bakırköy 4. asliye ticaret mahkemesinde, feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası arsa sahibince tamamlanan yapıdan davalının sebepsiz zenginleşmesi iddiasıyla açılan alacak davası.

Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinde, feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası arsa sahibince tamamlanan yapıdan davalının sebepsiz zenginleşmesi iddiasıyla açılan alacak davası.

Özet: Bu dava, arsa sahibi davacı şirketin, kat karşılığı inşaat sözleşmesini süresinde yerine getirmeyen müteahhit ile sözleşmeyi haklı olarak feshettikten sonra, yarım kalan inşaatı tamamlamak ve imara aykırılık nedeniyle gerekli olan yapı kayıt belgesini almak için yaptığı giderlerin, müteahhitten bağımsız bölüm satın alarak menfaat elde eden davalının sebepsiz zenginleşmesinden kaynaklanan alacak olarak tahsilini talep etmekte olup, davacı, bu harcamaların davalının taşınmazının değerini artırdığını ve kendi lehine vekaletsiz iş görme kapsamında yapıldığını iddia etmektedir.

T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: █████████

DAVA

: Alacak (Vekaletsiz İş Görmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

: █████/2022

KARAR TARİHİ

: █████/2025

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH

: █████/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Vekaletsiz İş Görmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil şirket İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi .... ada .... parsel Taşınmazın malikidir. Arsa sahibi sıfatıyla Müvekkil ... AŞ ile ... İNŞAAT AŞ arasında İstanbul ... Noterliğinin 10.01.2011 tarih ve ... yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, dava dışı müteahhit firma sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümlerine uygun olarak imalatı tamamlamadığı, inşaatı yarım bıraktığı, Müteahhit firmanın taşınmazı tamamlamaması üzerine Küçükçekmece (....) Sulh Hukuk Mahkemesinin .... Diş sayılı dosyasından tespit yaptırıldığı ve binanın tamamlanmadığı, yarım bırakıldığı tespit olunduğu, bu raporda değerlendirme dışı bırakılan ve ayıplı olduğu sonradan ortaya çıkan imalatlar dikkate alınmadan inşaat seviyesi %72 olarak belirlendiği, Bilirkişi raporundan da görüleceği üzere dava dışı müteahhit .... akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca üzerine düşen görevleri yerine getirmediği ve işin sadece %72’sini hatta daha da azını (trafo, iskan ve ruhsat harçları rapora eklenmediğinden oran daha düşüktür) ifa ettiği, eksik yapılan işler ve sözleşme hükümlerine riayet edilmemesi nedeni ile müvekkil şirket; “Sözleşme ile belirlenmiş bulunan teslim süresi 30.07.2013 tarihi olup bu tarihten itibaren müvekkil arsa sahiplerine sözleşme gereğince bağımsız bölüm başına 600,00 TL kira bedelinin 01.08.2013 tarihinden geçerli olmak üzere ödenmesinin gerektiğini ancak aradan 8 ay geçmiş olmasına rağmen müvekkile 1 kuruş dahi ödenmediğini, bu durumun da sözleşmenin 7.3. maddesi uyarınca dört ay üst üste ödeme yapılmaması halinin tek taraflı fesih sebebi olması nedeniyle sözleşmenin ilgili maddeler uyarınca haklı olarak feshedildiğini” ihtarname ile bildirdiği, dava dışı yüklenicinin inşaatı yarım bırakması, bunun rapor ile sabit olması ve sözleşmenin feshedilmesi üzerine ... ve .... firmaları arasında Bakırköy .... Noterliği'nin 11.07.2014 tarih ... yevmiye sayılı Tasfiye Protokolü tanzim edildiği, yapılan tasfiye protokolü ile müteahhite bırakılacak taşınmazlar belirlendiği, bu paylaşım ile beraber ... firması Üsküdar .... Noterliğinin 05.12.2013 tarih ... yevmiye sayılı temlik sözleşmesi ile payını %40 oranında 3. Bir şahsa temlik ettiği, bir diğer dava dosyası olan Küçükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E sayılı dosyasında alınan 31.07.2018 tarihli bilirkişi raporunda da inşaatın %80 seviyesinde olduğu ve hala daha bitirilemediği belirtildiği, inşaat sözleşmesinin feshinden sonra dava konusu inşaat müvekkil şirket (şirket adına şirket yetkilisi ...) tarafından mevcut seviyesine getirildiği, süreçte inşaatın daha tamamlanamadığı ve tamamlanması için ne kadar maliyetin gerekeceği Bakırköy ... ATM ... Diş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu