yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile kira alacağı istemi.

Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile kira alacağı istemi.

Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması ve arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri diğer davalılara temlik etmesi nedeniyle açılan, sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu iptali ve tescilini, ayrıca menfi zararların tazminini talep eden davada, mahkeme yüklenicinin edimini yerine getirmediği ve daireleri satın alan üçüncü kişilerin iyi niyetlerinin korunmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshetmiş, bağımsız bölümlerin tapularını iptal ederek arsa sahipleri adına tesciline ve kira kaybı tazminatına hükmetmiş, bu karar istinaf tarafından onanmış, üçüncü kişiler ise temyiz aşamasında kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini ve daireyi doğrudan arsa sahibinden aldıklarını iddia etmektedir.

6. Hukuk Dairesi ████████ E. , █████████ K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi

SAYISI

: ████████ E., █████████ K.

İLK DERECE MAHKEMESİ

: Eskişehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI

: ████████ E., ████████ K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.10.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar ... ve ... vekilleri Avukat ...., Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında... Noterliği’nin 07.06.2016 tarih ve 14613 yeymiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmadığını, müvekkiline devredilmesi gereken dairelerin de diğer davalılara devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine, davalı yüklenici tarafından diğer davalılara temlik edilen tüm payların iptali ile müvekkilleri adına tesciline, sözleşmeden kaynaklanan menfi zararların faizi ile birlikte yükleniciden tazminine, tapu iptali ve tescile karar verilmemesi durumda arsa payları ve kira kaybı bedellerinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 21.06.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 1.096.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu dört numaralı bağımsız bölümün 180.000,00 TL bedel karşılığı ... tarafından müvekkiline satıldığını, davacı ... yönünden davalı müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin daireyi arsa sahibinden aldığını, yükleniciden satın almadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; husumet yönünden davanın reddinin gerektiğini, dava konusu bir numaralı bağımsız bölümün müvekkillerine 170.000,00 TL bedel karşılığı ... tarafından satıldığını, ...'ın yüklenici sıfatının bulunmadığını, dava konusu daire ile hiçbir ilgisinin olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile keşif neticesi düzenlenen bilirkişi raporunda inşaatın yapımını üstlenen yüklenicinin sözleşme gereği edimlerini süresi içinde yerine getirmediğinin ve dava konusu inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %22,15 olduğunun bildirildiği, bu şartlar altında davacının sözleşmeyi feshetme talebinde haklı olduğu, davalı müteahhit sözleşmeye göre kendi payına düşen bağımsız bölümleri kat irtifakı tesisinden sonra davalılara satmış ise de, müteahhidin davacıya karşı edimini yerine getirmemiş olması nedeniyle davacıdan sözleşmeye göre talep edebileceği edim bulunmadığı, davalı kat irtifakı sahiplerinin iyiniyetlerinin korunması mümkün olmadığı, menfi zarar kapsamında davacıların yıkılan binadan dolayı uğradıkları kira gelirini davalı yükleniciden isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine, 1 no.lu bağımsız bölümün davalılar ... ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına 1/2 hisse oranında tesciline, 4 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına 1/2 hisse oranında tesciline, 50.000,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacılara eşit miktarda verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... ve ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı ... tarafından müvekkilleri aleyhine açılan davanın husumetten reddi gerektiğini, müvekkillerinin arsa sahibi ...’den daireyi satın aldıklarını, yüklenici ile bir ilgilerinin bulunmadığını, harç, avukatlık ücreti ve yargılama giderleri bakımından kararın hatalı olduğunu, dava açılmasına müvekkillerinin sebep olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, alacak istemine ilişkindir.

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında ..... Noterliği’nin 07.06.2016 tarihli ve .... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Daire Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiştir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar ... ve ... yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hissesini arsa malikinden iyiniyetli olarak satın aldıklarını, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını, davalı ...’ın yüklenici sıfatı bulunmadığını savunduklarından, davalılar ... ve ...’in taşınmaz hissesinin tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalılar ... ve ...’in mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

Bozma sebebine göre davalılar ... ve ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalılar ... ve ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar ... ve ... yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılar ... ve ...’e verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

07.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.