bağımsız bölümünü özel koşullarla edinen davacının, kooperatifin yönetim planını ihlal ederek dükkanının değer kaybetmesine yol açtığı iddiasıyla açtığı haksız fiil tazminat davası.

Bağımsız bölümünü özel koşullarla edinen davacının, kooperatifin yönetim planını ihlal ederek dükkanının değer kaybetmesine yol açtığı iddiasıyla açtığı haksız fiil tazminat davası.

Özet: Davacı, kooperatiften satın aldığı ticari bağımsız bölümün, davalı kooperatifin yönetim planında belirtilen iş kolu sınırlamalarına uymayarak tekstil dışı işyerlerinin açılmasına göz yumması ve bu durumun kendi dükkanının değer kaybına yol açtığı gerekçesiyle maddi tazminat talep ederken; davalı, ferdileşme sonrası Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması gerektiğini, ruhsat verme yetkisinin belediyelerde olduğunu, aktif husumet yokluğu, zamanaşımı ve yönetim planına uygunluk için belediyeye başvurularının bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

: ████████

KARAR NO

: ████████

DAVA

: Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ

: █████/2018

KARAR TARİHİ

: █████/2025

KARARIN

YAZILDIĞI TARİH

: █████/2025

Davacı tarafından mahkememizde açılan davada yapılan yargılama sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili tarafından 25.07.2018 harç ikmal tarihli açılan, dava dilekçesinde özetle; Davacının ... nolu kooperatif ortağı olarak Ara blok 62 nolu bağımsız bölümü satın aldığı, söz konusu taşınmazı davalı kooperatiften 24.01.2006 tarihinde 41.000.USD ye satın aldığı, söz konusu dükkanın davacıya "en iyi yatırım yapılacak yer buralardır" denilerek ve ana kooperatif yönetim planının ve ana sözleşmesinin ilgili maddeleri okutularak ikna edilmek suretiyle satıldığı, ana sözleşme ve yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında( Noter,Eczane,büfe vs) gibi dükkanlar açılabileceğinin yazıldığı, yönetim planının 6 maddesinde " Ana yapıda çarşı, iş hanı , Ara blok (davacıya satılan dükkanın olduğu bölüm) dışında kalan yerlerde ana taşınmaz genel kurulca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran Tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır. ( Ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabilir) Ayrıca bağımsız bölümlerde her türlü imalat yapılamaz ve depo olarak kullanılamaz Ancak GD bloklarında (kesim masası, model çıkartma gibi imalata dönük olmayan üretimler yapılabilir) Çarşı blok giriş katı bankalara tahsis edilmiş olup iş hanı ve ara blokta banka şubesi açılamaz şeklindedir." Söz konusu yönetim planı hükmü davacıya gösterilmek suretiyle yapılan satıştan sonra davalı kooperatifin site yönetim planına uymayarak tekstil dışında iş yapan işyerlerinin istenilen her yerde açılmasına göz yumduğu ve bu suretle davacının zarara uğramasına sebep olduğunu, zira diğer dükkanlar 2 katı kadar değerlenmiş iken davacının dükkanın bulunduğu Ara Bloktaki dükkanlar satın alındığı fiyatlarla bile müşteri bulamadığı, ana sözleşme ve site yönetim planına uymayan kooperatifin davacının zarara uğramasına sebebiyet vermiş olup dükkanının değerlenmesine imkan tanımadığını bu nedenlerle davalı kooperatiften 5.000.00.TL maddi zararının tazminini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekilinin bila tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davalı kooperatifin 2006 yılında ferdileşmeyi gerçekleştirmesi nedeniyle ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğundan davanın görevli sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği, iddiaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla kanunda öngörülen süre yönünden ve davadaki tüm talepler yönünden zamanaşımı itirazında bulunduklarını, kooperatif bünyesinde ferdileşme sonucu bağımsız bölüm tapularını alan üyelerin mülkiyet haklarının kısıtlanmasının mümkün olmadığı, tapusunu alan üyelere veya kiracılarına işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının Belediye tarafından verildiği ve davalı kooperatifin ruhsat verme yönünden söz sahibi olmadığı bu nedenle dava konusu uyuşmazlığın muhatabının kooperatif olmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiği, ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğunun tartışmasız olduğu ve dava konusunun tamamen mülkiyet ile ilgili olduğunu, davacı yanca kooperatif yönetim planına aykırı davranan kat maliklerine karşı dava açma haklarının bulunduğunu bu nedenle huzurdaki davanın kooperatife karşı açılmasının MK 2 mad sine aykırılık teşkil ettiği, ... yerleşkesinde 4000 nin üzerinde iş yeri olduğu bu işyerlerinin mülkiyetinin şahıslara ait olduğu, dolayısıyla her malik işyerini kiraya verirken veya kendi kullanırken kooperatif yönetiminden izin almadığını,Davalı kooperatif tarafından ... Belediyesine 03.06.2010 tarih ve .... kayıt nolu, 19.09.2011 tarih ve ... nolu,22.02.2012 tarih ve 174 nolu dilekçeler ile başvurulduğu ve davacı kooperatifte bulunan işyerlerine yönetim planına uygun olarak ruhsat verilmesinin istendiğini, bu durumda kooperatifin yönetim planına aykırı olarak tekstil dışında faaliyet gösterilmesine izin verdiğinden bahsedilemeyeceğini, herhangi bir işyeri satın almış bir malikin taşınmazın değerinin artmadığı düşüncesiyle kooperatif yönetimine yada yapı müteahhidine dava açabileceğini ancak bu halde sonucun hiçbir hukuki alt yapısının olamayacağını, şu anda dahi tekstilkent yerleşkesinde doluluk oranının %60 civarında olduğunu , doluluk oranının düşük olması halinde taşınmaz değerinin de artmayacağının bir realite olduğu, taşınmazın değerinin artmaması konusunda davacının kendi kusuru ile dahi zarar edebileceği ortada iken davacı yanın kötü niyetli şekilde 2006 yılından bu yana rızası ile sahip olduğu ve dava konusu iddia ve taleplerine ilişkin gerek yönetime gerekse genel kurul toplantılarına gündem maddesi ekletme girişimi olmadığı, toplantı tutanaklarında buna ilişkin şerh koymadığı göz önüne alındığında malik olduktan 12 yıl sonra gelen iş bu iddia ve taleplere itibar edilemeyeceğinden haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

