arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan, tapu iptali, tescil, gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi talepli uyuşmazlık.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan, Tapu İptali, Tescil, Gecikme Tazminatı ve Sözleşmenin Feshi Talepli Uyuşmazlık.

Özet: Bu dava, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı müteahhit davalının sözleşme yükümlülüklerini ihlal ettiğini ve haksız fesih yaptığını ileri sürerek adına tapu tescili, gecikme tazminatı ile uğradığı zarar ve kar mahrumiyetinin tazminini talep ederken, davalı kooperatif ise müteahhidin edimini yerine getirmediğini, güven ilişkisini zedelediğini ve sebepsiz zenginleşmeye çalıştığını belirterek sözleşmenin geriye etkili feshini ve davacı taleplerinin reddini istemektedir.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: █████████

DAVA

: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan), Eser Sözleşmesi

DAVA TARİHİ

: █████/2022

KARAR TARİHİ

: █████/2025

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH

: █████/2025

BİRLEŞEN BAKIRKÖY

... ATM'NİN ... ESAS - ... KARAR SAYILI DAVA :

ESAS NO

: ...

KARAR NO

: ...

DAVA

: Eser Sözleşmesi

DAVA TARİHİ

: █████/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan), Eser Sözleşmesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı karşı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında █████/2018 tarihli ve Bakırköy .... Noterliğinin .... yevmiye numarası Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalandığını, işbu sözleşme uyarınca davalı tarafa ait olan İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, .... ada, 2 ve 6 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde sözleşme ve teknik şartname uyarınca yapı imal edilmesi ve bu yapının sözleşme şartları doğrultusunda paylaşılmasının kararlaştırıldığını, davalının sözleşme uyarınca devir yükümlülüğününü yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme konusu inşaata ilişkin fiili olarak herhangi bir ilerleme kaydedilemediğini, davalı tarafın edimini vaktinde ifa etmemiş olması sebebiyle gecikme tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, davalının sözleşmeyi haksız ve kötü niyetli olarak feshettiğini, davalının sözleşmeyi haksız feshi sebebiyle müvekkilinin uğramış olduğu zararın ve kâr mahrumiyetinin tazmini gerektiğini beyanla fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla Bakırköy .... Noterliğinin 17.07.2018 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 10. Maddesi uyarınca davalıya ait İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 2 ve 6 parsel sayılı taşınmazların %52,5'lik arsa payının %25'ine tekabul eden toplam arsa payının %13,125'lik kısmının tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline ve davalı tarafın devir yükümlülüğünün doğduğu 17.07.2018 tarihinden tescil kararı vereceği tarihe kadar geçen süre bakımından gecikme tazminatının tahsiline, bu talepleri uygun görülmediği takdirde davalı tarafın sözleşmeyi haksız feshi sebebiyle müvekkilinin uğramış olduğu zarar ve kâr kaybının karşılığı olarak şimdilik 10.000 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı karşı davacı vekili dilekçesinde;

