Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshinden kaynaklanan kaçak yapıdaki müteahhidin iyiniyetli zilyetlik ve sebepsiz zenginleşme iddiasıyla Türk Medeni Kanunu 723. maddeye göre tazminat talebinin temyiz incelemesi.
Özet: Daha önce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilen davacının, iyiniyetli olarak davalının arazisine yaptığı yapının değeri arazinin değerinden fazla olduğu iddiasıyla taşınmazın kendi adına tescilini veya tazminat ödenmesini talep ettiği davada, ilk derece ve istinaf mahkemeleri, yapının kaçak olması, davacının iyiniyetli sayılmaması ve davalının sebepsiz zenginleşmediği gerekçeleriyle talepleri reddetmiş; davacı ise kaçak dahi olsa yapının arazi maliki için taşıdığı en az değer oranında tazminat hakkı bulunduğunu ve emsal içtihatlarda arazi malikinin muvafakati halinde iyiniyetin kabul edildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmektedir.
MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.İLK DERECE MAHKEMESİ
: Bulancak 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI
: ████████ E., ████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 14.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde temyiz eden davacı vekilleri Av. ... ve Av. ... ile karşı taraftan davalılar vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalıların miras bırakanı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca davalıların mirasbırakanına ait taşınmaz üzerinde yapılacak binadan 3 daire verilmesi konusunda anlaşıldığını ve dava konusu 9 21... parsel sayılı taşınmazın müvekkiline devredildiğini, müvekkiline ait 5 45... parsel sayılı taşınmazda kayıtlı 6 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin de teminat olarak davalıların mirasbırakanına verildiğini, komşu parseldeki yapının dava konusu taşınmaza taşkın olması nedeniyle müvekkilinin inşaatı kusuru olmaksızın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayamadığını, davalıların mirasbırakanının inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile taşınmazın adına tescili istemiyle açtığı davanın kabul edildiğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, müvekkilinin taşınmazda inşa ettiği yapının değerinin arzın değerinden yüksek olduğunu belirterek, 4721 Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi uyarınca 9 21... parsel sayılı taşınmazın müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması hâlinde 4721 sayılı Kanun'un 723. maddesi uyarınca şimdilik 1.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.II.CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerinin murisi tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasında verilen hükmün bu dava bakımından kesin hüküm (delil) teşkil ettiğini, davacının iyiniyet iddiasında bulunamayacağını, davacının taşınmaz üzerinde bulunan yapıyı yıkıp inşaatı süresinde tamamlamayarak müvekkillerinin zararına sebep olduğunu, davanın koşullarının oluşmadığını beyan ederek, davanın reddini savunmuştur.III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin kesinleşen mahkeme kararıyla geriye etkili olarak feshedildiği, inşaatın yapı ruhsatının mevzuat gereği hükümsüz olduğu, ruhsatlı hâle getirilse dâhi davacının üstlendiği edimleri ifa etmediği bu nedenle tapu iptali ve tescil isteği bakımından iyiniyet koşulunun gerçekleştiğinden söz edilemeyeceği; tazminat isteği bakımından ise davacı tarafça inşa edilen yapının kaçak yapı niteliğinde olması nedeniyle bu tür yapılara yasallık kazandıracak şekilde karar verilemeyeceği, dava tarihi itibariyle yapının mühürlenerek durdurulduğu, ruhsatının hükümsüz hâle geldiği, bilirkişi raporlarında da yapının inşasının devamının sakıncalı olduğunun belirtildiği, bu hâliyle davalının sebepsiz zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir.IV.İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla somut olayda temliken tescil koşullarının oluşmadığı ve davalının sebepsiz zenginleşmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V.TEMYİZA.Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili lehine tazminata hükmedilmesi gerektiğini, yapının kaçak olması hâlinde dahi 4721 sayılı Kanun'un 723. maddesi uyarınca yapının arazi maliki için taşıdığı en az değer oranında tazminata hükmedilmesi gerektiğini, davalı tarafın en azından yapının denetimli olarak ilerlediği %28'lik seviye itibari ile sebepsiz zenginleştiğini, yapının imara uygun hâle getirilip getirilemeyeceğinin araştırılmadığını, yapının taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden yapıldığını ve bu sebeple müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle taleplerinin reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, emsal içtihatlarda arazi malikinin muvafakati söz konusu olduğunda iyiniyetin varlığının kabul edildiğini ifade ederek kararın bozulmasını istemiştir.B.Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık; 4721 sayılı Kanun'un 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,Yargıtay duruşma vekâlet ücreti olan 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.