antalya 3. asliye ticaret mahkemesindeki özel yetkili gayrimenkul aracılık sözleşmesi ihlali sonrası cezai şart talepli icra takibine yapılan itirazın iptali davası.

Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesindeki özel yetkili gayrimenkul aracılık sözleşmesi ihlali sonrası cezai şart talepli icra takibine yapılan itirazın iptali davası.

Özet: Gayrimenkul danışmanlık firması olan davacının, davalı şirket yetkilisi ile akdettiği özel yetkili aracılık sözleşmesine aykırı olarak davalının taşınmazı sözleşme süresi içinde üçüncü kişiye satması sonucu doğan cezai şart alacağının tahsili için başlattığı icra takibine davalının, sözleşmeyi imzalayan kişi ile dava edilen şirketin farklı olması, şirketin satış kararının bulunmaması ve taşınmazın sözleşme anında şirket adına kayıtlı olmaması gerekçeleriyle yaptığı itirazın iptali ile takibin devamının talep edildiği hukuki süreçtir.

T.C.

ANTALYA

3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████ Esas

KARAR NO

: ████████

DAVA

: İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

: █████/2025

KARAR TARİHİ

: █████/2025

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekilinin sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle;Müvekkili şirket ... ilinde gayrimenkul danışmanlığı alanında faaliyet gösteren, yetkili bir ... kuruluşu olan kurumsal bir firma olduğunu, davalı şirket yetkilisi ... ile müvekkili arasında, davalı şirketin maliki olduğu ... tarihinde; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde yer alan taşınmazda bulunan ... numaralı bağımsız bölümün satışı için Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin imzalanmasının ardından müvekkilinin derhal taşınmazını satışı için çalışmalara başladığını, ancak davalının sözleşmeye aykırı olarak ilgili taşınmazı dava dışı üçüncü kişi konumundaki ... isimli kişiye satarak devrettiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşme ile davalı müvekkili şirkete taşınmazın satışı için 4 ay süre ile özel yetki verdiğini, davalınını taşınmazı, ... tarihinde müvekkilinin taşınmazın satışı için yetkilendirildiği dönemin henüz sona ermemişken ve sözleşme açıkça yürürlükteyken satarak devrettiğini, hizmet bedelinin ise ...-TL (... Türk Lirası) olan satış bedelinin %2si olarak belirlendiğini, bu hesaplamaya istinaden hizmet bedeli ...-TL (... Türk Lirası) tutarındadır. Hizmet bedelinin 2 katı ise ...-TLye (... Türk Lirasına) tekabül ettiğini, davalı sözleşmeyi ihlal ettiğini ve dolayısıyla müvekkilinin cezai şart talep hakkı doğduğunu, müvekkilinin cezai şart talep hakkının doğduğu, davalının tacir olması nedeniyle basiretli bir tacir gibi davranmak yükümlülüğü altında olduğu, dolayısıyla cezai şart miktarında indirim talep edemeyeceği, başlatılan icra takibinin haklı ve hukuka uygun olduğu, bu nedenlerle davanın kabulü ile Antalya Genel İcra Dairesi'nin .../... E. Sayılı icra takip dosyasına gerçekleştirilen haksız itirazın iptalini, takibin devamını, davalı aleyhine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatı ödenmesine, hükmedilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekilinin sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle;İcra dosyasına yaptığı itirazda belirttiği üzere husumet itirazını burada da tekrarladıklarını, dava konusu Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesini imzalayan kişi ile dava açılan kişi farklı olduğunu, Sözleşmeyi ... imzaladığını, ancak dava müvekkili şirket ... karşı açılmıştır. Müvekkil şirketin taşınmaz satışı hususunda aldığı bir karar da bulunmadığını, bunun yanı sıra sözleşmenin imzalandığı sırada sözleşme konusu taşınmaz tapuda müvekkili şirket üzerine kayıtlı dahi olmadığını, sözleşmenin ifasının daha doğduğu sırada imkanız hale gelmediğini, fiilen uygulanma ihtimali olmayan sözleşme de geçersiz olacağını, bu nedenle müvekkili aleyhine başlatılan icra takibinde alacak kalemlerinin hiçbirini kabul etmediklerini, bu nedenlerle husumet itirazının kabulü ile davanın reddini, ispatlanamayan davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davanın; cezai şart alacağının tahsili amacıyla davalı aleyhine başlatılan icra takibine itirazın iptali davası olduğu anlaşıldı.

Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; davacı alacaklı ... tarafından davalı borçlu ... aleyhine ...-TL toplam alacağın tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığı,... tarihinde borca, işlemiş ve işleyecek faize, faiz oranına, tüm asıl ve fer'i alacak kalemlerine itiraz ettiği ve takibin durdurulduğu anlaşılmıştır.

Tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucunda; Dava, satışa aracılık sözleşmesi kapsamında cezai şart olarak belirlenen miktarın davalıdan tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali davası niteliğindedir.

Davacı vekili, davalı şirket yetkilisi ... ile davacı arasında, davalı şirketin maliki olduğu, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde yer alan taşınmazda bulunan ... numaralı bağımsız bölümün ...-TL bedelle satışı için ... tarihinde Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi düzenlendiğini, davacıya 4 ay süre ile özel yetki verildiğini, davalının taşınmazı, ... tarihinde davacının yetkisi sona ermeden, sözleşme açıkça yürürlükteyken satarak devrettiğini ileri sürmüş, davalı taraf ise, dava konusu sözleşmeyi imzalayan kişi ile dava açılan kişinin farklı olduğunu, husumet itirazlarının bulunduğunu, davalı şirketin taşınmaz satışı hususunda aldığı bir karar da bulunmadığını, sözleşmenin imzalandığı sırada sözleşme konusu taşınmaz tapuda müvekkili şirket üzerine kayıtlı dahi olmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır.

TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

Davacı ve davalı şirket yetkilisi ... arasında ... tarihinde davalı şirketin maliki olduğu ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... Parsel numaralı taşınmazda yer alan ... numaralı dairenin ... TL bedelle satışı ile ilgili aracılık sözleşmesi imzalanmıştır.

Taşınmazın satışını gerçekleştirmek için sözleşmenin 4. maddesinde simsarın vereceği hizmet tanımlanmış olup davacının alıcı ile satıcı arasında alım-satım ilişkisini kurmayı ve işi satış safhasına kadar getirmeyi kabul ve taahhüt ettiği, sözleşmenin süresinin 4 ay (120 gün) olarak belirlendiği, sözleşmede hizmet bedeli ücretinin "gerçekleşen satış işleminin %2+KDVsi" olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Cezai Şarta ilişkin olarak ise sözleşmenin 6. maddesinde "MÜŞTERİ, 3. Maddede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak 3. kişilerden kendisine gelen tüm başvuruları ...'ya bildirmeyi, bu kişi ve kuruluşlar ile ... ...'nın onayı olmadan satış ve/veya satış vaadi işlemi yapmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder. Gayrimenkulün satılması halinde ... ...'ya yukarıda belirtilen hizmet bedeli ücretinin 2 katini ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmü yer almaktadır. Bahsi geçen hüküm sözleşmenin bir yaptırımı niteliğinde olup hukuken geçerlidir.