Davalı-k.davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; davacının, sözleşmede vaad edilen arsa payını almaktan imtina ettiğini, davacının vekaleti aldıktan sonra türlü bahaneler üreterek müvekkili kooperatif yetkilileri ile görüşmekten kaçındığını, kendisine yöneltilen sözleşmenin feshi ihtarına ve azilnameye cevap dahi vermediğini, müvekkili kooperatifin üyelerinin, müteahhit tarafından zarara uğratıldığını ve zararlarının telafisi adına inşaatı kendilerinin yapma kararı aldıklarını, davacının bahse konu arsalar üzerinde hiç bir iş ve işlem yapmadığını beyanla davanın reddini istemiş, karşı dava yönünden ise; müvekkili kooperatif ile davacı-k.davalı arasında 17.07.2018 tarihinde Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince davacı-k.davalıya verilmesi gereken vekaletnamenin de Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye numarası ile 17.07.2018 tarihinde davacı- karşı davalıya teslim edildiğini ancak müvekkili kooperatif arsa payı devrinin yapılması hususunda davacı ile görüşmeye çalışmış ise de davacı-karşı davalı teslim almaktan imtina ettiğini, davacının sözleşme gereği üzerine düşen yükümlüklerini yerine getirmediğini, davacı-k.davalının arsa payının adına tescilini istemekle sebepsiz zenginleşme sağlamaya çalıştığını, taraflar arasındaki güven ilişkisinin zedelendiğini beyanla davacı- karşı davalının edimini ifa etmemesi sebebi ile taraflar arasında akdedilen 17.07.2018 tarihinde Bakırköy ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin devamında yarar kalmadığından geriye etkili olarak feshedilmesine ilişkin karşı davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen Bakırköy ... atm'nin .. ESAS sayılı dosyasında davacı dava dilekçesinde özetle; Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi ... esas sayılı dosyası ile mahkemeniz dosyasının aynı sözleşmeden kaynaklanması ve her iki davadaki iddiaların birlikte değerlendirilmesi gerektiği gözetilerek birleştirilmesine, taraflarca imzalanan Bakırköy ... Noterliğinin 17.07.2018 Tarihli ... Yevmiye Numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili feshine, yargılama giderlerinin vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

22.11.2022 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle; "Sözleşmenin imzalanmasını takiben davalının %52,5'lik arsa payının %25'ini davacıya devir yükümlülüğü altına girdiği hususları bir arada değerlendirildiğinde, ifa sırasının evvela davalı/işsahibi üzerinde olduğu; söz konusu borcun ifası için kararlaştılan vadenin belirsiz vade niteliğinde olduğu, İfa sırası kendisinde olan davalı/işsahibinin, fesih sebebi olarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin taraflar arasındaki ilişkiyi sona erdirmesinin haksız fesih olarak nitelendirilebileceği; bununla birlikte Muhterem Mahkeme ifa sırasının davacıda olduğu düşüncesinde ise, feshin haksız olarak kabul görmeyebileceği, Davalı kooperatif tarafından, davacı yüklenicinin 17.07.2020'deki son teslim tarihinin geçmesinden sonra, 26.03.2021 tarihinde kendi adına müteahhitlik belgesi aldığı ve maliki olduğu taşınmaz üzerinde inşaata başlaması ve davacının borcunun yapma borcu olması hususları karşısında, aynen ifa talebinde yani tapu iptal ve tescil talebinde bulunulmasının mümkün olmadığı, Somut ihtilafta davacı tarafından ifaya başlanılmadığı, bununla birlikte birtakım ifa hazırlıklarına girişildiği; dosyaya mübrez noter masrafları kapsamında 33.049,85-TL; sözleşme konusu inşaatın projesinin hazırlanması ve çizilmesi içinse 35.000,00-TL tutarında masraf yaptı; kooperatiften edebileceği, bu kapsamda davacı şirketin 68.049,85-TL'yi talep davalı kooperatiften edebileceği, Şayet Mahkemece davalının sözleşme ile üstlendiği yükümlülüğe aykırı hareket ettiği kanaatinde olunması halinde davacının, TBK m. 485/f.2 kapsamında ayrıca olumlu zarar talebinde bulunabileceği; buna karşın Mahkemece davacının sözleşme ile üstlendiği yükümlülüklere aykırı hareket ettiği düşüncesinde ise müspet zarar talebi kabul görmeyebileceği, Sayın Mahkemece davacının müspet zararını talep edebileceği sonuç ve kanaatinde olunması ihtimaline binaen gerçekleştirilen incelemeler neticesinde müspet zararın 827.532,80-TL olabileceği" görüş ve kanaatlerini mahkememize bildirmişlerdir.

█████/2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle; "Tespit İnceleme Ve Değerlendirme kısmında talep edilen bilgi ve belgelerin eksik olduğu (... ada 2 parsel ve ... ada 6 parsel için belediyesinden mimari projesi, imar işlem dosyasının tamamı ( yapı denetim evraklarını içeren) ve ... ada 6 parsel sayılı taşınmazda 1,2,3,4,5,6,7 ve 8 nolu tapu kayıtları ve bu nedenle komiser heyetince tespit ve değerlendirmelerin yapılamadığı" şeklinde görüş ve kanaatlerini mahkememize bildirmişlerdir.

█████/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, .... ada, 6 parsel sayılı 51.252,00m2 yüzölçümlü “Arsa” ana taşınmaz nitelikli taşınmazdaki 1,2,3,4,5,6,7,8 nolu B. B. Dava konusu taşınmazların dava tarihi itibari ile toplam değerinin 46.000.000,00TL olacağı hesap ve takdir edildiği, dava dilekçesinde geç teslim nedeni ile kira kaybı talep edilmiş olup, sözleşme tarihinde arsa vasıflı olduğu gözetilerek 7.986,30 m2 miktarını █████/2018-█████/2022 dönemi toplam kira bedeli 582.240,00TL hesap ve takdir edildiği, Müteahhit karının ise : 8.275.328,00-TL x 0,10 (& 10) — 827.532,80-TL kadar hesaplanabileceği"şeklinde görüş ve kanaatlerini mahkememize bildirmişlerdir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ

Asıl dava; Bakırköy .... Noterliğinin 17.07.2018 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca sözleşme konusu tapunun iptali ile tescili istemine, birleşen dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; Taraflar arasında █████/2018 tarihli ve Bakırköy .... Noterliğinin ... yevmiye numarası Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı imzalanan İnşaat Sözleşmesi kapsamında tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, davacının tapu iptaline hak kazanıp kazanmadığı, taraflar arasındaki sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil isteminin yerinde olup olmadığı, davalı şirketin tapu iptali talebi ve alacak talepleri yönünden sorumluluğunun olup olmadığı, tapu iptali ve tescil koşullarının olmadığı taktirde davalının sözleşmeyi haksız fesih edip etmediği, haksız fesih var ise davacının uğramış olduğu zarar ve kâr kaybının miktarı hususlarından kaynaklandığı tespit edilmiştir.

Yapılan yargılama, toplanan ve sunulan deliller, bilirkişi kök ve ek raporları, sicil kayıtları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;

Taraflar arasında Bakırköy ... Noterliğinin 17.07.2018 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ("Sözleşme") imzalandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yüklenicinin asli talebi ilgili Sözleşme kapsamında iş sahibinin sözleşme gereğince tapu devrini yapmadığı iddiasına dayalı olarak tapu iptal ve tescile karar verilmesi, terditli talebi ise haksız fesih nedeniyle zarar ve kar kaybına yönelik tazminata karar verilmesi, iş sahibinin talebi ise sözleşmenin yüklenicinin kusuru sebebiyle geriye etkili olarak haklı feshe karar verilmesi isteminden ibaret olduğu anlaşılmaktadır.

Tarafların taleplerinin değerlendirilmesi için öncelikle taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan Sözleşme hükümlerinin incelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Sözleşme hükümleri incelendiğinde; yüklenici ve iş sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadine yönelik yükümlülüklerin öngörüldüğü, Sözleşmenin karşılıklı edimler yükleyen sözleşme niteliğinde olduğu, Sözleşme'nin 10. Maddesine göre eser sahibinin sözleşmenin imzalanmasına müteakiben yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan %52,5 oranındaki payın %25'ini devretmesi hususunun kararlaştırıldığı ancak arsa payının iş sahibi tarafından yükleniciye devrine yönelik olarak kesin bir vadenin öngörülmediği, Sözleşme hükmünde yalnızca "sözleşmeyi takiben" ibaresinin geçtiği, bu ibarenin ancak belirli vade niteliğinde olduğunun kabul edilebileceği ancak kesin vade olarak kabul edilemeyeceği anlaşılmaktadır.

Nitekim sözleşme hükümlerinde iş sahibi tarafından yükleniciye sözleşme başlangıcındaki arsa payının devrine yönelik hükmün sözleşmenin geçerlilik şartı olduğuna veya yüklenicinin arsa payı devredilmeden işe başlamayacağına dair bir ön şart getirilmediği, yükleniciye arsa payı devredilmeden yüklenicinin üstlendiği borçların muaccel olmayacağı ve sözleşmenin yüklenici tarafından ifasına başlanmayacağına dair bir hükmün Sözleşme kapsamında düzenlenmediği anlaşılmaktadır.

