arsa sahiplerinin yüklenici ve kooperatife karşı, daire karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki projenin geç teslimi sebebiyle oluşan kira kaybı tazminatı talepli davanın temyiz incelemesi.

Arsa sahiplerinin yüklenici ve kooperatife karşı, daire karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki projenin geç teslimi sebebiyle oluşan kira kaybı tazminatı talepli davanın temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki evrak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, arsa sahipleri tarafından yüklenicilere karşı, sözleşme konusu inşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanmaması ve geç teslim edilmesi nedeniyle oluşan kira geliri kayıpları ile gecikme tazminatlarının ödenmesi talebiyle açılan davaları konu almaktadır; davalılardan yüklenicinin sorumluluğunu kooperatife devrettiği, kooperatifin ise inşaatın başka taşınmazlarla birleştirilmesi, deprem gibi mücbir sebeplerle geciktiğini, bağımsız bölüm seçiminde ve tesliminde sorunlar yaşandığını savunarak davanın reddini istediği belirtilmekte; mahkemece ise inşaatın teslim tarihinin ve kira tazminatının maktu olarak kararlaştırıldığının tespit edildiği anlaşılmaktadır.

4. Ceza Dairesi █████████ E. , ██████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ███████ E., ████████ K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ..., ... ve ... ile davalı yüklenici ... arasında 20.08.1997 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 13.07.1998 tarihli sözleşme ile davalı yüklenici ...'ın sözleşme konusu hak ve alacaklarını davalı yüklenici Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatifine devrettiğini, sözleşme ile kararlaştırılan sürede inşaatın tamamlanmadığını, inşaatın tamamlanarak taraflarına teslim edilmesi hususunda ihtarname gönderildiğini, işin süresinde tamamlanmaması nedeniyle kira geliri kayıplarının bulunduğunu, gecikme nedeniyle tazminat haklarının olduğunu belirterek 50.000,00 TL geç teslim nedeniyle gecikme tazminatının ve 10.000,00 TL sözleşme hükümleri ile karşılanamayan kira kaybı fark tazminatının davalılardan alınarak davacılara hisseleri oranında ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ..., ... ve ... ile davalı yüklenici ... arasında 20.08.1997 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 13.07.1998 tarihli sözleşme ile davalı yüklenici ...'ın sözleşme konusu hak ve alacaklarını davalı yüklenici Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatifine devrettiğini, sözleşme ile kararlaştırılan sürede inşaatın tamamlanmadığını, inşaatın tamamlanarak taraflarına teslim edilmesi hususunda ihtarname gönderildiğini, işin süresinde tamamlanmaması nedeniyle kira geliri kayıplarının bulunduğunu, gecikme nedeniyle tazminat haklarının olduğunu belirterek 05.05.2009 tarihinden itibaren yaşanan gecikme nedeniyle 50.000,00 TL geç teslim nedeniyle gecikme tazminatının davalılardan alınarak davacılara hisseleri oranında ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.1. Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile yüklenici sıfatı ile imzaladığı sözleşmenin davalı kooperatife tüm hak ve yükümlülükleri ile devredildiğini, sözleşme konusu ile ilgili tüm sorumluluğun davalı yüklenici kooperatifte olduğunu, sözleşme konusu inşaatın tamamlanmış olmasına rağmen bağımsız bölüm seçiminde yaşanan sorunlar nedeniyle ferdileşme işleminin yapılamadığını, davanın haksız ve yersiz olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

1.2. Asıl davada davalı Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatife temsilcileri cevap dilekçesinde; sözleşme konusu inşaatın devamı sırasında başka taşınmazlarla birleştirme işleminin yapıldığını, ek sözleşme yapılması hususunda davacılar ile yapılan görüşmelerin olumsuz sonuçlandığını, davacı arsa sahiplerine 10 dükkan ve 3 daire teslimine hazır olduklarını, kira mahrumiyetine ilişkin olarak ödeme yapılıp yapılmayacağının genel kurulda görüşülmesinin gerektiğini, nakit ödeme imkanı olmaması halinde ise yerine dükkan verilebileceğini beyan etmişlerdir.

