kamulaştırma bedelinin tespiti ve yol terkini davasında taşınmazın arazi vasfı ile gelir metoduyla değerlemesinin temyiz incelemesi.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve yol terkini davasında taşınmazın arazi vasfı ile gelir metoduyla değerlemesinin temyiz incelemesi.

Özet: Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasında, ilk derece mahkemesinin bedel depo edilmemesi nedeniyle davanın reddi kararının istinaf üzerine kaldırılarak yeniden yargılamada kabul edilmesiyle, davacı idare ve davalıların taşınmazın değer tespiti, niteliği (arsa/arazi) ve değerlendirme oranlarına ilişkin itirazlarını içeren istinaf başvuruları bölge adliye mahkemesince esastan reddedilmiştir; bölge adliye mahkemesi, taşınmazın imar durumu ve konumu gereği arazi vasfında kabul edilmesinin yerinde olduğunu, gelir metoduyla yapılan değerlemede uygulanan kapitalizasyon ve objektif değer artış oranlarının uygun olduğunu, belirlenen birim fiyatın adil ve hakkaniyete uygun olduğunu belirtmiştir.

5. Hukuk Dairesi ██████████ E. , ██████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ Esas, ████████ Karar

KARAR

: Esastan ret

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ Esas, ███████ Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince kamulaştırma bedelinin verilen süreler içerisinde depo edilmemesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı idare vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı idare ve davalılar ... vd. vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare ve davalılar ... vd. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ..., ... Mahallesi 13 55... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın belediye hizmetlerinden yararlanabilir durumda olduğunu, komşu 13 55... parsel sayılı taşınmaza ilişkin dosyaya gelen belediye yazısında bu hususun açıkça belirtildiğini, dava konusu taşınmazda ... Belediyesi Encümeninin 09.10.1998 tarihli ve 1314 sayılı kararı ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi gereğince şuyulandırma yapılarak düzenleme ortaklık payının kesildiğini, taşınmazın arsa vasfında değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalılara ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare ve davalılar ... vd. vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için uygulanan objektif değer artışı oranının yüksek olduğunu, münavebeye alınan ürünler için ortalama verim miktarları yerine en yüksek verimler esas alınarak hesaplama yapıldığını, kamulaştırmadan arta kalan kısmın imar uygulaması gördüğünde değer kazanacağı açık olduğu halde bu kısım için değer azalışı uygulanmasının hatalı olduğunu ileri sürmüştür.

2. Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın değerinin ödeme tarihi veya ödeme tarihine yakın bir tarih itibarıyla belirlenmesi gerektiğini, taşınmazın arsa vasfında değerlendirilmesi gerekirken arazi olarak nitelendirilmesinin hatalı olduğunu, dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin düşük olduğunu, özellikle acele kamulaştırma dosyasında belirlenen bedele göre oldukça çelişkili olduğunu, taşınmazın konumu ve nitelikleri itibarıyla uygulanan objektif değer artışı oranının düşük olduğunu ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın imar durumuna ilişkin cevabi yazıda taşınmazın 1/25000 ölçekli İmar Planında tarımsal niteliği korunacak alanda ve karayolu kamulaştırma sınırında kaldığının bildirildiği, ayrıca Dairece Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemedeki konumu da dikkate alındığında taşınmazın arazi vasfında kabul edilmesinde isabetsizlik görülmediği, arazi niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinin 2942 sayılı Kanun'un değerlendirmeye ilişkin hükümlerine aykırılık teşkil etmediği, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın niteliği ve konumuna göre %4 kapitalizasyon faiz oranı ve %100 objektif değer artış oranının yerinde olduğu, dava tarihi olan 15.03.2022 tarihi itibarıyla belirlenen 234,46 TL/m² birim fiyatının adil ve hakkaniyete uygun olduğu, bilirkişi kurulunun kanuna uygun olarak oluşturulduğu, raporda ürün münavebe listesinde belirlenen ürünler ve gelirleri dikkate alınarak ve yine kamulaştırmadan arta kalan alanın yüzölçümü, geometrik şekli ve imar durumuna göre %10 değer düşüklüğü uygulanmasında da herhangi bir hukuka aykırılık görülmediği anlaşılmakla, mülkiyet kamulaştırmasına konu yerin kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek davalı tarafa hükmün kesinleşmesi beklenmeden ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle davacı idare vekili ile bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili ile bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.

2. Bir kısım davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme

Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme

1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama uygulaması üzerinden yapılan incelemeden dava konusu taşınmazın yakınlarında yapılaşmanın bulunduğu ve talep edilmesi halinde taşınmazın belediye hizmetlerinden faydalanabilecek konumda olduğu anlaşıldığı gibi dava konusu taşınmaza bitişik konumda yer alan 13 55... parsel sayılı taşınmaza ilişkin Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ Esas, ███████ Karar sayılı dosyasında görülen davada taşınmazın Dairemizce de arsa vasfında kabul edildiği tespit edilmekle, hükme esas alınan bilirkişi raporunda arsa vasfında değerlendirme yapılması gerekirken taşınmaza arazi niteliği ile değer biçildiğinden alınan rapor geçersizdir.

3. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ve dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulmasının gerekmesi bozmayı gerektirir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı idare vekilinin tüm, davalılar ... vd. vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Davalılar ... vd. vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davacı idare harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, davalılar ... vd.'den peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.