Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin eksik tespiti nedeniyle muvazaalı devirlerin tapu iptali davasında bozma sonrası verilen kararın temyiz incelemesi.
Özet: Davacılar, müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini süresinde yerine getirememesi üzerine karşılıklı feshedilen sözleşme sonrası iade etmesi gereken, ancak üçüncü kişiye muvazaalı olarak sattığı bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescilini talep etmişlerdir; yerel mahkeme, müteahhidin iddia edilen satışın teminat amaçlı olduğunu beyan etmesi, üçüncü kişinin bedel ödediğini ispatlayamaması ve taşınmazları hak etmemesi gerekçeleriyle davayı kabul etmiş, ilk kararın Yargıtay tarafından müteahhidin fesih tarihindeki hak edişlerinin detaylı incelenmesi gerektiği yönünde bozulması üzerine, bozmaya uyarak yaptığı ikinci yargılamada da aynı gerekçelerle bağımsız bölümlerin tapu iptali ile davacılar adına tesciline karar vermiştir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin düzenlendiğini, ancak binanın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle 07.12.2010 tarihinde sözleşmelerin geriye etkili şekilde feshi hususunda tarafların anlaştığını ve fesih tarihine kadar yüklenicinin hak etmediği ancak üçüncü kişilere sattığı bağımsız bölümlerin müvekkili arsa sahiplerine devrinin kararlaştırıldığını, davalı yüklenicinin hak etmediği bağımsız bölümleri iade etmediğini ve diğer davalı ...’a muvazaalı şekilde sattığını ileri sürerek, 8 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline, tescilin mümkün olmaması hâlinde bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davalı şirket yetkilisi....’dan dava konusu bağımsız bölümleri 165.000,00 TL bedelle satın aldığını, davacılar ile davalı şirket arasındaki sözleşmenin feshinden sonra söz konusu devrin iptalinin istenemeyeceğini, satışın muvazaalı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.Davalı şirket yetkilisi usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunmamış, ancak duruşmada alınan beyanında, dava konusu iki adet bağımsız bölümün davalı ...'dan aldığı 25.000,00 TL borca karşılık teminat olarak devredildiğini, ancak aldığı parayı ödeyemediği için teminat olarak verdiği bağımsız bölümlerin hâlen davalı ... adına kayıtlı olduğunu, her iki bağımsız bölümün davalıya satışının gerçek bir satış olmadığını, devrin teminat amaçlı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.III. MAHKEME KARARIMahkemenin 20.03.2012 tarihli, ███████ Esas, ████████ Karar sayılı kararında davacılar ile davalı şirket arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin yerine getirilmemesi üzerine 07.12.2010 tarihinde sözleşmenin karşılıklı anlaşmayla feshedildiği, fesih sözleşmesi uyarınca davacılara ait olan dava konusu dairelerin, diğer davalı yüklenici tarafından davalı ...’e rayiç değerinin çok altında bir bedelle devredildiği, satım bedellerinin ödendiğine ilişkin iddianın davalı ... tarafından kanıtlanamadığı, davalı şirket temsilcisi tarafından dava konusu dairelerin satımının gerçek satım olmadığının beyan edildiği, satışın muvazaalı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ1.Mahkemenin 20.03.2012 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 18.01.2013 tarihli, █████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile 07.12.2010 tarihli ek fesihnamenin düzenlendiği tarih itibariyle söz konusu inşaatın getirildiği seviyeye göre yüklenicinin sözleşme kapamında kaç adet bağımsız bölümü hak etmiş olabileceği oluşturulacak bilirkişi kurulu aracılığıyla belirlenerek sözleşme gereğince yüklenicinin isteyebileceği bağımsız bölüm sayısının yaptığı imalat karşılığında kendisine bırakılması kararlaştırılan 5 adet bağımsız bölüm ile uyum gösterip göstermediği değerlendirilmeli, ek fesihnamede belirtilen 5 adet bağımsız bölümün hangileri olduğu da belirlenerek yüklenicinin yapılan inşaattan sözleşme uyarınca hak ettiği bölümlere ilişkin diğer devirlerin de değerlendirilmesi suretiyle dava konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması gereken bölümler arasında kaldığının anlaşılması halinde davanın reddine, aksi takdirde şimdiki gibi karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yalnızca bağımsız bölümlerin tapudaki devir bedelleri değerlendirilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.2.Mahkemenin 24.12.2015 tarihli, 2014/8 Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile dosyaya sunulan 28.07.2008 tarihli belge ve yüklenicinin 17.06.2014 tarihli celsedeki beyanına göre yüklenicinin 28.07.2008 tarihinden itibaren inşaatın yapımına katkıda bulunmadığı, sadece 2. kat karkas betonu atılmış vaziyette inşaatı bıraktığı, hakettiği bölüm sayısının 5 olduğu, fesihname içeriğinde bu bağımsız bölümlerin yapılan imalat karşılığı yükleniciye verilen bağımsız bölümlerden olmadığı, davalı ...'in taşınmazın satış bedelini ödediğini ispatlayamadığı, satışın gerçek bir satış olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.Mahkemenin 24.12.2015 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 09.10.2019 tarihli, █████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı ile eser