emsal artışı nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibine düşen fazladan dairelerin tapu iptali, tescili veya bedelinin talep edildiği davada bozma kararı sonrası gelişmeler.

Emsal artışı nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibine düşen fazladan dairelerin tapu iptali, tescili veya bedelinin talep edildiği davada bozma kararı sonrası gelişmeler.

Özet: Bu hukuki evrak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında emsal artışıyla oluşan ek daireler için arsa sahiplerinin tapu iptali ve tescili veya bedelinin tahsili talebine ilişkin davada, bölge adliye mahkemesinin daha önceki bir bozma kararına uyarak, inşaatın tamamlanması, kat mülkiyetine geçilmesi ve bağımsız bölümlerin dava dışı üçüncü kişilere devredilmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil talebini reddedip parasal değerin tahsili talebini değerlendirmesinin, usul ve yasaya uygun olup olmadığını incelemektedir.

6. Hukuk Dairesi █████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Niğde 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında düzenlenen 19.03.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile tevhid ile oluşacak parsele inşaa edilecek dairelerin %25’inin müvekkillerine ait olacağının kararlaştırıldığını, emsal artışı ile inşaat alanının arttığını ve daha fazla daire yapıldığını ileri sürerek, 3.000 m²'lik inşaat alanının %25'ine tekabül eden kısmın tapu kaydının iptaline, bu alanların müvekkilleri adına tesciline, olmadığı takdirde müvekkillerinin hissesine düşecek parasal değerin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların sözleşme gereğince hakkı olan daireleri aldıklarını, dava konusu alanın ise satın alma ile oluşturulduğunu, bu nedenle davacıların hak sahibi olmadıklarını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 03.11.2021 tarihli ve ████████ Esas - ████████ Karar sayılı kararı ile taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davaya konu olabilecek herhangi bir tazminat hükmüne rastlanmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 03.11.2021 tarihli ve ████████ Esas - ████████ Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 28.03.2022 tarihli ve ████████ Esas, ████████ Karar sayılı kararı ile İlk Derece Mahkemesince ... . Noterliği'nin 19.03.2012 tarihli ve ... yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davaya konu olabilecek herhangi bir tazminat hükmüne rastlanılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olmasının yerinde olmadığı, davacıların sözleşmede yer alan bir tazminat şartına dayalı olarak işbu davayı açmadıkları, sözleşme hükümlerine göre, belediye tarafından sonradan yapılan plan düzenlemesine göre fazladan yapılan dairelerden kendi paylarına düşen kısımların tapusunu ya da bedelini talep ettikleri, bilirkişi raporları denetime elverişli, gerekçeli, somut olaya uygun nitelikte olup, hüküm kurmak için yeterli olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, 160.200,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Bölge Adliye Mahkemesinin 28.03.2022 tarih ve 2022/3 35... /372 Karar sayılı kararına karşı taraf vekillerinin temyiz başvurusunda bulunması üzerine Dairemizin 16.11.2023 tarihli, █████████ Esas, █████████ Karar sayılı ilamı ile davacı arsa sahipleri vekilinin dava dilekçesinde öncelikle tapu iptali ve tescil, bu talebin reddi halinde alacağın tahsili talebinde bulunduğu, Bölge Adliye Mahkemesince yapılan yargılama sonunda, davacıların sözleşme hükümlerine göre, belediye tarafından sonradan yapılan plan düzenlemesine göre fazladan yapılan dairelerden kendi paylarına düşen kısımların tapusunu ya da bedelini talep ettiklerinin belirtildiği ancak tapu iptali ve tescil talebinin neden reddedildiğinin açıklanmadığı, bedel talebinin kısmen kabulüne karar verildiği, davada talep edilen her bir kalem ile ilgili değerlendirme yapılması ve hüküm kurulmasının zorunlu olduğu, tapu iptali ve tescil talebi ile ilgili değerlendirme yapılmamasının usule aykırı olduğu gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına ve bozma nedenine göre, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmemesine karar verilmiştir.