Bu bağlamda her ne kadar iş sahibi tarafından yükleniciye avans olarak arsa payı devredilmemiş ise de yüklenicinin Sözleşme kapsamında üstlendiği borç ve edimlerinin de muaccel olduğu zira yüklenicinin borç ve edimlerinin muacceliyeti için öncelikle yükleniciye arsa devri yapılmasının bir ön şart olarak öngörülmediği gibi bu yönde bir düzenlemenin de bulunmadığı, Sözleşme hükümlerinin tamamının incelenerek değerlendirilmesi sonucunda arsa payı devri borcuna ilişkin hükmün bir ön şart olarak değerlendirilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır.

Nitekim Sözleşme'nin 5. Maddesinin a ve b bentlerinde yüklenicinin borç ve edimleri düzenlenmiş olup, söz konusu hükümlerde yüklenicinin borç ve edimlerinin muacceliyeti için iş sahibi tarafından arsa payı devrinin öncelikle yapılmasından bahsedilmediği gibi, yüklenicinin ilgili inşaata yönelik olarak ruhsat, projelendirme gibi gerekli izinlerin alınması ve sonrasında inşaatın yapılmasına yönelik edim ve borçlar ile yükümlendiği, sözleşmenin 6. Maddesi gereğince iş sahibi tarafından yükleniciye yapılacak inşaat için tapuda cins değişikliğine yönelik işlemleri yapmak ve gerekli izinleri almak üzere iş sahibi tarafından yükleniciye vekalet verilmesinin öngörüldüğü ve söz konusu vekaletnamenin iş sahibi tarafından düzenlenerek yükleniciye verildiği, dosya arasında mübrez olduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 7 ve 8. Maddesininde ise yüklenicinin 24 ay içerisinde işin tamamlanacağını taahhüt ettiği, 20 ay içerisinde de tüm imalatları bitireceğini taahhüt ettiği anlaşılmaktadır.

Bu bağlamda Sözleşme kapsamındaki karşılıklı edimler bir bütün halinde değerlendirildiğinde; iş sahibi tarafından taraflarca yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan %52,5 oranındaki payın %25'inin sözleşmeyi müteakiben devretmesi hususunda borçlanılmış ise de, yüklenicinin de sözleşme kapsamında inşaat için gerekli ruhsat, projeler, izinlerin alınması, tapu işlemlerinin vekaleten yapılması ve inşaatın yapılarak 24 ay içerisinde teslim edilmesi hususunda borç ve edimler yüklendiği, tarafların edimlerinin Sözleşme hükümleri kapsamında birbirine bağlanmadığı ve birbirlerine karşı muacceliyet ve önşart olarak öngörülmedikleri, bu suretle tarafların edimlerinin birbirinden bağımsız oldukları anlaşılmıştır.

Yani iş sahibi arsa payı devri yönünden temerrütte olmakla birlikte, yüklenicinin de kendi borç ve edimleri yönünden temerrüt halinde olduğu anlaşılmaktadır.

Nitekim yukarıda da belirtildiği üzere iş sahibinin yükleniciye arsa payı devrine yönelik borç ve edimi yönünden kesin bir vade ve söz konusu devrin yüklenicinin borçları ve edime başlaması yönünden bir ön şart olarak düzenlenmediği gözetildiğinde ve yüklenici tarafından sözleşme kapsamında üstlenilen borç ve edimlere yönelik olarak yüklenici tarafından süresi içerisinde gerekli işlemlerin yapılmadığı gibi inşaata hiç başlanmadığı da anlaşılmaktadır.

