1973 yılında haricen yapılan taşınmaz satışına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, geçersiz sözleşme, elbirliği mülkiyeti ve mirasçıların kabulünün hukuki sonuçları üzerine verilen ret kararına ilişkin istinaf incelemesi.
Özet: Davacı, tapulu taşınmazı 1973 yılında haricen satın aldığını ve bedelini ödediğini iddia ederek tapu iptali ve adına tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, tapulu taşınmazların resmi şekil şartlarına uyulmadan yapılan harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğu, ayrıca mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinde pay ayrılması ve kısmi kabulün yasal düzenlemelere aykırı olduğu gerekçeleriyle davayı reddetmiş ve bu karar istinaf edilmiştir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 13 18... parsel sayılı taşınmazdaki 11 numaralı bağımsız bölümün davalı tarafından 08.02.1973 tarihinde müvekkiline haricen yapılan satış sözleşmesi ile 70.000,00 TL bedelle satıldığını, taşınmazın satış bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini, Ordu Yardımlaşma Kurumu lehine 1. dereceden 50.000,00 TL tutarındaki ipoteğin taşınmaz üzerine kurulması sebebiyle tescilin müvekkili adına yapılamadığını, taşınmaz vergilerinin bugüne kadar müvekkili tarafından karşılandığını, taşınmazın müvekkili tarafından malik sıfatıyla kullanılmakta olduğunu, ancak davalının devre yanaşmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAP1. Bir kısım dâhili davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı iddialarının gerçeği yansıtmadığını, davacının ödediğini iddia ettiği bedelin ödenmediğini, sözleşmenin geçerlilik şartını taşımadığını, sözeşme tarihinden itibaren 43 yılın geçtiğini ve zamanaşımının dolduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.2. Dâhili davalılardan ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI1. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.02.2020 tarihli ve ████████ Esas, ███████ Karar sayılı kararıyla davanın davayı kabul eden dâhili davalılar yönünden kabul nedeni ile kabulü ile dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... bayırı mevki, 13 18... parsel, B Blok 3. Kat, 11 No.lu bağımsız bölümün muris adına olan hissesinin 2/5 oranında iptali ile davacı adına tesciline; diğer dâhili davalılar yönünden ise açılan davanın reddine karar verilmiştir.2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 10.09.2020 tarihli ve ████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararındaki "...davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescile ilişkin davanın 45.000,00 TL üzerinden açıldığı, keşif ve bilirkişi raporu ile taşınmazın dava tarihindeki değerinin 350.000,00 TL olarak belirlendiği, Mahkemece 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca işlem yapılması yerine davanın esası hakkında hüküm kurulmasının doğru olmadığı, ayrıca davanın ... aleyhine açıldığı, yargılama sırasında ölümü nedeni ile davanın mirasçılarına karşı devam ettiği, taşınmazın muris ... adına kayıtlı olduğu ve mirasçılara intikalinin yapılmadığı, mirasçılar taşınmazda elbirliği ile malik olduğundan maliklerin bir kısmının kabul beyanının geçerli olamayacağı, taşınmazın tamamına şamil payların ayrılması sureti ile bir kısmı hakkında iptal hükmünün verilmesinin yasal düzenlemelere aykırı olacağı..." gerekçesiyle kamu düzeni yönünden istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına; dosyanın yeniden karar verilmek üzere mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.3. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.04.2022 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararındaki "...davacı ile davalılar murisi arasında tapuya kayıtlı taşınmazın satışına ilişkin anlaşmanın yapıldığı, devir işleminin tapuda gerçekleştirilmemiş olduğu, tapulu taşınmazların resmî şekil şartlarına uyulmadan devri hâlinde işlemin geçersiz olduğu, istisnai bazı hâllerde işlemin geçerli sayılabileceği, 1988 tarihli içtihadı birleştirme kararında sözü edilen işlemin geçerli sayılmasını gerektirir hâlin dosyamız için söz konusu olmadığı, geçersiz sözleşmeye istinaden tescilin mümkün olmadığı, herkesin verdiğini geri isteme hakkı bulunsa da davacı tarafça yalnızca tapu iptali ve tescil talebinde bulunulduğu, somut uyuşmazlıkta davanın muris ... aleyhine açıldığı, yargılama sırasında ölümü nedeni ile davanın mirasçılarına karşı devam ettiği, taşınmazın muris adına kayıtlı olduğu ve mirasçılara intikalinin yapılmadığı, bu durumda taşınmazda elbirliği maliklerin bir kısmının kabulünün geçerli olamayacağı, ayrıca taşınmazın tamamına şamil paylarını ayrılması sureti ile bir kısmı hakkında iptal hükmünün verilemeyeceği..." gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile bir kısım dâhili davalılar vekili tarafından ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 12.06.2025 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararındaki "...dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile değerinin 350.000,00 TL olarak tespit edildiği, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin naklinin hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 70, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26... sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca resmî biçim koşuluna uyularak yapılmasının zorunlu olduğu, buna göre tapulu taşınmaza ilişkin taraflar arasında yapılan harici satış sözleşmesinin geçersiz olması nedeni ile davacı taraf tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağı gibi elbirliği mülkiyetine tâbi taşınmazda bir kısım davalı mirasçılarının kabul beyanının da sonuç doğurmayacağı, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13. maddesi uyarınca kendini vekil ile temsil ettiren davalılar lehine nisbi vekâlet ücretine hükmedilmesinin gerektiği..." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine; bir kısım dâhili davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak vekâlet ücreti yönünden gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde;1. Taşınmazın müvekkiline 01.03.1973 tarihinde teslim edilmiş olup o tarihten beri taşınmazın müvekkilinin kullanımında olduğunu,2. Müvekkilinin kendisine düşen edimlerini yerine getirdiğini,3. Elbirliği mülkiyetindeki bir payın başka bir kişiye devrinin mümkün olduğunu,4. Kabul beyanının bu doğrultuda değerlendirilmesinin gerektiğini ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, harici satışa dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.1. Somut olayda; davacı ile dâhili davalıların murisi olan ... arasında 08.02.1975 tarihli harici satış sözleşmesinin yapıldığı görülmüştür. Dosya kapsamından anlaşıldığı üzere davacının sözleşme tarihinden itibaren taşınmaz üzerinde zilyet olduğu anlaşılmaktadır. 4722 sayılı Türk Medenî Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un "Geçmişe etkili olmama kuralı" isimli 1. maddesinin 2. fıkrası, "Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dâhi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir." şeklinde düzenlenmiş olup eldeki davaya konu sözleşmenin tarihi esas alındığında bu sözleşme açısından 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin ilgili hükmünün uygulanması gerekmektedir. Adı geçen Kanun'un "Mülkiyeti nakleden akitler" isimli 634. maddesinin 1. cümlesinde yer alan "Mülkiyeti nakleden akitler resmî şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar..." şeklindeki düzenlemesi gereğince tapuda kayıtlı olan taşınmazların satışı resmî şekil şartına tâbidir. Bu doğrultuda, resmî şekil şartı gözetilmeksizin yapılan sözleşmenin geçersiz olduğu konusunda kural olarak herhangi bir şüphe bulunmamaktadır. Öte yandan; şekle aykırılık iddiasının ileri sürülebilmesi için bunun 743 sayılı Kanun'un 2/2 hükmü gereğince, hakkın kötüye kullanılması şeklinde olmaması gerekmektedir (Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, Ankara, 2024, 8.Bası, s.221; Bilge Öztan, Medenî Hukukun Temel Kavramları, Ankara, 2021, 46.Bası, 189). Eldeki davada, 1973 yılından davanın açıldığı 2016 yılına kadar geçen 43 yıllık sürede davacı, dava konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini kayıt malikinin herhangi bir müdahalesi olmaksızın sürdürmüştür. Bu doğrultuda, yukarıdaki açıklamalara göre davalıların murisinin sözleşme konusu taşınmazı davacıya devrettiğinin anlaşılması gerekmektedir. Bununla birlikte, resmî şekle uymamanın tipik bir örneği olan harici satış sözleşmesinin (Eren, s.219) bu nedenle geçersiz olduğunu ileri sürmek, aynı maddede düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırı olmaktadır.2. Bunun yanında; davaya konu olan sözleşmede taraflarca satış bedeli kararlaştırılmamış, onun yerine ...'a olan borcun alıcı tarafından ödeneceği belirtilmiştir. Yargılama aşamasında muris mirasçıları olan bir kısım dâhili davalılar tarafından bu bedelin ödenmediğinin savunulmasından sonra davacı tarafından bu savunmanın aksi ispat edilememişse de sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen 43 yıl boyunca alıcının bedelin ödendiğine yönelik belgeleri saklamasının hayatın olağan akışı doğrultusunda beklenebilmesi mümkün değildir. Bu nedenle, taşınmazın satış bedelinin bir kısmının kayıt maliki murise geri kalan kısmının ise ...'a olan borcunun ödendiğinin kabulü gerekmektedir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,23.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.