli herhangi bir imza ya da resmiyet taşımayan "KARAR 1" başlıklı yazınıza ait imzalı her türlü toplantı tutanağı ve kayıtın bir suretinin resmi kanalla tarafımıza gönderilmesi ihtar olunur." içerikli telgrafın davalıya gönderilmesi üzerine 10.06.2021 tarihinde davacıya davaya konu kararın bildirildiğini, hatta davalı tarafından ilk gönderilen imzasız ve resmi olmayan kağıt ile ikinci olarak gönderilen yazıların dahi birbirinden farklı olduğunu, davalı tarafından ilk gönderilen ve herhangi bir yazı ya da resmiyet içermeyen kağıdın mühürlü, tasdikli ve imzalı olma şartları haiz olmadığından geçerli bir bildirim olmadığını, eldeki davanın süresinde açıldığını, davaya konu Kat Malikleri Kararı butlanla geçersiz olup İlk Derece Mahkemesince hukuka uygun olarak karar verildiğini, eldeki uyuşmazlıkta iptali istenen Kat Malikleri Kurulunun olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu tartışmasız olup 634 sayılı Kanun’un 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şartlara uyulmadığını, 10.02.2021 tarihinden 15 gün önce kat malikleri Kamuran ....'e bildirim yapıldığına dair belgelerin dosyaya sunulmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; 10.02.2021 tarihli toplantıda toplam 6 kat malikinden 5'inin oyu ile yüzde 10 gecikme tazminatına karar verildiğini, bu kararın gerekli çoğunluk ve şartlar sağlanarak toplanmış olan kat maliklerince alındığını, kanunda gecikme tazminatının %5 olması gerektiği söylense de aynı Kanun maddesinde bu durumun aksinin kararlaştırılamayacağına dair bir hüküm bulunmadığını, bu maddenin kesin ve emredici hüküm içermediğini, kanun maddesini yanlış yorumlayarak emredici hüküm gibi karar verildiğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kat malikleri genel kurulu kararının iptali talebine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.