ile de tespit olunduğu, yapılan inşaatın imara aykırı olması nedeniyle müvekkil .... tarafından ödeme yapılmak suretiyle "yapı kayıt belgesi" alındığı, Davalı, dava dışı ... firmasından yer satın aldığı ancak %72 seviyesinden sonraki imalatlar, yapı kayıt belgesi alınması tamamen müvekkillerin harcamaları ile gerçekleştiği, Yapı kayıt belgesi alınmasına esas İmar Barışı kanununda, yapılan ödemelerin diğer maliklere arsa payı oranında yansıtılacağı kanunda hüküm altına alındığı, davanın konusu, fesihten sonraki doğrudan müvekkil adına veya şirket yetkilisi tarafından müvekkil lehine yapılan harcamalar nedeniyle davalının sebepsiz olarak zenginleşmesinden kaynaklanan alacaklar olduğu beyanla, davanın kabulü ile; 5.000TL belirsiz alacağın, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere, her bir harcama kalemi yönünden harcamanın (sebepsiz zenginleşmenin) gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek avans faiz ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı taraf ile dava dışı ... İnşaat A.Ş arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi ile taşınmazın 30.07.2013 tarihinde teslim edileceği hususu kararlaştırıldığı, ancak dava dışı müteahhit firma sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tamamlamadığı, sözleşme ile belirlenmiş bulunan işin bitirilme ve teslim süresi geçtiği, Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri gibi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu borcu ödemede temerrüde düştüğünde, alacaklı üç seçimlik hakka sahip olur ve bunlardan sadece birini tercih ederek kullanabileceği, davacı işbu seçimlik haklarını kullanarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni feshettiği, fesihten sonra davacı taraf yarım ve ayıplı inşaatın davacı şirket yetkilisi ... tarafından tamamlandığını beyan ettiği, inşaatın tamamlanması için ve imara aykırı olması nedeniyle yapı kayıt belgesi alınarak yapılan harcamaları müvekkilimizden talep ettiği, ancak, yapılan inşaatın imara aykırı olması nedeniyle yapı kayıt belgesi alınması hususunda yapılan masraflar müvekkilimizden talep edilemeyeceği, İnşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde iş sahibi seçimlik haklarını kullanarak sözleşmeyi fesih ederek menfi zararlarını talep edebileceği, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2004-2003 kararları (█████████, █████████) imar mevzuatına uygun getirme masrafları ve ruhsatsız inşaat sebebiyle ödenen cezaların da bu zararlara dahil olacağını belirttiği, sonuç olarak inşaatın imara aykırı olması nedeniyle doğan zararların Feshedilen Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin tarafı müteahhit firmadan talep edilmesi gerektiği, Müvekkil İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 10.nolu bağımsız bölümünün maliki olduğu, müvekkilin taşınmazı ne dava dışı .... İnşaat A.Ş'den ne de davacı arsa sahibinden satın almadığı, müvekkilin taşınmazı dava dışı ....' dan satın aldığı, tapu senediden de anlaşılacağı üzere müvekkilin taşınmazı arsa vasfıyla değil bağımsız bölüm olarak satın aldığı, hiç bir şekilde davacının alacak taleplerini kabul anlamına gelmemekle birlikte davacı tarafça davaya konu edilen alacak miktarının hangi alacak kalemlerine ilişkin olduğu açıkça göstermediği, hangi zaman ve nedenden kaynaklandığı belli olmayan davacının belirsiz alacak taleplerinin kabulü mümkün olmadığı, sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını arsa payı sahibi ve müteahhit oluşturduğu, müvekkilin Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesine konu taşınmazda bulunan 10 no.lu bağımsız bölümün maliki olmakla birlikte işbu bağımsız bölümün mülkiyet hakkını sözleşmenin tarafı olmayan 3. Bir kişiden satın aldığı, dolayısıyla sözleşmenin feshi nedeniyle doğacak zararların müvekkile yükletilmesi mümkün olmadığından davacının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun, hukuka aykırı taleplerinin reddini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, davacının davalıdan sebepsiz zenginleşme talebine konu edimlerinin neler olduğu alacak talebinin yerinde olup olmadığı, davalının pasif dava ehliyetinin olup olmadığının tespitine ilişkindir.