Yüklenici tarafından taraflar arasındaki Sözleşme kapsamında iş sahibine arsa payı yapılmasına dair herhangi bir ihtar gönderilmediği, arsa payı devri yönünden iş sahiplerinin temerrüdü sebebiyle işe başlayamadığı ve sözleşme kapsamındaki kendi edim ve borçlarını yerine getiremediğine dair bir ihtarnamenin de gönderilmediği, bu suretle yüklenici tarafından da arsa payı devrinin bir ön şart olarak görülmediği, arsa payı devrine yönelik olarak uzun bir süre boyunca yüklenici tarafından hiçbir işlem yapılarak iş sahibinden talepte bulunulmadığı gibi sözleşme süresi olan 24 ay süresince de yüklenicinin arsa sahiplerine yönelik olarak arsa payı devri talebine yönelik bir işlem yapmadığı gibi davacının dava dilekçesinde sunduğu beyan ve ikrarlarına göre yüklenici tarafından arsa payı devrine yönelik davanın ilk olarak 03.02.2021 tarihinde açıldığı, bu tarihin taraflar arasındaki sözleşme ile belirlenen sürelerden sonra olduğu, taraflar arasındaki sözleşmeye göre 24 aylık süre sonunda 2020 yılının Temmuz ayında yüklenicinin inşaatı yaparak teslim etmesi gerekmesine rağmen bu süreden sonra arsa payının devrine yönelik dava açtığı bu süreçte sözleşmenin askıda kaldığının söz edilemeyeceği gibi yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere yüklenicinin edimleri ve borçları yönünden arsa payı devrinin yapılmasının ön şart olarak Sözleşmede düzenlenmediği gibi bu yönde bir hükmün de bulunmadığı, yüklenici tarafından dava açıldığı tarihte sözleşme süresinin sona erdiği gibi yüklenici tarafından Sözleşme kapsamında borçlanılan süreler içerisinde yüklenicinin üzerine düşen edimlerin de ifa edilerek iş sahibine teslim edilmediği anlaşılmaktadır.

Bu bağlamda yüklenicinin Sözleşme ile kararlaştırılan teslim süresi aşıldıktan sonra iş sahibinden arsa payı devrine yönelik edimi bakımından talepte bulunduğu ancak yukarıda detaylıca açıklandığı üzere bu durumun yüklenicinin işe başlamasına yönelik bir ön şart olmadığı gözetildiğinde, yüklenicinin Sözleşme kapsamında üstlendiği borç ve edimleri yönünden temerrüde düşmeyeceğini ve temerrütte olmadığını göstermemektedir.

Bu bağlamda Sözleşme kapsamı bir bütün halinde değerlendirildiğinde; yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan teslim süresinden sonra iş sahibine yönelik arsa payının devrine dair edimi bakımından dava açtığı, ancak teslim süresinin aşıldığı gibi, sözleşmenin 7. Maddesinde belirtilen süreler içerisinde yüklenici tarafından diğer iş ve işlemlerin de yapılarak kendi borç ve edimlerinin ifasına başlanmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin 7. Maddesinin son fıkrasında yüklenicinin 7. Maddede belirtilen süreler içerisinde ruhsat almaması ve işe başlamaması halinde iş sahibinin en fazla 1 ay daha bekleyerek sözleşmeyi haklı sebeple feshedebileceğinin hüküm altına alındığı, yukarıda detaylıca açıklandığı üzere taraflar arasındaki Sözleşme kapsamında iş sahibi tarafından arsa payı devri yapılmasının yüklenicinin edim ve borçları ile inşaata başlaması yönünden ön şart olarak düzenlenmediği gözetildiğinde yüklenicinin Sözleşme'nin 7. Maddesindeki süreler içerisinde kendi edimlerine başlamasının gerekmesi karşısında arsa payı devrinin yapılmamasının yüklenici yönünden haklı sebep kabul edilemeyeceği anlaşılmaktadır. Nitekim yüklenici tarafından Sözleşmenin 7. Maddesindeki süreler içerisinde arsa payı devrinin yapılmasına dair iş sahibine herhangi bir ihtar çekmediği gibi iş sahibinden ediminin ifasını istediğine yönelik dosya arasına bir delilin de sunulmadığı gibi arsa payı devrinin yapılmaması sebebiyle işe başlanmadığına yönelik iş sahibine bir beyanda ve ihtarda da bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bütün bunlara rağmen yüklenici tarafından sözleşme ile kararlaştırılan teslim süresinden sonra ve yine Sözleşme'nin 7. Maddesinde belirtilen süreler içerisinde ruhsat almadığı gibi inşaata da başlamadığı, gerekli tapu işlemlerini yapmadığı gözetildiğinde sözleşme süresinin bitiminden sonra arsa payının devrine yönelik olarak yüklenicinin tapu iptal ve tescil talebinin usul ve yasaya uygun olmadığı anlaşılmaktadır.