MAHKEMEMİZİN .... Esas .... KARAR █████/2020 TARİHLİ KARARINDA;

Dava, ana sözleşmeye dayanılarak kooperatif ortağı olarak satın alınan taşınmazın yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde Ana yapıda çarşı, iş münhasıran Tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır vaadine ikna edilmek suretiyle taşınmaz satın alındığı ancak ana sözleşmeye aykırı olarak tekstil ürünleri dışında başkaca işle iştigal eden taşınmazların faaliyet göstermesi nedeniyle söz konusu taşınmazında değer kaybının yaşandığını söyleyerek dükkanı değer kaybından kaynaklanan zararın tespiti istenmiştir

Davacıya ait taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak,çevre işyerlerindeki faaliyet şekilleri, bulunan iş merkezinin aktif-pasif olup olmadığı yönünde keşfen gözlemde bulunulmuştur.Davalı kooperatif'in ferdileşmenin sağlandığı bağımsız işyerlerinde iştigal sahasını belirlemede söz sahibi olup olmadığı,bu yönde hukuki gücünün bulunup bulunmadığı keza, olası bağımsız bölümdeki değer kaybından davalı kooperatifin sorumlu tutulup tutulmayacağı yönünde inceleme yapılmıştır.

Her ne kadar ferdileşmeye gidilmiş bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kurulmuş ise de davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi çalışıp görev yaptığı bu nedenle aidat toplama hakkı bulunduğu gözetildiğinde,görevsizlik yönünde yapılan incelemede mahkememizin görevli olduğu kanaati oluşmakla, davalı taraf haksız fiili nedeniyle oluşan zararın tespiti talebinde bulunulmuş ise de davada 634 sayılı KMK m.28 -24 mad açısından da değerlendirme yapıldığında Yönetim planlarının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu,yine kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin özgülenen amaca uyun kullanılmalarının asıl olduğu ,

Ancak kooperatif yönetim planındaki "ana yapıda çarşı işhanı ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır hükmünden kaynaklanan oluşan zarardan Kooperatif yönetiminin sorumlu tutulmasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği, bağımsız bölümlerin büyük çoğunluğunun maliklerine devredildiği, yönetim planının genel hükümlerinde yapılan 6nci mad ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabilir" ibaresinin bulunduğu gözönüne alındığında davalının sorumluluğunun bulunmadığı saptandığından davanın reddedildiği,

Davacı vekilince mahkememiz kararının istinaf edildiği, İBAM ... HD. ... Esas .... karar █████/2024 tarihli kararı ile mahkememiz kararının kaldırılmasına karar vermiş ve dosya mahkememizin .... esasına kaydedilmiştir.

