konut satış sözleşmesiyle daire alan davacının tapu iptali ve tescil talebi, yargıtay bozma kararı sonrası eksik iş bedeli ve bilirkişi incelemesi ışığında yüklenici ve arsa sahipleri sorumlulukları yönünden tekrar inceleniyor.

Konut satış sözleşmesiyle daire alan davacının tapu iptali ve tescil talebi, Yargıtay bozma kararı sonrası eksik iş bedeli ve bilirkişi incelemesi ışığında yüklenici ve arsa sahipleri sorumlulukları yönünden tekrar inceleniyor.

Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, davacının yükleniciden satın aldığını iddia ederek tapu iptali ve tescilini talep ettiği bağımsız bölüm üzerinden çıkmış, yüklenici sözleşme bedelinin ödenmediğini, arsa sahipleri ise inşaatın tamamlanmadığını ve sözleşme dışı olduklarını savunmuştur. İlk derece mahkemesi tescil talebini reddederek yükleniciden davacıya ödenen meblağın tahsiline karar vermiş, ancak Yargıtay, eserin tamamlanıp tamamlanmadığının uzman bilirkişi tarafından tespit edilmesi, eksik iş bedelinin davacı tarafından depo edilmesi ve arsa sahiplerinin sorumluluğunun yeniden değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Bozma sonrası yargılamada yüklenicinin inşaatı tamamlamadığı ve dava konusu dairenin tapusunun asli müdahil adına kayıtlı olduğu belirlenmiştir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asli müdahiller ... ve ... vekili avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 22.09.2007 tarihli sözleşmeyle davalı yüklenici şirketten 5102 ada, 3 numaralı parselde yapılacak olan inşaatta 6. normal kat, Kuzey-Doğu-Batı cepheli, bir adet 170 metre karelik bağımsız bölümü 55.000,00 Euro sabit bedel ile konut amaçlı satın aldığını ve satış bedelini ödediğini, ancak 05.02.2010 tarihli ikinci bir satış vaadi sözleşmesi imzalamak zorunda bırakıldığını ve bu sözleşmede 81.000,00 Euro bedel belirlendiğini, satış bedeli ödendiğinden söz konusu bağımsız bölümün devrine hak kazandığını ileri sürerek, satın aldığı 6. kattaki konuta tekabül eden arsa payının tespitiyle tapu kaydının iptaline ve tesciline, mümkün olmazsa şimdilik 10.000,00 TL’nin faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Asli müdahiller vekili dilekçesinde; müvekkili ...’ın diğer müvekkili ...'ya vekaleten 10.12.2011 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 18 numaralı daireyi bedelini ödeyerek satın aldığını, müvekkili ...’nın ise 13.12.2011 tarihinde tapuyu devraldığını ileri sürerek, müdahale talebinin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... İnşaat A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini, 05.02.2010 tarihli geçerli olan ikinci sözleşme gereğince bakiye satış bedeli 21.000,00 Euro'nun ödenmediğini, ilk sözleşmenin resmi şekle aykırı ve geçersiz olduğunu, tapu iptali ve tescil talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı arsa sahipleri vekilleri cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 6/d maddesine göre arsa sahiplerine anahtar teslimi verilmesi gereken bağımsız bölümlerin kat irtifakının dahi kurulmadığını, kat irtifakının kurulması ve bundan sonra mesken ruhsatının alınması halinde yükleniciye verilecek bağımsız bölüm söz konusu ise tapuyu vermeye hazır olduklarını, sözleşmenin tarafı olmadıklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 16.07.2019 tarihli kararı ile davacının tapu iptali ve tescili talebinin reddine, sözleşme kapsamında bağımsız bölüme ilişkin ödemiş olduğu miktar olarak belirlenen 185.