arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonrası yükleniciden üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali, tescili ve ipoteklerin fekki istemi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonrası yükleniciden üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali, tescili ve ipoteklerin fekki istemi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine rağmen yüklenicinin vekaletname ile üçüncü şahıslara usulsüzce devrettiği bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ve üzerlerindeki ipoteklerin fekki talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi arsa sahibi davacının talebini kısmen kabul ederek ilgili bağımsız bölümlerin tapularını iptal edip adına tesciline, ayrıca bir bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekkine hükmetmiş; bu karar, bağımsız bölüm maliki davalı ve ipotek alacaklısı banka tarafından istinaf edilmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Ankara 35. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı ... ve davalı .... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile dava dışı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin davacıdan aldığı vekaletname ile avans niteliğindeki 14 daireyi, hak etmemesine ve inşaatı tamamlamamasına rağmen 3. şahıslara tapudan devrettiğini, sözleşmede belirlenen sürede inşaatın teslim edilmemesi üzerine davacı tarafından ihtarnameler gönderildikten sonra açılan dava neticesinde Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ███████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, yüklenicinin müvekkiline ait Ankara ili, Çankaya ilçesi,.... (...) köyü, 28563 ada ve 3 parseldeki taşınmaza ve inşaata el atmasının önlenmesine karar verildiğini, bu sebeple yüklenicinin temlik işlemi de yolsuz tescil haline geldiğinden, yükleniciye verilen vekaletnameyle satışı yapılan 13 no'lu bağımsız bölüm ile 20 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 13 no'lu bağımsız bölümde davalı ...Ş. lehine ve 20 no'lu bağımsız bölümde davalı ...Ş. lehine konulan ipoteklerin yolsuz tescil olması nedeniyle fekkine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... karşı dava dilekçesinde; davacı arsa malikinin tapu iptal ve tescil talebinin kabulü halinde davacının sebepsiz zenginleşeceğini, davalının da yüklenicinin haklarına halef olduğu nazara alınarak davacı - karşı davalı arsa sahibinin sebepsiz zenginleşme çerçevesinde ödemesi gereken inşaat - bina bedeli haklarını müvekkili devreden yükleniciye değil halefiyet ilkesi çevresinde müvekkile ödenmesi gerektiğini, bu kapsamda iki adet bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değerinin, denkleştirici adalet ilkesi çevresinde belirlenecek bedelinin davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının sözleşmenin tarafı olmadığından husumet itirazlarının bulunduğunu, dava dışı yüklenicinin taşınmazı banka müşterisi dava dışı ...'ya satış işleminin davalı bankanın bilgisi dışında yapıldığını, kredi sözleşmesine istinaden dava konusu 20 no'lu bağımsız bölüme ipotek konulduğunu, davalı ...'ın banka ipoteği devam ederken bağımsız bölümü satın aldığını, davacının ipoteğin kaldırılması talebinin hukuka ve yasalara aykırı olduğunu, davalı bankanın iyiniyetli olduğunu, dava konusu arsa üzerinde yapılan ekspertizlerde herhangi bir takyidata rastlanılmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; husumet itirazında bulunduklarını, davalı bankanın ipotek alacaklısı olarak iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu ve taraf sıfatının haiz olmadığını, davalı bankanın kullandırdığı krediyi güvence altına almak için basiretli bir tacir olarak hareket ederek ipotek tesis ettiğini, ipotek tesisi sırasında tapu kayıtlarında şerhin bulunmadığını, tapuya güven ilkesi gereği davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının iyi niyetli olarak ve tapu siciline güven ilkesi gereği dava konusu iki bağımsız bölümü bağımsız bölüm malikinden devraldığını, tapu kayıtlarında sözleşmenin şerh edilmediğini, bağımsız bölümleri yüklenici ya da arsa sahibinden devralmadığından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmasının mümkün olmadığını, davacının kusurlu ve özensiz davranışı sebebiyle kusurlu olduğunu, binanın tamamlanmış bir görüntüde olduğunu, Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ███████ Esas sayılı dosyasının kararının henüz kesinleşmediğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Ankara ili, .... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, 3 parsel, 13 no'lu bağımsız bölümde ipotek fek edildiğinden davalı ... yönünden konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi, 28563 ada, 3 parsel, 13... no'lu bağımsız bölümlerin davalı-karşı davacı ... adına olan tapularının iptali ile davacı - karşı davalı adına tapuda tesciline, Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 28563 ada, 3 parsel, 20 no'lu bağımsız bölüm üzerinde davalı ... lehine kurulan ipoteğin fekkine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı-karşı davacı ... ve davalı ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı-karşı davacı ... vekili temyiz dilekçesinde:

a. Asıl davaya ilişkin temyiz sebepleri;

- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olduğunu, tapu siciline güven ilkesi kapsamında davalının iyiniyetli olduğunu,

- Davalının bağımsız bölümleri davacıdan ya da dava dışı yükleniciden temlik almadığını, bağımsız bölümlerin davacının vekili tarafından üçüncü kişilere tapuda devredildikten sonra satın alındığını, davacı ile dava dışı yüklenicinin işbirliği halinde davalıya zarar verdiklerini,

b. Karşı davaya ilişkin temyiz sebepleri;

- Derdestlik sebebiyle reddedilen karşı davanın asli müdahale talebi gönderilmeden önce açıldığı için verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu,

- Mahkemece derdestlik sebebiyle davanın usulden reddine karar verilmesine rağmen nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde:

a. Arsa karşılığı inşaat hakkının tapuya şerh edilmediğinden davalının iyiniyetli olduğunu, davacının şahsi haklarını TMK’nın 1009. maddesi uyarınca davalıya karşı ileri süremeyeceğini, sözleşmeden doğan hakların sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebileceğini,

b. Davalı bankanın ipotek ile kullandırmış olduğu krediye karşılık basiretli bir tacir gibi davranarak alacağını güvence altına aldığını, gerekli ekspertiz incelemelerini yaptırarak, tapu kayıtlarını esas alıp kredi teminatını oluşturduğunu, iyiniyetinin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinden kaynaklı tapu iptal tescil ve ipoteklerin fekki istemine ilişkin olup, karşı dava ise kayıt malikinin taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir.

1. Davacı ile dava dışı yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 13... no'lu bağımsız bölümler temyiz eden davalı-karşı davacı ...'a tapuda devredilmiş olup, 20 no'lu bağımsız bölüm üzerinde temyiz eden davalı ...Ş. lehine ipotek konulmuştur. Temyiz eden davalılar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olduğunu, iyi niyetli olduklarını iddia etmiştir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılacak iş; Temyiz eden davalılar hakkında açılan dava yönünden yukarıda açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.

Kararın bu nedenle temyiz eden davalılar lehine bozulması gerekmiştir.

2. Bozma nedenine göre, karşı davaya ilişkin temyiz itirazları ile sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.