TMK 724 uyarınca açılan tapu iptal ve tescil davasında, belediye arazisine iyi niyetle inşa edilen bina nedeniyle temliken tescil talebinin Hukuk Genel Kurulu kararıyla şekillenen uzun yargılama süreci.
Özet: Bu dava, davacının davalı belediyeden ihale ile edindiği ancak mülkiyet devri yapılmayan taşınmaz üzerine iyi niyetle inşa ettiği yapının bedeli taşınmazdan fazla olduğu gerekçesiyle Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil talebini içermektedir; ilk derece mahkemesi kamu malı olduğu gerekçesiyle talebi reddetse de, üst mahkemelerin bozma kararları ve Hukuk Genel Kurulunun direnme kararını bozması üzerine mahkeme bozmaya uyarak davayı kabul etmiş, davalı belediye ise bu kararı temyiz etmiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.Taraflar arasındaki, TMK'nın 724. maddesi uyarınca açılan tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince 12.11.2015 tarihli ilamla davanın reddine karar verilmiştir.Kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince hükmün bozulmasına ve karar düzeltme isteminin reddine karar verilmiştir.Bozma ilamına sonrasında Mahkemesince, bozma kararına karşı 12.11.2015 tarihli ilamda direnilmiştir.Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Direnme kararının yerinde olmadığı ve bozma kararının usule ve dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesiyle Özel Dairece (Kapatılan 14. Hukuk Dairesince), dosyanın Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.Hukuk Genel Kurulunca, direnme kararına yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerle bozulmasına karar verilerek dosya mahkemesine gönderilmiştir. Bozma ilamına karşı davalı ... vekilinin karar düzeltme istemi Hukuk Genel Kurulunca reddedilmiştir.Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu bozma ilamına uyulmasına karar verilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.Karar, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı Belediyeden ihale ile satın aldığı ve bedelini tamamen ödediği taşınmazın üzerine yine davalı Belediyeden aldığı ruhsatla bodrum dâhil üç katlı bir dükkan yaptığını; ancak davalının tapu devrini gerçekleştirmemesi üzerine açılan davadaki tapu iptali ve tescili talebinin, encümen kararının belediye meclis kararına dayanmadığı gerekçesiyle reddedilerek ödenen bedelin ise iadesine karar verildiğini, kararın kesinleştiğini, bu aşamadan sonra davalının müvekkilinden fahiş kira bedelleri talep ettiğini, hâlihazırda dava konusu taşınmazın davalıya, üzerindeki binanın ise müvekkiline ait olduğunu, taşınmazdan daha değerli olan binanın sökülmesi hâlinde hiçbir ekonomik değerinin kalmayacağını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu ve temliken tescil koşullarının oluştuğunu ileri sürerek; davaya konu taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına temliken tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı ... vekili cevap dilekçesinde; daha önce aynı taşınmaza ilişkin tarafları ve konusu aynı olan; tapu iptali ve tescil davası açıldığını, anılan davanın reddedilerek kesinleşmesi nedeniyle eldeki dava için kesin hüküm oluşturduğunu, davacının taşınmazı satın almayıp kiraladığını, bu nedenle taşınmaz üzerinde bina yaparken iyiniyetli olamayacağını, temliken tescil şartlarının oluşmadığını, bu tür davaların konusunun ancak özel mülkiyete konu taşınmazlar olabileceğini, Belediyeye ait bir taşınmazın temliken tescile konu olamayacağını belirterek; davanın reddini savunmuştur.III. MAHKEMECE VERİLEN İLK KARARMahkemenin 12.11.2015 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile; dava konusu yerin geçerli olmayan meclis kararıyla davacıya satıldığı fakat bu satışın mülkiyetin naklini sağlayamayacağı, bu yönde verilen kararın kesinleştiği, kamu malı olan taşınmazlar için temliken tescil isteminde bulunulamayacağı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.IV. TEMYİZ, BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİA. Temyiz Yoluna BaşvuranlarMahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.B. Bozma İlamıYargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 16.01.2019 tarihli ve █████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararında özetle; "...TMK’nın 6 84... . maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın Belediye Encümeni tarafından alınan satış kararının Belediye Meclisi kararına dayanmadığı Erzurum 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ███████E. sayılı dosyasında belirtildiğinden taşınmazın satışının bu nedenle geçersiz olduğu, ancak davacı vekili 724. madde uyarınca taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep ettiğinden yukarıda açıklanan koşullar araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur.C. Direnme Kararı1. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda yazılı bozma ilamı üzerine davalı vekilince; İlk Derece Mahkemesince verilen 12.11.2015 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar kararda direnilmesi istenmiştir.2. Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.10.2020 tarihli ve ███████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.V. DİRENME KARARININ TEMYİZİ VE YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNCA VERİLEN BOZMA KARARI VE KARAR DÜZELTME İSTEMİNİN REDDİ KARARI1. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 25.02.2021 tarihli ve █████████ Esas, █████████ Karar sayılı ilamıyla; bozma kararının kanuna, usule ve dosya kapsamına uygun olduğu, mahkemece verilen direnme kararının yerinde olmadığı anlaşıldığından, dosyanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373. maddesinin 5. fıkrası uyarınca inceleme yapılmak üzere Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine oy birliğiyle karar verilmiştir.3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2023 tarihli ve 2021/(14)7-465 Esas, ████████ Karar sayılı ilamında özetle; " ...Davacının talebi, TMK’nın 724 üncü maddesine dayalı temliken tescile ilişkin olup bu durumda ilk ve öncelikli araştırılması gereken husus iyiniyet ve bu iyiniyetin inşaatın başından beri mevcut olup olmadığı hususudur. Davaya konu inşaatın davalı belediyeden alınan ruhsata dayandığı, taşınmazın davacıya teslim edildiği ve dosya kapsamından davalının bu inşaata bir itirazının bulunmadığı açıktır. Davacı söz konusu taşınmazı, davalının çıkarmış olduğu ihale suretiyle satın almış ve satım bedeli de davalı tarafından tahsil edilmiştir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davalı belediyenin davacıyı, davaya konu taşınmazı sahiplendiği hususunda inandırdığı, meşru beklenti içine soktuğu ve inşaatın yapılmasında açık rızasının bulunduğu kabul edilmelidir. Bu durumda davacının iyiniyetli olduğunun kabulüyle Özel Daire bozma kararında da belirtildiği üzere TMK’nın 724 üncü maddesinin diğer koşullarının mevcut olup olmadığının araştırılması gerekir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davaya konu taşınmazın geçerli bir belediye meclis kararına dayanmaksızın encümen kararıyla ihale edildiği, açılan tapu iptali ve tescili davasında da yapılan ihalenin tapu devrine esas alınamayacağının kesin olarak karara bağlandığı, bu durumda davalı Belediyenin açık rızasının bulunduğundan bahsedilemeyeceği, takip eden süreçte davacının kira bedelini ödediği hususları dikkate alındığında inşaatın başından beri iyiniyetin bulunduğu ve korunduğu hususunun ispatlanamadığı, iyiniyet olmadan TMK’nın 724 üncü maddesinin diğer koşullarının araştırılmasına gerek bulunmadığı, davanın reddine ilişkin direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. Hâl böyle olunca; Mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır..." gerekçesiyle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince bozulmasına karar verilmiştir.4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2023 tarihli ve 2021/(14)7-465 Esas, ████████ Karar sayılı kararının, karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı ... vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteminin reddine 03.09.2023 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verilerek dosya Mahkemesine gönderilmiştir.VI. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI SONRASINDA MAHKEMECE VERİLEN KARARMahkemenin başlıkta tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "... Direnme kararı üzerine verilen Hukuk Genel Kurul Kararı bağlayıcı olduğundan Hukuk Genel Kurulu Kararı doğrultusunda davanın kabulü gerektiği..." gerekçesiyle; davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 44 94... parselde kayıtlı 100,67 m² yüzölçümlü taşınmazın davalı adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, mahkeme veznesine depo edilen 60.272,14 TL'nin karar kesinleştiğinde davalı ... Başkanlığına verilmesine karar verilmiştir.VII. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın, müvekkili Belediyeye ait arsa üzerinde yapı inşa ederken kendisinin taşınmazın kiracısı olup mülk sahibinin Belediye olduğunu biliyorken iyiniyetli kabul edilemeyeceğini, davacının kira bedellerini ödemesinin iyiniyetli olmadığının bir göstergesi olduğunu, davacının kiracı olduğunu ispatlar nitelikteki kendi davranışlarının iyiniyetli olmadığını, ortada geçerli bir satış vaadi sözleşmesi ya da geçerli muvafakat bulunmadığını, davacının tapu iptal ve tescil talebinin kesin olarak reddedildiğini, kamu malı üzerinde temliken tescil isteminde bulunulamayacağını, ayrıca taşınmaz değerinin ise düşük tespit edilmiş olup hatalı tanzim edilen tutar üzerinden hüküm kurulduğunu, Mahkeme hükmünün ve gerekçesinin sakat bir yapı ruhsatına dayandığını, hukuka aykırı sakat bir işlemin iyiniyetin oluşması için yeterli bir temel oluşturmayacağını, temliken tescilin diğer şartlarının araştırılmadan hüküm verildiğini belirterek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık; TMK'nın 724. maddesi uyarınca açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3. maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428. maddesi ile 439. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz edenin sıfatına, temyiz kapsam ve nedenlerine göre; İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan tespitlerin Hukuk Genel Kurulunda işaret edilen gerekçeye göre uygun olmasına, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmamasına göre, temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.VIII. KARARAçıklanan sebeplerle;Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle Mahkeme kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,03.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.