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı yükleniciden tahsili ile davacıya verilmesine, davalı arsa sahiplerine karşı açılan alacak davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 16.07.2019 tarihli kararının süresinde davacı vekili ve bir kısım davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nce arsa sahipleri tarafından kabul edilebilir bir eserin yapıldığından söz edebilmek için; imara, kat karşılığı inşaat sözleşmesine, bilim ve fenne, onaylı projeye uygun olarak yapıldığının bilirkişi raporu ile tespitine ihtiyaç bulunduğu, mahkemece taşınmaz başında yeniden keşif yapılarak uzman bilirkişiden (gerekirse bilirkişi kurulundan) bütün bu yönlere işaret eden ayrıntılı bir rapor alınarak, tüm delillerin değerlendirilmesi gerektiği, yüklenici ve arsa sahipleri arasında düzenlenen sözleşmede, binanın yüklenici tarafından anahtar teslimi tamamlanacağı kararlaştırıldığından, davacı tarafından eksik iş bedelinin davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi, ondan sonra davacının birinci kademedeki tapu iptali ve tescil isteğinin değerlendirilmesi, mümkün olmadığı takdirde tazminat talebi bakımından hüküm kurulması; arsa sahiplerinin ise, dava açılmasına sebebiyet vermedikleri de dikkate alınarak yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamak suretiyle bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenici tarafından inşaatın tamamlanmadığı, asli müdahil ...'nın dava konusu dairenin tapusunu 13.12.2011 tarihinde devraldığı, Kayseri 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ████████ Esas sayılı dosyasında alınan raporda asli müdahil adına arsa payı tespit edildiği, yine bu dosyada davacının herhangi bir hak iddia etmediği, davacının tapu iptal tescil talebini ancak dava konusu taşınmazın davalı yüklenici adına kayıtlı olması halinde ileri sürebileceği, talep edilebilir alacak tutarının 140.726,72 TL olduğu, arsa maliklerine karşı açılan davanın husumetten reddi gerektiği gerekçesiyle davacının terditli olarak açtığı tapu iptal tescili davasının reddine, depo edilen bedelin davacıya kesinleşince iadesine, davacının terditli olarak açtığı alacak davasının kısmen kabulü ile 140.726,72 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, diğer davalılar yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, asli müdahilin talebinin kabulü ile 18 numaralı bağımsız bölümün asli müdahil ... adına aidiyetinin tespitine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesinde bağımsız bölüm değil arsa payı talep edildiğini, edimlerin yerine getirildiğini, arsa maliklerinin arsa payı devretmesi gerektiğini, asli müdahillerin sözleşmesinin kayyım onayı olmadığından geçersiz olduğunu, sözleşmenin vekaleten imzalanmadığını, tapu devrinin yükleniciden alınmadığını, müvekkilinin sözleşmesinin daha önce düzenlendiğini, depo kararı verilip bedel depo edildiği halde tapu iptali ve tescile karar verilmediğini, öncelikli taleplerinin kabul edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosyanın içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı, iflas tarihine kadar mülkiyet davacıya intikal etmediğinden tapu iptali ve tescil talebinin iflas tarihinden sonra değerlendirilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı vekilinin dava dilekçesinde terditli talebi olan bedel istemi yönünden mahkemece davanın kısmen kabulüne ve hükmedilen bedelin davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiş ise de, davalı yüklenici ... İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş. hakkında Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ███████ Esas ve ███████ Karar sayılı kararı ile 20.03.2014 günü saat 11:10 itibariyle iflasına karar verildiği, kararın 05.07.2018 tarihinde kesinleştiği sabit olduğundan eldeki alacak davası 2004 sayılı İcra İflas Kanunu gereğince davalı şirket açısından kendiliğinden kayıt kabul davasına dönüşmüş olup, hükmedilen 140.726,72 TL’nin davalı şirketin iflas masasına kayıt kabulüne, hâkim re’sen infazı kabil hüküm kurmak zorunda olduğundan hükmün diğer ferilerinin de şirketten tahsili yerine iflas masasına kayıt kabulüne karar verilmesi gerekirken davalı şirketten tahsiline karar verilmesi doğru olmamıştır.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen Geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 438/7 ve 438/9. maddeleri uyarınca Mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

1. Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Yukarıda 2. bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin Mahkeme kararına yönelik diğer temyiz itirazlarının kabulü ile Mahkeme kararının, hüküm fıkrasının (2) numaralı bendinin ikinci satırında yer alan “itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine,” ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “iflas tarihine kadar işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı müflis ... İnş. Tur. San. Tic. A.Ş.’nin iflas masasına kaydına,” ibaresinin,

yine (6) numaralı bendinin birinci satırında yer alan “9.613,10 TL ilam harcının davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'den alınarak tahsili ile hazineye gelir kaydına,”ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “269,85 TL maktu ilam harcının davalı müflis ... İnş. Tur. San. Tic. A.Ş.’nin iflas masasına kaydına,” ibaresinin,

yine (9) numaralı bendinin dördüncü satırında yer alan “... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.den alınarak davacıya verilmesine,” ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “müflis ... İnş. Tur. San. Tic. A.Ş.’nin iflas masasına kaydına,” ibaresinin,

yine (10) numaralı bendinin birinci satırında yer alan “kabul edilen kısma denk gelen 22.516,28 TL vekalet ücretinin davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'den alınarak davacıya ödenmesine,” ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “hesap edilen 4.600,00 TL vekalet ücretinin davalı müflis ... İnş. Tur. San. Tic. A.Ş.’nin iflas masasına kaydına,” ibaresinin,

yine (11) numaralı bendinin üçüncü satırında yer alan “davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'ye ödenmesine,” ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “müflis davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş. iflas masasına verilmesine,” ibaresinin,

yine (12) numaralı bendinin ikinci satırında yer alan “davanın açılmasına sebebiyet veren davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'den alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ... ...'ya ödenmesine,” ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “kendisini vekille temsil ettiren davalı arsa sahipleri ..., ..., ..., ..., ... ... adına müflis davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş. iflas masasına kaydına,” ibaresinin,

yine (13) numaralı bendinin ikinci satırında yer alan “davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş.'den alınarak asli müdahillere ödenmesine,” ibaresinin karardan çıkarılmasına, yerine “asli müdahiller adına müflis davalı ... İnşaat Tur. San. Tic. A.Ş’nin iflas masasına kaydına,” ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Davacı Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunmadığından duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

21.10.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Dava, yükleniciden harici sözleşme ile taşınmaz satın alan tüketici tarafından açılmış tapu iptal ve tescil olmazsa bedel isteğine ilişkindir.

Mahkemece tapu iptal ve tescil isteği reddedilmiş, taşınmaz bedelinden indirim yapılarak bedel isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Sayın çoğunluk tarafından kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, tapu iptal ve tescil isteğinin kabulünün mümkün olup olmadığı, araştırmanın yeterli ve iade edilen bedelin yerinde olup olmadığı noktasında düğümlenmektedir.

Bilindiği üzere, yükleniciden alacağın temliki niteliğinde adi senetle taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Taraflar arasında iki ayrı sözleşme vardır. Davacı ikinci sözleşmenin irade fesadı ile yapıldığını iddia etmektedir. Ne var ki yargılamanın başından beri bununla ilgili bir araştırma yapılmamıştır.

Davacı tarafından ilk sözleşme gereğince o tarihte kararlaştırılan 55.000 euro bedelin ödendiği tartışma konusu değildir.

Yapılan keşifler sonucu alınan bilirkişi raporu ile inşaatın fiziken %100 oranında tamamlandığı, taşınmazların ikamet edilmek sureyle kullanıldığı, ne var ki kat irtifakının dahi kurulmadığı belirlenmiştir.

Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamı gereğince eksik işlerin bedeli davacıya depo ettirilmiştir.

Hal böyle olunca, öncelikle dava konusu taşınmaza isabet eden arsa payı, sonradan müdahil davacı tarafından yaptırılan tespit üzerine arsa malikleri tarafından İkbal adına tescil edildiğine göre, davacıya isabet edecek arsa payının da adına tescil edilmesinde bir engel bulunmamaktadır.

Taşınmaz üzerinde kat irtifakı bulunmadığına göre, davacıya isabet eden bağımsız bölümün arsa payı karşılığı belirlenmeli, yükleniciye isabet edecek arsa payından mahsup edilerek davacı adına tescil edilmelidir.

Diğer yandan, davacıya vaad edilen bölümün sonradan müdahil tarafından satın alındığı, satın alınma sırasında taşınmazda davacının kiracısının bulunduğu ve bu kiracının müdahil tarafından tahliye edildiği dosya kapsamı ile sabittir.

Sonuç itibariyle;

Öncelikle davacıya, müdahil davacı İkbalin kötü niyetli olduğunun ispatı yönünde süre verilmeli,

Kötü niyetli olduğunun ispatı halinde de, davacı ile yüklenici arasında yapılan ikinci sözleşmenin irade fesadı ile sakat olup olmadığı araştırılarak geçerli olduğu sonucuna varılırsa eksik bedel depo ettirilmeli, bu sözleşme geçersiz ise ilk sözleşme bedeli tahsil edildiğinden tapu iptal ve tescile karar verilmelidir.

Tapu iptal tescil isteğinin kabulünün mümkün olmaması halinde ise, yine davacı ile yüklenici arasındaki sözleşmelerden geçerli olanın tespiti ile ikinci sözleşme geçerli ise buna göre taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli esas alınarak ödenmeyen bedel mahsup edilerek iade kararı verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve hatalı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmesinin doğru olmadığı düşüncesiyle sayın çoğunluğun düzelterek onama görüşüne katılmıyorum.