gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı haksız tapu tescili ve muvazaalı teminat ipoteği iddialarıyla açılan tapu iptali, tescil ve ipoteğin fekki davası.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı haksız tapu tescili ve muvazaalı teminat ipoteği iddialarıyla açılan tapu iptali, tescil ve ipoteğin fekki davası.

Özet: Müvekkillerinin davalı şirket ile yaptıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle satın alıp bedelini ödedikleri ve kendilerine teslim edilen bir bağımsız bölümün, şirketin yönetim kurulu üyesi olan diğer davalı adına devredilerek üzerine 2.100.000 TL teminat ipoteği tesis edilmesi üzerine, davacılar tapu iptali ve kendi adlarına tescil ile mevcut ipoteğin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla fekkini talep etmişlerdir. Davalı şirket, davanın reddini isterken; taşınmazın adına kaydedilen diğer davalı ise kendisinin gerçek malik olmadığını, davacıların hak sahibi olduğunu kabul ederek ipotek nedeniyle taşınmazı devredemediğini belirtmiş ve temyiz incelemesi kapsamında tarafların sözlü açıklamaları alınarak dosyanın karara bağlanması için incelenmesine karar verilmiştir.

7. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI

: █████████ E., ████████ K.

BİRLEŞTİRİLEN İSTANBUL ANADOLU 5. TÜKETİCİ MAHKEMESİNİN ████████ ESAS

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., █████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleştirilen davada davalı ... vekili ve katılma yoluyla davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden birleştirilen davada davalı ... vekili Avukat ... ve davacılar vekili Avukat ... ile karşı taraftan birleştirilen davada davalı ... (...) vekili Avukat ... geldiler. Başkaca gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı ... Yapı İnş. Tic. A.Ş. ile dava konusu 34 08... parsel sayılı taşınmazda kayıtlı B Blok, 9. Kat. 146 numaralı bağımsız bölüme yönelik 12.03.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini, satış bedelinin ödendiğini ve sözleşmeye konu taşınmazın müvekkiline teslim edildiğini, müvekkillerinin tapu devrini beklerken bağımsız bölümün davalı ... Yapı inşaat Ticaret A.Ş. tarafından aynı Şirkette yönetim kurulu üyesi olan diğer davalı ... adına devir ve tescil edildiğini öğrendiklerini, kredi temini amacıyla davalı ...'un, ... Finansman A.Ş.'den 573.902,50 TL Konut Finansman Kredisi temin ettiği, bu krediye karşılık ... (...) ve ... Finansman A.Ş. lehine 2.100.000,00 TL tutarlı teminat ipoteği tesis ettiklerinin anlaşıldığını beyanla dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile borçtan ari bir şekilde 1/2 oranında müvekkillerimiz adına tesciline, devir ve tescilinin mümkün olmaması halinde tespit edilecek piyasa rayiç değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile 1/2'şer oranda müvekkillerine ödenmesini talep etmiştir.