2.1. Birleşen Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davalı Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatife vekili cevap dilekçesinde; inşaatın tamamlanmasının ve bağımmsız bölümlerin tesliminin depreme bağlı mücbir sebep nedeniyle geciktiğini, rayiç kira bedeli belirlenmesinin gerektiğini, davacıların teslimden kaçındıklarını, davacılara düşen bağımsız bölüm sayılarında hata olduğunu, şerefiye bedelinin düşülmesinin gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

2.2. Birleşen Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasında davalı ... cevap dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile yüklenici sıfatı ile imzaladığı sözleşmenin davalı kooperatife tüm hak ve yükümlülükleri ile devredildiğini, sözleşme konusu ile ilgili tüm sorumluluğun davalı yüklenici kooperatifte olduğunu, sözleşme konusu inşaatın tamamlanmış olmasına rağmen bağımsız bölüm seçiminde yaşanan sorunlar nedeniyle ferdileşme işleminin yapılamadığını, davanın haksız ve yersiz olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 25.12.2013 tarihli kararı ile sözleşme konusu inşaatın tamamlanma süresi olarak belirlenen 40 aya ruhsat gecikme süresi 6 ay ile deprem nedeniyle 10 günlük sürenin eklenmesi ile tamamlanma süresinin 46... gün olduğu, belirlenen bu süreye göre bağımsız bölümlerin teslim tarihinin 30.06.2001 olduğu, sözleşme ile kira tazminatı bedelinin maktu olarak kararlaştırıldığı, kira tazminatının ceza koşulu olmadığı, hükme esas alınan 06.08.2013 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenen usule göre kira tazminatının hesaplandığı, sözleşme ile karşılanmayan kira kaybı tazminatına ilişkin taleplerin yerinde olmadığı gerekçesiyle kira kaybı tazminatı talebinin reddine, sözleşme ile maktu olarak kararlaştırılan kira tazminatı yönünden davanın kabulüne, davacı ...'a 46.307,68 TL, davacı ...'e 46.307,68 TL, davacı ..., ..., ..., ... ve...'ye ayrı ayrı 9.261,53 TL ödenmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 25.12.2013 tarihli kararının süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili ve asıl ve birleşen davada davalı kooperatif vekili tarafından tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nce, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatının taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesinin sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacına, iyiniyet kuralları ile hakkaniyete aykırı olacağı, süresiz uygulanmasının mümkün olmadığı, sözleşmedeki düzenleme ve miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı, maktu olarak belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde takdir edilmesinin gerektiği, mahkemece bilirkişilerden ilk beş yıl için maktu, sonrası için ise rayiç değerler üzerinden kira tazminatına ilişkin hesaplama yaptırılarak karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre inşaat süresinin 40 ay olduğu, 6 ay içinde ruhsatın alınmaması halinde bu süre ile mücbir sebeplere ilişkin sürelerin teslim süresine ekleneceği, yüklenicinin bağımsız bölümleri zamanında teslim etmemesi halinde her bir bağımsız bölüm için arsa sahiplerine 100,00 DM kira bedeli ödeyeceği, kira bedelinin maktu gecikme tazminatı niteliğinde olduğu, Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda maktu olarak belirlenen gecikme tazminatının uzun süreli gecikmelerde uygulanmasının hakkaniyete ve tazminatın konuluş amacıya aykırı olduğunun kabul edildiği, bu hali ile makul süre için maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatının ve makul süreden sonra ise rayiç kira bedellerine göre belirlenecek tazminatın talep edilebileceği, belirlenen usule göre bilirkişilerden rapor alındığı, davacı ... tarafından davanın takip edilmemesi nedeniyle aşamalarda işlemden kaldırıldığı gerekçesiyle davacı ... yönünden davanın açılmamış sayılmasına, diğer davacılar yönünden taleple bağlı kalınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada 30.06.2001 - 05.05.2009 tarihleri arası döneme ilişkin olarak 50.000,00 TL gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı ve 10.000,00 TL sözleşme ile karşılanmayan kira tazminatı yönünden talepte bulunduklarını, yargılamada sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı taleplerini 138.923,05 TL olarak ıslah ettiklerini, birleşen davada ise 05.05.2009 - 09.06.2014 tarihleri arası döneme ilişkin olarak 50.000,00 TL gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı yönünden talepte bulunduklarını, açılan davalardaki taleplerin sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri ..., ... ve ... için 1/3 olarak belirlendiğini, ...'ın yargılama sırasında öldüğünü ve mirasçılarının davaya dahil edildiğini, arsa sahibi ...'in mirasçısı davacı ...'in yargılama sırasında öldüğünü ve mirasçısı ... yönünden dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verildiğini, davacı ... yönünden 24.03.2023 tarihli duruşmada asıl ve birleşen davadan feragat ettiklerini, dosyanın tefrik edilerek kaydedildiği dosyada feragat nedeniyle ret kararı verildiğini, mahkemenin asıl davada dava değerini 138.923,05 TL gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı ve 10.000,00 TL sözleşme ile karşılanmayan kira tazminatı olarak belirlemek suretiyle; birleşen davada ise dava değerini 50.000,00 TL gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı olarak belirlemek suretiyle davacıların miras paylarına göre karar verdiğini, asıl ve birleşen davada davacı ... hakkındaki davanın tefrik edildiğini, ... hakkındaki davanın ise açılmamış sayılmasına karar verildiğini, yargılamaya devam eden davacılar yönünden reddedilen bir miktarın bulunmadığını, gerekçe ile sonuç kısmının çelişkili olduğunu, hükme esas alınan ve Yargıtay ilamına uygun rapora göre davanın kabulüne karar verilmesinin gerektiğini, asıl ve birleşen davada yargılamaya devam eden davacılar yönünden reddedilen bir miktar bulunmamasına rağmen davalı vekili yararına vekâlet ücretine hükmedildiğini, bu hususun hatalı olduğunu, davalı yararına hükmedilen vekâlet ücretinin açılmamış sayılma kararı verilen davacı ...'den alınmasına karar verilmesinin gerektiğini, birleşen dava yönünden avans faizi uygulanmamasının hatalı olduğunu, Yargıtay bozma ilamında avans faizi talep edilebileceğinin belirlendiğini, fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmediğini beyan etmektedir.