10.10.2024 tarihli bilirkişi heyet raporunda:

Dosya münderecatında yer alan bilgi ve belgeler, taraf vekillerinin layihaları, dava dosyasına sunmuş oldukları bilgi ve belgeler ile işbu raporu hazırlayan teknik bilirkişilerce 16.05.2024 tarihinde mahallinde yapılan inceleme, tespit ve değerlendirmeler neticesinde; 6.1. Davacı vekilinin 31.03.2023 tarihinde UYAP üzerinden gönderdiği dilekçesinde; Küçükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesi ’nin ... D.İş dosyasından alınan 19.02.2014 tarihli Bilirkişi Tespit Raporu’na göre, 29.11.2013 tarihli keşif gününde, A, B ve C Bloktan müteşekkil davaya konu yapının %72 seviyesinden, işbu raporu hazırlayan teknik bilirkişilerce 16.05.2024 tarihinde mahallinde inceleme yapıldığı tarihe kadar geçen sürede yapılan anagayrimenkulün ortak alanları ile davaya konu taşınmazın içinde/iç mekanında yapılmış olan imalatların toplam bedelinin 328.022,71-TL olduğu, 6.2. Sebepsiz zenginleşmeyi düzenleyen TBK. m. 77 hükmü, vekaletsiz iş görmeye ilişkin TBK. m. 529 hükmü ve nihayet tacirin ücret hakkına ilişkin TTK. m. 20/1 hükmü uyarınca davacının davalı lehine yapmış olduğu 328.022,71-TL tutarındaki hizmetlerin bedelini davalıdan talep edebileceği,

Sonuç ve kanaatini bildirmişlerdir.

█████/2025 tarihli bilirkişi heyet ek raporunda:

i. Davacının talep ettiği yapı kayıt belgesi bedeli teyidi uzmanlık alanımıza girmemekle beraber dosyaya sunulan evraklara göre 2.193.499,05-TL + 670.000,00TL= 2.863.499,05TL olarak hesaplandığı,

ii. Bu noktada, heyetimizce yalnızca davacı tarafından yapı kayıt belgesi kapsamında UGRP8M Belge nolu, .... başvuru numaralı, █████/2019 düzenleme tarihli Yapı Kayıt Belgesinin; İstanbul İli, ... İlçesi, .... Mahallesi, .... Cadde, Dış Kapı No:... ada, .... parsel sayılı 10748,50m2 alanlı taşınmaz üzerindeki yapının tamamı için verildiğinin görüldüğü,

iii. Bu noktada heyetimizce yalnızca davacı tarafından yapı kayıt belgesi kapsamında yaptığı masrafları talep edebileceğinin düşünüldüğü,

iv. ... Belge nolu, ... başvuru numaralı, █████/2019 düzenleme tarihli Yapı Kayıt Belgesinin; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 6.Cadde, Dış Kapı No:12 ... ada, .... parsel sayılı 10748,50m2 alanlı taşınmaz üzerindeki yapının tamamı için verildiğinin görüldüğü,