Mahkememiz doyasına bilirkişi heyeti ....'den rapor aldırılmış, bilirkişi heyeti sunmuş oldukları █████/2024 tarihli raporunda özetle; " Taşınmazın bulunduğu mevkii, toplu taşıma araç duraklarına olan mesafesi, parsel büyüklüğü konumu, çevre komşuları, ilçe merkezine mesafesi, çevresindeki yapılaşma tipleri, kamu ve belediye hizmetlerinden yararlanmaları, yer aldığı bölgedeki teknik alt yapı imalatlarının tamamlanma oranı, çarşı, pazar, alışveriş merkezleri, ibadet yerlerine, sağlık tesislerine, eğitim alanlarına olan mesafesi, ekonomik durum, paranın satın alma gücü, taşınmaz alım satımına olan talep, taşınmazın yapısal/ çevresel/ işlevsel özellikleri, çevrede oluşan alım satım rayiç değerleri dikkate alınmak sureti ile davaya konu taşınmazın; Dava tarihi değeri 25.07.2018 : 300.000,00 TI Satın alma taril değeri 24.01.2006 : 100.000,00 TL edilmiştir. Yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasının değer düşüklüğü yaratmayacağı, 3- İddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı olmadığı, taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğu kanaatine varıldığını " belirtmişlerdir.

Mahkememizin █████/2025 tarihli celsesinde; dosyanın yeniden bilirkişi heyetine tevdine karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan █████/2025 tarihli ek raporda özetle; " Taşınmazın bulunduğu mevkii, toplu taşıma araç duraklarına olan mesafesi, parsel büyüklüğü konumu, çevre komşuları, ilçe merkezine mesafesi, çevresindeki yapılaşma tipleri, kamu ve belediye hizmetlerinden yararlanmaları, yer aldığı bölgedeki teknik alt yapı imalatlarının tamamlanma oranı, çarşı, pazar, alışveriş merkezleri, ibadet yerlerine, sağlık tesislerine, eğitim alanlarına olan mesafesi, ekonomik durum, paranın satın alma gücü, taşınmaz alım satımına olan talep, taşınmazın yapısal/çevresel/işlevsel özellikleri, çevrede oluşan alım satım rayiç değerleri dikkate alınmak sureti ile davaya konu taşınmazın; Dava tarihi değeri 25.07.2018 : 300.000,00 TL Satın alma tarihi değeri 24.01.2006 : 100.000,00 TL Dava tarihi değeri 25.07.2018 : 300.000,00 TL / 4.8540 usd mb kur -61.804,69 Satın alma tarihi değeri 24.01.2006 : 100.000,00 TL/1.3171 usd mb kur 924,37 usd Ferdileşme tarihi değeri 08.09.2009 : 130.000,00 TL/1.4785 usd mb kurz87.926,95 usd İddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı olmadığı,taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri, büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğu, Yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan İşyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasının değer düşüklüğü yaratmayacağı, Tek çarşı bloğunun dava konusu taşınmazın bulunduğu yer olmadığı bunların dışında 2 çarşı bloğu daha olduğu site içindeki konumu ve ana kapıya uzaklığı düşünüldüğünde değer kaybının başka ticari işletmelere izin verilmesinin dışında etkenler olduğu ,pasaj gibi bir yapı içinde bulunan ve zeminden girilmeyen taşınmazın yapısal amacına uygun işletmelerde değerli olabileceği kanaatine varılmış olduğunu" belirtmişlerdir.

İstinaf İlamında ; "İddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı bulunup bulunmadığı ve varsa zarar miktarı konusunda iki gayrimenkul değerleme uzmanı ve kooperatif uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden alınacak rapor ile davacıya ait taşınmazın değerine etki eden etkenler araştırılarak muadiline göre değer artışından kaynaklanan bir zararı bulunup bulunmadığı, var ise zararın, yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, yahut bu durum davacı taşınmazının değer artışınındaki kaybının ne kadarını etkilediği saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir." şeklindeki gerekçe ile mahkememiz kararını kaldırdığı, mahkememizce İstinaf İlamı doğrultusunda bilirkişi raporu aldırıldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda Yönetim planına aykırı şekilde tekstil dışında iş yapan işyerlerinin, planda

öngörülen yer dışında başka yerlerde açılmasının değer düşüklüğü

yaratmayacağı,

iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı

olmadığı, taşınmazların değerinin; bulunduğu bloğa değil, dükkan özellikleri,

büyüklüğü, cephesi, vitrini gibi etkenlere bağlı olduğunun tespit edildiği,

bilirkişi raporunun denetime elverişli ve hüküm kurmaya elverişli olduğu değerlendirilerek

iddia olunan zarar ile yönetim planına uyulmaması arasında illiyet bağı

olmaması sebebiyle davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM-Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın REDDİNE,

2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 615,40-TL ilam harcından peşin alınan 85,39-TL harcın mahsubu ile bakiye 530,01-TL harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,

3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 5.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine,

5-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,

Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı vekilinin yokluğunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.█████/2025

Katip ...

¸e-imzalıdır

Hakim ...

¸e-imzalıdır