arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonrası yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişilerin el atmasının önlenmesi davasında ayni hakkın üstünlüğü.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi Sonrası Yükleniciden Bağımsız Bölüm Temlik Alan Üçüncü Kişilerin El Atmasının Önlenmesi Davasında Ayni Hakkın Üstünlüğü.

Özet: Bu hukuki evrak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi üzerine arsa sahibinin, yükleniciden bağımsız bölümleri temlik alan üçüncü kişilerin haksız el atmasının önlenmesi talebiyle açtığı davada, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin, davacı arsa sahibinin ayni hakkının davalıların şahsi haklarına üstün geldiği ve feshedilen sözleşme sonrası yüklenicinin temlik yetkisinin kalmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne ilişkin kararlarını incelemektedir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ███████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İzmir 23. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekilince duruşmasız, birleşen davalarda davalılar ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 21.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davalarda davalılar ... ve ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekili avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl dava ve birleşen davalarda dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile dava dışı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 26.05.2021 tarihli, █████████ Esas, ████████ Karar sayılı ilâmıyla geriye etkili şekilde feshedildiğini ve bu kararın kesinleştiğini ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümleri yükleniciden temlik almış olan davalı ve birleşen davalarda davalıların dairelere haksız el atmasının önlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız bir işgalin söz konusu olmadığını, dava dışı kooperatifin yapılan konutları üyelerine teslim ettiğini, müvekkilinin de bedelini ödeyerek daireyi satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; haksız bir işgalin söz konusu olmadığını, Anayasa Mahkemesi nezdinde yapılan bireysel başvuru sonucunun beklenmesi gerektiğini, ispat yükünün davacıda olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; haksız bir işgalin söz konusu olmadığını, dava konusu yapıların güncel durumuna ilişkin olarak keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

4. Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kooperatif hissesini devralarak dava konusu taşınmazda hak sahibi olduğunu, haksız bir işgalin söz konusu olmadığını, Anayasa Mahkemesi nezdinde yapılan bireysel başvuru sonucunun beklenmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

5. Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; haksız bir işgalin söz konusu olmadığını, dava konusu yapıların güncel durumuna ilişkin olarak keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının dava tarihinde ve halen dava konusu arsanın kayıt maliki olduğu, dava dışı yüklenicinin davacı arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği, bu nedenle açılan sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin davanın kabul edildiği ve kararın kesinleştiği, davacının el atmanın önlenmesini talepte haklı olduğu gerekçesiyle, davanın ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde birleşen davalarda davalılar ... ve ... vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından dava konusu taşınmaz davacı adına kayıtlı olduğundan davacının ayni hakkının bulunduğu, davalıların ise yükleniciden temlike dayalı şahsi hak sahibi olduğu, kural olarak hakların yarışmasında ayni hakka üstünlük tanınması gerektiği, davacı ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile geriye etkili olarak feshine karar verildiği, hükmün deracattan geçmek suretiyle kesinleştiği, böylece yüklenicinin hak sahibi olmadığı bölümleri yükleniciden haricen (kooperatif üyeliği suretiyle) edindiklerinden bahisle tasarruf eden davalının, bu kullanımının haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı, dava dışı yüklenicinin davacı arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden, şahsi hakkını üçüncü kişiye (davalıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin (davalı), Türk Borçlar Kanunu'nun 97.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamayacağı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde; harç kamu düzenine ilişkin olup, mutlak haklardan olan mülkiyet hakkının ihlalinin devam ettiği de nazara alınarak kararın düzeltilerek onanması gerektiğini beyan etmektedir.

2. Birleşen davalarda davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; mahkemece tarla ve yapı bedeli üzerinden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, sadece arsa payı esas alınarak davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiğini, mahkemece sözlü yargılama için süre verilmediğini, davacının fiil ehliyetine sahip olup olmadığının araştırılması gerektiğini, vekaletnamenin geçersiz olduğunu, tahliye talebinin kesin hüküm nedeniyle reddi gerektiğini, açılan tapu iptali ve tescil davalarının beklenmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, hesaplamanın usul ve yasaya aykırı olduğunu, yapının tamamlanmış durumda olduğunu, müvekkilinin hapis hakkı olduğunu, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

1. Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; İlk Derece Mahkemesi kararında fazla alınan karar ve ilam harcı davalı ve birleşen davalarda davalılar aleyhine olup, davacı aleyhine hüküm bulunmadığı, bu durumda davacının mahkeme kararına karşı temyiz yoluna başvurmasında hukuki yararı bulunmadığından temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre birleşen davalarda davalılar ... ve ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 24. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş ise de; dava konusu taşınmazın arsa bedeli olan 1.068.486,04 TL üzerinden karar ve ilam harcına hükmedilmesi gerekirken, arsa payı ve yapı değerinin toplamı sonucu elde edilen değer üzerinden karar ve ilam harcına hükmedilerek karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle;

1. Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz isteminin reddine,

2. Yukarıda 2. bentte açıklanan sebeplerle birleşen davalarda davalılar ... ve ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

3. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

4. Yukarıda 3. bentte açıklanan sebeplerle davalılar ... ve ... vekilinin temyiz itirazının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının “Yargılama Giderleri, Harçlar ve Vekalet Ücretleri” kısmında yer alan (c) bendinin (12) numaralı fıkrasının hükümden çıkarılarak yerine “12- Alınması gereken 72.988,28 TL ilam harcından peşin alınan ve sonradan tamamlanan 25.007,11 TL harcın mahsubu ile bakiye 47.981,17 TL ilam harcının davalı ...’dan tahsili ile Hazineye irat kaydına," yine (e ) bendinin (24) numaralı fıkrasının hükümden çıkarılarak yerine “24- Alınması gereken 72.988,28 TL ilam harcından peşin alınan ve sonradan tamamlanan 25.007,11 TL harcın mahsubu ile bakiye 47.981,17 TL ilam harcının davalı ...’den tahsili ile Hazineye irat kaydına,” ibarelerinin yazılması suretiyle re’sen DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan birleşen davalarda davalılar ... ve ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak birleşen davalarda davalılara verilmesine,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davacı ve davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.