Her ne kadar Sözleşme'nin 4. Maddesinde arsa sahipleri arsayı inşaat yapılması için yükleniciye teslim ile yükümlenmiş ise yüklenicinin arsanın inşaat yapılması için teslim edilmediğine yönelik bir beyan ve iddiası olmadığı gözetildiğinde taraflar arasında bu durumun uyuşmazlık konusu olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu bağlamda davacının dava tarihi itibariyle sözleşme ile belirlenen süreler içerisinde kendi edim ve borçlarını yerine getirmediği, sözleşme ile kararlaştırılan süre içerisinde gerekli ruhsat ve izin başvurularını yapmadığı gibi sözleşme ile belirlenen teslim tarihinden sonra arsa payının devrine ilişkin talepte bulunduğu, gerekli tapu işlemlerinin iş sahibi tarafından sonradan yapıldığı ve inşaata başlandığı bu suretle yüklenicinin tapu iptal ve tescile yönelik söz konusu talebinin kabul edilemeyeceği anlaşılmaktadır.

İş sahibi tarafından açılan birleşen dava ile taraflar arasındaki sözleşmenin feshi talep edilmiştir. Yukarıda detaylıca açıklandığı üzere yüklenici tarafından taraflar arasındaki Sözleşme hükümleri kapsamında gerekli izin ve ruhsat başvurularının Sözleşme'nin 7. Maddesindeki süreler içerisinde yerine getirilmediği gibi yine Sözleşme'de düzenlenen süreler içerisinde işin yapımına başlanmadığı ve iş sahibine teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Sözleşme'nin 7. Maddesinde açık bir şekilde yüklenicinin haklı bir sebep olmaksızın gerekli ruhsat ve izinleri belirtilen süreler içerisinde almaması ve işe başlamaması halinde iş sahibinin sözleşmeyi fesih hakkının bulunduğu düzenlenmiş olup, arsa payı devrinin yüklenici ve taraflar arasındaki sözleşme hükümleri kapsamında yüklenicinin edime başlaması ve borçlarını ifası yönünden ön şart olarak olarak kararlaştırılmamış olduğu, Sözleşme kapsamında düzenlenen yüklenicinin borçlarının arsa payı devri sonrasında muaccel hale geleceğine yönelik bir düzenlemenin bulunmadığı, yüklenicinin gerekli izin ve ruhsatları alarak inşaata başlaması yönünden arsa payı devrinin yapılmasının ön şart olmadığı ve yüklenicinin borçlarına yönelik olarak taraflar arasındaki Sözleşme hükümlerinde arsa payı devri sonrasında yüklenicinin işe başlayacağına dair bir düzenleme olmadığı gözetildiğinde ve değerlendirildiğinde; yüklenicinin Sözleşme kapsamında gerekli süreler içerisinde izin ve ruhsatları almadığı gibi Sözleşme'nin teslim süresi içerisinde inşaata da başlamadığı, Sözleşme ile kararlaştırılan teslim süresinden sonra arsa payının devrine yönelik dava açarak talepte bulunduğu, yüklenicinin kendi edim ve borçları yönünden Sözleşme hükümleri kapsamında temerrüt halinde olduğu ve sözleşme süresinin bitimine rağmen gerekli izin ve ruhsatları alarak inşaata hiç başlamadığı gözetildiğinde iş sahibinin fesih talebinin haklı olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Taraflar arasındaki Sözleşme kapsamında yüklenici tarafından inşaata hiç başlanmadığı ve yüklenicinin borçlandığı edimlerin yerine getirilmediği anlaşılmakla iş sahibinin taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak fesih talebinin haklı olduğu bir arada değerlendirildiğinde iş sahibi tarafından açılan birleşen davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan Bakırköy .... Noterliğinin 17.07.2018 tarihli ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshine karar vermek gerekmiştir.

