Yüklenicinin arsa sahipleriyle akdettiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ruhsat alımı ve inşaatın başlatılmasında temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshinin temyiz incelemesi.
Özet: Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin kararlaştırılan sürede inşaata başlamaması ve ruhsatı almaması üzerine arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini talep ettiği, yüklenicinin ise gecikmelerin hissedarlarla ilgili birleştirme işlemleri ve taşınmaz üzerindeki hacizlerden kaynaklandığını savunmasına rağmen, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin yükleniciyi edimini yerine getirmekte kusurlu bularak sözleşmenin feshine karar verdiği ve yüklenicinin bu kararı temyiz ettiği bir hukuki uyuşmazlık incelenmiştir.
MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI
: █████████ E., █████████ K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacılar vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında Samsun İli, ... İlçesi, ..., 3230 ada, 1, 2 ve 9 parsel sayılı taşınmazların birleştirilmesi sonucu oluşturulacak taşınmaza ilişkin taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, taşınmazların birleştirme işleminin davalı tarafından yapıldığını, sözleşmede imza tarihinden itibaren 8 ay içinde ruhsatın alınmasının ve 32 ay içinde inşaatın bitirilmesinin kararlaştırıldığını, ancak davalı yüklenici tarafından dava tarihi itibari ile inşaata başlanılmadığını, davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini belirterek sözleşmenin mutlak butlanla batıl olduğunun tespitine, aksi takdirde sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde; imzalanan sözleşmede kararlaştırılan birleştirme (tevhid) işleminin 20.04.2022 tarihinde gerçekleştirildiğini, sözleşmeye konu taşınmazlardaki diğer hissedarlar ile sözleşme imzalanma süreci ve bir kısım hissedarlarının hisseleri üzerine haciz konulması nedeniyle gecikme yaşandığını, ayrıca birleştirme işlemi için yetki vermeyen hissedarların hissesinin ise 21.03.2022 tarihinde satın alındığını, birleştirme işleminin yapılamaması nedeniyle ruhsat başvurusunda bulunamadıklarını, birleştirme işleminden sonra ruhsat başvurusunda bulunulduğunu, işin gecikmesinde davalının kusurunun bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin hiç yapılmamış gibi en başına dönülmesinin geriye etkili fesih olduğu, sözleşmede kararlaştırılan işin bitim tarihinin dava ve keşif tarihi itibari ile sona ermediği ancak keşif tarihi itibari ile kalan sürenin 5 ay 10 gün olması nedeniyle işin bitirilmesinin mümkün olmadığı, sözleşme tarihinden itibaren 8 ay içerisinde belediyeden ruhsat alınmadığı, belediye başkanlığı tarafından başvuru bulunmadığının bildirildiği, keşif tarihi itibari ile taşınmazın boş olduğu, işin gecikmesinin davacı arsa sahiplerinden kaynaklandığına ilişkin ispata yarar bir bildirimin bulunmadığı, davalı yüklenicinin özen borcunu gereği gibi yerine getirmediği, arsa sahipleri bakımından ise makul bekleme süresinin geçtiği, davalı yüklenici yönünden temerrüt koşullarının oluştuğu, dosya kapsamına göre işin gecikmesinde kusurun davalı yüklenicide olduğu, arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini istemekte haklı oldukları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde; davalı yüklenicinin sözleşme kapsamındaki ediminin birleştirme (tevhit) sonucu oluşacak taşınmaz üzerine inşaat yapmak olduğunu, arsa hissedarlarından kaynaklanan gecikme nedeniyle birleştirme işleminin geciktiğini, birleştirme işlemi yapılmadan inşaat ruhsatının alınmasının mümkün olmadığını, taşınmaz üzerinde haciz şerhlerinin bulunmasının da birleştirme işlemini geciktirdiğini, bir kısım arsa sahiplerinden birleştirme işlemi için yetki vermemeleri üzerine taşınmaz hisselerinin satın alındığını, birleştirme işleminin 20.04.2022 tarihinde gerçekleştiğini, tüm bu nedenlerle ruhsat alınmasının da geciktiğini, inşaat ruhsatının alınmasındaki gecikmeden davalının kusurlu ve sorumlu olmadığını, davalıdan kaynaklanmayan nedenlerle sözleşme konusu işe ilişkin ruhsat alınmasında ve inşaatın yapılmasında gecikme yaşandığını, bilirkişinin inşaatın başlanılmama nedenine ve ruhsatın alınmama nedenine ilişkin tespit yapmadığını, dava tarihi itibari ile değerlendirme yapılması gerekirken keşif tarihi itibari ile değerlendirme yapılmasının hatalı olduğunu, sözleşmenin feshedilebilmesi için yüklenicinin kusurlu olmasının gerektiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,19.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.