Ön alım hakkı uyuşmazlığında taşınmaz payının tescili için belirlenen bedelin enflasyonla değer kaybı ve denkleştirici adalet ilkeleri çerçevesinde temyiz incelemesi.
Özet: Ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında, davacı tarafından depo edilen ön alım bedelinin yargılama süreci boyunca enflasyon ve paranın değer kaybı nedeniyle yetersiz kaldığı iddiasıyla davalı vekili, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncel değerin belirlenmesini ve mülkiyet hakkının korunmasını talep ederek kararı temyiz etmiştir; Yüksek Mahkeme, Türk Medeni Kanununun ön alım bedelinin depo edilmesine ilişkin yükümlülüklerini ve Anayasanın mülkiyet hakkını koruyan hükümlerini esas alarak, mahkemelerin yargılama sürecindeki gecikmelerin taraflar üzerindeki olumsuz etkilerini gidermek amacıyla ön alım bedelinin vadeli bir hesapta değerlendirilerek menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi gerektiğine işaret etmiştir.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI
: ████████ E., █████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Foça Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ███████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacının da hissedarı olduğu 12 56... parsel sayılı taşınmazın █████████ payının davalı tarafından satın alındığını, bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, davacının ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek payın yapılacak keşif sonrası belirlenecek gerçek bedeli üzerinden tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; davanın süresinde açılmadığını, bedelde muvazaanın söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanmadığı, fark bedelin davacı tarafça depo edildiği, yasal şartların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde
:a.İstinaf iddialarının yanlış ve eksik değerlendirildiğini,b.Davada ön alım bedeli olarak 2.805.754,89 TL belirlenmesine rağmen bu miktar üzerinden harcın tamamlatılmadığını,c.Mahkemece Yargıtay formüllerine aykırı hesap yapıldığını, depo bedelinin enflasyon ve paranın değer kaybı ile eridiğini, güncel değere hükmedilmesi gerektiğini, objektif değer artışının göz önünde bulundurulmasının Yargıtay içtihatları ile sabit olduğunu, Yargıtay ilâmının istinaf incelemesinde yanlış yorumlandığını, paranın nemalandığı tarihe kadar değil bilirkişi incelemesinin yapıldığı tarihe kadar nemalandırılması gerektiğini, Mahkemenin yapmış olduğu yargılamanın hatalı olduğunu, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, esasen yapılması gerekenin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ön alım bedelini hesaplamak olduğunu, kendilerinin uyguladığı üç kritere göre ön alım bedelinin 8.603.171,94 TL olduğunu, mahkemece güncel bedel değil de nemalandırma suretiyle ön alım hakkının kullandırılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek hükmün bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve Mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.2.Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.3.Somut olayda; Mahkemece 18.09.2019 tarihli ara karar ile davacı tarafa 1.314.560,00 TL tutarındaki ön alım bedelinin yatırılması için süre verildiği görülmüştür. Ancak, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin ön alım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmî satış sözleşmesindeki ön alım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. Dava konusu payın satış tarihi ile ön alıma konu payın davacı adına tesciline yönelik karar tarihi arasında uzunca bir sürenin geçmiş olması gözönüne alındığında bu durumun davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği davalıyı da fakirleştirdiği ve bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.4.Tüm bu nedenlerle; Mahkemece, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak resmî senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 1.314.560,00 TL'nin ön inceleme tarihi olan 12.03.2019 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenmeli, belirlenen bu miktardan depo edilen (nemalı veya nemasız) miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilmesine karar verilmelidir. Her ne kadar dosya kapsamında ön alım bedelinin nemalandırılmasına ilişkin 24.07.2024 tarihli bilirkişi raporu alınmış ise de, ilgili rapor incelendiğinde yukarıda anlatılan tarihlerin hesaplamada dikkate alınmadığı, ön inceleme duruşma tarihinden ilk depo tarihine kadar ki dönemin esas alındığı, bu durumun yukarıdaki usule aykırı ve davalı aleyhine olduğu anlaşıldığından doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.VI. KARARYukarıda belirtilen nedenlerle temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Sair temyiz itirazlarının REDDİNE,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,09.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.