2. Asıl ve birleşen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; 17.08.1999 tarihinde meydana gelen Marmara depreminin davalı kooperatif açısından mücbir sebep olduğunu, 2006 yılı sonunda bağımsız bölümlerin teslime hazır hale getirildiğini ancak arsa sahiplerinin teslim almaktan kaçındığını, dava konusu dükkan ve konutların rayiç değerlerinin çok yüksek hesaplandığını ve bunun sonucu olarak hükmedilen kira bedelleri ile faizlerin yanlış hesaplandığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin belirlenen sürede yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan gecikme nedeniyle kira bedeli ödenmesi istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizliğin bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan temyiz itirazları ile asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Davaların yığılması başlıklı 110/1. maddesi "Davacı, aynı davalıya karşı, birbirinden bağımsız birden fazla asli talebini, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Bunun için, birlikte dava edilen taleplerin tamamının aynı yargı çeşidi içinde yer alması ve taleplerin tümü bakımından ortak yetkili bir mahkemenin bulunması şarttır." hükmünü içermektedir.

Davacı vekili asıl davada 30.06.2001 - 05.05.2009 tarihleri arası döneme ilişkin olarak 50.000,00 TL gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı ve 10.000,00 TL sözleşme ile karşılanmayan kira tazminatı yönünden talepte bulunmuş ve yargılamada sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatı taleplerini 138.923,05 TL olarak ıslah etmiştir.

Dava konusu sözleşmeye konu taşınmazda ..., ... ve ... 1/3 hisse sahibi olarak sözleşmeyi imzalamıştır. Sözleşme kapsamında belirlenecek kira tazminatını hisseleri oranında talep edebileceklerdir. Arsa sahibi ... yargılama öncesinde, arsa sahibi davacı ... ve ... mirasçısı davacı ... yargılama sırasında vefat etmiş ve yargılama sırasında vefat eden davacıların mirasçıları davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmiştir. Ancak davacı ... mirasçısı ... tarafından davanın takip edilmemesi nedeniyle dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmiş, ayrıca davacı ... tarafından davadan feragate ilişkin sunulan dilekçe kapsamında dosya tefrik edilerek yargılamasına ayrıca devam edilmiştir.

Mahkemece asıl ve birleşen davada davacı ... yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiş, diğer davacılar yönünden ise davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bu hali ile asıl ve birleşen davada davalılar yararına hükmedilen vekâlet ücretlerinin davacı ...'den alınmasına, asıl davada olduğu gibi birleşen davada da avans faizi uygulanmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde vekâlet ücretinin müştereken ve müteselsilen davacılardan alınmasına ve birleşen dava yönünden ise yasal faiz uygulanmasına karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3/2. maddesi yollaması ile uygulanması gereken 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 438/7. maddesi uyarınca düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan ve asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

Yukarıda (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 26.04.2024 tarihli ve ███████ Esas, ████████ Karar sayılı kararının, birleşen davaya ilişkin hüküm bölümünün son fıkrasında (7. sayfa 2. paragraf) yer alan "yasal faizi" ibaresinin çıkarılarak yerine "avans faizi" ibaresinin yazılması, davalılar vekâlet ücretine yönelik (7. sayfa asıl dava yönünden bölümünün 4. bendi ile birleşen dava yönünden bölümünün 3. bendi) bölümde yer alan "davacılardan müştereken ve müteselsilen" ibaresinin çıkarılarak yerine "davacı ...'den" ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

İstek halinde peşin alınan temyiz harcının ilgiliye iadesine,

Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

05.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.