6. hukuk dairesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği eksik teslim edilen alan, ayıplı işler ve gecikme tazminatı talepli davadaki temyiz incelemesini sürdürüyor.

6. Hukuk Dairesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği eksik teslim edilen alan, ayıplı işler ve gecikme tazminatı talepli davadaki temyiz incelemesini sürdürüyor.

Özet: Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, arsa sahipleri yüklenici tarafından teslim edilen bağımsız bölümlerin net alanlarında sözleşmeye göre eksiklik bulunduğunu ileri sürerek başlangıçta tapu tescili talep etse de bu talep dava dışı 3. kişilere devir nedeniyle tazminata çevrilmiş, ayrıca inşaatın süresinde tamamlanmaması, eksik ve ayıplı işler ile kira yardımı ödemelerindeki aksaklıklar nedeniyle cezai şart ve tazminat talebinde bulunmuş; yüklenici ise ek sözleşmeyle davacıların daire büyüklüklerini kabul ettiğini ve gecikmelerin kentsel dönüşüm mevzuatından kaynaklandığını savunmuş, ilk derece mahkemesi ise eksik alan ve ayıplı işler için belirli tazminat miktarlarına hükmederek gecikme tazminatı talebini de değerlendirmeye almıştır.

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ███████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: İstanbul Anadolu 30. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalı vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ... ve davacı asil ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı şirket arasında .... Noterliği‘nin 10.10.2011 tarihli ve ..... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin 8. maddesine göre davalı şirketin müvekkillerinin taşınmazı karşılığında 90'ar m² net kullanım alanlı beş adet daireyi sözleşme ekindeki teknik şartnameye göre inşa etme ve teslim borcu altına girdiğini,..... Noterliği’nin 14.05.2013 tarihli ve .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşmesi ile daire seçimi yapıldığını, ek sözleşmede 10.10.2011 tarihli ana sözleşmede yazılı hususların aynen baki olduğunun açıkça düzenlendiğini, ancak müvekkillerine verilen dairelerinin kayıtları incelendiğinde toplam net alanlarının 293,45 m² olup, 156,55 m² eksik alan bulunduğunun görüldüğünü ileri sürerek, iki adet dairenin müvekkillerine paylı mülkiyet olarak tesciline karar verilmesini talep etmiş, 24.09.2021 tarihli dilekçe ile tescili talep edilen bağımsız bölümler dava dışı 3. kişilere devredildiğinden davaya tazminat davası olarak devam etmek istediğini beyan etmiş, 06.12.2022 tarihli talep arttırım dilekçesi ile 1.236.400,00 TL’nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı tarafın inşaatı süresinde bitirmediğini, yaptığı inşaatta eksik ve ayıplı işlerin olduğunu, taahhüt ettiği kira yardımı ödemelerini düzenli yapmadığını ileri sürerek, ilk 4 ay için aylık 7.000,00 TL, 10.09.2015 tarihinden sonrası için ise her ay 9.000,00 TL cezai şart tutarının muaccel olduğu her ay itibariyle işlemiş ve işleyecek yasal faiziyle birlikte, taşınmazlardaki ve ortak alanlardaki giderilebilir nitelikte kusur ve eksikliklerin maliyetleri ile giderilemez nitelikte kusur ve eksikliklerin taşınmazın değerine etki ettiği tutarlar toplamının tazminat olarak faiziyle birlikte müvekkillerine ödenmesini talep etmiş, 12.06.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 750.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davacılar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacılara hak ettiklerinden daha fazla daire verildiğini, ek sözleşme ve ekinde kat planları bulunan noter onaylı sözleşme ile davacıların teslim edilen daire büyüklüğünden haberdar olduklarını ve kabul ettiklerini, sözleşme konusu olmayan başkası adına kayıtlı dairelerin tescili taleplerinin haksız ve kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu inşaat işi Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında olduğundan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın denetimleri nedeniyle geciktiğini, bakanlık tarafından projelerin şekillendirildiğini ve müteahhit firmalara buna uygun işe başlama imkanı sağlandığını, yapılan işteki gecikmelerde müvekkilinin kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen asıl sözleşme ile ek sözleşmede davacılara teslim edilmesi kararlaştırılan toplam yüz ölçümde miktar itibariyle farklılık söz konusu olduğu, bu durumda ek sözleşme ile asıl sözleşmedeki taahhüdün ortadan kaldırılarak teslim hususunda yeni bir anlaşmaya varıldığı ve davalının teslim ediminin artık ek sözleşme kapsamında değerlendirilmesi, tazminat bedelinin tespitinde asıl dava tarihinin esas alınması gerektiği, davacıların eksik alan nedeniyle talep edebilecekleri tazminat bedelinin toplam 1.229.136,15 TL, eksik ve ayıplı işler bedelinin 87.250,00 TL olduğu, gecikme tazminatı istemi yönünden yapılan değerlendirmede ise iskân ruhsatının 18.05.2017 tarihinde alındığı, dosya kapsamında dairelerin söz konusu tarihten önce davalıya teslim edildiği davalı yanca iddia ve ispat edilemediğinden ve sözleşmede "anahtar teslim" koşuluna yer verildiğinden teslimin iskân ruhsatı tarihi itibariyle gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, davacıların toplam gecikme tazminatı alacaklarının 228.400,00 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 460.926,06 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılar ...’a ve ...’a ayrı ayrı ödenmesine, 307.284,03 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı ...’a ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne, 118.368,75 TL’nin, 13.333,33 TL’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, bakiye 105.035,42 TL’sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılar ...’a ve ...’a ayrı ayrı ödenmesine, 78.912,50 TL’nin, 13.333,33 TL’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, bakiye 65.579,17 TL’sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı ...’a ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemenin birleşen davada dayanak olarak aldığı eksik iş bedeli ve gecikme tazminatını hesaplayan 13.04.2022 tarihli kök raporda gecikme tazminatı hesaplamasının hatalı olduğu, iskan alınan tarihe kadar 199.000,00 TL kira alacağı hesaplandığı gerekçesiyle, asıl davada davalı vekilinin istinaf talebinin reddine, davanın kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, 460.926,06 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılar ...’a ve ...’a ayrı ayrı ödenmesine, 307.284,03 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı ...’a ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, birleşen davada davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, davanın kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, 107.343,75 TL’nin, 13.333,33 TL’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, bakiye 94.010,42 TL’sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılar ...’a ve ...’a ayrı ayrı ödenmesine, 71.562,50 TL’nin, 13.333,33 TL’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, bakiye 58.229,17 TL’sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacı ...’a ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ek sözleşme ile tadil edildiğini, davacıların taleplerinin tadil kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, davacıların teslim aldıkları daireleri kendileri seçtiğini, müvekkilinin gecikmesinin idari tasarruflardan kaynaklanmakta olup, gecikmede kusurlu olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl davada tazminat, birleşen davada ise eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl ve birleşen davada davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA,

Takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin asıl ve birleşen davada davalıdan tahsili ile Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan asıl ve birleşen davada davacıya ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.