Bununla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin ████████ esas ve ██████████ karar sayılı ilamında; "Somut olayda; simsarlık ücreti, sözleşmenin 5.2. maddesinde belirlendikten sonra, satım işleminin her ne şekilde olursa olsun emlak şirketi safdışı edilmek suretiyle gerçekleştirilmesi durumunda satış bedeli olarak belirlenen bedelin (%6+KDV)’si oranında ücret ödeneceği kabul edilmiş durumdadır. Bu davada, davacının talebi % 6 + KDV cezai şart istemi olup, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın geçerli olduğunun kabulü gereklidir. Bu bakımdan, bölge adliye mahkemesince, mevcut düzenlemelerin haksız şart olduğu yönündeki değerlendirme yerinde görülmemiştir. Sözleşmede öngörülen %6 oranındaki ücretin %3'ü, davalının kendi tarafından ödenmesi gereken simsarlık ücreti olup, sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır. Bunun dışında, satış bedelinin geri kalan %3’ü oranındaki kısmının ise cezai şart niteliğinde bulunduğu kabul edilmelidir." şeklinde belirtildiği üzere dava konusu olayda aracının sözleşmeye aykırı bir şekilde devre dışı bırakılarak taşınmazın satılması nedeniyle, hizmet bedeli ücretinin 2 katı olan %4 cezai şart tutarının %2+KDV’sinin tellallık ücreti olduğu, geri kalan %2+KDV’nin ise cezai şart niteliğinde olduğunun kabulü gerekecektir.

Somut olayda, davalı şirket yetkilisinin, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı, sözleşme süresi içinde tapuda dava dışı üçüncü kişiye ... tarihinde sattığı, aracılık sözleşmesine aykırı davrandığı bu nedenle davacının sözleşmenin 6. maddesinde kararlaştırılan cezai şart alacağı olan ve % 2'ye tekabül eden ...-TL+KDV'ye hak kazandığı, her ne kadar davalı tarafça husumet itirazında bulunmuşsa da tapuda satış işleminin de davalı şirketin yetkilisi ... tarafından yetki belgesi ile gerçekleştirildiği anlaşıldığından itirazı yerinde görülmemiş olup davacının talip edebileceği cezai şart tutarının %2+KDV'ye tekabül eden ...-TL+ KDV'yi davacının talep edebileceği anlaşıldığından davanın kısmen kabulü ile Antalya Genel İcra Dairesi'nin .../... Esas sayılı icra takip dosyasına davalı tarafça yapılan itirazın kısmen iptaline, takibin ...-TL asıl alacak üzerinden aynen devamına, fazlaya ilişkin istemin reddine, dava konusu alacak faturaya dayalı olup likit olduğundan davacının icra inkar tazminatı talebinin kabulü ile asıl alacağın %20’si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM

:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın KISMEN KABULÜ ile;

-Antalya Genel İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyasında davalı yanın itirazının KISMEN İPTALİNE, takibin ...-TL asıl alacak üzerinden aynen DEVAMINA, fazlaya ilişkin istemin reddine,

2-Dava konusu alacak likit olduğundan davacının icra inkar tazminatı talebinin kabulü ile asıl alacağın %20’si olan ...-TL İCRA İNKAR TAZMİNATININ DAVALIDAN ALINARAK DAVACIYA VERİLMESİNE,

3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi gereğince hesaplanan ...-TL nispi karar ve ilam harcından, başlangıçta yatırılan ...-TL peşin harcın mahsubu ile bakiye ...-TL nispi karar ve ilam harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

4-Davacı tarafından yapılan; ...-TL Başvuru Harcı, ...-TL Peşin Harcı, olmak üzere toplam ...-TL harcın kabul red oranı dikkate alınarak ...-TL lik kısmanın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin ise davacı üzerinde bırakılmasına,

5-Davacı tarafından yapılan ...-TL yargılama giderinin, davanın kabul edilen kısmı üzerinden hesaplanan ...-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, davanın kabul edilen kısmı üzerinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan ...-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre red edilen kısım üzerinden hesaplanan ...-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

8-Davacı tarafından yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın, karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,

8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. Maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ...-TL arabuluculuk giderinin davanın kabul ve reddolunan miktarları dikkate alınarak ...-TL'nin davacıdan, ...-TL'nin davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. █████/2025

Katip ...

¸e-imza

Hakim ...

¸e-imza