arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali, tescili ve yüklenicinin borçları nedeniyle konulan ipotek ile hacizlerin kaldırılması talepleri.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali, tescili ve yüklenicinin borçları nedeniyle konulan ipotek ile hacizlerin kaldırılması talepleri.

Özet: Bu dava, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye aykırı olarak tamamlamaması nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini, yüklenici adına kayıtlı tapuların iptaliyle arsa sahibi (daha sonra haklarını temlik alan davacı) adına tescilini ve taşınmaz üzerindeki ipotek ile hacizlerin kaldırılmasını talep eden davacılar ile, sözleşmeye taraf olmadıklarını, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda bulunduklarını ve alacaklarının tahsili için işlem yaptıklarını belirterek davanın reddini savunan banka ve diğer alacaklı davalılar arasındaki uyuşmazlığı konu almaktadır.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Çan 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı ... ve Kredi Bankası A.Ş. vekili, birleşen davada davalılar Bayramiç Orman İşletme Müdürlüğü vekili, ... vekili ve T. ... Bankası A.Ş vekilince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... İnşaat Mad. İnş. Taah. Nak. Ker. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye gereğince davacı arsa malikine ait taşınmazda yapılacak inşaattan 3 dairenin arsa malikine verileceği ve taşınmazın davalı yüklenici şirkete devredileceğinin kararlaştırıldığını, inşaatın sözleşmede belirtilen sürede tamamlamadığını, Çan Asliye Hukuk Mahkemesi'nde yaptırılan tespitte inşaatın seviyesinin %24,39 olduğunun belirlendiğini, yüklenicinin borcundan dolayı taşınmaz üzerine davalılar tarafından ipotek ve hacizler konulduğunu, ileri sürerek müvekkili arsa maliki ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalı yüklenici şirket adına kayıtlı tapuların iptali ile müvekkili adına tesciline, taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin fekkine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı ... vekili dava dilekçesinde; Çan Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E. sayılı dosyasında davacı arsa maliki ... ...’ın yargılama aşamasında vefat ettiğini, mirasçıları tarafından davacı arsa maliki ... ...’ın dosyadaki (████████ E.) tüm hak ve alacaklarının 30.000,00 TL bedel karşılığında müvekkili ...’a noterden yapılan temlik sözleşmesi ile temlik edildiğini, asıl davada (Çan Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ E.) taşınmaz üzerinde haczi bulunan bir kısım alacaklıların davada taraf gösterilmemeleri nedeniyle bu davanın açıldığını ileri sürerek arsa maliki ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini, davalı şirket adına kayıtlı tapuların iptali ile müvekkili adına tescilini, taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin fekkini dosyanın, asıl dosya ile birleştirilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davacı arasında yapılmış herhangi bir sözleşmenin bulunmadığını, davacının taleplerinin muhatabının müvekkili olmadığını, müvekkilinin davalılardan ... Hafriyat Maden inşaat Taah. Nak. Ker. San. ve Tic. Ltd. Şti'den alacağı bulunduğunu, alacağının tahsili için icra takibi başlatıldığını, şirket adına tapuda kayıtlı bulunan taşınmazlar üzerine haciz şerhi işlendiğini, müvekkilinin davada taraf sıfatı bulunmadığını belirterek davanın husumet yönünden reddini istemiştir.