sözleşmelerinde yapılan imalatın yüklenici tarafından yapıldığının karine teşkil ettiği, davacı arsa sahiplerinin yüklenicinin inşaatı terkinden sonra yapılan imalatın kendileri tarafından yapıldığını iddia ettiklerine göre bu durumu ispatlamaları gerektiği, yüklenici ile arsa sahibi arasında düzenlenmesi her zaman mümkün olan 28.07.2008 tarihli belgeye itibar edilmesi 3. kişilerin haklarına zarar verebileceğinden karara dayanak yapılmasının mümkün olmadığı, taşınmazda keşif yapılarak Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ E. sayılı dosyada alınan bilirkişi raporu, yukarıda açıklanan karine ile arsa sahibinin delilleri değerlendirilerek inşaatın yüklenici tarafından hangi tarihte bırakıldığı ve yüklenici tarafından hangi seviyeye getirildiği kalan kısmın kim tarafından yapıldığı araştırılıp yaptığı iş nedeniyle yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur.3.Mahkemenin 13.04.2021 tarihli, ███████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile bozma ilamına karşı direnme kararı verilmiştir.Mahkemenin 13.04.2021 tarihli direnme kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 08.03.2023 tarihli ilamıyla Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle direnme kararının bozulmasına karar vermiştir.4.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 07.12.2010 tarihli ek fesihname tarihi itibariyle inşaatın gerçekleşme seviyesinin %78, 04.09.2009 tarihli ek sözleşme ile yüklenici şirkete özgülenen daire sayısının 13 adet, inşaat seviyesine göre yüklenicinin hak ettiği daire sayısının 8,58 adet olduğu, 07.12.2010 tarihi itibariyle yükleniciye özgülenen dairelerden dava konusu 8 ve 12 nolu dairelerde dahil olmak üzere üçüncü kişilere satılan daire sayısının 8 adet olduğu, davalı ...'a devredilen dava konusu 8 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye özgülenen ve fesih tarihi itibariyle inşaat gerçekleşme seviyesi ve imalat aşamasına göre yüklenicinin hak ettiği dairelerden olduğunun tespit edildiği, davacı arsa sahiplerince yüklenicinin inşaatı terk etmesinden sonra gerçekleştirilen imalatların kendileri tarafından yapıldığını ispatlayan bir delil sunmadıkları, kârine olarak arsa malikleri ile yüklenici arasında akdi ilişkinin devam ettiği, imalatların yüklenici tarafından yapıldığı, dosyaya sunulan 28.07.2008 tarihli belgenin her zaman düzenlemesinin mümkün olduğu, yüklenici şirket yetkilisinin 2008 yılı Temmuz ayından fesih tarihine kadar yapılan imalatların kendisine ait olmadığına ilişkin beyanına itibar edilmesinin yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin haklarına zarar verebileceğinden bu belgeye ve davalı yüklenici şirket yetkilisinin mahkeme huzurunda verdiği beyanının kabul edilmeyeceği, dava konusu 8 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye özgülenen ve fesih tarihi itibariyle inşaatın gerçekleşme seviyesi ve imalat aşamasına göre yüklenicinin hak ettiği dairelerden olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacılar vekili temyiz dilekçesinde; hükme easas bilirkişi raporunda sadece inşaat seviyesi üzerinden hareket edildiğini ve Ankara 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ████████ E. sayılı dosyası için düzenlenen raporun hatalı değerlendirildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca satış yetkisi konusunda inceleme yapıldığında fesih tarihi itibari ile yükleniciye düşecek daire sayısı 5 daireden ibaret olduğunu, bilirkişi raporunda akde göre hareket edilmek yerine, sadece ve sadece inşaat seviyesi baz alınarak sonuca gidildiğini, satış tarihlerine bakıldığında 8 ve 12 no'lu bağımsız bölümlerin en son satılan bağımsız bölümler olduğunun görüleceğini, davalı yüklenicinin satabileceği daire sayısının 5 olduğunu, satış tarihleri nazara alındığında ise dava konusu 8 ve 12 no'lu dairelerin bu 5 adet daire arasında yer alamayacağını, davalı yüklenicinin 28.07.2008 tarihinden sonra hiçbir imalat yapmadığını, bu durumun davalı yüklenicinin imzasını içeren 28.07.2008 tarihli belgeden ve mahkeme huzurunda verdiği 17.06.2014 tarihli beyanından da açıkça belli olduğunu, anılan tarihler arasında 6 ay gibi kısa bir süre mevcut olup, davalı savunmalarını kabul anlamına gelmemek üzere, bir an için yüklenicinin 03.06.2010 tarihi ile 07.12.2010 tarihi arasında inşatta imalat yaptığı varsayılsa bile, bu kısa sürede 2 adet daire satışına imkan verecek derecede imalat yapamayacağının açık olduğunu, yüklenici tarafından yapılmayan imalatların, arsa sahibi olan müvekkiller tarafından tamamlandığını, binada oturabilmek için inşaatı tamamlamak durumunda kaldıklarını, bu hususlar dikkate alınmadan davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, kararın bozulması gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı HMK'nın geçici 3/2. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un uygulanacağı davalar yönünden HUMK'un 428. ve 439/2. maddelerinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VII. KARARAçıklanan sebeplerle;Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,Alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,28.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.