v. Davacının yapı kayıt belgesi alması” zorunlu masraf niteliğinde olduğundan; bu masrafın davalı tarafından davacıya ödenmesi gerektiğinin düşünüldüğü, ancak bu noktada davalının ödemekle yükümlü olduğu tutarın, evvelce de ifade edildiği üzere davacının yapı kayıt belgesi alması sebebiyle gerçekleştirdiği masrafların (2.863.499,05-TL) tamamını değil, yalnızca arsa payı oranına tekabül eden bedel yönünden olacağı, zira yapı kayıt belgesi alınmasından yalnızca davalının değil tüm maliklerin arsa payları oranında faydalandığı, somut olayda davalının arsa payı ████████ olduğundan davalının arsa payına düşen bedelin 11.142,80-TL (2.863.499,05-TL/14134x55) olduğu,

vi. Her ne kadar davacı tarafından sunulan bila tarihli beyan dilekçesinde birtakım masraf kalemlerine yer verilmek suretiyle bu masrafların davalıdan tahsili talep edilmişse de dosya mu nderecatında davacının bu masrafları yaptıg ına dair bir dekonta rastlanılamadıg ı, bu yönü ile davacının anılan masrafları yapıp yapmadığının ispata muhtaç olduğunun düşünüldüğü, ancak Sayın Mahkemece davacının bahse konu masrafları yaptığı kanaatinde olunması durumunda ise 19.02.2014 tarihli bilirkişi tespit raporuna göre, 29.11.2013 tarihli keşif gününde, A, B ve C bloktan müteşekkil davaya konu yapının %72 seviyesinden, işbu raporu hazırlayan teknik bilirkişilerce 16.05.2024 tarihinde mahallinde inceleme yapıldığı tarihe kadar geçen sürede yapılan anagayrimenkulün ortak alanları ile davaya konu taşınmazın içinde/iç mekanında yapılmış olan imalatların toplam bedelinin 328.022,71-TL olduğunun ifade edilebileceği, sonuç ve kanaatini bildirmişlerdir.

Davacı vekilinin celse arasında sulh protokolü doğrultusunda tarafların anlaştığını davadan feragat ettiklerini bildirdiği,█████/2025 tarihli mahkemenin duruşmasında, davalı vekilinin, karşı taraf ile sulh olduklarını feragat doğrultusunda karar verilmesini ve yargılama gideri ile vekalet ücreti taleplerinin olmadığını beyan ettiği anlaşılmıştır.

Bilindiği üzere, HMK'nın 307. maddesine göre davadan feragat "Davacının, talep sonucundan kısmen veya tamamen vazgeçmesidir." Yine aynı kanunun 311. maddesine göre "Feragat, kesin hükmün sonuçlarını doğurur." Bu hükümler gözetildiğinde davadan feragat davaya kendiliğinden son veren bir taraf işlemi olduğunda kuşku bulunmadığı, davadan feragatın usulüne uygun, süresinde ve tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri hususta olduğu ve davacı vekilinin vekaletnamesinde feragat yetkisinin olduğu anlaşılmış olup açılan davanın feragat nedeniyle reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM

: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın FERAGAT NEDENİYLE REDDİNE,

2-Davadan feragatin gerçekleştiği safhaya göre alınması gereken 1/3 oranındaki 142,60 -TL maktu karar ve ilam harcının peşin alınan 85,39-TL harçtan mahsubu ile eksik kalan bakiyesi olan 57,21-TL'nin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,

3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,

4- Vekalet ücreti talep edilmediğinden davalı ve davacı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

5-Kullanılmayan gider avansının 6100 Sayılı HMK'nun 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesine müteakiben yatırana iadesine,

Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2025

Katip ...

e-imzalıdır

Hakim ...

e-imzalıdır