Yüklenici tapu iptal ve tescil ile gecikme tazminatı talep etmiş ise de yukarıda detaylıca açıklandığı ve değerlendirildiği üzere yüklenicinin tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı anlaşıldığından gecikme tazminatının da talep edilemeyeceği anlaşılmakla yüklenicinin bu talebinin de reddine karar vermek gerekmiştir.

Asıl davanın davacısı yüklenici vekili tarafından 06.10.2025 tarihli dilekçe ile bedel arttırım dilekçesi sunulmuş ise de 02.10.2025 tarihli celsede Mahkememizce tahkikat aşamasının bitirildiği, davacı yüklenici vekilinin talebi üzerine ayrıca sözlü yargılama günü tayin edildiği, davacı yüklenici vekili tarafından sunulan bedel arttırım dilekçesinin tahkikat aşamasının bitmesinden sonra sunulduğu, 6100 sayılı Kanun'un 107. Maddesi gereğince bedel arttırım dilekçesine yönelik talep arttırımının tahkikat aşaması bitinceye kadar yapılabileceği anlaşılmakla davacı tarafından süresinden ve aşamasından sonra sunulan bedel arttırım dilekçesi gözetilmemiştir.

Son olarak asıl davada yüklenici tarafından terditli olarak haksız fesih nedeniyle tazminat talebinde bulunulmuş ise de yukarıda detaylıca açıklandığı ve değerlendirildiği üzere feshe yüklenicinin sebep olduğu, sözleşme süresi içerisinde gerekli ruhsatları alarak inşaata başlamadığı gibi sözleşmenin tam süresi olan 24 ay içerisinde de inşaatı bitirerek teslim etmediği gibi hiç başlamadığı anlaşılmakla iş sahibinin feshinin haklı fesih olduğu dolayısıyla yüklenici tarafından tazminat talep edilemeyeceği anlaşılmakla yüklenicinin haksız fesih nedeniyle tazminat talebinin de reddi ile asıl davanın tamamen reddine, iş sahibi tarafından açılan birleşen davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan Bakırköy .... Noterliğinin 17.07.2018 tarihli ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM

: yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Asıl Dava Yönünden;

Davanın REDDİNE,

-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 615,40-TL harcın, 23.185,62-TL peşin harç ve 318.364,38-TL tamamlama harcından mahsubu ile ile artan 340.934,60-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talebi halinde davacıya İADESİNE,

-Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,

-Davalı tarafça yapılan 300,00- TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 1.027.208,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

2-Birleşen (Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas sayılı) dosya yönünden;

Davanın KABULÜ ile;

-Taraflar arasında imzalanan Bakırköy .... Noterliğinin 17.07.2018 tarihli ... yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili FESHİNE,

-Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 706.609,56-TL harçtan peşin alınan 176.652,40-TL harcın mahsubu ile noksan kalan 529.957,16-TL harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

-Davacı tarafça yatırılan 176.652,40-TL peşin harç ve 269,85-TL başvurma harcı olmak üzere toplam 176.922,25-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

-Davacı tarafça yapılan yargılama gideri olmadığından bu konuda hüküm kurulmasına YER OLMADIĞINA,

-Davalı tarafça yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerine BIRAKILMASINA,

-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 1.027.208,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine,

HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine,

Dair; 6100 sayılı HMK.'nun 341. ve devamı maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.

█████/2025

Başkan ...

¸e-imzalıdır

Üye ...

¸e-imzalıdır

Üye ...

¸e-imzalıdır

Katip ...

¸e-imzalıdır