Asıl davada davalı ... ve Kredi Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müvekkili bankanın taraf sıfatına haiz olmadığını, bu nedenle davada pasif dava ehliyetinin bulunmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirilmediğini, ipotek işlemlerine başlanmadan önce ekspertiz raporu düzenlendiğini, raporda mevcut tapu bilgilerinin yer aldığını, malik olarak görünen kişilerle ipotek işlemlerine başlandığını, müvekkili bankanın tapu kaydının önceki durumları ile ilgili araştırma yapması veya bilgi sahibi olmasının sorumluluğu dahilinde olmadığını, ipotek fekkinin borç bitiminde mümkün olduğunu, ipoteğin fekkine karar verilmesi durumunda müvekkili banka açısından çok ciddi mağduriyetler yaşanacağını belirterek davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı ... Ekonomi Bankası vekili cevap dilekçesinde; davanın süre bakımından reddini talep ettiklerini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı ile davalı ... Hafriyat Madencilik İnşaat Taahhüt Nakliyat Kerestecilik San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında yapıldığını, taraflarına yönelik tüm taleplerin öncelikle husumet sebebiyle reddedilmesi gerektiğini, davalı yüklenici şirketten olana alacaklarının tahsili için icra takibi başlattıklarını TAKBİS sorgu sonucuna davalı şirket adına kayıtlı taşınmazlar üzerine haciz şerhi işlendiğini, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin sözleşmenin varlığından haberdar olunmasının beklenemeyeceğini, iyiniyetli 3. kişi konumunda olan müvekkilinin menfaatlerinin korunması gerektiğini, belirterek davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin eldeki davanın açılması ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olduğunu, davalı şirketten olan alacağının tahsili için takip başlattıklarını, UYAP üzerinden yapılan sorgulama sonucu tespit edilen davalı/borçlu ... adına kayıtlı taşınmazlara haciz konulduğunu, davalı şirketle aynı şehirde bulunmadıklarını, bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bilen veya bilebilecek bir durumda olmadıklarını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilin iyi niyetinin korunması gerektiğini, belirterek davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; asıl davada davalı ... Hafriyat Mad. İnş. Taah. Nak. Ker. San. Ltd. Şti’nin müvekkili idareye borcunun bulunduğunu, müvekkili idarenin bu alacakları için borçlu şirketin adına kayıtlı olan ve bu davaya konu edilen taşınmaz üzerine haciz şerhi işlendiğini, haciz işleminin usul ve yasaya uygun olduğunu, birleşen davanın davacısı ...’nin temlik sözleşmesi gereğince eldeki davayı açtığını, bu davayı açma hakkının olup olmadığının sorgulanması gerektiğini, gayrimenkul mülkiyetinin devrinin resmi şekle tabi olduğunu, alacağın temliki sözleşmesi ile gayrimenkul mülkiyetinin devrinin mümkün olmadığını, arsa sahibinin ancak sözleşme gereği kendisine verilmesi gereken daireler üzerindeki hakkını alacağın temliki sözleşmesi ile üçüncü kişilere devredebileceğini, eldeki davanın ise sözleşmenin feshine ve arsanın ilk sahibine döndürülmesine ilişkin olduğunu, davacı ...’nin bu davayı açma hakkının olmadığını, usul ve yasaya aykırı açılan davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkil şirketin tapu kayıtlarına güvenerek borçlunun adına kayıtlı taşınmazlara alacak tutarı kadar haciz şerhi işlettiğini, müvekkil şirketin iyiniyetli olarak tapu kayıtlarına güvenerek alacağına kavuşmak maksadıyla haciz işlemi yaptığını, müvekkili şirketin dava konusu taşınmazlar üzerinde ayni hak sahibi olmadığını, bu nedenle müvekkiline husumet yöneltilmesinin yasaya ve usule aykırı olduğunu, davacının dayandığı sözleşmenin kamuya açık olmadığını, müvekkilince de bilinmesinin beklenemeyeceğini, davanın açılmasında müvekkili şirketin bir kusurunun bulunmadığını, yasal dayanaktan yoksun, haksız ve hukuka aykırı davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... Müdürlüğü vekili cevap dilekçesinde; davalı ... Şirketinin