2. Birleştirilen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı ... Yapı İnş. Tic. A Ş. davalı ... aleyhine dava konusu 34 08... parsel sayılı taşınmazda kayıtlı B Blok, 9. Kat, 146 numaralı bağımsız bölüme yönelik gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, bu taşınmazda diğer davalılar lehine 2.100.000,00 TL tutarlı teminat ipoteği tesis edildiğini, ipoteğin dayanağı borcun gerçekte olmadığını, ipoteğin hukuka aykırı olarak tesis edildiğini, davalılar lehine tesis edilmiş hukuka aykırı ipoteğin fekkine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı ... Yapı İnş. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemesinin görevli olmadığını, davacının ödeme iddiasını ispat etmesi gerektiğini, taşınmazın teslim şartlarının oluşmadığını, ipoteğin muvazaalı tesis edilmediğini, ipoteğin satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiği tarihten önce tesis edildiğini, savcılık dosyasındaki beyandan ipoteğin muvazaalı tesis edildiği anlamının çıkmasının mümkün olmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin bir dönem davalı ... Yapı İnşaat A.Ş.’de yönetim kurulu üyesi olarak bulunduğunu, daha sonra da diğer ortakların hisselerine el koyması neticesinde Şirketten uzaklaştırıldığını, müvekkili ...'un, her ne kadar dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 34 08... parsel, B Blok, 9. Kat, 146 numaralı mesken vasıflı bağımsız bölümün kendi adına kayıtlı olmasına rağmen, gerçek malik ve hak sahibinin kendisi olmadığını, ... Yapı İnşaat A.Ş.’ye ödemelerini peşin olarak yapan gerçek hak sahibinin davacılar olduğunu kabul etmekte ve taşınmazı iade etmek istediğini; ancak ... Finansman A.Ş. ve ... (...) lehine 2.100.000,00 TL tutarlı yıllık %16,44 değişken faizli birinci dereceden teminat ipoteği tesis edilmiş olduğundan bu intikali takyidatsız olarak yapamadığını, müvekkilinin adına emaneten kayıtlı olan taşınmazı davacılara devre itirazı olmadığını, davacıların davasında haklı bulunması halinde tapuda davalı ... adına kayıtlı olan İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 34 08... parsel, B Blok, 9. Kat, 146 No.lu taşınmazı gerçek malik davacılara devir ve temlik etmek istemekte olduklarını, davalı hakkında açılan davanın bu yönden davacı tarafından dava konusu taşınmazın bedeli diğer davalı Şirkete yapılmış ise davacı adına tesciline, tüm diğer taleplerinin reddine; ancak davanın açılmasına dair hiçbir kusuru ve işlemi bulunmayan davalı müvekkilinin yargılama giderleri ile avukatlık ücreti yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleştirilen davada davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu işlemler sırasında müvekkilinin tamamıyla üçüncü kişi konumunda olup taraf sıfatını dahi haiz olmadığını, iddia edilen muvazaalı devir işlemleri bakımından müvekkilinin hiçbir sorumluluğunun bulunmadığını, müvekkil Şirketin 2015 tarihinde yapıldığı iddia edilen satış vaadi sözleşmesinin bugüne kadar halen tapuya şerh konulmamış olması sebebiyle iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki kredi veren bir kuruluş olarak bulunmakta olduğunu, müvekkil Şirketin huzurdaki dava ve dava dilekçesindeki soyut beyanlar ile hiçbir ilgisi olmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

4. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili Şirketin, ipoteğe konu alacağı ... . Noterliğinin 17.10.2018 tarih ve ... yevmiye numarasıyla tasdik ettiği Teminatın Geri Temliki Sözleşmesi ile davalılardan ... Finansman A.Ş.’ye devrettiğini, müvekkil Şirketin kredi ya da ipotek alacaklısı olmadığını beyanla davanın müvekkili Şirket yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen karan ile; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın ... yönünden pasif husumetten reddine, diğer davalı yönünden kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve birleştirilen davada davalı ...Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, asıl ve birleştirilen dava yönünden ayrı ayrı harç (nisbi harcın taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden), yargılama gideri ve vekalet ücreti hesaplanmasına, kararın bu yönden düzeltilerek yeniden hüküm kurulmasına karar verilmesi gerektiği belirtilerek istinaf başvurularının kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın ... yönünden pasif husumetten reddine, diğer davalı yönünden kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; birleştirilen davanın ... yönünden pasif husumetten reddine karar verilmesinin ve davada maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ...Ş. vekili temyiz dilekçesinde; dosyaya sunulan belgeler değerlendirilmeden eksik incelemeyle karar verildiğini, müvekkili Şirketin kayıtları üzerinde inceleme yapılmadan yeni rapor alınmaksızın karar verilmesinin kabul edilemez olduğunu, müvekkili Şirketin davalı ... A.Ş.'nin ticari defterlerini inceleme yükümlülüğünün olmadığını, ipotek tarihinde satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, müvekkilinin tapu kayıtlarına güvenerek iyi niyetle dava konusu ipoteği tesis ettirdiğini, taşınmazın davacıya ipotek tesis edildikten sonra teslim edildiğini, ekspertiz raporunda taşınmazın natamam olduğunun tespit edildiğini beyan ederek ve re'sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl dava yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleştirilen davada davalıdan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil ile tazminat; birleştirilen dava ise ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir.

Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 7 06... sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar, kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi ile 2644 sayılı Kanun'un 26. maddesi uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapuya şerh edilmemiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vadedilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir.

Bu aşamada, "yolsuz tescil” kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.

4721 sayılı Kanun'un 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun'un 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.

Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.

Bu husus 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur" şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.

Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.

4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli ve ████████ Esas, █████████ Karar sayılı kararı).

Davalı ... Yapı A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarına gelince; davacı ile davalı ... Yapı A.Ş. arasında yapılan bağımsız bölümün devrini öngören sözleşme 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh verilmemiştir.

Kanun'un 1009. maddesi uyarınca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya şerh edilmemiş satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satılacağı taahhüt edilen taraf, tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.

Davalı Bankanın, kanun hükümlerine aykırı davrandığı Mahkemece belirtilmiş olup, tapu siciline şerh verilmeyen bir sözleşmeden dolayı, bu sözleşmenin ifasıyla ilgili konuları kredi vermeden ve ipotek koydurmadan önce araştırmadığı, özen yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle sorumlu tutmanın haklı gerekçesi bulunmamaktadır.

Kanun hükümlerine aykırı bir davranışı ispatlanamayan, tapu kaydına güvenerek diğer davalıya kredi kullandıran davalı Bankayı, kredinin teminatı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesiyle tapu dışı yolla üçüncü bir kişinin alıp almadığını araştırmadığı için basiretli davranmadığından sorumlu tutmak adil ve hukuka uygun bir değerlendirme değildir.

Somut olayda; ipoteğin tescil edildiği tarihte tapu kayıt maliki olarak davalı ...'un göründüğü ve tapu kaydında satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, tapuya şerh verilmeyen satış sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkın, davacı tarafından sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi imkânı yasal olarak bulunmamaktadır.

O halde, birleştirilen davada ipoteğin kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Birleştirilen davada davalı ...Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacılar vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000,00 TL'nin davacılardan alınarak birleştirilen davada davalı ...Ş.’ye verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.

K A R Ş I O Y

Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacı ile davalılardan ... İnşaat A.Ş. arasında 12.03.2015 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak 28.04.2017 tarihinde davacıya teslim edilmiştir. Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir.

Taşınmazın tapu kaydında davalılardan ... A.Ş. ve ... lehine 30.11.2016 tarihli ipotek konulmuştur.

Davacı birleştirilen dava ile davalı lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Dürüst davranma” başlıklı 2. maddesine göre: “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” Yine “İyiniyet” başlıklı 3. maddesi gereğince: “Kanun’un iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.”

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) “Tacir olmanın hükümleri” başlıklı 18-(2) maddesi gereğince; her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.

Bankalar risk derecesini tayin edebilmek ve kullandırdıkları kredilerin geri dönüşünü sağlamak için “hesap durum belgesi” başlığı altında bazı bilgilerin yanı sıra denetlenmiş finansal tabloları ve dipnotları ile eklerini ve diğer finansal tabloları isterler. Kredi talep edenler bu istemi hem kredi talep ederken hem de aldıkları krediyi kullandıkları süre içinde her yıl denetlenmiş finansal tabloları, dipnotları ve diğer finansal tabloları vermekle yükümlüdürler.

Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır.

Davalı finans kuruluşunun yukarıda açıklandığı gibi kredi verdiği inşaat şirketinin kayıtlarını inceleyerek bağımsız bölümün başkasına satılmış olabileceğini araştırmadığı anlaşılmakla, ipoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı ...Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyiz.