Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Deprem Sonrası İmar Değişiklikleri ve İşlem Temelinin Çökmesi Nedeniyle Uyarlanması ve Vekaletname Talebi Üzerine Temyiz İncelemesi.
Özet: 1999 depremleri sonrası değişen imar mevzuatı nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde daire sayılarının azalması ve belirsizlik yaşanması üzerine davacı yüklenici şirket, sözleşmenin uyarlanması, bağımsız bölüm paylarının ve tadilat masraflarının tespiti ile davalı arsa sahibinden ruhsat ve proje işlemleri için vekalet yetkisi verilmesini talep etmiş, ilk derece mahkemesinin davanın reddi kararı, yüksek mahkemece yüklenicinin hukuki yararı olduğu ve edimin ifa edilememesinin arsa sahibinin vekalet vermemesinden kaynaklanabileceği gerekçesiyle bozularak, davanın yeniden incelenmesine karar verilmiştir.
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI
: ████████ E., ████████ K.Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı ve davacı yanında davaya feri müdahil olanlar vekili tarafından temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı şirket vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında, davalıya ait ... İlçesi, ... Mahallesi, 1076 ada, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlara davacı şirket tarafından bina inşa edilmesi amacıyla 11.04.1994 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşme imzalandığını, sözleşmenin ifası sırasında 17 Ağustos ve 12... tarihlerinde iki büyük deprem meydana geldiğini ve depremler sonrasında imar mevzuatında ve imar uygulama planında köklü değişiklikler yapıldığını, 2 parsel sayılı taşınmaza yapılacak daire sayısında azalma olduğu gibi, 3 parsel sayılı taşınmazın da İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamına alınmasıyla yapılacak daire sayısının henüz belli olmadığını, daire sayısında meydana gelen azalmaya rağmen, davalı kooperatifin kendisine verilecek daire sayısında azalmayı kabul etmediğini, taraflarca daha önce 115 adet yapılacak bağımsız bölümlerden 43 adedinin davalıya, 72 adedinin davacıya verilmesi kararlaştırıldığından her taşınmaz yönünden %37,40 pay davalıya, %62,60 pay davacıya ait olacak şekilde ve ayrıca 2 parsel sayılı taşınmazda davacıdan daire satın alan kişilerin satın aldıkları dairelerin bu kişilere ait olduğu ve inşaatın deprem sonrası çıkartılan mevzuat hükümlerine uygun hale getirilmesi için gereken masraflardan bağımsız bölüm maliklerinin birlikte sorumlu olduğu yönünde sözleşmenin uyarılanması gerektiğini ileri sürerek, taşınmazlarda %37,40 pay davalıya, %62,60 pay davacıya ait olacak şekilde ve davacıdan daire satın alan kişilerin satın aldıkları daireler dikkate alınmak suretiyle tarafların bağımsız bölümlerinin belirlenmesi ile davacıya verilecek olanların tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, inşaatın deprem sonrası çıkartılan mevzuat hükümlerine uygun hale getirilmesi için gereken masraf tutarının ve bu tutardan her bir bağımsız bölüm malikinin sorumlu olduğu miktarın, ödeme süresinin, ödeme yapılmaması halinde sorumlu oldukları faizin tespit edilerek davalıya düşen miktarın davalıdan tahsilini ve davacıya bağımsız bölüm maliklerinden tahsil yetki verilmesini, davacı şirket yetkilisine sözleşme kapsamında davalı adına ilgili kurumlarda işlem yapabilmesi için yetki verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre davacı şirketin inşaatı en geç 30.05.1994 tarihinde tamamlayıp teslim etmesi gerektiğini ancak davacının edimin yerine getirmediğini, depremden önce inşaatı bitirmeyen davacının kusurlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.III. MAHKEME KARARIMahkemenin 15.04.2014 tarihli ve ████████ Esas, ███████ Karar sayılı kararı ile uyarlama davasının koşullarından birinin tarafların iradeleri dışındaki sebeplerle borçlunun edimini yerine getirmemesi olduğu, işlem temelinin çökmesi ve sarsılması ilkesi uyarınca sözleşmenin yeni durumlara uydurulmasının istenebileceği, sözleşmenin 3. maddesine göre taraflar arasında daire paylaşımının %40 arsa sahibi, %60 yükleniciye ait olacak şekilde kararlaştırıldığı ve değişen imar durumlarında dahi uygulanabilecek bir paylaşım oranı olduğu, davacı yüklenici yönünden işlem temelinin çöktüğünden söz edilemeyeceği, taşınmazda hisse satışı yapılmış üçüncü kişilerin mülkiyet hakkını etkileyecek olması nedeniyle de her iki parsel için uyarlama koşullarının oluşmadığı, bu sebeple taraflara verilmesi olası bağımsız bölümlerin belirlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ1.Mahkemenin 15.04.2014 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 05.07.2018 tarihli ve ████████ E., █████████ K. sayılı kararıyla; 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesi uyarınca, davada olayı anlatmanın taraflara, olaya dair hukuki nitelendirmeyi yapmanın ise mahkemeye ait olduğu, davacı yüklenicinin, davalı arsa sahibinin iş takipleri ve sözleşmenin ifası için gerekli vekâletnameleri vermesi için mahkemeden yetki talep ettiği, taraflar arasındaki sözleşme ayakta olduğuna göre sözleşmenin yerine getirilmemesinin davalı arsa sahibinin ruhsat, proje ve tadilat gibi hususlarda davacı yükleniciye vekâlet vermemesinden ya da bu yükümlülükleri yerine getirmemesinden kaynaklandığı, bu nedenle, davacı yüklenicinin bu davayı açmakta hukuki yararı olduğu, davacı yüklenicinin açılan bu dava ile ifaya hazır olduğunu ortaya koyduğu, davalı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshi yönünde dava açılmış ise de, dava sırasında tarafların ek sözleşme yaparak ifa iradesini ortaya koymaları nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına dair karar verildiğinden davalı arsa sahibinin gecikmiş ifayı kabul ettiğini varsaymak ve bu nedenlerle davacı yükleniciye sözleşmenin geçerli imar mevzuatına göre ifasını sağlamak için mahkemece yetki verilmesi gerektiği belirtilerek mahkeme kararı bozulmuştur.Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin yukarıda belirtilen 05.07.2018 tarihli kararına karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından karar düzeltme yoluna başvurulması üzerine Dairemizin 22.02.2022 tarihli ve ████████ E., ████████ K. sayılı kararıyla; ''Yargılama sırasında taraflar arasında sözleşmenin feshi ile ilgili olarak Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinde açılan dava sonucunda verilen kararın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nce kaldırılmasına karar verildiği ve kararın kesinleşmediği anlaşılmakla, mahkemece yapılması gereken işin, 6100 sayılı HMK'nın 165/1. maddesi hükmü gereğince Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması ve yargılama sonucunda verilecek kararın kesinleşmesi durumunda o dosyada kesinleşen olgular göz önünde tutularak, davacının talebi hakkında sonucuna uygun karar verilmesi gerektiği'' belirtilerek Yargıtay (Kapatılan) 15 Hukuk Dairesi'nin yukarıda belirtilen 05.07.2018 tarihli kararı kaldırılmak suretiyle mahkeme kararı bozulmuştur.2.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyarlama davasının koşullarından birinin tarafların iradeleri dışındaki sebeplerle borçlunun edimini yerine getiremez olması olup, işlem temelinin çökmesi ve sarsılması ilkesi uyarınca sözleşmenin yeni durumlara uydurulmasının istenebileceği, Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████████ E. ve ████████ K. sayılı dosyasında, taraflar arasındaki ... . Noterliği'nin 11.04.1994 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği, kararın 09.07.2024 tarihinde kesinleştiği, bu durumda uyarlanabilir bir sözleşmenin varlığından da söz edilemeyeceği, sözleşmenin 3. maddesine göre taraflar arasında daire paylaşımının %40 arsa sahibi, %60 yükleniciye ait olacak şekilde kararlaştırıldığı ve değişen imar durumlarında dahi uygulanabilecek bir paylaşım oranı olduğu, davacı yüklenici yönünden işlem temelinin çöktüğünden söz edilemeyeceği, taşınmazda hisse satışı yapılmış üçüncü kişilerin mülkiyet hakkını etkileyecek olması nedeniyle de her iki parsel için uyarlama koşullarının oluşmadığı, bu sebeple taraflara verilmesi olası bağımsız bölümlerin belirlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı şirket vekili temyiz dilekçesinde; mahkeme gerekçesinin kendi içinde çelişkili olduğunu, taşınmaza ilişkin imar durumunun değiştiği ve daire sayısının azaldığı imar dosyasında anlaşılmışken ve bilirkişi tarafından hangi eksikliler giderildiğinde uyarlama yapılabileceği belirlenmişken, bu eksikliklerin giderilmesi için mahkemece yetki verilmemesinin doğru olmadığını, yetki verilmemesi nedeniyle inşaatın tamamlanamadığını, hukukçu bilirkişiden alınan görüş doğrultusunda hukuki durumları etkilenecek olan üçüncü kişilerin sözleşmenin uyarlanması yönünde davaya asli müdahil olmaları sağlanmışken mahkemece bu kişilerin hukuki durumunun etkileneceğinin kabulü ile davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin bozma kararında açıklandığı üzere işin yapılmasının davalı tarafça engellendiğini, inşaatın tamamlanmamasında davacının kusurunun olmadığını, her davanın açıldığı tarihteki durum ve koşullara göre değerlendirilmesi gerektiğini, şayet sözleşmenin feshine karar verilmiş olması nedeniyle iş bu davanın kabulüne karar verilmeyecekse davanın reddine değil, konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi gerektiğini ve dava tarihinde davacı dava açmakta haklı olduğundan sözleşmenin yerine getirilmemesine davalı sebebiyet verdiğinden davalı lehine değil, davacı yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiğini, aksi halde davanın reddine karar verilecekse, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, kaldı ki bozma öncesi mahkeme kararında davalı lehine 5.800,00 TL vekalet ücretine hükmedildiği ve davalının kararı temyiz etmediği hususu gözden kaçırılarak davalı lehine 219.114,80 TL nispi vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeDava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin değişen imar durumuna göre uyarlanması ve ifası kapsamında arsa sahipleri adına yükleniciye yetki verilmesi istemine ilişkindir.Taraflar arasında 11.04.1994 tarihinde noterde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, sonrasındaki ek sözleşmeler imzalanmış ve12.11.1998 tarihinde imzalanan ek sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin tapuda devrinden itibaren 20 ay içinde inşaatın teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Taşınmazda kat irtifakı 28.01.1999 tarihinde kurulmuş ve yükleniciye bağımsız bölüm devirleri yapılmıştır. Davacı tarafından inşaata devam edilirken 17 Ağustos ve 12... tarihinde meydana gelen Marmara depremlerinden sonra tüm ilçe genelindeki inşaatların durdurulduğu, 16.03.2001 onay tarihli imar planları doğrultusunda imar izinlerinin verilmeye başlandığı ve 17.12.2000 tarihinde yürürlüğe giren İstanbul İmar Yönetmeliği kapsamında davacı tarafça ruhsat başvurularının yapılması gerektiği ancak davalı arsa sahibi kooperatifin 29.05.2002 tarihinde İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ████████ E. sayılı dosyasında sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davası açtığı, dava sırasında davalı kooperatif ile davacı şirket arasında imzalanan 21.02.2006 tarihinde ek sözleşme başlıklı belgeyle, davalı kooperatif tarafından davacıya imar durumu değişikliği nedeniyle resmi kurumlarda işlem yapma yetkisi içeren vekaletname verileceğinin kararlaştırıldığı ve mahkeme dosyasına sunulan bu ek sözleşme uyarınca, mahkemece; 21.11.2006 tarihli ek sözleşme ile tarafların sözleşmenin devamı yönünde iradelerini ortaya koydukları davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği, ancak davalı kooperatifin 28.02.2007 tarihinde davacıya ihtarname göndererek vekalet vermekten vazgeçtiğini davacıya bildirdiği, bunun üzerine davacının 27.11.2007 tarihinde sözleşmenin değişen imar durumlarına göre uyarlanması ve sözleşmenin ifası kapsamında resmi kurumlarda davalı adına işlem yapabilmek için vekaletname verilmesi istemiyle eldeki davayı açtığı anlaşılmıştır. Ancak eldeki dava sonuçlanmadan bu sefer davalı kooperatif tarafından yeniden 12.06.2014 tarihinde Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin █████████ E. sayılı dosyasında sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil istemli dava açılmış ve bu davada 16.02.2022 tarihinde sözleşmenin feshine, davacı ve davacıdan bağımsız bölüm alan feri müdahiller adına olan tapuların iptali davalı adına tesciline karar verilmiş olup, karar Yargıtay tarafından 09.07.2024 tarihinde onanarak kesinleşmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme feshedildiğine ve davacı ile davacıdan bağımsız bölüm alan feri müdahiller adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapuları iptal edilerek arsa sahibi kooperatif adına tesciline karar verildiğine göre artık eldeki davada davacının ve davacı yanında davaya feri müdahil olanların talepleri konusuz kalmıştır.O halde ilk derece mahkemesince, deprem nedeniyle inşaatların durdurulması, imar durumu değişikleri ve sonrasında davalı kooperatifin davacıya vekaletname vermemesi nedeniyle davacının inşaata ilişkin resmi işlemleri yapamadığı anlaşılmış ise de, deprem nedeniyle değişen imar planlarında taşınmazların tali iş merkezi alanında kaldığı ve sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde 110 daire yapılmasının artık mümkün olmadığı ve sonraki objektif imkânsızlık nedeniyle sözleşmenin feshedilmiş olduğu hususu da gözönünde bulundurularak her iki tarafın yaptığı yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılarak eldeki davada konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmemiş doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir..VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan mahkeme kararının BOZULMASINA,Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,25.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.