yargıtay 6. hukuk dairesinin, ön ödemeli konut organizasyon sözleşmesinden dönülmesi sonrası organizasyon ücretinin iadesi ve sözleşmenin hukuki nitelendirmesi hakkında bozma kararı.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, ön ödemeli konut organizasyon sözleşmesinden dönülmesi sonrası organizasyon ücretinin iadesi ve sözleşmenin hukuki nitelendirmesi hakkında bozma kararı.

Özet: Yüksek Mahkeme, ön ödemeli konut satışı olarak yorumlanan ve alt mahkemelerce şekil eksikliği ile haksız şartlar nedeniyle geçersiz bulunup tüm ödemelerin iadesine hükmedilen bir sözleşmeye ilişkin davada, sözleşmenin aslında doğrudan gayrimenkul mülkiyetini devretmeyen bir "organizasyon hizmeti" taahhüdü niteliğinde olduğunu, bu nedenle özel bir geçerlilik şekline tabi olmadığını ve davacının sözleşme gereği organizasyon ücretini geri isteyemeyeceğini, ancak davalının kendi teklifi doğrultusunda belirli bir miktarın iade edilmesi gerektiğini belirterek alt mahkeme kararını bozmuştur.

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Adana 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekilleri Avukat ... , Avukat ..... ile davacı vekili Avukat ...'nun gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının kurduğu organizasyondan konut satın almak amacıyla sözleşme düzenlendiğini, müvekkilinin bu sözleşme kapsamında davalıya toplam 15.510,00 TL ödeme yaptığını, fakat daha sonra sözleşmeden caydığını, bu hususta davalı tarafa ihtarname gönderdiğini, davalının organizasyon masraflarını keserek iade yapmayı kabul ettiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin ve takip eden ödemelerin iptaline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 15.510,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davalının dahil olduğu grup için çekiliş yapıldığını ve bu çekiliş için başta noter olmak üzere birçok masraf yapıldığını, sözleşme uyarınca çekilişten sonra sistemden çıkılması halinde müşterinin ancak ödemiş olduğu peşinatı ve taksitleri iade alabileceğini, organizasyon ücretinin iade edilemeyeceğini, davacının gönderdiği ihtar üzerine sözleşmenin feshini kabul ederek ödemiş olduğu taksitlerı, organizasyon masraflarını mahsup ederek iade etmeyi kabul ettiklerini, davacının ödeme gününü beklemeden işbu davayı açtığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 22.05.2018 tarihli kararı ile taraflar arasındaki sözleşmenin ön ödemeli konut satış sözleşmesi olup, sözleşmenin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da öngörülen şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, öte yandan sözleşmedeki cayma hakkı yasaya uygun şekilde düzenlenmediğinden tüketici aleyhine haksız şart niteliğinde olduğu, tarafların verdiklerini iade ile yükümlü oldukları gerekçesiyle, taraflar arasındaki sözleşmelerin iptaline ve 15.510,00 TL’nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, ödenmeyen bakiye taksitler yönünden davacının borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 24.06.2019 tarihli kararı ile davacının 9.500,00 TL taksit ödemesi ve 6.010,00 TL organizasyon ücreti olmak üzere toplam 15.510,00 TL ödeme yaptığı, taraflar arasındaki taşınmaz alım satımını konu alan sözleşmenin, resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tarafların aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, bu itibarla 15.510,00 TL'nin iadesi ve sözleşmenin iptali yönünden verilen hükmün yerine olduğu, ancak verilen iptal kararının sözleşmenin geçersizliğinin tespiti mahiyetinde olduğundan, dava değerinin ödenen bedelini iadesi olarak kabulü ile bu miktar üzerinden harç ve vekalet ücretinin hüküm altına alınması gerekirken, sözleşme bedelinin de dava değerine dahil edilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak harç ve vekâlet ücreti yönünden düzeltilmek suretiyle yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 24.06.2019 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, davalının katılımcılara belirli bir hizmet bedeli karşılığında ve gayrimenkul alımı konusunda organizasyon hizmeti sunmayı taahhüt ettiği, doğrudan taşınmaz mülkiyetinin devrini konu edinmeyen bu sözleşmenin geçerlilik şekli bulunmayıp, İlk Derece Mahkemesinin ve Bölge Adliye Mahkemesinin aksi yöndeki gerekçelerinin yerinde olmadığı, sözleşmede öngörülen vade, davacının sistemde kaldığı süre ve çekilişin yapılmış olmasına göre sözleşmenin 7. maddesi uyarınca davacının organizasyon ücretinin iadesini isteyemeyeceği, ancak davalının 18.05.2017 tarihli cevabi ihtarındaki beyanı nazara alınarak 8.426,00 TL'nin tahsiline hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; Bölge Adliye Mahkemesince taraflar arasındaki hukuki ilişkinin yanlış tatbik edildiğini, sözleşmede taşınmaz satışının kararlaştırılmadığını, bu nedenle şekle tabi olmadığını, organizasyon bedelinin haksız şart olmadığını, bu bedelin fesih halinde iade edilmeyeceğinin 6361 sayıl yasada düzenlendiğini, emsal kanun değişikliğinin de dikkate alınması gerektiğini beyan etmektedir.

Bölge Adliye Mahkemesince verilen direnme kararının davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.02.2025 tarihli, 2023/6-136 Esas, ███████ Karar sayılı ilamı ile Bölge Adliye Mahkemesince, önceki karar gerekçesi yanında, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 7. maddesindeki organizasyon ücreti iade edilmez şartına göre davacı tarafından ödenen miktarın tamamının davalı tarafça organizasyon ücreti olarak belirlenebileceği, bu durumun haksız şart niteliğinde olduğu, aynı nitelikte verilen kararların Yargıtayca onandığı belirtilerek yeni bir gerekçeyle direnme kararı verildiğinden yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosyanın içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan ev edindirme organizasyon sözleşmesi gereğince ödenen bedelin cayma hakkının kullanılmasına dayalı olarak iadesi istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında imzalanan 18.11.2015 tarihli sözleşmede sözleşmenin konusu; "Katılımcıların ödeme güçlerine göre gruplar halinde organize edilerek gayrimenkul sahibi olmalarını sağlayan ...'in sunduğu hizmettir" şeklinde tanımlanmıştır. Sözleşmede, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden farklı olarak, davalının kurduğu sistem ile katılımcıların ödeme güçlerine göre gruplar halinde organize edilmesi ve neticede katılımcılara gayrimenkul edindirilmesi amaçlanmaktadır. Davalı şirket, katılımcılara, belirli bir hizmet bedeli karşılığında ve gayrimenkul alımı konusunda organizasyon hizmeti sunmayı taahhüt etmektedir. Hizmet bedeli ve taksitleri ödeyerek tüm edimini yerine getiren katılımcı, kur'a ile belirlenen teslim tarihi geldiğinde, ...'in yaparak satışa sunduğu ya da kendi belirleyeceği taşınmazı almaya hak kazanacaktır. Buna göre, doğrudan taşınmaz mülkiyetinin devrini konu edinmeyen bu sözleşmenin, bir geçerlilik şekli bulunmayıp, bölge adliye mahkemesinin aksi yöndeki gerekçelerinde isabet görülmemiştir.

Sözleşmenin "Ayrılma ve Devir" başlıklı 7. maddesinde; "Çekilişe giren müşteri ayrılmak isterse ödediği taksitler, (varsa) peşinat iade edilir. Organizasyon ücreti iade edilmez" hükmüne yer verilmiştir.

Somut olayda, davacı katılımcı 9.500,00 TL organizasyon bedeli ve 6.010,00 TL taksit ödemesi yapmıştır. Sözleşmede 32 ay vade öngörülmüştür. Davacı, sistemde yaklaşık 18 ay kalmış, çekiliş sonrası gönderdiği 08.05.2017 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini ve ödediği tüm bedellerin iadesini talep etmiştir. Davalı şirket, 18.05.2017 tarihli cevabi ihtarında, feshi kabul ederek, masrafları düştükten sonra organizasyon ücretinin 2.416,00 TL'si ile 6.010,00 TL taksit ödemesi olmak üzere toplam 8.426,00 TL'yi altı ay içerisinde ödemeye hazır olduğunu bildirmiştir. Sözleşmede öngörülen vade, davacının sistemde kaldığı süre ve çekilişin yapılmış olmasına göre, sözleşmenin az yukarıda anılan 7. maddesi hükmü uyarınca, davacının, organizasyon ücretinin iadesini isteyemeyeceği anlaşılmakta ise de, davalı şirketin 18.05.2017 tarihli cevabi ihtarındaki beyanı nazara alınarak, 8.426,00 TL'nin tahsiline hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyayı kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.