müvekkili idareye borçlu olduğunu, müvekkili idarenin bu davayla hiç bir ilgisinin bulunmadığını, davanın müvekkili bakımından husumet yokluğundan reddi gerektiğini, davalı borçlu şirketle aynı ilçede bulunmadıklarını, tapuya şerh verilmemiş, kamuya açık olmayan bir sözleşmenin bilinmesinin müvekkil idareden beklenemeyeceğini, müvekkili idarenin alacağı için İİK’ya uygun işlem yaptıklarını, müvekkilinin iyiniyetli olarak TAKBİS sisteminden sorgu sonucu borçlunun gayrımenkulüne haciz işlendiğini iyiniyetli 3. kişi olan müvekkilin haklarının korunması gerektiğini belirterek hacizin kaldırılması talebinin reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacı ... ile davalı ... inşaat arasında 17.12.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı yapılan sözleşme uyarınca arsa sahibine 3 daire verileceği, diğer bağımsız bölümlerin yüklenici davalı ... şirketine kalacağının kararlaştırıldığı, davacı arsa sahibinin bedelsiz olarak taşınmazı yüklenici davalı ... şirketine devrettiği, yüklenicinin ... İnş. Ltd. Şti'nin de taşınmazda 12 bağımsız bölüm üzerine kat irtifakı tesis ettirdiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği, dava konusu taşınmaz üzerinde asıl davada davalı ... Kredi Bankası A.Ş. tarafından ipotek tesis edildiği, asıl davada diğer davalılar ve birleşen davada yer alan davalılar tarafından hacizler yapıldığı, asıl davada davalı yüklenici ... inşaatın sözleşmede kararlaştırılan bina yapma edimini yerine getirmediği, inşaat natamam olup %24,39 seviyesinde kaldığı, bu durumda asıl davada davacı arsa maklikinin, sözleşmeyi feshedip arsanın mülkiyetinin iadesini talep edebileceği, mülkiyet hakkı, davacıya ait olup bunu gerek yüklenici şirkete gerekse de 3. kişilerden talep edebileceği, MK'nın 1023. maddesinde sadece mülkiyet veya ayni haklar bakımından tapu kütüğüne itimattan bahsedildiği, dava konusu bağımsız bölümler üzerindeki hacizlerin nisbi hak olduğu, nisbi bir hakka dayanarak başlatılan icra takibine binaen yapılan hacizlerin MK'nın 1023. maddesi kapsamı dışında kaldığı, sınırlı ayni hak olan ipotek bakımından ise MK 1024. maddeye göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin bu tescile dayanamayacağı, taşınmaz üzerinde ipoteği bulunan davalı ... Kredi Bankası A.Ş'nin dava konusu bağımsız bölümler üzerine ipotek tesis etmeden önce, bu bağımsız bölümlerin bulunduğu inşaatta gerekli araştırmayı yapıp, bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olduğunu bilebilecek veya bilmesi gereken durumda olduğu, dolayısı ile iyiniyet savunmasında bulunamayacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davalarının kabulü ile davalı ... İnşaat Ltd. Şti. adına olan tapu kaydının iptaline, asıl ve birleşen davada davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu kütüğünde bağımsız bölümler üzerinde yazılı tüm kamu haczi, icrai haciz, ihtiyati hacizlerin ve ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... ve Kredi Bankası A.Ş. vekili, birleşen davada davalılar Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili, Türk Telekominikasyon A.Ş. vekili, Orman Genel Müdürlüğü'ne ... Orman İşletme Müdürlüğü vekili, ... Başkanlığı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması ve 12.09.2022 tarihli hükmün tamamlanmasına dair ek karara karşı ise birleşen davada davalı ... Başkanlığı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile birleşen davada davalı ... dairesinin hükmün tamamlanmasına dair 12.09.2022 tarihli ek karara karşı istinaf isteminin reddine, ilk derece mahkemesinin 22.10.2020 tarihli kararı bakımından ise usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmadığından, asıl davada davalı ... Ve Kredi Bankası A.Ş. vekilinin, birleşen davada davalılar Türkiye ... Bankası A.Ş. vekili, Türk Telekominikasyon A.