2.Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozmaya uyularak taraflar arasındaki sözleşmeye konu inşaatın tamamlandığı, kat mülkiyetine geçildiği ve tapu iptal ve tescile konu olabilecek herhangi bir bağımsız bölümün, davalı ... İnş... A.Ş. adına tapuda kayıtlı bulunmadığı, daha önce davalı şirket adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin dava dışı üçüncü kişilere satışının yapılarak tapularının devredildiği, bağımsız bölümleri satın alan tapu kayıt malikleri hakkında muvazaa iddiasıyla açılmış bir tapu iptal veya tasarrufun iptali davası bulunmadığı, alınan 12.03.2019 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen 810.000,00 TL üzerinden nispi harç tamamlatıldığı ve ilk derece mahkemesince dava değerinin bu miktar olarak kabul edilmişse de, davacılar tarafından davanın ıslah edilmediği, kaldırma kararından sonra alınan 23.04.2021 tarihli ek raporda hesaplanan değerin (160.200,00 TL) davacılar tarafından talep edebileceği daire bedeline denk gelen bedel olarak kabul edilebileceği nazara alınarak 160.200,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

VI.TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki haklarının ayni hak niteliğinde olduğunu, yüklenicinin sözleşme kapsamında edindiği tapunun avans niteliğinde olduğunu ve yükleniciden temlik alanın hakkının şahsi nitelikte olduğunu, arsa sahiplerinin hakkının öncelikli olduğunu, yükleniciden temlik alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceğini, öncelikli talepleri olan tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini,

b.Yüklenicinin tapuları üçüncü kişiye yargılama aşamasında devrettiğini, devrin sebebinin yerel mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesine rağmen talebin reddedilmesi olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesince yükleniciden tapuyu devralan üçüncü kişilerin davaya dahil edilmesi için davacılara süre verilmesi gerekirken süre verilmediğini,

c.Niğde 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dosya ile yükleniciden sonradan pay devralan ...'a tapu iptal ve tescil davası açıldığını bu davanın temyize konu dava ile birleştirilmesine karar verildikten sonra yargılamasına devam edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dava konusu edilen 72 numaralı parsel üzerinde 40 adet daire olduğunu ve sözleşmeye göre arsa sahiplerine verilmesi gereken %25 dairenin 10 adet daireye tekamül ettiğini ve somut durumda 72 numaralı parseldeki binadan 10 adet dairenin davacılara verildiğini sözleşme kapsamında yüklenicinin üzerine düşen edimi yerini getirdiğini davanın reddinin gerektiğini,

b.Dava konusu parselin satın alma ile oluştuğunu, davacıların arsa paylarına düşen dairelerin tümünü teslim aldıklarından davanın reddi gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir.

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında ... . Noterliğinin 19.03.2012 tarih ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde öncelikle tapu iptali ve tescil, bu talebin reddi halinde alacağın tahsili talebinde bulunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince yapılan yargılama sonunda, davacıların sözleşme hükümlerine göre, belediye tarafından sonradan yapılan plan düzenlemesine göre fazladan yapılan dairelerden kendi paylarına düşen kısımların tapusunu ya da bedelini talep ettikleri belirtilmiş, ancak tapu iptali ve tescil talebinin neden reddedildiği açıklanmadan, bedel talebinin kısmen kabulüne karar verilmiştir. Anılan yasa hükümleri uyarınca, davada talep edilen her bir kalem ile ilgili değerlendirme yapılması ve hüküm kurulması zorunlu olduğundan, tapu iptali ve tescil talebi ile ilgili değerlendirme yapılmaması usule aykırı olmuş, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamı sonrasında Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirme neticesinde sözleşmeye konu inşaatın tamamlandığı, kat mülkiyetine geçilmiş olduğu ve tapu iptal ve tescile konu olabilecek herhangi bir bağımsız bölümün, davalı ... İnş... A.Ş adına tapuda kayıtlı bulunmadığı, daha önce davalı şirket adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin dava dışı üçüncü kişilere satışının yapılarak tapularının devredildiği, bağımsız bölümleri satın alan tapu kayıt malikleri hakkında muvazaa iddiasıyla açılmış bir tapu iptal veya tasarrufun iptali davası bulunmadığı gerekçesiyle davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddedildiği belirtilmiş ise de; davacı tarafından Niğde 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı dava dosyası ile tapu iptal ve tescil talebi yönünden dava dışı üçüncü kişi aleyhine dava açıldığının beyan edildiği anlaşılmıştır. Davacı tarafından açıldığı beyan edilen Niğde 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ████████ Esas sayılı davanın sonucunun davacının öncelikli talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilebilmesi için bekletici mesele yapılması ve ilgili dava sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.