Ş. vekili, Orman Genel Müdürlüğüne ... Orman İşletme Müdürlüğü vekili ve ... Başkanlığı vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davalı ... ve Kredi Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; iptali istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı ve diğer davalı şirket arasında düzenlenmiş olduğunu, müvekkil bankanın sözleşmede taraf olmadığını, müvekkil bankanın pasif dava ehliyetinin bulunmadığını, davanın öncelikle müvekkil banka yönünden husumet yönünden reddi gerektiğini, müvekkilinin sözleşme ve tapu devrinden bilgisinin olmasının ticari hayatın işleyişine aykırı olduğunu, müvekkil banka tamamen iyiniyetli olduğunu, ipotek işlemlerinde düzenlenen ekspertiz raporunun tapunun mevcut haline göre düzenlendiğini, tapunun önceki malikleri hakkında araştırma yapılmadığını, kaldı ki ticari hayatın işleyişinde bunun zaten mümkün olmadığını, ipoteğin fekki durumunda banka açısından çok ciddi mağduriyet oluşacağını, müvekkili bankanın tapuya şerh edilememiş olan bir sözleşmeden sorumlu tutulmasının hakkaniyet ve iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil ettiğini, iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden tapuya güven ilkesi gereğince iktisabının korunacağını, davanın müvekkil banka yönünden reddi gerektiğini beyan etmiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada davalı ... İnşaatın vergi borçlarından dolayı adına kayıtlı dava konusu taşınmaza, yasalara uygun olarak haciz şerhi işlendiğini, ilk derece mahkemesinin haczin kaldırılmasına ilişkin kararına ve hükmün tamamlanmasına ilişkin ek karara karşı istinaf taleplerinin Bölge Adliye Mahkemesince usul ve yasaya aykırı olarak reddedildiğini, ek karara karşı istinaf talebinin dava ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle reddinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, asıl davanın ve birleşen davanın biri biriyle çok sıkı bir ilişkisi olduğunu, sözleşmenin feshine ilişkin karara karşı kanun yollarına başvurma haklarının bulunduğunu, asıl karara karşı vermiş olukları istinaf dilekçesindeki istinaf nedenlerini de tekrar ederek kararın bozulması gerektiğini beyan etmiştir.

Birleşen davada davalı ... Genel Müdürlüğüne .... Orman İşletme Müdürlüğü vekili temyiz dilekçesinde; davalı... İnş. Şirketinin müvekkil idareye borçlu olduğunu, yapılan takip sonucu usulüne uygun haciz işlemi yapıldığını, müvekkilinin taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, sözleşmenin tapuda şerh ettirilmediğini, husumet yokuluğundan davanın reddi gerektiğini, müvekkil idarenin tapuya şerh edilmemiş olan bir sözleşmeden sorumlu tutulması haksız mağduriyetlerin önünü açtığını, arsa malikinin aradan geçen zamana rağmen taşınmaz satış vaadi sözleşmesini feshetmediğini, yüklenici şirkete karşı yasal yollara başvurmadığını gelinen aşamada haciz ve şerhlerin kaldırılmasının iyiniyet kurallarına aykırı olduğunu kararın bozulması gerektiğini beyan etmiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin asıl davada davacı ve davalı ... İnşaat arasında imzalanana sözleşmede taraf sıfatı bulunmadığını, davanın müvekkili açısından pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, yüklenici firmanın müvekkilim bankaya olan borcunu ödemediğini, hakkında başlatılan takip işlemleri sonucunda tapuda borçlu şirket adına kayıtlı taşınmazlara taciz tatbik edildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin sözleşmeden haberdar olmasının beklenemeyeceğini, hacizlerin kaldırılmasının büyük ölçüde mağduriyet yaşamasına sebep olacağını, kararın bozulması gerektiğini beyan etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali tescil, ipotek ve hacizlerin fekki istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl davada davalı ... ve Kredi Bankası A.Ş. vekili, birleşen davada davalılar Türkiye ...Bankası A.Ş. vekili, Orman Genel Müdürlüğü'ne... Orman İşletme Müdürlüğü vekili ve ... Başkanlığı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Temyiz eden davalılar Orman Genel Müdürlüğü'ne ... Orman İşletme Müdürlüğü ve ... Başkanlığı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.06. 2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.